BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN THÀNH,
TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU GIAI ĐOẠN TỪ
NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 06 NĂM 2009
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
: DƯƠNG THỊ DUYÊN
: 05124184
DH05QL
: 2005 - 2009
: Quản Lý Đất Đai
- Tháng 7 năm 2009 -
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
Tôi xin chân thành cảm ơn:
Lãnh đạo và cán bộ công chức phòng Tài Nguyên & Môi Trường, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tân Thành đã giúp đỡ nhiệt tình và tạo mọi
điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian thực tập.
Tất cả các bạn bè đã gúp đỡ và chia sẻ những khó khăn cùng tôi.
Do thời gian nghiên cứu còn ngắn, kiến thức lý luận còn non kém, khả năng
phân tích, xử lý dữ liệu còn hạn chế nên luận văn tốt nghiệp không tránh khỏi những
khiếm khuyết, kính mong quý thầy cô, anh chị, đồng nghiệp, cùng bạn bè đóng góp ý
kiến để luận văn được hoàn chỉnh hơn.
TP. Hồ Chí Minh, Ngày 15 Tháng 07 Năm 2009
DƯƠNG THỊ DUYÊN
Trang i
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Dương Thị Duyên
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Dương Thị Duyên, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài:
“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN THÀNH, TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU GIAI
ĐOẠN TỪ NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 06 NĂM 2009”
Giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính sách pháp luật,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí
Minh.
SVTH: Dương Thị Duyên
MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................................... i
TÓM TẮT ............................................................................................................................ ii
MỤC LỤC ............................................................................................................. iii
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................ 1
PHẦN 1. TỔNG QUAN ......................................................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học ..........................................................................................3
1.1.2. Cơ sở pháp lý.............................................................................................5
1.1.3. Cơ sở thực tiễn...........................................................................................7
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ......................................................................... 16
1.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên................................................................ 16
1.2.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................... 20
1.2.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu...................................................... 26
PHẦN 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................... 28
2.1. Tình hình quản lý đất đai................................................................................ 28
2.1.1. Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính............................................ 28
2.1.2. Công tác quy hoạch sử dụng đất............................................................... 29
2.1.3. Công tác đăng ký đất đai và cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 30
2.1.4. Công tác thanh tra sử dụng đất và giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai
.......................................................................................................................... 30
2.1.5. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ............................................... 31
2.2. Tình hình sử dụng đất.................................................................................... 31
2.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân
Thành từ năm 2003 đến tháng 06 năm 2009 .......................................................... 33
2.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến
SVTH: Dương Thị Duyên
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
CNQSDĐ
CP
CT-TTg
ĐC-NN
DTCN
DTCNTB
GCNQSDĐ
GĐ-CN
HSCN
LĐĐ
MNCD
MPĐT
NĐ-CP
QĐ-UB
QSDĐ
SDĐ
TNCN
TN-MT
TT
TT-BTNMT
TT-TCĐC
UBND
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chính phủ
Bảng 01. Thống kê diện tích theo địa hình ............................................................ 18
Bảng 02. Thống kê diện tích các nhóm đất chính của huyện Tân Thành................ 19
Bảng 03. Thống kê các loại khoáng sản trên địa bàn huyện Tân Thành ................. 20
Bảng 04. Tình hình phát triển kinh tế trên địa bàn huyện Tân Thành giai đoạn 2005 2008 (theo giá cố định 1994)................................................................................. 21
Bảng 05. Diễn biến dân số huyện Tân Thành giai đoạn 2003 – 2008..................... 23
Bảng 06. Tình hình giáo dục huyện Tân Thành năm 2008..................................... 24
Bảng 07. Tổng hợp diện tích theo xã - thị trấn và tỷ lệ bản đồ huyện Tân Thành... 28
Bảng 08. Tổng hợp sổ sách hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Tân Thành ........... 29
Bảng 09. Cơ cấu 05 loại đất chính trước và sau quy hoạch.................................... 30
Bảng 10. So sánh diện tích, cơ cấu đất đai năm 2008 với năm 2005 ...................... 32
Bảng 11. Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Thành năm 2003............... 36
Bảng 12. Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Thành năm 2004............... 37
Bảng 13. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa ............................................ 42
Bảng 14. Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Thành năm 2005............... 43
Bảng 15. Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Thành năm 2006............... 44
Bảng 16. Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Thành năm 2007............... 45
Bảng 17. Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Thành năm 2008............... 46
Bảng 18. Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Thành sáu tháng đầu năm
2009...................................................................................................................... 47
Bảng 19. Tổng hợp tình hình CNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Thành giai đoạn từ
năm 2003 đến tháng 06 năm 2009 ........................................................................ 48
Bảng 20. Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa qua các năm........................ 50
Bảng 21. Đối tượng nhận chuyển nhượng ............................................................. 51
Bảng 22. Mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng ............................... 53
Bảng 23. Sự đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước thông qua việc CNQSDĐ
.............................................................................................................................. 54
Bảng 24. Mục đích sử dụng tiền thu được từ CNQSDĐ ........................................ 54
Bảng 25. Đời sống kinh tế người dân sau chuyển nhượng QSDĐ.......................... 55
Trang vi
nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt do Nhà nước quản lý, là
nền tảng và là nguồn vốn ban đầu để phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia.
