ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI VĂN LONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NGHĨA ĐÀN, TỈNH NGHỆ AN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS: PHAN ĐÌNH BINH


3. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Nghĩa Đàn và các phòng ban khác thuộc UBND huyện
Nghĩa Đàn - tỉnh Nghệ An cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan
tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Bùi Văn Long


1

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..............................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài.......................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
Chuơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................
4
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá QSD đất. ......................................................... 4
1.1.1. Một số khái niệm..................................................................................... 4
1.1.1.1. Bất động sản ......................................................................................... 4
1.1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................... 5
1.1.1.3. Một số thuật ngữ liên quan................................................................... 5

2.3.3. Đánh giá của cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá .............. 26
2.3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An .............................................................. 26
2.3.5. Một số giải pháp,đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
huyện Nghĩa Đàn............................................................................................. 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu ............................................... 26
2.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu ............................................... 27
2.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 27
2.4.4. Phương pháp phân tích xử lý số liệu ..................................................... 27
2.4.5. Phương pháp phân tích tổng hợp .......................................................... 27
2.4.7. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 27
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 28


3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất
huyện Nghĩa Đàn............................................................................................. 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội ...................................................................... 35
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Nghĩa Đàn năm 2016...
41
3.2. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn (cụ
thể là 02 dự án) giai đoạn từ năm 2014 - 2016 ............................................... 45
3.2.1. Kết quả trúng đấu giá dự án chia lô đất ở tại xóm Lê Lợi xã Nghĩa
Hiếu huyện Nghĩa Đàn .................................................................................... 51
3.2.2. Kết quả trúng đấu giá dự án chia lô đất ở tại khối Minh Tân, thị trấn
Nghĩa Đàn, huyện Nghĩa Đàn ......................................................................... 53
3.3. Đánh giá của cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá ................. 56
3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An .............................................................. 61

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

SDĐ

: Sử dụng đất TW

: Trung ương UBND
ban nhân dân

: Ủy


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu và diện tích hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ................... 33
Bảng 3.2. Số lượng dự án được phê duyệt và hoàn thành trên địa bàn huyện
Giai đoạn 2014 - 2016 ..................................................................... 46
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án
năm 2014.......................................................................................... 46
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án
năm 2015.......................................................................................... 47
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án
năm 2016.......................................................................................... 48
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án các xã
và thị trấn ......................................................................................... 50
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án chia lô đất ở tại xóm Lê
Lợi xã Nghĩa Hiếu huyện Nghĩa Đàn .............................................. 52

Đất đai có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý
muốn chủ quan của con người.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ là xu hương tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là
ngoại lệ. Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để
phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Đất đai được
dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi
đầu tư nước ngoài.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới
hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình
phát triển của đất nước. Nghị quyết của chính phủ số 06/2004/NQ-CP
ngày
19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản đã
nêu rõ “ Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại đối tượng bất động sản; Đặc
biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công
trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa,


hiện đại hóa đất nước. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính
thức hóa và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ

- Đề xuất phương hướng và một vài giải pháp để hoàn thiện hơn quy
trình, cơ chế, nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nghĩa Đàn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chủ trương, chính sách,
pháp luật về đất đai liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương
và địa phương để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường, các giao
dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào cơ sở khoa học
cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá
đất qua các dự án, thấy được những khó khăn, thuận lợi gặp phải để tham
mưu đưa ra ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử
đất. Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, đúng quy định
của pháp luật, đem lại hiệu quả cao.


Chuơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá QSD đất
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài
sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo

sau đó bán cho người ra giá cao nhất.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất
chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như
định giá các tài sản thông thường.
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định tại một thời điểm
xác định.


- Đấu thầu: là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên
mời thầu để thực hiện gói thầu trên cơ sở bảo đảm tính cạnh, công bằng, minh
bạch và hiệu quả kinh tế.
1.1.2. Giá đất và cơ sở xác định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả đất đai phản
ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có
thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến
đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng,
như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyến thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá cả đất
đai được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sử dụng đất, chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy
luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và

xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có
thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt [20]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của
địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức
địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh
doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong
điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức
thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân,
một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.


Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch
II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô
chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất
đó.
b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [19]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng
mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó
giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán

những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất
đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng
thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là
đất đồi núi, các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa
vào khai thác được. Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa
dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội.
Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương


mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực
nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng
2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố
tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố
tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. [11].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất
đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho
phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [19]. Việc thực hiện
những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến
tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.1.2.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó
là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó
trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,...)
và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục
đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá
trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị

1.1.3.1. Vị trí khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá
đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, cùng đặt tại vị trí mặt tiền thì các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế
- xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm, hoặc cùng ở
mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất
sẽ thấp hơn các vị trí tương tự khi đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác
định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung
quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.


1.1.3.2. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung
tâm, mặt tiền,… nhưng nếu chưa được đầu tư xây dụng CSHT thì khu đất sẽ
có những hạn chế nhất định, ngược, nếu cùng khu đất đó nhưng được đầu tư
CSHT (là các yếu tố thiết thực phục vụ trực tiếp đến đời sống sinh hoạt của
dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) như hệ thống đường giao
thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô
lớn, hệ thống thông tin liên lạc… sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực
tiếp đến giá đất.
1.1.3.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch
vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ, môi trường sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở
khu vực này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung , khu chế xuất, khu kinh
tế được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư
trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực chế biến, sản xuất, công nghiệp….
1.1.3.4. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và
có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn
lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng
giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai
và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phương pháp thặng dư là
phương pháp dựa trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất
động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng
công trình, mua bán, lợi tức, thuế,... phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc
đối tượng định giá
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
phá thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao
hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ


sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo những công trình đã trừ khấu hao
tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp nhu thập là một trong những
phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản
để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính
chất cho thu nhập khác. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập
dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức
hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm
định giá.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
1.3. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam
1.3.1. Kinh nghiệm đấu giá đất một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Đài Loan

gia đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc
thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích
tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu.
Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng
đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc
trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích
cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng