BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN


BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI
TỪ LÚC THÀNH LẬP BAN BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NAY

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THỊ THÊM
07124110
DH07QL
2007 – 2011
Quản lý đất đai



TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thêm, Khoa Quản lý đất đai & Thị Trường
Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên
địa bàn huyện Củ Chi từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt bằng đến
nay”
Giáo viên hướng dẫn: Ths Dương Thị Tuyết Hà Bộ môn chính sách & pháp
luật Khoa Quản lý đất đai & Thị Trường Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm
Thành phố Hồ Chí Minh.
Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là công tác gắn liền với quá trình giải
phóng mặt bằng để chỉnh trang các khu dân cư và phát triển kinh tế. Công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng là khâu khó khăn, phức tạp nhất trong quá trình đầu tư
phát triển kinh tế tại địa phương vì ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh
thần, tâm tư nguyện vọng, tập quán sản xuất và sinh hoạt của người dân. Vì vậy yêu
cầu cấp thiết đặt ra là phải có một cơ quan đứng ra giải quyết những vấn đề khó khăn
trong công tác bồi thường nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất bị ảnh hưởng trong các dự án, cũng như đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và phù
hợp với pháp luật.
Củ Chi là một trong năm huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh. Do
chịu ảnh hưởng nặng nề sau chiến tranh, kinh tế của huyện có xuất phát điểm thấp,
điều kiện cơ sở vật chất - hạ tầng kĩ thuật còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, từ khi cơ chế
quản lí kinh tế được đổi mới, cơ cấu kinh tế của huyện đã có sự chuyển dịch mạnh mẽ
theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Tốc độ quy hoạch, xây dựng để chỉnh
trang lại đô thị được phát triển một cách nhanh chóng trên toàn huyện, nhằm phù hợp
với xu thế phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công của các dự án, tạo môi trường thông
thoáng thu hút đầu tư, củng cố được lòng tin của nhân dân. Nhưng công tác này lại là
vấn đề hết sức phức tạp, tác động đến nhiều lĩnh vực đời sống của người dân và kinh tế
xã hội tại địa phương. Vì vây, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của huyện đã

I.1.3. Cơ sở thực tiễn....................................................................................................... 10 
I.2. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN CỦ
CHI...................................................................................................................................... 11 
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 11 
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên ......................................................................................... 12 
I.2.3. Điều kiện kinh tế- xã hội ....................................................................................... 13 
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................................. 17 
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 17 
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 17 
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................................. 18 
II.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI
............................................................................................................................................. 18 
II.1.1. Tình hình quản lí Nhà nước về đất đai có liên quan ........................................ 18 
II.1.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện năm 2010 .................................... 23 
II.2. GIỚI THIỆU VỀ BAN BT - GPMB HUYỆN CỦ CHI ......................................... 25 
II.2.1. Sơ lược về sự hình thành Ban BT-GPMB huyện Củ Chi ................................ 25 
II.2.2. Kết quả thực hiện của Ban BT-GPMB huyện Củ Chi ..................................... 26 
II.3. GIỚI THIỆU VỀ BA DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM CỦA HUYỆN CỦ CHI ............... 29 
II.3.1. Cơ sở chính sách BT-GPMB của ba dự án ....................................................... 29 
II.3.2. Dự án đầu tư xây dựng công viên giải trí quốc tế Tân Phú Trung- xã Tân
Phú Trung- huyện Củ Chi ............................................................................................. 44 
II.3.3. Dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp cơ khí Tân Quy- xã Bình Mỹ- Hòa
Phú- huyện Củ Chi (nay đổi tên là khu công nghiệp Đông Nam) .............................. 50 

 
 