Xã hội ngày càng phát triển, con người ngày càng ý thức hơn về tầm quan trọng
của đất đai. Những chính sách quản lý Nhà nước về đất đai luôn được sự quan tâm của
người dân.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành hàng hóa, vì vậy việc Nhà nước
cho phép chuyển nhượng QSDĐ từ luật đất đai 1993 đã khai thông bế tắc trong vấn đề
quản lý Nhà nước về đất đai, đã tạo điều kiện cho việc sử dụng tài nguyên đất đai một
cách hiệu quả nhất. Đất đai ngày càng trở nên có giá trị, mục đích sử dụng đất cũng
không ngừng thay đổi để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phù hợp với sự phát triển của
đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh sự tuân thủ pháp luật về đất đai thì không ít người dân
đã chuyển nhượng QSDĐ trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, tình trạng
đầu cơ đất đai, san lấp, phân lô bán nền đất nông nghiệp ngày càng nhiều… gây khó
khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Tân Thành là một huyện cửa ngõ của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, có tốc độ đô thị
hóa nhanh cùng với sự gia tăng dân số thì nhu cầu về đất ở cũng như đất sản xuất là
rất lớn. Vì vậy vấn đề chuyển nhượng QSDĐ ở khu vực này ngày càng sôi động và
phức tạp, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai tại địa phương. Cho nên, việc tìm
hiểu và hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện để
tìm ra những ưu và khuyết điểm là rất cấp thiết, để đề xuất những giải pháp thiết thực
nhằm hoàn thiện công tác quản lý đất đai tại địa phương, có như vậy thì việc sử dụng
tài nguyên đất đai mới đạt hiệu quả cao nhất.
Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu giai đoạn từ năm 2003 đến tháng 06 năm 2009”.
Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tân Thành để có những đánh giá, nhận xét đúng đắn hơn về công tác quản lý
cũng như tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện.
Từ kết quả của việc đánh giá tình hình chuyển nhượng, rút ra được những ưu và
TỔNG QUAN
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất. (Điều 4 LĐĐ 2003)
b. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trước khi luật đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước ta không cho phép người dân
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
cũng chưa xuất hiện. Người dân hay dùng từ “mua bán đất” để chỉ sự sang nhượng
này và thường chuyển nhượng bằng giấy tay không thông qua cơ quan Nhà nước. Hiến
pháp 1980 và sau đó là Luật Đất đai 1987 đã nghiêm cấm người dân mua bán đất đai
dưới mọi hình thức. Với nội dung sửa đổi và bổ sung, Hiến pháp 1992 đã có những
quy định mở và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Ngay sau đó luật
đất đai 1993 đã ban hành những quy định rất mới về quản lý Nhà nước về đất đai và
đặc biệt là cho phép người sử dụng đất có quyền CNQSDĐ.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp
pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác theo những quy định của
pháp luật hiện hành.
