Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

ĐẶT VẤN ĐỀ
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TPHCM
 Tính cấp
thiết
vấn đề
nghiên
KHOAcủa
QUẢN
LÝ
ĐẤT cứu:
ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

Là một trung tâm kinh tế lớn nhất nước, trong những năm qua, Thành phố Hồ
Chí Minh đã có những bước phát triển đáng kể trong các lĩnh vực kinh tế-văn hóa-xã
hội, bộ mặt đô thị được chỉnh trang góp phần nâng cao hình ảnh của thành phố trong
mắt bạn bè quốc tế. Kinh tế phát triển, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện và
nâng cao, các nhu cầu thiết yếu, đặc biệt là nhà ở, ngày càng được đáp ứng bởi hàng
loạt những dự án nhà ở, những khu chung cư cao cấp đã và đang được xây dựng và
đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, quỹ đất nội thành ngày
càng trở nên chật hẹp thì việc mở rộng phát triển ra các quận ngoại thành, như quận 9,
là điều tất yếu.
Nằm ở cửa ngõ phía Đông thành phố Hồ Chí Minh, trong những năm qua được
sự quan tâm đầu tư của các cấp lãnh đạo, Quận 9 đã có những thay đổi tích cực trong
kinh tế lẫn đời sống xã hội. Với quỹ đất rộng lớn, quận 9 đã thu hút được rất nhiều sự
quan tâm đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, bằng chứng là đã có hàng trăm dự án
nhà ở khác nhau như khu chung cư cao cấp, các khu nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội


Giáo viên hướng dẫn: KS. Ngô Minh Thụy
Trường Đại học Nông Lâm TPHCM

Kí tên:

Tháng 07 năm 2008
Trang 2


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

LỜI CẢM ƠN
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con
xin thành kính gửi đến Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc
nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương và
luôn tạo điều kiện cho con học tập tốt trong suốt thời
gian qua.
Em cảm ơn Anh Chị, những người thân đã giúp
đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em an tâm hoàn thành
việc học của mình.
Em trân trọng biết ơn:
- Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành
phố Hồ Chí Minh.
- Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản.
- Cùng tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền
đạt những kinh nghiệm và bài học quý báu làm hành

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, trong những năm qua thị trường bất
động sản trong nước đã có sự phát triển đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư xây
dựng các dự án nhà ở. Mặc dù còn non trẻ và chưa thực sự ổn định, nhưng với những
gì đã diễn ra trong những năm gần đây đã cho thấy thị trường bất động sản nước ta là
một thị trường có tiềm năng lớn.
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế có tốc độ đô thị hóa lớn nhất
nước. Trong những năm qua, cùng với áp lực về sự gia tăng dân số thì vấn đề giải
quyết chổ ở cho người dân trở nên bức xúc hơn bao giờ hết. Khi mà quĩ đất nội thành
ngày càng chật hẹp thì việc mở rộng đầu tư xây dựng các dự án nhà ở ra các quận,
huyện ngoại thành là điều tất yếu. Điều này không những giải quyết tình trạng thiếu
nhà ở cho người dân mà còn góp phần phát triển cơ sở hạ tầng các khu vực ngoại
thành.
Quận 9 là một trong những quận ngoại thành có diện tích rộng lớn 11.389,62
ha. Tính đến nay đã có gần 300 dự án lớn nhỏ đã và đang được đầu tư xây dựng trên
địa bàn quận, trong đó, dự án nhà ở chiếm số lượng đáng kể. Điều này góp phần thay
đổi bộ mặt đô thị của quận nhưng cũng gây ra không ít những ảnh hưởng tiêu cực đến
đời sống nhân dân, đặc biệt là trong công tác giải tỏa, đền bù, tái định cư.
Đề tài được thực hiện nhằm mục đích khái quát tình hình đầu tư xây dựng và
tiến độ triển khai thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn quận 9 trong những năm qua,
để từ đó thấy được những mặt hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý và đầu tư xây
dựng các dự án nhà ở trên địa bàn. Trên cơ sở đó, phân tích những nguyên nhân ảnh
hưởng đến tiến độ đầu tư xây dựng và đưa ra những giải pháp khắc phục, tạo điều kiện
cho các dự án hoàn thành đúng tiến độ, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, góp
phần ổn định đời sống nhân dân và nâng cao giá trị thẩm mỹ cho cảnh quan đô thị.
Kết quả cho thấy, từ năm 1997 đến cuối năm 2006 trên địa bàn Quận đã có 94
dự án nhà ở các loại đã được triển khai thực hiện, trong đó có 36 triển khai đúng tiến
độ (chiếm 38,30%) và 58 dự án triển khai chậm hơn so với tiến độ (chiếm 61,70%).
Nhìn chung, tiến độ triển khai các dự án nhà ở trên địa bàn Quận là rất chậm.
Đề tài được thực hiện chủ yếu thông qua các phương pháp: phương pháp lý
thuyết, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp điều tra, phương

