ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRỊNH THỊ XUÂN DUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ
VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2012 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

PG1: TS. Lê Văn Thơ
2: Nguyễn Tiến Cường 30/10


THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRỊNH THỊ XUÂN DUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ
VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2012 2016
Chuyên ngành : Quản lý đất
đai Mã số ngành: 60 85 01 03


hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh khỏi sai sót.
Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề tài này được hoàn
thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 03 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Trịnh Thị Xuân Dung


6

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................... ii
MỤC LỤC................................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH.......................................................................................vii
MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................. 2
3. Y nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài...................................................2
3.1. Y nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 2
3.2. Y nghĩa thực tiễn của đề tài................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.........................................3
1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất...................................... 3
1.1.1 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất......................................... 3
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất......................................................... 3
1.1.3. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất..................................................... 6
1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất....................................... 8

2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh...................................................................... 27
2.4.3. Phương pháp chuyên gia................................................................................ 27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................28
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ...........................................................................................................28
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên..................................................................... 28
3.1.2. Khái quát về thực trạng kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì.......................32
3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì...........35
3.2.1. Tình hình quản lý sử dụng đất....................................................................... 35
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thành phố Việt Trì..............37
3.2.3. Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành
phố Việt Trì.....................................................................................................39
3.3.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Việt Trì giai đoạn 2012-2016..........................................................................41
3.3.1. Đánh giá chung công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Việt Trì.....41


8

3.3.2. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì
giai đoạn 2012- 2016.....................................................................................43
3.3.3 Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì giai
đoạn 2012 - 2016..............................................................................................47
3.3.4. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 – 2016............52
3.3.5. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất................................................ 55
3.3.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất.................................................. 57
3.4. Đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì
thông qua ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân và cán bộ................................. 63
3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì..............................66

Quyền sử dụng

SDĐ:

Sử dụng đất

TP:

Thành phố

TB:

Trung bình

UBND:

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của Thành phố Việt Trì...................38

Bảng 3.2.

Kết quả công tác chuyển quyền QSDĐ trên địa bàn thành phố
Việt Trì giai đoạn 2012 - 2016..............................................................42


Bảng 3.12. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng......60
Bảng 3.13. Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất................................................................................................63
Bảng 3.14. Y kiến của hô gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất.................................................................................64
Bảng 3.15. Y kiến của các cán bộ liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất................................................................................................65
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ thành phố Việt Trì........................................................................28


11
MỞ ĐẦU
Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi
1. Tính cấp thiết của đề
tài

mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là
điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là
tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm
nghiệp”.
Luật Đất đai năm 1993 của nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh
quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta
đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,

như chất lượng.
Cùng với sự phát
triển chung trên phạm vi
cả nước, việc đô thị hóa tại
thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ cũng diễn ra rất
nhanh chóng và mạnh mẽ,
nhiều khu đô thị được xây
dựng đã thu hút rất nhiều
dân cư về sinh sống, đất
nông nghiệp thu hẹp, hạ
tầng đô thị không ngừng
được củng cố phát triển
kéo

theo

việc

chuyển

quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Việt Trì
ngày càng gia tăng. Việc
đăng ký tại các cơ

12


quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện việc chuyển quyền của người sử

1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng
đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 [24] như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành 7 hình
thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử
dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục
đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình
sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay.
Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật Đất đai
2013 quy định: “hộ gia đình, cá n.hân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước





1.1.2.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được tham gia
vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi thì
quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền
để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật
Dân sự.
Theo đ khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 [24] quy định quyền thừa kế
quyền sử dụng đất:
Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1
điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc
đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của
phần thừa kế đó.
1.1.2.5. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất
đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.[24]
1.1.2.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một

1.1.3.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động
sản.
- Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công
chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải
có.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và
môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa
đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thẩm quyền: cơ quan thuế
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông
báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy
định.
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:

01/9/2009.
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền


sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy
định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng
đất;
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước
bạ;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 42/2012/NĐ-CP của Chính phủ về việc quản lý, sử dụng đất trồng lúa.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Liên Bộ
Tài chính- Tài nguyên và Môi trường ngày 18 tháng 4 năm 2005 hướng dẫn việc
luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005
của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.

- Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND ngày 10/9/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ về
việc Ban hành quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn

tỉnh.
1.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất của một số nước trên thế giới

1.3.1 Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,


luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng
sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ
xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký
quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá
nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan

đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi
hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản
sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế
chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong
vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá. [9]
1.3.2 Australia
Australia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Australia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà
nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất
do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Australia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.


Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Australia DOLA).[31]
1.3.3. Trung Quốc
Đối với Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống
kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên
thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi
Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Là người đại diện cho
toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu.

hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số
vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có điểm
giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ở hai
điều kiện đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ
thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15
ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc
nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong
trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
- Cho thuê quyền sử dụng đất