BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN THỦ ĐỨC, TP.HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: NGUYỄN THÀNH TRUNG
: 07135073
: DH07TB
: 2007 – 2011
: Quản lý Thị trường Bất động sản

- Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2011 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THÀNH TRUNG

Tài nguyên & Môi trường Quận Thủ Đức, đặc biệt là các
anh chị trong tổ Văn thư đã cung cấp nhiều tài liệu hữu
ích và tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện
đề tài.
Cuối cùng xin cảm ơn đến tất cả các bạn học cùng lớp
Quản lý thị trường Bất động sản khóa 33 là những người
đã gắn bó, chia sẽ và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập ở
trường.
Do thời gian và nguồn lực có hạn nên đề tài không
tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong quý thầy cô góp
ý để đề tài được tốt hơn. Những kinh nghiệm tích lũy này
sẽ là hành trang quý báu cho em trên bước đường sự
nghiệp sau này.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn !

Sinh Viên: Nguyễn Thành Trung


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thành Trung, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp
trên địa bàn quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Ngô Minh Thụy, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Thị trường bất động sản cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng
trong thời gian gần đây vừa trải qua một giai đoạn hết sức khó khăn. Bên cạnh đó,
riêng thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đang phát triển quá nóng với vô
số dự án mọc lên như nấm sau mưa. Các chủ đầu tư đang quá chú trọng vào phân khúc
căn hộ thương mại và cao cấp, trong khi đó do chịu tác động lớn từ suy thoái kinh tế

ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................. 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................ 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................ 3
I.1.1.1. Bất động sản .......................................................................................... 3
I.1.1.2. Thị trường bất động sản ........................................................................ 4
I.1.1.3. Cung – cầu bất động sản ....................................................................... 6
I.1.1.4. Khái niệm người có thu nhập thấp ........................................................ 8
I.1.1.5. Nhà ở ................................................................................................... 10
I.1.1.6. Nhà ở cho người có thu nhập thấp ...................................................... 13
I.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................ 18
I.1.3. Cơ sở thực tiễn .............................................................................................. 19
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.............................................................................. 19
I.2.1. Vị trí địa lý .................................................................................................... 19
I.2.2. Khí hậu .......................................................................................................... 20
I.2.3. Địa hình ......................................................................................................... 20
I.2.4. Các nguồn tài nguyên .................................................................................... 21
I.2.4.1. Tài nguyên đất ...................................................................................... 21
I.2.4.2. Tài nguyên nước................................................................................... 22
I.2.4.3.Tài nguyên nhân văn ............................................................................. 22
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện................................. 22
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 22
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 22
I.3.3. Quy trình thực hiện đề tài.............................................................................. 23
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 24
II.1. Đánh giá tình hình phát triển kinh tế xã hội quận Thủ Đức........................... 24
II.1.1. Thực trạng phát triển kinh tế....................................................................... 24
II.1.1.1. Sản xuất nông nghiệp........................................................................ 24
II.1.1.2. Sản xuất Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp ................................. 26
II.1.1.3. Thương mại và dịch vụ ..................................................................... 27

II.5.1. Giải pháp về quỹ đất ................................................................................... 52
II.5.2. Giải pháp về quy hoạch và xây dựng .......................................................... 52
II.5.3. Giải pháp về cơ chế và chính sách .............................................................. 53
II.5.4. Giải pháp về khuyến khích đầu tư .............................................................. 53
II.5.5. Giải pháp về tài chính ................................................................................. 54
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 55
Kết luận.......................................................................................................................... 55
Kiến nghị ....................................................................................................................... 55


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
TM – DV
KT-XH
TN
TNT
NƠTNT
DN
CBCNV
Công ty TNHH
TP
TP.HCM
UBND
BTGPMB
GPMB
KCN, KCX
KTX
ĐH
ĐHQG


Hình 2.5 : Sơ đồ các khu vực dân cư Quận Thủ Đức................................................... 39
Hình 2.6 : Dân số quận Thủ Đức qua các năm............................................................ 42
Hình 2.7 : Số hộ gia đình và số lượng nhà qua các năm của Quận Thủ Đức.............. 43