2.2.1. Thực trạng công tác quy hoạch chi tiết và việc công bố công khai, quản lý xây
dựng theo quy hoạch..........................................................................................................36
2.2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà ở ......................................................................37
2.2.3. Thực trạng nhà ở của nhóm đối tượng xã hội .....................................................39
2.2.4. Đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn Quận 9...................................................40
2.3. Thực trạng các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Quận 9.......................................42
2.4. Đánh giá tình hình thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn Quận 9 ...........................43
2.4.1. Đánh giá số lượng dự án nhà ở được triển khai thực hiện qua các năm .............44
2.4.2. Đánh giá chung tiến độ thực hiện các dự án nhà ở..............................................47
2.4.3. Đánh giá tiến độ thực hiện các dự án nhà ở thương mại.....................................49
2.4.4. Đánh giá tiến độ thực hiện các dự án nhà ở xã hội .............................................50
2.4.5. Đánh giá tiến độ thực hiện các dự án nhà ở tái định cư ......................................52
2.4.6. So sánh tiến độ triển khai thực hiện giữa các nhóm dự án nhà ở........................55
2.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong đầu tư xây dựng các dự án nhà ở trên
địa bàn Quận 9 và một số giải pháp khắc phục .................................................................56
2.5.1. Thuận lợi..............................................................................................................56
2.5.2. Khó khăn .............................................................................................................56
2.5.3. Giải pháp .............................................................................................................57
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ .............................................................................................58
Trang 5


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu:
Là một trung tâm kinh tế lớn nhất nước, trong những năm qua, Thành phố Hồ
Chí Minh đã có những bước phát triển đáng kể trong các lĩnh vực kinh tế-văn hóa-xã

trên địa bàn quận 9 TPHCM.
 Đối tượng khảo sát: Các dự án nhà ở trên địa bàn quận 9 TPHCM.
 Phạm vi nghiên cứu:
 Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu trên địa bàn quận 9 TPHCM.
 Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ 15/03/2008 đến 15/07/2008.

Trang 6


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

Phần 1. TỔNG QUAN
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
a. Tổng quan về nhà ở
 Khái niệm nhà ở
Có nhiều quan điểm khác nhau về nhà ở tương ứng với từng giai đoạn phát triển
của lịch sử xã hội loài người. Nếu như trước kia người ta quan niệm nhà ở chỉ là nơi để
ở, để che mưa che nắng, thì ngày nay, cùng với sự phát triển của nhân loại, thì quan
niệm về nhà ở có nhiều thay đổi, đó không chỉ đơn giản là nơi để ở nữa mà còn là nơi
để con người tái sản xuất sức lao động của mình để tồn tại và phát triển. Vì vậy, khi
nói về nhà ở, thường có hai cách hiểu sau:
Theo nghĩa hẹp: nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để
có thể sử dụng làm chỗ ở hay sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng
thời gian và không gian xác định. Cũng theo nghĩa này với quan niệm truyền thống,
nhà ở là cơ sở vật chất cơ bản, là phương tiện tạo nên chỗ cư ngụ cho con người và
gắn liền với sở hữu hay sử dụng cá nhân của mỗi gia đình.
Theo nghĩa rộng: nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở, bao gồm phần kiến

Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

- Nhà ở góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế
Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà còn là
điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững. Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của cán
bộ công nhân viên chức xa hay gần nơi làm việc sẽ ảnh hưởng đến hao phí sức lực và
thời gian đi lại của họ. Do vậy sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc của họ và của cả xã
hội. Điều kiện sống của dân cư tốt hay xấu không chỉ liên quan đến tái sản xuất lao
động mà còn tác động tích cực đến sản xuất của người lao động, ảnh hưởng trực tiếp
đến năng suất, hiệu quả lao động và do đó cũng ảnh hưởng đến sự phát triển nền kinh
tế cả trong hiện tai và tương lai.
Xét ở góc độ vĩ mô, nhà ở có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát
triển của ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng…Sự phát
triển của nhà ở kéo theo sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng của các ngành này,
từ đó kích thích kinh tế phát triển.
- Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu, ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội và điều
chỉnh mối quan hệ xã hội
Hình thức xây dựng nhà ở sẽ quyết định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến
quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm của con người, ảnh hưởng trực tiếp đến giao
thông, mỹ quan đô thị. Nhà ở góp phần tăng ngân sách Nhà nước thông qua việc đóng
thuế của từng hộ dân. Hiện nay, ở các thành phố nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân
dân rất cao, nhưng những tổ chức cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ nhà ở chỉ đáp ứng
một số ít đối tượng, còn lại có khá nhiều người không được đáp ứng một cách đầy đủ,
đó là những người có thu nhập thấp như hộ nghèo, công nhân, viên chức, sinh viên
mới ra trường.
Với những vai trò quan trọng như trên, có thể nói việc đảm bảo có được chỗ ở
cho người dân là một trong những vấn đề cần được quan tâm hàng đầu trong xã hội.
Một xã hội không thể gọi là phát triển nếu những con người, những tế bào trong xã

định tại Điều 60 của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác theo cơ chế
do Nhà nước quy định.
Đây là loại nhà ở thuộc sở hữu nhà được dùng cho cán bộ công chức thuộc
diện điều động của các cơ quan Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội. Người được
thuê nhà ở công vụ không được chuyển đổi hoặc cho thuê lại dưới bất kỳ hình thức
nào và có nghĩa vụ trả nhà cho bên cho thuê khi hết tiêu chuẩn ở nhà công vụ hoặc
chuyển đi nơi khác hoặc nghỉ công tác.
- Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng
Là loại hình nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng trong
khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình.
Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo một
trong các hình thức sau đây:
+ Tự xây dựng nhà ở,
+ Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở,
+ Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn.
 Cơ cấu các loại đất trong khu ở
Đất trong khu ở (đơn vị ở) thường được phân thành 4 loại chính: đất ở; đất xây
dựng các công trình công cộng; đất cây xanh và đất sân, đường.
- Đất xây dựng nhà ở: bao gồm diện tích xây dựng từng ngôi nhà; diện tích sân
vườn quanh nhà và vườn của nhóm nhà; diện tích các lối đi trong nhóm nhà. Đất xây
dựng nhà ở đô thị được giới hạn bởi hệ thống đường bộ, phân thành các lô đất có quy
mô vừa đủ để bảo đảm cuộc sống an toàn, thoải mái và bền vững. Đất ở của khu nhà ở
chiếm tỷ lệ 38 – 60% đất đai tùy theo tầng cao xây dựng trong khu nhà ở.
- Đất xây dựng các công trình công cộng: là những lô đất dành riêng cho các
công trình dịch vụ công cộng về các mặt văn hóa, xã hội,… chiếm tỷ lệ từ 21 – 35 %
đất đai, tỷ lệ này phụ thuộc vào quy mô và số tầng cao xây dựng. Các công trình này
phục vụ trực tiếp sinh hoạt hằng ngày của dân cư trong khu nhà ở.
- Đất cây xanh
Trong các khu nhà ở có hệ thống cây xanh vườn hoa công viên nhằm phục vụ
cho vấn đề vui chơi giải trí cho trẻ em và người lớn. Khu cây xanh này thường được tổ