Trang ii 



Bảng 7. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên của huyện Củ Chi năm 2010
Bảng 8. Tổng hợp đối tượng sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi
Bảng 9. Diện tích các loại đất thu hồi của dự án CVGTQT Tân Phú Trung
Bảng 10. Tổng hợp số hộ bị ảnh hưởng trong dự án CVGTQT Tân Phú Trung
Bảng 11. Đơn giá đất ở dự án CVGTQT Tân Phú Trung
Bảng 12. Đơn giá đất nông nghiệp của dự án CVGTQT Tân Phú Trung
Bảng 13. Bồi thường chi phí bốc mộ và hỗ trợ chi phí cải táng dự án CVGTQT Tân
Phú Trung
Bảng 14. Diện tích các loại đất bị thu hồi dự án KCN Đông Nam
Bảng15. Đơn giá đất ở dự án KCN Đông Nam
Bảng 16. Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp dự án KCN Đông Nam
Bảng 17. Đơn giá bồi thường đất ở dự án trường THCS Phú Hòa Đông
Bảng 18. Đơn giá BT-HT đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư dự án trường THCS Phú
Hòa Đông
Bảng 19. Tổng hợp các khu tái định cư trên địa bàn huyện Củ Chi
Hình 1: Bản đồ hành chính huyện Củ Chi

 
 

Trang iv 


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BT-GPMB
GPMB
HĐBT
HĐTĐ
BT-HT và TĐC
UBND


Bồi thường, giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng
Hội đồng bồi thường
Hội đồng thẩm định
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Uỷ ban nhân dân
Tài nguyên môi trường
Nghị định
Quyết định
Quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chủ nghĩa xã hội
Xây dựng
Trung học cơ sở
Công viên giải trí quốc tế
Khu công nghiệp

Trang v 


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thêm

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất nước ta đang trên đà phát triển và phấn đấu đến năm 2020 về cơ bản trở
thành nước công nghiệp. Do đó nhu cầu về đất đai để xây dựng các công trình phục vụ
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế là rất lớn.
Trong khi đó công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức phức tạp và

khắc phục những khó khăn trong công tác bồi thường, GPMB hiện nay, làm cho các
dự án sau tốt và có hiệu quả hơn.
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài
- Những quy định hiện hành về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn huyện
Củ Chi từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt bằng đến nay.

 
 

Trang 1 


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thêm

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Nghiên cứu 3 dự án đang thực hiện trên địa bàn huyện Củ Chi: dự án đầu tư xây
dựng công viên giải trí quốc tế Tân Phú Trung; dự án đầu tư xây dựng cụm công
nghiệp cơ khí Tân Quy tại xã Bình Mỹ- Hòa Phú; dự án đầu tư xây dựng mới và mở
rộng trường THCS Phú Hòa Đông.
- Thời gian nghiên cứu: từ lúc thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt bằng
huyện Củ Chi

 
 

Trang 2 


bình thường: là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết
quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và
người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do
đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ
huyết thống (theo quy định tại khoản 2, Điều 3 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ).
- Khung giá đất: do Chính Phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu
của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất
đai. Khung giá là cơ sở để kích thích người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả cao.
- Bảng giá đất: trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp
tỉnh hàng năm xác định bảng giá cho các loại đất tại địa phương ứng với các mức độ
tiềm năng khác nhau để đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau.
 
 

Trang 3 


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thêm

I.1.1.2. Lược sử về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Vấn đề bồi thường, hỗ trợ thiệt hại luôn đi cùng với từng giai đoạn lịch sử phát
triển kinh tế - xã hội. Mỗi chế độ chính trị khác nhau sẽ có những chính sách bồi
thường khác nhau, nhằm thoả mãn quyền lợi cho Nhà nước, chủ đầu tư và người sử
dụng đất. Vì vậy, việc hoàn thiện chính sách bồi thường trong từng thời kì là điều tất
yếu, nhằm phù hợp với quá trình lịch sử của đất nước theo xu hướng ngày càng cởi

giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các
loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”.
- Nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định về việc
đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Với việc ban hành những văn bản luật trên thì về cơ bản trong giai đoạn này
chúng ta đã giải quyết những vướng mắc trong việc bồi thường, khắc phục được tình
trạng bất hợp lý, tạo sự thống nhất trong chính sách bồi thường giữa các địa phương
trong cả nước, quan tâm đến lợi ích của người bị di dời. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn
chế không phù hợp với thực tế do những nguyên nhân sau:
 