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1.1 : Bảng tiêu chí chấm điểm để lựa chọn đối tượng thu nhập thấp ................ 16
Bảng 1.2 : Diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính .................................. 20
Bảng 1.3 : Phân loại đất trên địa bàn quận Thủ Đức................................................... 21
Bảng 2.1 : Tổng giá trị sản xuất các nhóm ngành năm 2008 – 2009 .......................... 24
Bảng 2.2 : Tình hình sản xuất nông nghiệp quận Thủ Đức......................................... 25
Bảng 2.3 : Số hộ, nhân khẩu, lao động nông nghiệp của Quận qua các năm.............. 26
Bảng 2.4 : Giá trị công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp năm 2009 ............................... 27
Bảng 2.5 : Dân số trung bình của các phường............................................................. 28
Bảng 2.6 : Số hộ nghèo và số tiền được hỗ trợ............................................................ 29
Bảng 2.7 : Trường lớp và giáo viên trên địa bàn Quận ............................................... 30
Bảng 2.8 : Nhu cầu về nhà ở của đối tượng thu nhập thấp ......................................... 40
Bảng 2.9 : Dân số chia theo tình trạng cư trú năm 2010 ............................................. 41
Bảng 2.10 : Số hộ gia đình và số lượng nhà hiện có ..................................................... 43
Bảng 2.11 : Danh sách dự án nhà ở trên địa bàn quận Thủ Đức
giai đoạn 2011 – 2015 ................................................................................................... 44
Bảng 2.12 : Cơ cấu diện tích của dự án tại phường Trường Thọ .................................. 45
Bảng 2.13 : Cơ cấu diện tích của dự án tại phường Bình Chiểu ................................... 45


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung


toán nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ thể hiện sự quan tâm của các ban ngành
lãnh đạo mà nó còn có ý nghĩa xã hội to lớn, đảm bảo an sinh xã hội, giúp người dân
thành phố nói chung và người dân quận Thủ Đức nói riêng an tâm sản xuất kinh
doanh.
Xuất phát từ những thực tế nêu trên, cùng với sự hỗ trợ của Phòng Tài nguyên
Môi trường Quận Thủ Đức, tôi thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển
nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh”
nhằm đánh giá thực trạng phát triển nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp,
tìm hiểu nhu cầu thực tế của các đối tượng trên, nghiên cứu những thuận lợi cũng như
khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai các chương trình nhà ở cho người có thu
nhập thấp của quận Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh từ đó đề xuất giải pháp để các chương
trình này mang lại hiệu quả cao và thiết thực giúp giải quyết nhu cầu chính đáng về
nhà ở cho một bộ phận dân cư. Thông qua đó, nhà nước tiếp tục hoàn thiện chính sách
 

- Trang 1 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

về nhà ở và ban hành nhiều cơ chế mới để thu hút đầu tư vào các dự án nhà ở mang
nhiều ý nghĩa xã hội.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Tìm hiểu nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn quận Thủ Đức,
Tp.Hồ Chí Minh; nghiên cứu các chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
từ đó đề xuất một số giải pháp phát triển các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó.
Pháp luật nhiều nước trên thế giới đều có một điểm tương đối thống nhất trong
khái niệm bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật mỗi nước cũng có những đặc thù riêng thể hiện quan điểm và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “ khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định “Bất động sản là các tài
sản bao gồm quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền
với đất đai”.
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là
không thể di dời.Theo cách hiểu này, bất động sản gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai, không tách rời với đất đai và được xác định bởi vị trí địa lý của nó.
b. Phân loại bất động sản
Có thể chia thành 3 nhóm:
- Bất động sản có thể đầu tư xây dựng: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương
mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc…
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng
tư liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối.
- Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể,
nhà thờ họ, đình chùa miếu, nghĩa trang…Đặc điểm nhóm này là khả năng tham gia
thị trường rất thấp.
c. Đặc trưng cơ bản của bất động sản
Tính cố định về vị trí: Giá trị và khả năng sinh lợi của BĐS gắn liền với từng vị
trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Những yếu tố này thay
đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi. Do vậy phải dự tính trước các thay đổi này

cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Đây cũng là lý do
để giá BĐS không ngừng tăng vì cầu về bất động sản ngày càng nhiều trong khi nguồn
cung lại có hạn.
Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan… làm cho mỗi BĐS đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của
BĐS. Vì tính dị biệt, mỗi BĐS trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, không cái nào
hoàn toàn giống cái nào. Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở nên phức tạp hơn và
thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa việc đòi hỏi san bằng
tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo ra thế
độc quyền của các nhà đầu tư.
I.1.1.2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm thị trường bất độmg sản
Dựa trên các phân tích và lý luận, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà
nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây
về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc
ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá
trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường
BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh đối với thị trường BĐS.
 

- Trang 4 - 
 



 Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS
nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng…
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất
xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh...), thị trường BĐS nhà
xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng...
- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất
động sản công cộng...
 Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...)
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...)
 

- Trang 5 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản
phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di
sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..

a. Cung bất động sản
 Cung trên thị trường sơ cấp :
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn từ tự nhiên với số lượng có giới hạn,
con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Giữa các
loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại
 

- Trang 6 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

đất đai khác. Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền
với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng
loại hay chất lượng đất đai. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều
chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này
sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc
gia này sang quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu
BĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương.
Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm
từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện
đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang
các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III. Như vậy, mức tăng cung BĐS
cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác. Đặc
điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý
định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng

- Trang 7 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

b. Cầu về bất động sản
Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả
năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường. Giữa nhu
cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm
vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi
rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn
trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối
tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng
không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện
trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu
cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường.
Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
 Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
 Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được
chuyển thành cầu trên thị trường.
Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có
điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.
Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu
thực tế và được thoả mãn.
I.1.1.4. Khái niệm người có thu nhập thấp


như các khoản tiền lấy từ quỹ tiêu dùng xã hội để đáp ứng nhu cầu về giáo dục, y tế,
bảo đảm xã hội,... Chỉ tiêu thu nhập thực tế của dân cư phản ánh một cách đầy đủ nhất
mức độ phúc lợi của nhân dân; đồng thời cũng phải tính đến những thành quả xã hội
khác như xoá đói giảm nghèo, tạo việc làm,...
- Thu nhập cuối cùng: thu nhập thực sự được sử dụng cho nhu cầu của bản thân
người có thu nhập, sau khi đã trừ đi các khoản đóng góp theo nghĩa vụ hoặc tự nguyện
qua quá trình phân phối lại.
b. Khái niệm người có thu nhập thấp
Định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp không phải là một việc dễ
dàng. Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người có
TNT do vấn này tùy thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát
triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương.
 Dưới đây là những khái niệm cơ bản về người TNT:
- Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP (Chương trình phát triển
Liên hiệp quốc), người TNT là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống
để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho: nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan
hệ tiệc tùng v.v..
- Là những người có mức sống trung bình trở xuống.
- Xét trên phương diện cải thiện chỗ ở, người TNT là những người phải chi một
phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho
nhu cầu cơ bản.
- Theo ông Nguyễn Huy Đức (Viện Nghiên cứu & phát triển hạ tầng), mức
TNT được chia thành hai nhóm nhỏ: thu nhập rất thấp (làm đủ ăn và không có tích
luỹ) và thu nhập ổn định (đủ chi tiêu hàng ngày và có tích luỹ).
Cần có sự phân biệt rõ ràng người nghèo và người có TNT. Có thể coi người
nghèo là một bộ phận trong đối tượng người có TNT. Nhưng không phải tất cả người
có TNT là người nghèo. Như vậy, có thể hiều người có TNT là những người có thu
nhập trên ngưỡng nghèo nhưng dưới mức thu nhập trung bình của xã hội.
 Theo như đề tài, người có TNT được định nghĩa ở đây chỉ bao gồm:

a. Khái niệm nhà ở
Có nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở nhưng đứng trên phương diện nghiên
cứu của đề tài này thì nhà ở có thề được hiểu theo 2 nghĩa:
- Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kĩ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để
có thể sử dụng làm chỗ ở hay sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng
thời gian và không gian xác định.
- Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở, bao gồm phần kiến
trúc kĩ thuật của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu vực.
Theo đó, một định nghĩa khác khái quát hơn: “Nhà ở là nơi cư trú của con người, là
chỗ để con người tái sản xuất sức lao động để tồn tại và phát triển”.
Trên thực tế, khái niệm về nhà ở luôn được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các
vần đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc, kĩ thuật của ngôi nhà không thể tách rời các
yếu tố cơ sở hạ tầng và môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh. Điều này có thể hiểu
là nhà ở không chỉ đơn thuần là một ngôi nhà mà phải là tập hợp các yếu tố liên quan
đến nơi cư trú của con người, bao gồm: không gian, diện tích nhà ở, tiện nghi, hạ tầng
kĩ thuật và môi trường của khu vực xung quanh. Vì vậy, nhà ở không chỉ là nơi ở mà
còn là môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục, nơi mà con
người sinh ra, nuôi dưỡng, lớn lên, trưởng thành, nơi mà con người đoàn tụ, sum họp
sau một ngày lao động mệt nhọc.
b. Vai trò của nhà ở
Nhà ở là nhu cầu không thể thiếu được của mỗi con người, nhà ở được coi là
nơi cư trú, nơi sinh hoạt của từng hộ gia đình, có khi cho cả một cộng đồng. Lúc đầu
nhà ở chỉ giữ vai trò là nơi cư trú, tránh nắng mưa và thời tiết xấu…sau này nhà ở có
thêm nhiều chức năng mới. Với sự phát triển của khoa học – công nghệ, nhà ở có thể
đảm bảo các thông số như nhiệt độ, độ ẩm, ánh sáng trong phòng. Vì thế, nhà ở trở
thành nơi cư trú lí tưởng cho con người, là một trong những điều kiện vật chất cơ bản
để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội.
 Vai trò của nhà ở được khái quát ở những khía cạnh sau:
- Nhà ở là môi trường sinh hoạt, nghỉ ngơi của người lao động giúp họ tái tạo
sức lao động.

Hình thức xây dựng nhà ở sẽ quyết định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến
quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm của con người, ảnh hưởng trực tiếp đến giao
thông, mỹ quan đô thị. Nhà ở góp phần tăng ngân sách Nhà nước thông qua việc đóng
thuế của từng hộ dân. Hiện nay, ở các thành phố nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân
dân rất cao, nhưng những tổ chức cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ nhà ở chỉ đáp ứng
một số ít đối tượng, còn lại có khá nhiều người không được đáp ứng một cách đầy đủ,
đó là những người có thu nhập thấp như hộ nghèo, công nhân, viên chức, sinh viên
mới ra trường…
c. Đặc điểm của nhà ở
Nhà ở là một hàng hoá tiêu dùng trong sinh hoạt cơ bản nhưng có nhiều đặc
điểm khác với các hàng hoá tiêu dùng khác, cụ thể là:
- Nhà ở là bất động sản có vị trí cố định và không thể di dời. Đặc điểm này là
do nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí địa điểm và không có khả năng
dịch chuyển, không thể đưa đi bán khắp mọi nơi. Nhà ở đặt trên mặt đất cùng với đất
cấu thành một chỉnh thể, các công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc, chất lượng kiến
trúc cần theo các quy định của bố trí quy hoạch đô thị. Chính vì vậy, người sử dụng
nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn
có của khu vực nơi ngôi nhà đó tọa lạc chứ không thể di chuyển ngôi nhà đến nơi
mong muốn như các hàng hóa vật dụng khác.
- Nhà ở là bất động sản có tính chất lâu bền, thời gian sử dụng tương đối dài, có
nhiều loại nhà ở có thể tồn tại mấy trăm năm sau khi cải tạo và nâng cấp. Nói chung
tuổi thọ của nhà ở phổ thông là trên 45 năm.
- Lượng đầu tư một lần vào nhà tương đối cao, người cung ứng nhà cần chuẩn
bị một khoản tiền lớn, suy xét thận trọng hiệu quả đầu tư và rủi ro gánh chịu, người
tiêu dùng nhà ở để có quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở cần phải chỉ ra số tiền lớn để
mua và sử dụng. Giá thành, giá cả và lợi nhuận chịu ảnh hưởng của quỹ đất và điều
kiện tự nhiên.