19-21

2-2,5

1,5-2

3-4

25-28

III-IV

28-35

2,5-3

1,5-2

3-4

35-45

V

37-47

3

1,5

cổ phần đủ lớn để được quyền chi phối hoạt động của doanh nghiệp. Trong hình thức
đầu tư này chỉ có sự thay đổi về quyền sở hữu, tài sản được dịch chuyển từ tay người
này sang tay người khác, không có sự gia tăng tài sản của các doang nghiệp.
- Đầu tư phát triển: là hình thức đầu tư trong đó người ta tạo dựng nên những
năng lực mới (về lượng hay về chất) cho các hoạt động sản xuất, dịch vụ để làm
phương tiện sinh lợi. Đầu tư phát triển cũng có nhiều hình thức như thiết lập cơ sở
mới, mở rộng cơ sở có sẵn, đổi mới công nghệ ở cơ sở đang khai thác. Đầu tư phát
triển có vị trí đặc biệt quan trọng, nó là biểu hiện cụ thể của tái sản xuất mở rộng, là
Trang 10


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

biện pháp chủ yếu để cung cấp việc làm cho người lao động, là tiền đề để thực hiện
đầu tư tài chính và đầu tư dịch chuyển.
 Dự án đầu tư
Dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới,
mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số
lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một
khoảng thời gian nhất định.
Với những khái niệm như trên có thể thấy được, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là
việc bỏ vốn để tạo lập mới, mở rộng hoặc cải tạo những khu nhà ở cũ nhằm gia tăng
số lượng và chất lượng những khu nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
Như vậy, sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng nhà ở là những khu nhà ở, đó có thể là
những khu chung cư cao cấp, những khu biệt thự sang trọng, khu chung cư tái định cư
hay khu nhà ở xã hội (nhà ở cho người có thu nhập thấp).
Đầu tư xây dựng nhà ở là hình thức đầu tư phát triển, sản phẩm của nó không
đơn thuần chỉ là phục vụ cho mục đích sinh lợi của chủ đầu tư mà còn phục vụ cho lợi

nhà quản lý dự án cần duy trì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận quản lý khác.
Trang 11


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

Dự án thường mang tính không chắc chắn: Hầu hết các dự án đòi hỏi qui mô
tiền vốn, vật liệu và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian giới hạn.
Đặc biệt đối với các dự án đầu tư xây dựng bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng
thì thời gian đầu tư kéo dài nên rủi ro rất cao.
Môi trường phức tạp, tương tác và cạnh tranh cao: Quan hệ giữa các dự án
trong một tổ chức là quan hệ chia sẽ cùng một nguồn lực khan hiếm như đội ngũ kiến
trúc sư, lập trình, kiểm định chất lượng, đào tạo – chuyển giao. Đồng thời, dự án cạnh
tranh lẫn nhau về cả thiết bị lẫn tiền vốn. Đặc biệt, trong một số trường hợp, thành
viên ban quản lý dự án có “hai thủ trưởng” nên không biết phải thực hiện mệnh lệnh
của cấp trên trực tiếp nào khi hai mệnh lệnh mâu thuẫn nhau. Từ đó có thể thấy rằng,
môi trường quản lý dự án có nhiều mối quan hệ phức tạp nhưng hết sức năng động.
 Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình
- Phân loại theo nhóm: Tùy theo qui mô và tính chất của dự án mà tiến hành
phân loại theo nhóm. Ngoài dự án quan trọng Quốc gia do Quốc hội thông qua chủ
trương và cho phép đầu tư, các dự án còn lại được chia thành 3 nhóm: A, B, C. 1
- Phân loại theo nguồn vốn:
+ Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước.
+ Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát
triển của Nhà nước.
+ Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước.
+ Dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng vốn hỗn hợp
của nhiều nguồn vốn khác.