 

Trang 4 


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thêm

+ Các địa phương tự xây dựng bảng giá các loại đất dựa trên khung giá của
Chính phủ. Với tốc độ phát triển của xã hội, giá biến động mạnh nhưng không được
cập nhật kịp thời dẫn đến tình trạng chênh lệch giá đất, gây phản ứng mạnh từ người
sử dụng đất.
+ Sự khác biệt về giá đất giữa đô thị và nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên dùng
và đất nông nghiệp…là rất lớn gây trở ngại trong việc áp giá đền bù.
+ Chưa quan tâm đến việc tái định cư cho người bị di dời, thu hồi đất.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ ra đời thay thế
Nghị định 90/1994/NĐ-CP, trong đó quy định cụ thể, chi tiết hơn đối tượng được đền
bù, hỗ trợ và đền bù thiệt hại đối với các loại đất, đồng thời cũng phân rõ trách nhiệm

biệt nguyên tắc: việc xác định giá đất phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế
trên thị trường rất có ý nghĩa. Đó là những quy định hết sức quan trọng cho việc xác
định giá QSDĐ trong bồi thường, GPMB. Tuy nhiên khi đi vào xác định giá đất cho
từng thửa đất cụ thể vẫn là vấn đề rất khó, đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt
là UNBD cấp tỉnh phải có cách thức giải quyết cụ thể thì việc bồi thường, thu hồi đất
mới nhanh chóng và có hiệu quả cao.
 
 

Trang 5 


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thêm

Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, ngày 3/12/2004 Nghị định 197 của chính
phủ ra đời về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thay thế
Nghị định 22/CP. Tại Nghị định này đã có những đổi mới cơ bản về phạm vi ứng
dụng, về bồi thường đất và tài sản trên đất, về chính sách hỗ trợ và tổ chức thực hiện.
Những quy định mới này được đề ra nhằm cụ thể hoá Luật đất đai năm 2003 và giải
quyết những vấn đề còn bất cập, chưa hợp lý của Nghị định 22/1998/NĐ-CP trong
thực tế.
Những điểm mới của Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ khác với Nghị định 22/1998/NĐ-CP được thể hiện ở một số điểm sau:
- Nhà nước là “người” chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, GPMB,
hỗ trợ và tái định cư.
- Giá đất để tính bồi thường phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
- Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng

các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp
 
 

Trang 6 


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thêm

xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn
theo quy định của Chính phủ. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp
vốn bằng QSDĐ, không phải thực hiện thu hồi đất.
Nhìn chung, chính sách bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng của Nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành
Luật đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành
công ty cổ phần đã thể hiện sự đổi mới trong cách quản lý đất đai, phù hợp hơn với
thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất,
cũng như tạo thuận lợi hơn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đem lại hiệu
quả sử dụng đất cao hơn.
Ngày 25 tháng 5 năm 2007 Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP
Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Ngày 13 tháng 8 năm 2009, Chính phủ
ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá
đất, thu hồi đất, hỗ trợ và tái định cư. Trong Nghị định 69/2009/NĐ-CP có một số


