BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

ĐINH MẠNH PHÚC
05135020
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản


LỜI CẢM ƠN

Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Quận 3 là Quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh nhưng hạn chế về mặt quỹ
đất do đất hẹp người đông, mật độ dân số cao. Nhu cầu đất đai cho phát triển đô thị, cơ
sở hạ tầng, dịch vụ thương mại, văn hóa xã hội ngày càng cao là sức ép lớn đối với
quỹ đất đai của Quận. Chính vì vậy mà công tác quy hoạch luôn ảnh hưởng trực tiếp
vào giá nhà đất trên địa bàn quận.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hương đến giá nhà đất. Đó là các yếu tố kinh tế liên quan
như: Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực. Đặc điểm của những người tham gia thị
trường BĐS trong khu vực. Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị
trường tín dụng trong vùng.....Tuy nhiên ở đề tài này chúng ta chỉ tập trung nghiên cứu
về yếu tố quy hoạch. Với các phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp điều tra xã
hội học, phương pháp SWOT, các phương pháp thẩm định giá bất động sản....Cùng
với những kiến thức cơ bản, chuyên sâu về thị trường bất động sản, những kiến thức
về thẩm định giá bất động sản, qui hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, qui hoạch
tổng thể kinh tế xã hội, kinh tế học đô thị. Đề tài đi vào nghiên cứu, phân tích các vấn
đề:
-

Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của quận.

-

Tình hình cung cầu của thị trường Bất động sản trên địa bàn quận

-

Thực trạng lập và triển khai công tác quy hoạch.

-


II.2.1. Công tác quy hoạch tổng thể phát triển không gian chung...........26
II.2.2. Hướng phát triển không gian đô thị Quận 3 ................................27
II.3. Các biện pháp, giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhằm tác động
tích cực vào thị trương nhà đất...........................................................................30
II.3.1. Các biện pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường ..............30
II.3.2. Các giải pháp thực hiện quy hoạch..............................................30
II.4. Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng tới giá cả BĐS ................................................32
II.5. Quy hoạch ảnh hưởng đến giá bất động sản trong địa bàn Quận 3 ..............34
II.5.1. Phân tích, lượng hóa sự thay đổi giá BĐS sau quy hoạch của một số
tuyến đường Quận 3 ..........................................................................................34
II.5.2. Tình hình cung cầu trên địa bàn Quận.........................................46
II.6. Đề xuất một số biện pháp khả thi nhằm nâng cao chất lượng công tác lập quy
hoạch ..............................................................................................................46
II.6.1 Nâng cao chất lượng quy hoạch. ..................................................47
II.6.2. Nâng cao chất lượng quản lý và thực hiện quy hoạch..................47
II.7. Một số biện pháp bình ổn thị trường bất động sản từ công tác quy hoạch ...48
PHẦN III. KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ...........................................................49


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Mạnh Phúc

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong xu thế toàn cầu hóa hiện nay, khi nền kinh tế thế giới đòi hỏi các quốc gia phải
biết hội nhập để phát triển. Nắm bắt được xu hướng đó Việt Nam đã gia nhập tổ chức
thương mại quốc tế (WTO) và trở thành thành viên thứ 150 của tổ chức này. Đây là
một thuận lợi lớn một thời cơ lớn đồng thời cũng là thách thức rất lớn đối với nước ta.
Chính sự hội nhập này đã làm xuất hiện các thị trường mới mà tiêu biểu nhất có thể kể
đến là thị trường bất động sản. Điều này đã tạo ra nhiều thách thức và khó khăn trong

động phát huy hiệu quả của công cụ quy hoạch và tạo điều kiện cho thị trường phát
triển. Được sự đồng ý của Khoa QLĐĐ & BĐS trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM,

Trang 1


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Mạnh Phúc

Phòng TN&MT Quận 3 TP.HCM chúng tôi thực hiện đề tài “Tác động của quy
hoạch đến thị trường bất động sản và giá đất trên địa bàn Quận 3” .
1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU:
- Xác định vai trò của công cụ quy hoạch trong quản lý, khai thác sử dụng đất.
- Ảnh hưởng của quy hoạch đến cung cầu và sự hình thành giá của bất động sản.
- Đánh giá mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản.
- Kiến nghị một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công cụ quy hoạch trong
việc điều tiết quản lý thị trường bất động sản.
2. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU:
- Mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản.
- Công tác quy hoạch (quy hoạch phát triển không gian, quy hoạch chi tiết xây dựng,
quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch kinh tế xã hội ) và triển khai thực hiện quy
hoạch trên địa bàn Quận 3.
- Giá cả thị trường nhà đất trên địa bàn quận 3.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
- Phạm vi không gian: Các khu vực quy hoạch của Quận 3, các bất động sản nằm trong
khu quy hoạch của Quận 3.
- Phạm vi thời gian: Từ ngày 15 tháng 03 năm 2009 đến ngày 25 tháng 07 năm 2009.
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI :
- Tìm ra mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động sản.

Quy hoạch là một công việc bố trí, phân bố, sắp xếp, tổ chức …theo thứ tự, trật tự nhất
định. Đất đai là một phần lãnh thổ nhất định có vị trí, hình thể diện tích với những tính
chất tự nhiên hoặc mới tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các
mục đích khác nhau. Như vậy để sử dụng đất cần lập quy hoạch nhằm xác định ý
nghĩa, mục đích của từng thành phần lãnh thổ theo không gian và thời gian.
I.1.1.2 Vai trò, vị trí của quy hoạch:
Quy hoạch sử dụng đất được coi là một phần của quá trình lập kế hoạch phát triển kinh
tế xã hội ở Việt Nam trong nhiều năm qua. Trong những năm trước đây quy hoạch như
vậy thường không có đủ cơ sở dữ liệu và chưa được đánh giá một cách đúng mức .
Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính thống nhất trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai, nắm được quỹ đất đai trên từng loại đất, thửa
đất, bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất
với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, có cơ sở để điều chỉnh chính sách đất đai theo
hướng sử dụng đất có hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất đai đã bám sát các mục tiêu
phát triển kinh tế xã hội tại mỗi địa phương, chủ động dành quỹ đất hợp lý cho phát
triển các ngành, các lĩnh vực, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế
vừa đảm bảo các mục tiêu ổn định xã hội vừa đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước .
Lập quy hoạch sẽ dự báo được tiềm năng sử dụng đất, cải tạo đất nông lâm nghiệp, xác
định định hướng cho các mục đích chuyên dùng khác phải được xem xét một cách
tổng hợp cùng với các dự báo về phát triển khoa học – kỹ thuật, dân số, xã hội …trong
cùng một hệ thống thống nhất về dự báo phát triển kinh tế – xã hội của cả nước .
I.1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ của quy hoạch:

Trang 3


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Mạnh Phúc

nông thôn, quy hoạch sử dụng đất đô thị, quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng).

Trang 4


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

10.Giám sát kết
quả và điều kiện
thay đổi

1.Xác định các vấn đề
và cơ hội của cộng
đồng

2.Thu thập thông
tin

3.Phân tích thông
tin

9.Tiến hành các chương
trình và dự án

8.Cụ thể hóa quy hoạch
ra chương trình và các
dự án
7.Lựa chọn quy
hoạch phù hợp



Trang 5


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Mạnh Phúc

bảo vệ môi trường (bảo vệ các lưu vực sông, quản lý triều cường, bảo vệ các loại động
vật hoang dã… ), các chương trình và quy hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch vùng và
liên vùng, quy hoạch các đô thị trong vùng, quy hoạch vùng ngoại vi, quy hoạch dự án
phát triển và tái phát triển của dân cư, quy hoạch dự án phát triển và tái phát triển của
cộng đồng .
- Quy hoạch xây dựng
Là việc tổ chức không gian đô thị và khu dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ
tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội. Tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống
tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích công
cộng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi
trường.
Quy hoạch xây dựng là quy hoạch vật thể (không gian 3 chiều) trong đó bao gồm yếu
tố mặt bằng sử dụng đất (không gian 2 chiều ) và yếu tố độ cao, không gian .
Quy hoạch xây dựng được tiến hành QHTT phát triển không gian (quy hoạch chung,
định hướng không gian ), QHCT xây dựng theo khu chức năng (quy hoạch chi tiết xây
dựng khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, khu
thương mại dịch vụ,…)
Quá trình thiết kế quy hoạch xây dựng:
Quy Trình Lập
Quy Hoạch Xây
Dựng


I.1.2. Tổng quan thị trường bất động sản :
I.1.2.1. Bất động sản:
- Khái niệm bất động sản
Theo bộ luật dân sự : “Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm:
+ Đất đai.
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS,
chỉ những tài sản không thể di dời mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm của BĐS là không di
dời. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình kiến trúc gắn liền với đất
đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS.
Theo quan niệm như trên về bất động sản, hàng hóa bất động sản bao gồm hai chủng
loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
* Đất đai bao gồm các loại sau :
- Đất nông nghiệp.
- Đất lâm nghiệp.
- Đất khu dân cư nông thôn .
- Đất đô thị.
- Đất chuyên dùng.
- Đất chưa sử dụng …
* Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau :
- Công trình nhà ở.
- Công trình thương nghiệp khách sạn, văn phòng …
- Công trình công nghiệp.
- Công trình đặc biệt : quốc phòng, an ninh,…
* Thuộc tính bất động sản:
- Tính bất động : Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai,
một bất động sản không thể được di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Điều này quy

địa phương trong từng thời kì nhất định .
+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:
Bất động sản thường có giá trị lớn, thời gian giao dịch mua bán thường kéo dài, các
quyết định mua bán bất động sản thường được cân nhắc kĩ lưỡng, thận trọng. Do đó
khả năng chuyển hóa thành tiền đòi hỏi phải mất một khoảng thời gian nhất định.
+ Chịu sự can thiệt, quản lí chặt chẽ của nhà nước:
Bất động sản đóng vai trò hết sức quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị – xã
hội nên nhà nước thường có những quy định rất chặt chẽ trong việc sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản .
+ Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao:
Do đầu tư vào bất động sản cần một lượng vốn lớn, thời gian dài nên giá trị cao, vì vậy
khi quyết định đến việc chuyển nhượng thì cần có thời gian, vốn và còn phải tuân theo
một số quy định của pháp luật .
+ Giá trị của các bất động sản:
Khác với các loại hàng hóa thông thường khác đã qua sử dụng thì giá trị còn mất đi,
nhưng đối với bất động sản thì ngược lại càng qua nhiều người sử dụng giá trị tăng lên
nhiều hay ít còn tùy thuộc mục đích sử dụng của bất động sản. Giá trị sử dụng của bất
động sản bị tác động bởi các yếu tố sau:
 Mục đích sử dụng bất động sản đó.
 Nhu cầu của người sử dụng.
 Khả năng sinh lợi của bất động sản.
 Các điều kiện để phục vụ người sử dụng (các HTXH và HTKT ).
 Vai trò quản lí nhà nước (thông qua luật đất đai và các nghị định, các văn bản
pháp quy của nhà nước ).

Trang 8


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản


Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo mặc dù có rất
nhiều hoạt động phong phú : Xuất phát từ tính chất không tái tạo được của bất động
sản nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn các thị trường hàng
hóa thông dụng, biến động của giá bất động sản thường mạnh mẽ hơn biến động của
các loại giá cả hàng hóa khác .
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh của nhà nước : (Chính sách, quy
hoạch, pháp luật,…) giao dịch hàng hóa bất động sản luôn chịu sự chi phối của hệ
thống pháp luật bất động sản, luật kinh doanh bất động sản đó là các quy định về mục
đích sử dụng, thuế chuyển nhượng bất động sản, quy hoạch xây dựng trên đất,…
Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn : Đầu tư vào
bất động sản thường đòi hỏi nhu cầu về vốn rất cao, do đó việc huy động vốn từ thị
trường vốn để đầu tư các giao dịch trên thị trường bất động sản là rất lớn. Mặt khác,
bất động sản mang tính không thể di dời và lâu bền nên dùng làm tài sản thế chấp để
vay mượn trên thị trường vốn .

Trang 9


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Mạnh Phúc

Hiện tại, thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm, thị trường
mang tính chất địa phương, vùng khu vực sâu sắc : Do tính chất của bất động sản là
bất động không thể tiêu hủy, chia cắt, mang đi, sự dư thừa ở nơi này không thể bù đắp
cho sự thiếu hụt ở nơi kia nên làm thị trường bất động sản có tính địa phương. Đặc
điểm này quy định tính chất, quy mô và hình thức khác nhau giữa các địa phương và
các khu vực. Đặc biệt là giữa các đô thị và vùng nông thôn .
Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu về bất động sản vì muốn
tạo ra một lượng cung về bất động sản thì cần lượng vốn đầu tư lớn và đặc biệt là thời

là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất quan trọng. Đó là yếu tố đầu vào không thể
thiếu của mọi quá trình sản xuất.
Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền
sử dụng đất.

Trang 10


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Mạnh Phúc

Thị trường bất động sản góp phàn phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất
đai và các tài sản trên đất. Khi đất đai và bất động sản có giá trị thì đòi hỏi chù thể phải
quan tâm đến hiệu quả trong việc sử dụng, do đó góp phần nâng cao hiệu quả chung
của toàn xã hội việc phân bổ và sử dụng bất động sản .
Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách
nhà nước.
Thị trường phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao
dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Thị trường
bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao
dịch làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều giao dịch tức là tăng
khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cùng là cách góp phần tăng nguồn thu của ngân
sách nhà nước vì sự mua đi bán lại nhiều lần giúp nhà nước thu nhập về thuế.
Như vậy, thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh
tế, sự vận hành thị trường bất động sản tốt sẽ đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển
của kinh tế quốc gia .
- Phân loại thị trường bất động sản :
Chúng ta có thể hiểu hơn về thị trường bất động sản qua các phân loại sau:


SVTH:Đinh Mạnh Phúc

Thị trường căn hộ chung cư : Đây là thị trường dành cho khách hàng có thu nhập trung
bình và phục vụ cho đối tượng thuộc diện tái định cư, nhu cầu căn hộ chung cư hiện
nay rất cao do giá bán có thể chấp nhận được so với nhà riêng lẻ. Tuy nhiên hiện nay ở
thành phố vẫn tồn tại những chung cư cũ kém chất lượng, vệ sinh kém, an toàn thấp và
quản lí rất tồi. Các chung cư mới xây dựng thì cũng thiếu không gian công cộng, diện
tích cây xanh,…
Đầu tháng 5/2007, chính phủ đã ban hành nghị quyết về tập trung hoàn thành cải tạo,
nâng cấp các chung cư cũ xuống cấp tại các đô thị trước năm 2015. Đây là mục tiêu
chính đáng và hợp lí để chỉnh trang đô thị, ổn định đời sống dân cư .
Theo báo cáo của bộ xây dựng cả nước có bốn triệu mét vuông nhà chung cư cũ xây
dựng từ 1990 trở về trước với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Riêng tại TPHCM, theo
thống kê của sở xây dựng, có 138 chung cư bị hư hỏng, xuống cấp cần phải tháo dỡ.
Sẽ có đến gần 15.000 hộ dân cần chỗ tái định cư. Diện tích đất cần phải giải tỏa để xây
dựng chung cư mới lên đến 232.000 m2. Hiện nay, nếu nhà nước có chính sách hợp lí
vì đây là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn thu hút các đối tượng tham gia vào cải tạo, nâng cấp
các chung cư cũ.
Thị trường căn hộ cao cấp : đây là thị trường còn rất mới mẻ vì những căn hộ cao cấp
đầu tiên chỉ được chào bán từ năm 2002. Thị trường này nhắm vào đối tượng là khách
hàng có thu nhập cao nên giá bán rất cao. Kinh tế thành phố trong thời gian qua đạt tốc
độ tăng trưởng cao, năm sau cao hơn năm trước. Năm 2006 GDP của thành phố tăng
12,2% và dự kiến đến năm 2010 tăng từ 12% đến 12,5% năm. Kinh tế phát triển, thu
nhập người dân tăng dẫn đến nhu cầu cải thiện chỗ ở rộng hơn và khang trang hơn, vì
vậy thị trường này đang thu hút khách hàng và có tiềm năng .
Thị trường nhà, đất hiện hữu: là thị trường về căn nhà, biệt thự,…đã được hình thành
lâu đời do sự huy hoạch của nhà nước, do các công ty phát triển bất động sản, do
người dân tự xây dựng …, thị trường này hấp dẫn khách hàng vì đã phát triển rất ổn
định và thường nằm ở khu vực trung tâm.