- Mục tiêu của quản lý dự án:
Mục tiêu cơ bản của quản lý dự án nói chung là hoàn thành các công việc dự án
theo đúng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng trong phạm vi ngân sách được duyệt và theo
đúng tiến độ thời gian cho phép.
Ba yếu tố: thời gian, nguồn lực (cụ thể là chi phí, nguồn nhân lực...) và chất
lượng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Tầm quan trọng của từng mục tiêu có thể
khác nhau giữa các dự án, giữa các thời kỳ đối với từng dự án, nhưng tựu chung, đạt
được tốt đối với mục tiêu này thường phải “hi sinh” một trong hai mục tiêu kia. Cụ
thể, trong quá trình quản lý dự án thường diễn ra các hoạt động đánh đổi mục tiêu.
Đánh đổi mục tiêu dự án là việc hi sinh một mục tiêu nào đó để thực hiện tốt hơn các
mục tiêu kia trong ràng buộc không gian và thời gian. Nếu công việc dự án diễn ra
theo đúng kế hoạch thì không phải đánh đổi mục tiêu. Tuy nhiên, do nhiều nguyên
nhân khách quan cũng như chủ quan, công việc dự án thường có nhiều thay đổi nên
đánh đổi là một kỹ năng quan trọng của nhà quản lý dự án.
- Tác dụng của quản lý dự án:
Mặc dù phương pháp quản lý dự án đòi hỏi sự nỗ lực, tính tập thể và yêu cầu
hợp tác, nhưng tác dụng của nó rất lớn. Phương pháp quản lý dự án có những tác dụng
chủ yếu sau đây:
+ Liên kết tất cả các hoạt động, các công việc của dự án
+ Tạo điều kiện thuận lợi cho việc liên hệ thường xuyên, gắn bó giữa nhóm
quản lý dự án với khách hàng và các nhà cung cấp đầu vào cho dự án
+ Tăng cường sự hợp tác giữa các thành viên và chỉ rõ trách nhiệm của các
thành viên tham gia dự án
+ Tạo điều kiện phát hiện sớm những khó khăn, vướng mắc nảy sinh và điều
chỉnh kịp thời trước những thay đổi hoặc điều kiện không dự đoán được. Tạo điều kiện
cho việc đàm phán trực tiếp giữa các bên liên quan để giải quyết những bất đồng
+ Tạo ra sản phẩm và dịch vụ có chất lượng cao hơn.
Tuy nhiên, phương pháp quản lý dự án cũng có mặt hạn chế của nó. Những
mâu thuẫn do cùng chia nhau một nguồn lực của đơn vị, quyền lực và trách nhiệm của

bắt đầu cho tới khi kết thúc dự án. Các giai đoạn thường có cơ chế tự hoàn thiện kiểm
soát quản lý thông qua các công việc giám sát, đánh giá. Điển hình, sự chuyển tiếp
giữa các giai đoạn thường có điểm mốc đánh dấu và một kết quả chuyển giao cụ thể,
kèm theo những phê duyệt, tán thành của nhà tài trợ trước khi bước sang giai đoạn tiếp
theo.
Vòng đời phát triển dự án là khung làm việc dùng để mô tả các giai đoạn trong
quá trình phát triển và duy trì hệ thống. Vòng đời phát triển dự án cơ bản là nhóm các
giai đoạn của dự án. Các giai đoạn của dự án thay đổi tùy theo dự án, tổ chức hoặc lĩnh
vực kinh doanh, thường được chia thành 4 giai đoạn sau:
- Giai đoạn xây dựng ý tưởng
Xây dựng ý tưởng dự án là việc xác định bức tranh toàn cảnh về mục tiêu, kết
quả cuối cùng và phương pháp thực hiện kết quả đó. Xây dựng ý tưởng dự án được bắt
đầu ngay khi dự án bắt đầu hình thành. Tập hợp số liệu, xác định nhu cầu, đánh giá độ
rủi ro, dự tính nguồn lực, so sánh lựa chọn dự án... là những công việc được triển khai
và cần được quản lý trong giai đoạn này. Quyết định lựa chọn dự án là những quyết
định chiến lược dựa trên mục đích, nhu cầu và các mục tiêu lâu dài của tổ chức, doanh
nghiệp. Trong giai đoạn này, những nội dung được xét đến là mục đích yêu cầu của dự
án, tính khả thi, lợi nhuận tiềm năng, mức độ chi phí, độ rủi ro và ước tính nguồn lực
cần thiết. Đồng thời cũng cần làm rõ hơn nữa ý tưởng dự án bằng cách phác thảo
những kết quả và phương pháp thực hiện trong điều kiện hạn chế về nguồn lực. Phát
thảo ý tưởng dự án không cần thiết phải lượng hóa hết bằng các chỉ tiêu nhưng nó phải
ngắn gọn, được diễn đạt trên cơ sở thực tế.
Trong nhiều tổ chức và doanh nghiệp, đặc biệt ở giai đoạn này, dự án được
quản lý bởi những người có nhiệm vụ, chức năng khác nhau. Họ là những người biết
quản lý dự án, có đủ thời gian và sức lực để quản lý dự án trong khi vẫn làm tốt các
nhiệm vụ khác của mình.
- Giai đoạn phát triển
Giai đoạn phát triển là giai đoạn chi tiết xem dự án cần được thực hiện như thế
nào, nội dung chủ yếu của giai đoạn này tập trung vào công tác thiết kế và lập kế
hoạch. Đây là giai đoạn chứa đựng những công việc phức tạp nhất của một dự án. Nội