Trang 7 


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thêm

nước, lợi ích cho nhà đầu tư và lợi ích cho người có đất bị thu hồi. Ngược lại nếu công
tác bồi thường gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp luật có liên quan chưa
phù hợp, cần phải bổ sung hoàn thiện.
- Đối với công tác đo đạc, phân khu vực, vị trí đất, lập bản đồ địa chính phải
thật chính xác, vì khi tiến hành bồi thường dựa vào diện tích của từng thửa, từng mục
đích sử dụng đất, vị trí, khu vực đất để tính bồi thường. Nếu thực hiện tốt công tác này
thì sẽ hạn chế rất nhiều tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, còn ngược lại sẽ làm cho việc
bồi thường, GPMB gặp khó khăn, tiến độ thực hiện dự án sẽ kéo dài.
- Đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm
quyền, thủ tục nhanh gọn không phức tạp tiết kiệm thời gian, công tác bồi thường diễn
ra nhanh, đúng tiến độ, thu hút nhiều nhà đầu tư.
- Việc quản lý hồ sơ địa chính cũng hết sức quan trọng, nhất là công tác chỉnh
lý biến động đất đai cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc đất
rõ ràng. Khi đó công tác bồi thường cũng sẽ được dễ dàng và thuận lợi.
- Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo làm tốt giúp cho việc bồi
thường diễn ra nhanh, đúng pháp luật còn ngược lại, làm cho dự án kéo dài ảnh hưởng
đến đời sống người dân và tiến độ thi công, ngoài ra còn gây ra những tiêu cực khác
chủ đầu tư sẽ lợi dụng khe hở đó mà làm trái pháp luật như sử dụng đất không đúng
mục đích, xây dựng nhà trái phép, đầu cơ đất đai…
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB. Các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch tránh tình trạng các dự
án không đúng quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích kinh tế, xã


SVTH: Nguyễn Thị Thêm

thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất thì
được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND quy định
(khoản 2, Điều 6, Nghị định 197/2004/NĐ-CP). Ngoài bồi thường về đất, tài sản,
người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo
nghề..., ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất.
- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình
cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất. Để
khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi
tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế mà còn hoàn lại chi phí
bồi thường, hỗ trợ mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao nhất bằng số
tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước.
 Đảm bảo công khai, dân chủ trong lúc thực hiện
Nguyên tắc này được quy định cụ thể trong Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai như sau:
- Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày
đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho
người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án
tổng thể về bồi thường, GPMB, tái định cư (tại khoản 2, Điều 34, Luật đất đai 2003).
- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia hội đồng bồi
thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực
hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với phương án dự kiến
bồi thường, hỗ trợ GPMB được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức
được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và trụ sở UBND
cấp xã phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
- Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về

về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giả
quyết khiếu nại về đất đai.
 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
 Quyết định số 106/2005/QĐ-UB ngày 16/06/2005 của UBND Thành phố Hồ
Chí Minh ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
 Căn cứ Quyết định số 179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của UBND
Thành phố về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh.
 Quyết định số 17/2008/QĐ-UB ngày 14/03/2008 của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
 Quyết định số 35/2010/QĐ-UB ngày 28/05/2010 của UBND Thành phố Hồ Chí
Minh ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Củ Chi là huyện ngoại thành, là cửa ngõ phía Tây Bắc của thành phố Hồ Chí
Minh. Theo định hướng phát triển của thành phố thì Củ Chi có vị trí chiến lược quan
trọng trong việc phát triển kinh tế, xã hội về hướng Tây Bắc theo tuyến đường Xuyên
Á. Hiện nay, huyện đã và đang thực hiện các dự án lớn như khu công nghiệp Tây Bắc
Củ Chi có diện tích 380 ha, Khu công nghiệp Tân Phú Trung có diện tích 543 ha, khu
công nghiệp Tân Quy, cụm công nghiệp cơ khí ô tô Samco và nhiều nhà xưởng, xí
nghiệp, công ty với quy mô lớn nhỏ khác nhau.
Theo quy hoạch sử dụng đất đai huyện Củ Chi đến năm 2025 đã được UBND
Thành phố phê duyệt theo Quyết định 2675 ngày 21/6/2007 về điều chỉnh quy hoạch
chung xây dựng huyện Củ Chi đến 2025 và Quyết định số 4890 của UBND thành phố
ngày 22/10/2007 về duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng các cụm công nghiệp

Minh, gồm 20 xã và 1 thị trấn với diện tích tự nhiên 43.496,6 ha bằng 20,76% diện
tích toàn thành phố.
- Phía Bắc giáp huyện Trảng Bàng- Tỉnh Tây Ninh
- Phía Đông giáp huyện Bến Cát- Tỉnh Bình Dương
- Phía Nam giáp huyện Hóc Môn- Thành phố Hồ Chí Minh
- Phía Tây giáp huyện Đức Hòa- Tỉnh Long An