Nhà nước cho phép người sử dụng đất có quyền CNQSDĐ là rất cần thiết phù
hợp với xu thế phát triển của xã hội. CNQSDĐ là một trong tám quyền cụ thể trong
khái niệm chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng
đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất cho người được chuyển
nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người nhận chuyển nhượng phải trả
tiền cho người chuyển nhượng.
Trong quan hệ pháp luật đất đai, CNQSDĐ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất
đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận
Do thuế suất trong Luật thuế chuyển quyền là quá cao nên tình trạng người sử
dụng đất CNQSDĐ thông qua giấy tay thời gian này rất phổ biến, làm thất thu ngân
sách Nhà nước, gây khó khăn cho công tác quản lý biến động về đất đai. Để khắc phục
vấn đề trên ngày 21/12/1999 Quốc hội khóa X ban hành luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 có hiệu lực từ ngày
01/01/2000, quy định thuế suất CNQSD đất như sau:
-Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản
thuế suất là 2%.
- Đối với đất ở, đất xây dựng công trình, và các loại đất khác thuế suất là 4%.
Ngày 08/06/2000 Chính phủ ban hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế chuyển QSDĐ. Ngày 23/10/2000, Tổng Cục Địa Chính ban hành Thông tư
104/2000/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP.
Ngày 21/11/2007, Quốc hội khóa XII ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân số
04/2007/QH12 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 (ngày luật thuế chuyển quyền sử dụng
đất hết hiệu lực), thì người chuyển nhượng QSDĐ không phải đóng thuế chuyển quyền
sử dụng đất, mà đóng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy
định của luật thuế TNCN, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản được tính theo hai phương pháp:
- Áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản (giá
chuyển nhượng tính theo giá ghi trong hợp đồng nếu giá trong hợp đồng cao hơn
giá Nhà nước).
- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản (nếu thu nhập âm không phải đóng thuế).
d. Lệ phí trước bạ đất đai
Lệ phí trước bạ đất đai là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký QSDĐ khi hợp thức hóa QSDĐ. Theo
quy định tại Nghị định 176/1999/NĐ-CP thì tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là
1%, giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quy định theo khung giá của chính phủ. Đến ngày 29/07/2008 chính phủ ban hành
đất đai theo quy hoạch chung, những tập thể, cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục
sử dụng và hưởng kết quả lao động theo quy định của pháp luật”. Theo đó Luật Đất
đai 1987 nghiêm cấm mọi hành vi mua bán đất đai dưới mọi hình thức. Khi đất nước
chuyển mình sang nền kinh tế thị trường, thì đất đai cũng vận động theo nền kinh tế thị
trường. Vì vậy giai đoạn này việc mua bán đất đai diễn ra sôi động, ngoài tầm kiểm
soát của Nhà nước, thị trường đất đai lên cơn sốt mạnh, Luật Đất đai 1987 không còn
phù hợp nữa.
Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển nhượng QSDĐ là phù hợp với những đòi
hỏi tất yếu của nền kinh tế thị trường. Việc này không những giúp Nhà nước kiểm soát
được quá trình chuyển nhượng đất đai mà còn thiết lập QSDĐ hợp pháp cho người
dân, đây là biện pháp công nhận tính hợp pháp của hành vi tự điều chỉnh đất đai của
người sử dụng đất. Điều này không những đảm bảo được lợi ích chính đáng của người
sử dụng đất, khuyến khích người SDĐ đầu tư làm tăng khả năng sinh lợi của đất đai
mà còn tạo điều kiện cho những người có nhu cầu SDĐ thật sự được sử dụng đất đai,
đồng thời đảm bảo việc quản lý Nhà nước về đất đai tốt hơn, tăng nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
a. Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 có hiệu lực từ ngày
01/07/2004 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
(Điều 5). Nhà nước có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai, còn người sử
dụng đất ngoài các quyền chung quy định tại Điều 105 còn có các quyền năng cụ thể
Trang 5
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Dương Thị Duyên
quy định tại Điều 106 trong đó có quyền chuyển nhượng QSDĐ. Người SDĐ được
phòng hộ đó.
Về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Điều 103)
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở,
đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Trang 6
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Dương Thị Duyên
Nghị định 181 còn quy định cụ thể về thời điểm thực hiện các quyền của người
SDĐ (Điều 98), về hạn mức đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng thì theo quy
định của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (Điều 105) nhằm tránh tích tụ đất đai.
c. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007
Trình tự, thủ tục tách thửa quy định cụ thể tại Điều 19 bao gồm đơn xin tách
thửa, GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2, 5 Điều 50
LĐĐ. Đồng thời tại Điều 66 - Nghị định 84 còn quy định: Kể ngày 01 tháng 01 năm
2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực
hiện quyền chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều này.
d. Luật Dân Sự 2005
Ở miền Bắc:
Trang 7
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Dương Thị Duyên
Từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945 – 1954: Sau khi cách mạng tháng Tám
1945 thành công, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa ra đời, năm 1946 Chủ Tịch
Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô và chỉ thị chia diện tích đất của các đồn điền cho dân
nghèo. Đặc biệt ngày 04/12/1953 Quốc hội thông qua luật cải cách ruộng đất với mục
đích là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, phong kiến, thực hiện chế độ
sở hữu ruộng đất của nông dân, thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”, giải quyết
nhiệm vụ cơ bản của cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân, từng bước xóa bỏ sự
bất công trong lĩnh vực phân phối đất đai giữa các tầng lớp trong xã hội.
Từ năm 1954 – 1975: Hiến pháp 1959 được ban hành đã công nhận ở nước ta
có ba hình thức sở hữu về đất đai (Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân).
Cơ bản đến Nghị quyết 125/CP ngày 28/06/1971 nghiêm cấm việc chuyển nhượng đất
đai dưới bất kỳ hình thức nào.
Ở miền Nam:
Trong giai đoạn này, chế độ Cộng Hòa Miền Nam Việt Nam thừa nhận quyền
sở hữu tư nhân về ruộng đất, do đó chủ sở hữu có các quyền: Quyền chiếm hữu, quyền
định đoạt, quyền sử dụng đất đai của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy, việc
mua bán đất đai diễn ra trong thời kỳ này rất đơn giản khi chủ sử dụng đất có bằng
khoán do Nhà nước cấp.
Đối với các trường hợp tự khai khẩn hoặc lấn chiếm công thổ quốc gia rồi
sang nhượng cho người khác bằng giấy tay, khi làm thủ tục phải được Ủy ban hành
chánh sở tại xác nhận, sau đó chuyển đến ty điền địa cấp tỉnh lập thủ tục cấp bằng
mua bán đất đai và quy định việc chuyển dịch QSDĐ chỉ hạn hẹp trong 3 nội dung
sau: (Điều 16 Luật Đất đai 1987).
- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp.
- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Việc CNQSDĐ không được đề cập trong Bộ luật này, đây là những điều không
phù hợp với thực tế, khi đất nước chuyển mình sang nền kinh tế thị trường, do vậy
việc chuyển nhượng đất đai trái phép vẫn ngầm diễn ra.
Đến những năm 1990-1992, thị trường nhà đất lên cơn sốt do nền kinh tế thực
sự chuyển mình sang kinh tế thị trường. Nhu cầu nhà, đất tăng cao, việc chuyển
nhượng đất đai diễn ra sôi động, cộng với hoạt động đầu cơ làm cho giá đất tăng
nhanh, vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Hiện tượng lách luật diễn ra một
cách phổ biến trong thời gian này, trong khi vấn đề CNQSDĐ cho người khác chưa
được pháp luật thừa nhận, thế nhưng trong thực tế vẫn lan tràn việc mua bán sang tay,
tự tiện sang lấp, bao chiếm, xây cất không cần giấy phép ngày càng nhiều gây khó
khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 ra đời đã kịp thời đổi mới. Hiến pháp 1992
đã quy định rõ: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài. Tổ
chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,
được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất theo quyết định của pháp
luật” (điều 18 hiến pháp 1992).