khuyến khích sự tham gia của các nhà đầu tư vào thị trường chính thức.
Giai đoạn 4: nhà nước hoàn toàn điều tiết được các công ty BĐS, các chủ thể chyên
nghiệp trên thị trường với các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm đáng tin cậy.
Giai đoạn 5: giai đoạn phát triển nhất của thị trường khi có sự tham gia của các nhà
đầu tư nước ngoài. Thị trường này có cơ cấu hoàn hảo với môi trường pháp lý và hệ
thồng quản lý hoàn thiện, các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm cũng được xác lập
đầy đủ, đảm bảo cho sự vận hành thông suốt của thị trường. Nhà nước thực hiện điều
tiết ở tầm vĩ mô.
I.1.2.3. Quan hệ cung cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường BĐS.
I.1.2.3.1. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS.
Sơ khởi.
Tập trung hóa.
Tiền tệ hóa.
Tài chính hóa.
Sơ khởi :
Mọi người tạo lập nhà cho mình, “cha mẹ cho miếng đất cất nhà riêng”, trở thành
BĐS.
Các chủ đất, chính sách , cơ quan quản lý đóng vai trò quyết định trong giai đoạn này.
Tập trung hóa:
Do đất đai hạn chế, giai đoạn này 1 số người (các doanh nghiệp) có năng lực xây dựng
tòa nhà, dự án lớn trên 1diện tích nhất định.
Chính sách quy hoạch, xây dựng, các cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết
định trong giai đoạn này.
Tiền tệ hóa:
Các doanh nghiệp xây dựng phát triển, thị trường cạnh tranh, chọn vốn, thiếu vốn. Cần
phải có sự tham gia của các định chế kinh doanh tiền tệ tham gia với tư cách nhà cho
vay.
Ngân hàng, chính sách tiền tệ ngân hàng và cơ quan quản lý chung đóng vai trò quan
trọng trong giai đoạn này.
Tài chính hóa:

- Quá trình đô thị hóa;
Chính sách của Chính phủ: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chính sách
tiền tệ... tác động mạnh đến cầu BĐS.
Các yếu tố khác (chuyển dịch cơ cấu ngành nghề, sự phát triển cơ sở hạ tầng...)

Giá
(P)

P

D2

D1
Q1

Q2

Số lượng
(Q)

Cung trên thị trường BĐS:
Cung BĐS: là số lượng BĐS sẵn sàng tham gia vào thị trường.

