ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN BIÊN CƯƠNG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG GIA SÀNG,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017



: 2013 - 2017

Giảng viên hướng dẫn : ThS. Đặng Thị Hồng Phương

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương trâm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực
tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên
cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế.
Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các Trường Đại
học nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn cô giáo Th.S Đặng Thị
Hồng Phương giảng viên khoa Quản lí Tài nguyên đã tận tình hướng dẫn và
giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm
khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Gia Sàng, các cán bộ, nhân
viên đang công tác tại UBND Phường đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực
tập tốt nghiệp.
Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở
bên cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em
thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã cố gắng hết mình

2.4. Một số các nghiên cứu về đề tài ................................................................. 13
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 16
3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 16
3.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 16
3.3. Địa điểm tiến hành ................................................................................... 16
3.4. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 16
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại phường Gia Sàng ....................... 16
3.4.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Gia Sàng ............................. 16


iii

3.4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016 ........................................................ 16
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp....................................................................... 17
3.5. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 17
3.5.1. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp ............................................... 17
3.5.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ................................................. 17
3.5.3. Phương pháp thống kê, xử lý, phân tích số liệu .................................... 18
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 19
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại Phường Gia Sàng ......................... 19
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 19
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 22
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và môi
truường phường Gia Sàng ............................................................................... 30
4.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn Phường Gia Sàng ................................ 31
4.2.1. Tình hình sử dụng đất và giá đất giai đoạn 2014 - 2016 trên địa bàn
phường Gia Sàng ............................................................................................. 31
4.2.2. Tình hình Giá đất ở trên địa bàn phường Gia Sàng .............................. 32
4.2.3. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND

: Ủy ban nhân dân

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

KH - KT

: Khoa học - Kỹ thuật

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

HĐND

: Hội đồng nhân dân


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Các yếu tố khí hậu, thời tiết ......................................................................20
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu .......................................31
Bảng 4.2: Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................33
Bảng 4.3: Giá đất ở tại đường Cách mạng tháng 8 địa phận phường Gia Sàng ..................... 36
Bảng 4.4: Giá đất ở tại đường rẽ vào các tổ dân phố phường Gia Sàng ...................36

1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước. Các lớp trầm tích sát bề mặt
cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại” (Phạm Linh Giang, 2015)[7]
“Đất đai còn là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh, quốc phòng” (Luật đất đai, 2013)[16]. Từ ngàn xưa con người
đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng
quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người. Sử dụng đất
là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là
điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v. (Nguyễn Tiến Dũng, 2005)[5]
Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch
mua bán vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết
giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt
pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”
(Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992)[9]. Lần đầu tiên giá đất được sử
dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản



3

- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù
hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Yêu cầu của đề tài
Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND phường Gia Sàng.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu khoa học là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng
phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và
trong thực tiễn, trong đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức
đã học để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu
góp phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác
nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Gia
Sàng giai đoạn 2014 - 2016.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến
đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn
phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên
địa bàn phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.



5

+ Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS. W. Sealrooke
- viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh)
+ Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.(GS. Lim Lan Yuan - khoa xây
dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore)
Mặt khác, công tác xác định giá đất không giống với việc xác định giá
của một của cải vật chất nhất định có tính tức thời nào đó mà nó lệ thuộc vào
các yếu tố tác động lên giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã
hội cấu thành. Nên việc định giá đất được khái quát như là một khoa học về
ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời
điểm xác định.
Ở Việt Nam hiện nay, đang tồn tại hai hình thái giá trị về đất đai đó là:
Giá đất do nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường tự do. Giá đất hình
thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá
đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất
đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người
chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với
nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường.



7

ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có
thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc
nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà
tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô
này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do
tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào
đất không ngừng tăng lên.
2.2.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng (Đỗ
Thị Thu Hà, 2014) [8].
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất
thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá
cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do


8


Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị
trường không đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có
xu hướng tăng lên kích thích người sản xuất tăng cung.
Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu
cầu của người tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi.
Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Tức là,
trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay
giảm xuống của cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngược lại, một sự giảm
xuống của cầu và một sự tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống.
Mặt khác, sự tăng giá cả trên thị trường sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng
cung, và hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống và ngược lại. Cứ như vậy, đến
một lúc nào đó cung và cầu sẽ cân bằng.
2.3. Cơ sở pháp lý
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất
của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các
nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4
Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;


10


do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Việc áp dụng bổ sung phương pháp này có
hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được thuận lợi hơn. Do đó giá trị thực của
thửa đất được xác định phù hợp hơn với thị trường.
Về việc điều chỉnh khung giá đất theo Điều 7 Nghị định 44/NĐ-CP ngày
15 tháng 11 năm 2014 khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên
so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong
khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều
chỉnh khung giá đất thay vì tăng hoặc giảm 30% và có thời gian từ 60 ngày trở
lên như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004. Việc
giảm từ biến động 30% xuống còn 20% so với khung giá đất tối đa và tối thiểu
như cũ đã sẽ đảm bảo được tính linh hoạt trong việc điều chỉnh khung giá đất
có phần diễn biến phức tạp như hiện nay.
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”.
Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 1 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013.
2- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất do Chính phủ
ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ
quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm theo Khoản 4
Điều 56 Luật Đất đai 2003, thay vào đó, "bảng giá đất được xây dựng định kỳ
5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ" đây là
quy định mới nhằm tạo ra tính ổn định về giá đất.




13

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về việc
Phân loại đô thị.
- Thông tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất.
- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014
của Chính phủ quy định về khung giá đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
2.4. Một số các nghiên cứu về đề tài
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó
là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố
hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá giá cả đất đai là
được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và
những biến động chung của chúng. Trong việc định giá đất, không những phải
dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải
theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu
chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí (Vũ Thị Ngọc
Lan, 2007)[13].

Giá Đất (NXB Nông Nghiệp 2006) - Hồ Thị Lam Trà, 165 Trang)


15

Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác
nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế -xã hội,
chính sách của nhà nước về đất đai,.v.v. Chính các yếu tố tác động đó làm cho
giá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà nhà nước
ban hành.
Theo Đặng Hùng Võ [7] (2007), thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất
do Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của
nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của
người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi
đất khiếu kiện,.v.v. Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong
phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho
thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội. Chính sự tác động
tiêu cực từ nhiều mặt do các nhân tố, yếu tố khác nhau gây ra đến giá đất
trong nền kinh tế.


16

Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Khung giá đất, giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tất cả những yếu tố có liên quan tới tình hình biến