Những đổi mới trong Hiến pháp 1992 đã đáp ứng những nhu cầu cấp bách trong
cuộc sống, làm cơ sở cho sự ra đời của Luật đất đai 1993.
d. Giai đoạn từ khi Luật đất đai 1993 đến trước Luật đất đai 2003
Từ những đòi hỏi của thị trường cũng như đáp ứng nhu cầu chính đáng về việc
sử dụng đất của người dân. Quốc hội khóa IX đã nhanh chóng ban hành Luật đất đai
1993, thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Lần đầu tiên
LĐĐ 1993 đã công nhận CNQSDĐ là một trong các quyền của người sử dụng đất
SDĐ và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước để phục vụ các phúc lợi xã hội
và xây dựng đất nước.
Đây là quy định mang tính đột phá phù hợp với nền kinh tế thị trường, đáp ứng
nhu cầu và nguyện vọng của đông đảo quần chúng nhân dân, tạo điều kiện cho Nhà
nước quản lý đất đai tốt hơn.
Tiếp theo đó, năm 1995 Bộ luật dân sự 1995 được ban hành, trong đó có quy
định về việc xác lập quyền sử dụng đất và các hợp đồng về chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Tuy nhiên, qua năm năm thực hiện Luật đất đai lộ ra nhiều bất cập:
- Nhiều điều trong luật còn quy định rất chung chung, nên Chính phủ và các bộ
ngành có liên quan phải ban hành nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết nhưng tiến độ ban
hành còn rất chậm, không đồng loạt, không đầy đủ và nhiều văn bản chồng chéo, làm
cho các cơ quan quản lý và người sử dụng đất lúng túng khó thực hiện.
- Chính phủ và các Bộ ngành không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể
về trình tự thủ tục CNQSDĐ, chưa có mẫu hồ sơ để thực hiện công tác này. Trước tình
hình trên, nhiều tỉnh thành trên cả nước tự ban hành các văn bản, biểu mẫu quy định
tạm thời để hướng dẫn về trình tự thủ tục CQSDĐ.
Mặt khác thuế suất trong Luật thuế chuyển quyền là quá cao nên tình trạng
người sử dụng đất CNQSDĐ thông qua giấy tay thời gian này rất phổ biến, làm thất
thu ngân sách Nhà nước. Để khắc phục vấn đề trên ngày 21/12/1999 Quốc hội khóa X
ban hành luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Ngày 08/06/2000 Chính phủ ban hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP quy định chi tiết thi
hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 23/10/2000, Tổng Cục Địa Chính ban hành
Thông tư 104/2000/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 19/2000/NĐ-CP. Khi đó
thuế suất chuyển quyền SDĐ được quy định như sau: “bên chuyển nhượng sẽ đóng 2%
giá trị đất đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; 4% giá trị đất đối
với đất ở và đất chuyên dùng, bên nhận CNQSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ theo quy
định tại Nghị định 176/1999/ NĐ – CP với tỷ lệ 1% giá trị tài sản tính thuế”.
Việc ban hành các Luật thuế sửa đổi bổ sung và các Nghị định, Thông tư nêu
Những quy định liên quan đến CNQSDĐ đối với hộ gia đình – cá nhân
theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999; Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày
01/11/2001 và phần V của Bộ Luật dân sự 1995 như sau:
Các nguyên tắc CNQSDĐ áp dụng cho hộ gia đình – cá nhân
Khi có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được chuyển nhượng. Pháp luật không
chấp nhận đất lấn chiếm, đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, đất
không có giấy tờ hợp lệ. Đối với các trường hợp vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định tại
Nghị định 04/CP về việc xử lý các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất của
Chính phủ ngày 01/01/1997.
Các bên tham gia quan hệ đất đai thỏa thuận nội dung trong hợp đồng
CNQSDĐ phải phù hợp với các quy định của Bộ Luật dân sự 1995 và pháp luật về đất
đai. Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có nhu cầu sử dụng đất, phải sử dụng đất
đúng mục đích; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất liền kề và xung quanh; phải sử dụng đúng hạn mức đối với từng loại đất theo
quy định của pháp luật.
Do tính chất đặc biệt của đất đai, nên việc chuyển quyền sử dụng đất phải
đảm bảo các yêu cầu sau:
- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích
người dân đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất.
- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhượng đất
nông nghiệp để sử dụng vào mục đích khác nhằm đảm bảo an ninh lương thực cho
quốc gia.