Trang 14


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Mạnh Phúc


định yêu cầu chào bán hay thực tế thanh toán cho một tài sản, hàng hóa, dịch vụ. Giá
cả có thể lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trường.
I.1.2.4.2. Giá trị:
Khái niệm giá trị thể hiện qua giá cả của 1 tài sản hay hàng hóa đáp ứng nhu cầu. Mức
giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bán giữa bên mua và bên bán.
Giá trị tạo nên giá cả, dó đó giá trị không phải là một thực tế tồn tại, mà chỉ là sự ước
định mức giá có khả nang nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một tài sản hay hàng hóa
được đáp ứng cho mua bán ở một thời điểm nhất định.
I.1.2.4.3. Giá trị thị trường BĐS:
Giá trị thị trường của một BĐS là số tiền ước tính để một BĐS nên trao đổi vào ngày
thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua) với một nguời bán tự
nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch
đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn
nhau, thận trọng và không áp đặt.
I.1.2.5. Các yếu tố tác động đến giá BĐS:
I.1.2.5.1 Nhóm yếu tố vĩ mô:

Trang 15


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Mạnh Phúc

Chính sách Nhà nước
- Chính sách của nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá BĐS, thể hiện các mặt
chủ yếu sau:
- Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, chuyển nhượng BĐS.
- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử
dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất...)

- Bảng giá đất của Quận 3 qua các năm.
- Chính sách pháp luật như luật đất đai, luật nhà ở, luật xây dựng, luật kinh doanh bất
động sản.
CƠ SỞ THỰC TIỄN:
- Những kiến thức về thẩm định giá bất động sản, qui hoạch đô thị, quy hoạch sử
dụng đất, qui hoạch tổng thể kinh tế x hội, kinh tế học đô thị.

Trang 16


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Mạnh Phúc

- Những kiến thức cơ bản, chuyên sâu về thị trường bất động sản.
- Tình hình giá bất động sản không ổn định, thị trường bất động sản đóng băng.
- Quy hoạch đóng vai trò vô cùng quan trọng trong công tác quản lý nhà nước đối với
đất đai và thị trường bất động sản. Vì vậy quy hoạch cũng có những tác động không
nhỏ đến thị trường bất động sản nói chung và giá cả bất động sản nói riêng.
I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU:
I.2.1.Vị trí địa lí:
Quận 3 là Quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh, có tọa độ địa lý từ 1006’15’’
đến 10047’30’’ và từ 10609’45’’ đến 106041’35’’ kinh độ Đông, gồm 14 phường với
tổng diện tích tự nhiên là 492,8755 ha, chiếm 0,24% tổng diện tích tự nhiên của toàn
Thành phố Hồ Chí Minh
Diện tích của Quận 3 là 4,92 km2, chỉ lớn hơn 3 quận: 4, 5 và Phú Nhuận. Quận 3 nằm
trong khu vực trung tâm của Thành phố, có địa giới hành chánh như sau:

Bắc giáp Quận Phú Nhuận (dài 2.276m)