lại như hoàn thành sản phẩm, bàn giao công trình và những tài liệu liên quan, đánh giá
dự án, giải phóng nguồn lực. Một số công việc cụ thể cần được thực hiện để kết thúc
dự án là:
+ Hoàn chỉnh và cất giữ hồ sơ liên quan đến dự án
+ Kiểm tra lại sổ sách kế toán, tiến hành bàn giao và báo cáo
+ Thanh quyết toán tài chính
+ Đối với phát triển, xây dựng hệ thống cần chuẩn bị và bàn giao sổ tay hướng
dẫn lắp đặt, quản trị và sử dụng
+ Bàn giao dự án, lấy chữ kí của khách hàng về việc hoàn thành
+ Bố trí lại lao động, giải quyết công ăn việc làm cho những người từng tham
gia dự án
+ Giải phóng và bố trí lại thiết bị.
 Các bên tham gia trong một dự án
Các bên tham gia (liên quan) là tất cả những ai có liên quan hoặc bị ảnh hưởng
bởi các hoạt động của dự án, cụ thể:
- Có lợi ích nghiệp vụ trong kết quả dự án
- Liên quan trực tiếp tới dự án
- Đóng góp các nguồn lực cho dự án
Các bên liên quan dự án có những lợi ích, nhu cầu và ưu tiên khác nhau. Họ có
thể có những quan điểm khác nhau về việc dự án cố gắng hoàn thành những gì. Do đó,
việc xác định được các bên liên quan trong dự án càng sớm càng tốt, đặc biệt trong
giai đoạn xây dựng ý tưởng. Việc bỏ qua các bên liên quan còn chưa lộ diện sẽ là một
rủi ro rất lớn đến việc tổ chức thực hiện dự án. Thông thường, trong một dự án, các
bên tham gia bao gồm:
- Nhà tài trợ (chủ đầu tư):
Chịu trách nhiệm cuối cùng đối với sự thành công của dự án. Nhà tài trợ có
trách nhiệm kí kết hoàn tất các tài liệu lập kế hoạch và các yêu cầu thay đổi
Đồng thời cho phép nhóm quản lý dự án sử dụng các nguồn lực, bảo vệ và cố
vấn cho nhóm quản lý dự án
Trang 15

- Nhà cung cấp: Một dự án thường bao gồm nhiều hạn mục khác nhau, trong đó
có những hạn mục khi xem xét yếu tố khả thi, nhà tài trợ quyết định mua. Nhà cung
cấp có trách nhiệm cung cấp các thiết bị, sản phẩm hay dịch vụ cần thiết phục vụ cho
hoạt động của dự án thông qua hình thức hợp đồng, để đảm bảo dự án đạt được mục
tiêu đã đề ra.
 Ảnh hưởng của môi trường đến công tác tổ chức, quản lý dự án
- Quản lý vĩ mô đối với các dự án
Quản lý vĩ mô hay quản lý nhà nước đối với dự án bao gồm tổng thể các biện
pháp vĩ mô tác động đến các yếu tố của quá trình hình thành, thực hiện và kết thúc dự
án.
Trong quá trình triển khai dự án, nhà nước mà đại diện là các cơ quan quản lý
nhà nước về kinh tế luôn theo dõi chặt chẽ, định hướng và chi phối hoạt động của dự
án nhằm đảm bảo cho dự án đóng góp tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội.
Những công cụ quản lý vĩ mô chính của nhà nước để quản lý dự án bao gồm chính
sách về tài chính, tiền tệ, tỷ giá, lãi suất, chính sách đầu tư, chính sách thuế, hệ thống
pháp luật, những qui định về chế độ kế toán, bảo hiểm, tiền lương...
- Quản lý vi mô đối với các hoạt động dự án
Quản lý dự án ở tầm vi mô là quản lý các hoạt động cụ thể của dự án. Nó bao
gồm nhiều khâu công việc như lập kế hoạch, điều phối, kiểm soát... các hoạt động của
dự án. Quản lý dự án bao gồm hàng loạt vấn đề như quản lý thời gian, chi phí, nguồn
Trang 16