Hình 1: Bản đồ hành chính huyện Củ Chi
I.2.1.2. Thủy văn
Huyện Củ Chi có hệ thống sông, kênh, rạch khá đa dạng, với những đặc điểm
chính sau:
- Sông Sài Gòn chịu ảnh hưởng chế độ dao động bán nhật triều, với mực nước
triều bình quân thấp nhất là 1,2 m và cao nhất là 2,0m.
- Các hệ thống kênh rạch tự nhiên khác, đa số chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ
thuỷ văn của sông Sài Gòn như: Rạch Tra, Rạch Sơn, Bến Mương... Riêng chỉ có kênh
Thầy Cai chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ văn của sông Vàm Cỏ Đông.
I.2.1.3. Khí hậu
Củ Chi nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất xích đạo. Có 2
mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau,
với đặc điểm chính là:
- Nhiệt độ tương đối ổn định, trung bình năm khoảng 26,6oC. Nhiệt độ trung bình
tháng cao nhất là 28,8oC (tháng 4), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất 24,8oC (tháng
12).
- Lượng mưa trung bình năm từ 1.300 mm – 1.770 mm, mưa phân bổ không đều
 
 

Trang 11 



trên nền phèn, có diện tích 1460 ha, chiếm tỷ lệ 3,36% phân bố trên các vùng thấp, tập
trung ở các xã Thái Mỹ, Trung Lập Hạ, Tân Phú Trung; đất phù sa trên nền phèn, diện
tích 192 ha, chiếm tỷ lệ 0,44% phân bố dọc theo sông Sài Gòn.
Bảng 1. Thành phần các nhóm đất chính ở huyện Củ Chi
STT
1
2
3
4
5
6

Nhóm
Đất đỏ vàng, vàng xám
Đất xám
Đất mùn trên phù sa cổ
Đất nhiễm phèn dốc tụ trên đất phèn
Đất phù sa trên nền phèn
Đất phèn

Diện tích
(ha)
9.237
15.329
1.538
1.460
192
15.011

Tỷ lệ (%)

ngầm huyện Củ Chi khá tốt và dồi dào, đang giữ vị trí quan trọng trong việc cung cấp
nước cho sản xuất và sinh hoạt (trừ các khu vực bưng trũng Tam Tân - Thái Mỹ).
I.2.2.3. Tài nguyên rừng
Năm 20010, huyện Củ Chi có 48,48 ha đất lâm nghiệp, chiếm 0,11% diện tích
đất tự nhiên, trong đó:
Nhìn chung rừng của huyện chiếm tỷ lệ rất nhỏ, chủ yếu là rừng trồng rừng
và rừng thứ sinh tự nhiên. Diện tích rừng phân bố chủ yếu ở các khu bảo tồn, khu di
tích lịch sử nên trữ lượng hạn chế. Tuy nhiên, cùng với việc gia tăng dân số và ý
thức bảo vệ rừng của người dân nên diện tích rừng của huyện bị giảm mạnh trong
thời gian gần đây.
I.2.2.4. Tài nguyên khoáng sản
Tài nguyên khoáng sản trên địa bàn huyện khá phong phú so với mặt bằng chung
thành phố, gồm có các loại chủ yếu sau:
- Mỏ Cao lanh có trữ lượng khoảng 5 triệu tấn phân bố chủ yếu ở Rạch Sơn.
- Than bùn ở Tam Tân, trữ lượng khoảng 0,5 triệu tấn
- Sạn sỏi ở Bàu Chứa, trữ lượng cấp B khoảng 0,8 triệu tấn
Ngoài ra, còn có mỏ đất sét làm gạch ngói và đá xây dựng nhưng với trữ lượng
không đáng kể.
I.2.3. Điều kiện kinh tế- xã hội
I.2.3.1. Về kinh tế
 Ngành nông nghiệp
- Về chăn nuôi: Huyện đang từng bước chuyển hướng sang những sản phẩm có
giá trị cao, tỷ trọng chăn nuôi chiếm 35,42% tăng 17%, hiện tại đàn bò sữa đạt 22880
con tăng 5,2% năm, và đàn heo trên 2 tháng tuổi là 60783 con.
- Về trồng trọt: Huyện đã dần chuyển sang các loại sản phẩm được khuyến khích
như: chương trình trồng rau sạch của huyện, các loại cây cảnh, cây kiểng dưới dạng xuất
khẩu. Giá trị trồng trọt chiếm tỷ trọng 44,22% giảm 1,78% so với năm 2009, đặc biệt là
chương trình sản xuất rau an toàn phục vụ cho thành phố, với tổng diện tích là 70 ha, và
đây cũng là hướng phát triển trong tương lai của trồng trọt.
 Ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp

Đông, phía Nam của huyện như các xã Trung An, Tân Thông Hội, Tân An Hội, Tân
Thạnh Đông, Nhuận Đức...
Huyện Củ Chi có 3 khu công nghiệp tập trung, và 6 cụm công nghiệp.
Ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn huyện còn có 5 tuyến
đường liên xã được bố trí công nghiệp sạch.
Với tốc độ sản xuất và xây dựng các khu – cụm công nghiệp cùng việc mở rộng
các tuyến đường giao thông một cách nhanh chóng như hiện nay thực sự đã mang đến
một áp lực rất lớn trong việc sử dụng quỹ đất của huyện. Đòi hỏi huyện phải cung ứng
một số lượng diện tích lớn cho việc phát triển kinh tế của huyện. Có nhiều khu – cụm
công nghiệp cần diện tích tập trung với quy mô lớn. Vì vậy việc sử dụng đất của
những khu - cum công nghiệp này sẽ phải ảnh hưởng đến nhiều cá nhân, tổ chức khác.
Điều này góp phần không nhỏ gây ra một sự xáo trộn mạnh mẽ trong việc quản lý sử
dụng đất của địa phương.
 Ngành thương mại và dịch vụ
Với tốc độ đô thị hoá nhanh nên ngành thương mại và dịch vụ cũng phát triển
khá nhanh, hoạt động thương mại chủ yếu là bán lẻ, phục vụ nhu cầu tiêu dùng tại chỗ.
Giai đoạn tử năm 2009-2010 thương nghiệp tăng bình quân 2,3% năm về doanh thu.
Nhìn chung ngành thương mại và dịch vụ trong thời gian qua phát triển nhanh đa
dạng và phong phú với 7.709 cơ sở và 15.024 lao động. Trong xu thế phát triển chung
của cả nước thì ngành thương mại và dịch vụ đã có bước tiến nhảy vọt, số lượng các cửa
hàng tăng nhanh, đặc biệt là các cửa hàng may mặc, gia dụng, điện tử viễn thông, dịch
vụ Internet...
I.2.3.2. Về cơ cấu tổ chức hành chính lãnh thổ
Huyện Củ Chi là một huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh, có diện tích
đất tự nhiên là 43.496,6 ha, trong đó đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp chiếm khoảng 32.541,42 ha, đất phi nông nghiêp là 10.637,98 ha, đất chưa sử
dụng là 317,20 ha.
 
 


- Giao thông đường bộ: Củ Chi là địa bàn cửa ngõ phía Tây của Thành Phố, là
nơi có trục lộ chính là Quốc lộ 22 nối liền thành phố với Tây Ninh và nước bạn
Campuchia.
- Toàn huyện có 240 tuyến đường với chiều dài 506,72 km đường bộ. Nhìn
chung, hiện trạng giao thông đường bộ trên địa bàn huyện chất lượng, chủ yếu là
đường cấp phối và đường đất.
- Giao thông đường thuỷ: với chiều dài 41 km gồm sông Sài Gòn và 6 rạch lớn
phục vụ cho giao thông đường thuỷ và là hệ thống tưới tiêu kênh đông từ hồ Dầu
Tiếng phục vụ cho việc tưới tiêu trên địa bàn huyện.
 Về điện
- Các công trình đã thực hiện là cải thiện điện 1 pha lên 3 pha ở các địa điểm
như: Thị Trấn Củ Chi, Tân An Hội, Phước Vĩnh An, Tân Thạnh Tây, Trung An với
17,8 km tổng công suất 2125 KVA, kéo mới và cải tạo 8,2 km hạ thế.
- Hoàn thiện và phát triển lưới, trạm hạ thế, đường dây trung thế: 5,830 km, trạm
biến thế: 1250 KVA, đường dây hạ thế: 18,030 km.
I.2.3.5. Giáo dục và y tế
 Giáo dục
Mạng lưới giáo dục của huyện khá hoàn chỉnh từ nhà trẻ đến phổ thông trung học
và huyện đang tiến hành triển khai dự án quy mô giáo dục đến bậc đại học.