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Mạnh Phúc

I.2.3.Tình hình kinh tế - xã hội.
- Với vị trí nằm ở trung tâm thành phố, dân số quận 3 hiện nay khoảng 200 ngàn
người, mật độ dân số 40.000 người/km2. Dân số trong độ tuổi lao động chiếm tỷ lệ
cao, khoảng 75% dân.
- Về mặt tổ chức hành chính, quận 3 có 14 phường có tên gọi từ phường 1 đến phường
14. Trụ sở Ủy ban nhân dân quận 3 được đặt tại tòa nhà 185 Cách Mạng Tháng 8 (nơi
trước giải phóng là tòa Đại sứ Campuchia).
- Về giao thông đường bộ, mật độ đường xá dày đặc, có nhiều trục đường giao thông
quan trọng chạy ngang qua như: đường Cách Mạng Tháng 8 nối với Quốc lộ 22 đi Tây
Ninh sang Campuchia, đường Điện Biên Phủ nối với Quốc lộ 1 xuyên Việt, đường
Nam Kỳ Khởi Nghĩa đi sân bay Tân Sơn Nhất. Về giao thông đường sắt, Ga Sài Gòn
nằm trên địa bàn quận 3 là ga đầu mối giao thông của thành phố và các tỉnh phía Nam
đi cả nước trên tuyến đường sắt Nam - Bắc.
- Từ một quận hành chánh cư trú, từ 1975 đến nay quận 3 cùng với thành phố đã tập
trung phát triển kinh tế trên cả lĩnh vực sản xuất và lĩnh vực thương mại dịch vụ, trở
thành một quận tự cân đối ngân sách và đóng góp cho ngân sách thành phố. Tổng thu
ngân sách hàng năm đều tăng. Tổng thu ngân sách quận năm 2007 là 757,5 tỷ đồng và
năm 2008 ước thực hiện 1.147,6 tỷ đồng, chủ yếu thu thuế từ các khu vực kinh tế.
- Trên lĩnh vực kinh tế, khi tiếp quản vào năm 1975, quận 3 chỉ có 30 cơ sở công
nghiệp nhỏ, 10 cơ sở tiểu thủ công nghiệp và khoảng 3000 hộ kinh doanh cá thể, đến
nay (2005) có 1.119 cơ sở công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp sản xuất nhiều ngành
hàng với giá trị sản lượng (theo giá cố định 1994) là 1.146 tỷ đồng và 18.098 cơ sở
kinh doanh thương mại & dịch vụ với doanh thu đến 22.860 tỷ đồng. Thực hiện chủ
trương phát triển kinh tế hợp tác, quận luôn quan tâm tạo điều kiện hỗ trợ cho các hợp
tác xã hoạt động. Nhiều hợp tác xã hình thành từ năm 1975 đến nay vẫn duy trì được
hoạt động và có bước phát triển vững mạnh như hợp tác xã Thương mại quận, các hợp

I.3.1. Nội dung:
- Nghiên cứu xu hướng phát triển của quy hoạch kinh tế xã hội.
- Giá Bất động sản,giá đất trên địa bàn quận 3.
- Ảnh hưởng của công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá của thị trường bất động sản
trong khu vực.
- Xây dựng các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch và đề xuất, kiến
nghị để điều tiết giá của thị trường bất động sản.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra xã hội học: báo chí, truyền hình, mạng Internet…để làm cơ sở
cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp SWOT: để đưa ra điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức của vấn đề
nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: từ kết quả điều tra nghiên cứu của đề tài.
- Phương pháp thống kê: dùng đánh giá hiện trạng sử dụng đất, đánh giá biến động đất
đai, tính toán chu chuyển đất đai, dự báo trên cơ sở về mặt định lượng, trong công tác
dự báo của quy hoạch.
- Phương pháp dự báo: là phương pháp ước tính khả năng đạt đến một lượng cụ thể
nào đó trong tương lai bằng một khoảng thời gian xác định. Đây là một nhiệm vụ trọng
tâm của quy họach sử dụng đất giải quyết mâu thuẫn giữa người và đất gồm có dự báo
dân số và dự báo nhu cầu sử dụng đất.
- Các phương pháp thẩm định giá bất động sản.

Trang 19


Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Mạnh Phúc

Bản đồ hành chính Quận 3


2005

2.130.824 6.473.106 1.049.172 3.849.464

Tốc độ BQ
(%)
GTSX GTTT
13,42

14,55

1. Thương mại –
1.175.605 4.890.235
dịch vụ

823.551 3.442.671

15,19

15,22

1.1 Thương mại

477.133 1.225.355

341.627

877.355



188.991

232.158

4,94

3,72

36.630

174.635

15,78

15,80

2.2 Xây dựng

92.217

436.586

(Nguồn tài liệu: Niên giám thống kê Quận 3 năm 2005)

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
Có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ ngành Công nghiệp – Xây dựng sang ngành Thương
mại – Dịch vụ. Từ 2000 đến 2005, cơ cấu ngành Công nghiệp – Xây dựng giảm
20,3%, Thương mại – Dịch vụ tăng 20,3%. Tương ứng giá trị tăng thêm của ngành
Thương mại – Dịch vụ 10,9%, ngành Công nghiệp – Xây dựng giảm tương ứng