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

vốn đầu tư, rủi ro, quản lý các hoạt động mua bán... Quá trình quản lý được thực hiện
trong suốt các giai đoạn từ chuẩn bị đầu tư đến giai đoạn vận hành các kết quả của dự
án. Trong từng giai đoạn, tuy đối tượng quản lý cụ thể có khác nhau nhưng đều phải

- Quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán: Là quá trình lựa chọn nhà cung cấp
hàng hóa và dịch vụ, thương lượng với họ, quản lý các hợp đồng và điều hành việc
mua bán nguyên vật liệu, trang thiết bị, dịch vụ... cần thiết cho dự án. Quá trình quản
lý này nhằm giải quyết các vấn đề: Bằng cách nào dự án nhận được hàng hóa và dịch
vụ cần thiết của các tổ chức bên ngoài? Tiến độ cung, chất lượng cung ra sao?

Trang 17


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

c. Tổng quan thị trường bất động sản
 Khái niệm bất động sản
Điều 181 Bộ luật Dân sự của nước ta đã qui định rõ: Bất động sản là những tài
sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, các công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.
Mặc dù đã được qui định rõ ràng như vậy, song trong thực tế, việc xác định một
tài sản là động sản hay bất động sản không phải lúc nào cũng dễ dàng. Do đó, có nhiều
nghiên cứu đã chỉ ra các tiêu chí để phân biệt một bất động sản. Theo đó, một tài sản
được xem là bất động sản khi thỏa mãn các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người,
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó

SVTH: Mai Văn Thuận

 Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận người ta có thể phân chia thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
Dựa vào hàng hóa bất động sản, người ta chia thị trường bất động sản thành thị
trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường
bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp,...
Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta chia thị
trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường
thế chấp và bảo hiểm,...
Dựa vào trình tự tham gia, người ta chia thị trường bất động sản thành thị
trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay gọi chung là thị
trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ
cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp).
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta chia thị trường bất động sản thành thị
trường chính thức (thị trường có khả năng kiểm soát), thị trường phi chính thức (thị
trường chưa kiểm soát được).
 Đặc điểm thị trường bất động sản
Do hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với các hàng hóa khác
nên thị trường bất động sản cũng có những đặc trưng riêng của nó:
- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị


Biểu đồ 1.1. Sự dịch chuyển của đường cầu
Trên thực tế cầu nhà đất luôn có xu hướng tăng, đôi khi có chững lại (chẳng hạn
như tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản trong thời gian qua).
Các nhân tố phổ biến tác động đến cầu nhà đất: Có nhiều nhân tố là các biến số
tác động đến sự thay đổi về cơ cấu bất động sản:
+ Giá nhà đất,
+ Dân số,
+ Quá trình đô thị hóa,
+ Mốt và thị hiếu nhà,
+ Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng,
+ Những chính sách của chính phủ,…
Tuy nhiên trong các bối cảnh khác nhau thì sự hiện diện của các nhân tố trên là
không đồng nhất, có thể còn xuất hiện thêm các nhân tố khác.
- Cung bất động sản:
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản
sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới
hạn nhất định.
Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu
bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán)
Trang 20


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Mai Văn Thuận

được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận. Hay nói cách
khác, cung nhà đất là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó


SVTH: Mai Văn Thuận

lãng phí tài nguyên của cải vật chất, ảnh hưởng tiêu cực đến cảnh quan; đi ngược với
tinh thần sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Chính sách trên sẽ giúp loại bỏ các nhà đầu tư không đủ năng lực, hạn chế tình
trạng “chạy dự án” nhưng không đi vào thực hiện dự án.
- Giá cả bất động sản:
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá cả thị trường là giá bán có thể thực
hiện được tốt nhất của một tài sản, là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường
xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều là tự nguyện, được thông tin đầy
đủ về thị trường và tài sản được mua bán.
Giống như những hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về bất động sản trên thị trường. Cung - cầu về dịch
vụ bất động sản gặp nhau sẽ hình thành nên giá cả thị trường của đơn vị dịch vụ bất
động sản.
Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó giá cả bất động
sản có một số đặc trưng riêng:
+ Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình.
+ Tính khu vực.
+ Có hai loại hình giá cả: giá mua bán và giá cho thuê.
+ Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó
mang lại, quyền lợi khác nhau giá cả cũng khác nhau.
+ Giá cả bất động sản được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc
chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt còn phụ thuộc vào tính cá biệt của
người mua và người bán.
+ Theo dài hạn, giá cả bất động sản có xu hướng tăng lên vì đất đai là tài
nguyên có giới hạn.
 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân
Từ những đặc điểm trên có thể thấy được tầm ảnh hưởng của thị trường bất

nhà nước thông qua nguồn thu đáng kể về thuế.
- Phát triển tốt thị trường bất động sản góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho
nhân dân.
Tuy nhiên, bên cạnh những vai trò tích cực như trên, thị trường bất động sản
còn những tồn tại ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế. Như là
việc thị trường còn non trẻ, phát triển chưa ổn định, do đó còn nhiều rủi ro, nhất là
những biến động thất thường của nó ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế - xã
hội. Tình trạng lãng phí một lượng lớn của cải vật chất do việc xây dựng phát triển
chưa phù hợp với định hướng quy hoạch lâu dài. Tình trạng đầu cơ, lấn chiếm, xây
dựng trái phép, tranh chấp...gây ra không ít khó khăn cho công tác quản lý.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp 1992 của nước Cộng Hòa Xã Hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Luật đất đai 2003 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
- Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông
qua ngày 29/06/2006, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007.
- Luật xây dựng được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
- Luật nhà ở được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005,
có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2006.
- Nghị định 153/2007/NĐ-CP về việc hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất
động sản.
- Nghị định 181/NĐ-CP về việc hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định 02/2006/NĐ-CP về việc ban hành quy chế khu đô thị mới.
- Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở.
- Nghị định 16/2005/ NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ ban hành quy chế
quản lý đầu tư xây dựng.
- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quản lý quy hoạch xây dựng.
- Quyết định số 137/2005/ QĐ-UBND ngày 21/05/ 2004 của Ủy ban nhân dân

( km2 )

Mật độ dân số
( Người/km2 )

1

Hiệp Phú

22.664

2,246.100

10.096

2

Long Bình

19.735

17,612.700

1.120

3

Long Phước

7.342


11,880.000

515

7

Phước Bình

18.662

0,983.200

18.981

8

Phước Long A

16.953

2,365.300

7.167

9

Phước Long B

29.718


5,282.900

2.873

13

Trường Thạnh

9.084

9,849.100

922

214.321

113,896.200

1.882

Tổng

(Nguồn: Phòng Thống Kê Quận 9)
1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
Được tách ra từ huyện Thủ Đức, Quận 9 có xuất phát điểm thấp, nền kinh tế
kém phát triển, chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, đời sống xã hội thấp kém. Trong
những năm qua, được sự quan tâm của các cấp lãnh đạo, nền kinh tế Quận đã có nhiều
thay đổi tích cực, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được nâng
cao.


2004

2005 Tốc độ tăng
bình quân

Nông nghiệp

65,11

66,28

67,75

59,87

64,61

0,08

3.208,25 3.977,85 4.913,40

18,19

862,59

1.097,65 1.484,20 1.939,68

26,51


Tốc độ tăng
bình quân

Nông nghiệp

65,11

66,28

67,75

59,87

64,61

0,08

Công nghiệp

290,36

434,17

653,72

804,06

966,53

21,84