- Việc chuyển nhượng phải dựa trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của
đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên, phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai
bên.
Điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trang 11
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa).
- Chứng từ nộp tiền thuê đất (nếu có).
Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung điều 10 Nghị định 17/1999/NĐ –
CP như sau: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định cụ thể trong Khoản 2 như
sau: trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với QSDĐ thì phải có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điểm 2 Khoản 3 Điều 1 của Nghị định này.
Trình tự thực hiện như sau:
- Hồ sơ CNQSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, thị
trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà nước) của
hợp đồng CNQSDĐ cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ
cho Phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển
nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do.
- Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính
xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà
Trang 12
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Dương Thị Duyên
nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng và trình UBND quận, huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh.
- Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do phòng Địa chính
trình, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được
chuyển nhượng vào mục II (phần ghi của cơ quan Nhà nước) của bản hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ.
Điều kiện chung: có các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 của luật đất đai 2003.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Trang 13
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Dương Thị Duyên
Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực
hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp quy định tại
Điều 100 Nghị định 181:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp khi có các điều kiện sau:
- Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác
định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xác định nhu cầu sử dụng đất theo những
căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này.
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất
theo quy định tại Điều 36 của Luật đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
Đối với dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà
người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày
Ngành Quản Lý Đất Đai
SVTH: Dương Thị Duyên
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở, đất rừng kết hợp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh
sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong
khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Trường hợp đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử
dụng đất:
- Đối với diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất mà vượt
hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất do Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định thì
việc chuyển sang thuê đất được thực hiện theo quy định của Ủy ban Thường vụ Quốc
hội. Trong khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa quy định về hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất thì diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận
chuyển quyền không phải chuyển sang thuê đất.
- Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình do nhận chuyển nhượng,
nhận thừa kế mà vượt hạn mức sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993
và đã chuyển sang thuê đất nhưng không vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng
đất do Ủy Ban Thường vụ Quốc hội quy định thì không phải chuyển sang thuê đất đó
kể từ ngày 01/07/2004, thời hạn sử dụng đất là thời hạn còn lại của thời hạn giao đất.
- Trong khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa quy định về hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất thì diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình do nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế không phải chuyển sang thuê đất.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 148 Nghị
định 181/2004/NĐ-CP
Hồ sơ gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận
a. Vị trí địa lý
Huyện Tân Thành thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu được thành lập theo nghị định
45/CP Ngày 02/06/1994 của Chính phủ và đi vào hoạt động kể từ ngày 15/08/1994
nằm phía Tây Bắc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, có diện tích tự nhiên 33.825,51 ha, cách
trung tâm thành phố Vũng Tàu 30 km gồm 10 đơn vị hành chính bao gồm: thị trấn Phú
Mỹ; các xã: Mỹ Xuân, Tân Hòa, Tân Hải, Phước Hòa, Tân Phước, Châu Pha, Hắc
Dịch, Tóc Tiên, Sông Xoài.
- Phía Đông: giáp huyện Châu Đức.
- Phía Tây: giáp thành phố Vũng Tàu và Thành Phố Hồ Chí Minh.
- Phía Nam: giáp thị xã Bà Rịa.
- Phía Bắc: giáp huyện Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai.
Trên địa bàn huyện có 3 đầu mối giao thông cực kỳ quan trọng:
- Quốc lộ 51 đi qua xuyên suốt chiều dài của huyện, nối liền thị xã Bà Rịa –
thành phố Vũng Tàu – quốc lộ 1A và thành phố Hồ Chí Minh.
- Đường Mỹ Xuân – Ngãi Giao nối liền Tân Thành với quốc lộ 55, 56 đi đến
các tỉnh miền Trung.
- Sông Thị Vải kéo dài suốt ranh giới phía Tây trên 25 km, tiếp giáp với biển
Đông qua cửa Gò Da, có ưu thế đặc biệt cho việc xây dựng cảng biển nước sâu, rất
thuận lợi về giao lưu thương mại, phát triển kinh tế của huyện, tỉnh và khu vực.
Trang 16
Copyright: Tài liệu đại học ©