 


- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:
 Nhà do nhà nước đầu tư xây dựng rồi cho cán bộ công nhân viên và nhân dân
thuê.
 Nhà do chính sách quản lý nhà vắng chủ, Nhà nước đang quản lý (nhà của các
tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của ngụy quân, ngụy quyền và các đảng phái;
nhà hiến tặng hoặc đã giao cho nhà nước quản lý; nhà tịch thu, trưng thu, trưng dụng,
mua lại; nhà của người di cư vào Nam, những người đi sinh sống ở địa phương khác
trong thời kỳ chiến tranh mà nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng diện nhà vắng
chủ ).
- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.
 Tư nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, hoặc qua mua bán, tặng cho, trao đổi,
thừa kế nhà ở ... giữa các cá nhân với nhau
 Nhà được tặng, biếu của chính phủ và các tổ chức từ thiện.
 Nhà của nhà nước bán lại cho CBCNV và nhân dân.
 Phân theo tiêu thức mức độ độc lập của ngôi nhà, nhà ở được chia thành 3
loại là:
- Chung cư: là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín và
chưa khép kín, có lối đi, cầu thang và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung
- Nhà liên kế: đây là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng
dãy và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưng
 

- Trang 12 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung


luật sẽ thuê nhà trả tiền hàng tháng.
- Hình thức thuê mua:   là việc người có TNT được thuê mua NƠTNT theo
chính sách và người thuê mua trở thành chủ sở hữu toàn bộ căn nhà sau khi thanh toán
hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua.
 Đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠTNT:
- Hộ gia đình có ít nhất 01 người hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tượng
sau đây:
 Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các
cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội,
xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân
nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được
nghỉ theo chế độ quy định);
 

- Trang 13 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

 Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định
của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự
do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà
ở theo quy định.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ
công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã
được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường

Điều 3 Thông tư 36/2009/TT-BXD  ngày 16 tháng 11 năm 2009 về Hướng dẫn việc
bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại
khu vực đô thị);

 

- Trang 14 - 
 


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thành Trung

- Chưa được Nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo
quy định của pháp luật.
3) Đối với các trường hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở TNT thì phải có
hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi
có dự án. Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ
khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó
đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở.
4) Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình
quân của địa phương theo quy định của UBND tỉnh (không tính số tiền được bồi
thường vào mức thu nhập hàng tháng đối với các đối tượng quy định tại Khoản 2 Điều
3 của Thông tư này).
c. Nguyên tắc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập
thấp
Việc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠTNT thực hiện theo
phương pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết
trước (với thang điểm tối đa là 100).

- Có nhà ở bình quân dưới 5 m2 sử dụng/người và diện tích đất ở
thấp hơn tiêu chuẩn được phép cải tạo, xây dựng lại.

2

Tiêu chí về đối tượng:
- Đối tượng 1 (quy định tại điểm a Khoản 1 hoặc Khoản 2 Điều
3 Thông tư này).
- Đối tượng 2 (quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư
36).

3

Tiêu chí ưu tiên khác:
- Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1.
- Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất 01
người thuộc đối tượng 2.
- Hộ gia đình có từ 2 người trở lên thuộc đối tượng 2.
Ghi chú: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu
chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang
điểm cao nhất.

4

Tiêu chí ưu tiên do UBND cấp tỉnh quy định:
(theo điều kiện cụ thể của từng địa phương)

Số điểm
50
30