 
 

Trang 15 


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thêm


- Đặc điểm khí hậu ôn hòa, ít chịu thiên tai bão lụt của thành phố Hồ Chí Minh
thuận lợi cho môi trường sống dân cư.
 Những khó khăn, hạn chế 
- Lượng mưa phân bố không đều trong các mùa đã ảnh hưởng lớn đến lưu
lượng dòng chảy, xâm mặn... gây khó khăn trong công tác cấp thoát nước và ảnh
hưởng tới nông nghiệp.
- Phần diện tích thấp, trũng có độ cao dưới 2 m và diện tích mặt nước chiếm
đến 61% diện tích tự nhiên thành phố lại nằm trong vùng có nền địa chất yếu đòi hỏi
chi phí cao trong việc đầu tư xây dựng công trình.
- Nhìn chung, đất cho sản xuất nông nghiệp không được tốt. Để tăng hiệu quả sử
dụng đất nông nghiệp lớn, cần phải có sự đầu tư, cải tạo đất, chuyển đổi cơ cấu kinh tế
nông nghiệp phù hợp với quá trình đô thị hóa.

 
 

Trang 16 


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Thị Thêm

I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
Nội dung tập trung giải quyết các vấn đề sau:
 Điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên- kinh tế-xã hội ở huyện Củ Chi
 Tình hình quản lí và sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi.
 Giới thiệu sơ lược về Ban BT-GPMB huyện Củ Chi
 Nghiên cứu một số dự án bồi thường giải phóng mặt bằng cụ thể ở huyện Củ


PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
CỦ CHI.
II.1.1. Tình hình quản lí Nhà nước về đất đai có liên quan
II.1.1.1. Công tác đo lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ
quy hoạch sử dụng đất.
Công tác lập bản đồ địa chính được triển khai thực hiện bằng phương pháp và
phương tiện kỹ thuật tiên tiến. Toàn bộ 21 xã, thị trấn đã được đo đạc và lập bản đồ địa
chính chính quy từ tỉ lệ 1/500 đến 1/5.000.
Bảng 2. Tổng hợp số tờ bản đồ địa chính huyện Củ Chi
(Đơn vị: ha)
STT

Đơn vị hành
chính

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Tổng cộng

Số tờ Diện tích
bản đã đo đạc
đồ
lập bản
đồ địa
chính
71
379,39
56 2445,20
62 2432,37
63 2322,65
86 2890,06
74 2182,67
50 2319,94
52 2178,58
52 1698,97
50 1507,33
46 1999,47
50 1964,29
117 3024,14
34 1623,69
57 2414,09
31 1148,11
36
910,08
70 2650,38
70 2539,44
66 3077,61

6,16
528,99
612,96
795,34
114,73
1132,37 1518,01
20,39 1355,99 1163,07
873,80 2203,81
52,83
993,46
741,86
730,55 21337,54 20775,84 652,67
( Nguồn: Phòng TN-MT huyện Củ Chi)
Theo kết quả thống kê, huyện Củ Chi đã lập được 1263 tờ bản đồ địa chính và diện
tích đo đạc được là 43496,60 ha. Như vậy, tất cả diện tích tự nhiên trên địa bàn huyện đã
được đo đạc thành lập bản đồ địa chính. Đây là một điều hết sức thuận lợi mà không phải
 
 

355,47

Trang 18