BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ỨNG DỤNG PHẦN MỀM FAMIS CHUẨN HÓA
CƠ SỞ DỮ LIỆU BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀ
CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
XÃ TÂN NHỰT, HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Sinh viên thực hiện
Mã số sinh viên
Lớp
Khóa
Ngành

:
:
:
:
:

LÊ MINH BÌNH
05124003
DH05QL
2005 – 2009
Quản Lý Đất Đai


luận văn tốt nghiệp.
Các cô, chú, anh, chị ở UBND xã Tân Nhựt huyện Bình Chánh
TP.HCM đã tạo điều kiện cho tôi có một môi trường thực tập tốt trong suốt quá
trình hoàn thành Luận văn tốt nghiệp của mình.
Tôi kính trọng biết ơn cha mẹ tôi đã sinh ra tôi và nuôi dạy tôi trưởng
thành, đã cho tôi học ngành Quản lý đất đai, luôn động viên và bảo bọc tôi trong
thời gian qua.
Tập thể lớp DH05QL, cùng các anh, chị bạn bè ngoài lớp đã giúp đỡ
động viên tôi trong suốt thời gian học tập và thực tập vừa qua.
Trong bốn năm học hỏi tôi đã cố gắng hết sức nhưng do hạn chế về thời
gian cũng như trình độ hiểu biết nên đề tài không tránh khỏi những sai sót. Kính
mong được sự chỉ dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu của quý Thầy Cô, các
bạn đọc để luận văn được hoàn thiện hơn.
Sinh viên

Lê Minh Bình


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Minh Bình, Khoa Quản Lý Đất Đai & Thị Trường Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Ứng dụng phần mềm Famis chuẩn hóa cơ sở dữ liệu Bản đồ địa chính
và chỉnh lý biến động đất đai xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí
Minh”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Bộ Môn Công Nghệ Địa Chính,
Khoa Quản Lý Đất Đai & Thị Trường Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm
Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đề tài được thực hiện từ tháng 3 đến tháng 6 năm 2009 tại UBND xã Tân Nhựt,
huyện Bình Chánh TP.HCM với nội dung tóm tắt như sau:
Công tác chỉnh lý Bản đồ địa chính là một trong những nội dung quan trọng


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN.............................................................................................2
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...........................................2
I.1.1 Cơ sở pháp lý ..............................................................................................2
I.1.2 Cơ sở khoa học ...........................................................................................2
I.1.3 Cơ sở thực tiễn............................................................................................4
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU..........................................................4
I.2.1 Điều kiện tự nhiên .....................................................................................4
I.2.2 Thực trạng kinh tế - xã hội ......................................................................6
I.2.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất..............................................................8
I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................11
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ................................................................................11
I.3.2 Các phương pháp nghiên cứu..................................................................11
I.4 TÌNH HÌNH TƯ LIỆU TRẮC ĐỊA BẢN ĐỒ.................................................12
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................13
II.1 THU THẬP, PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ NGUỒN DỮ LIỆU ..................13
II.1.1 Biến động đất đai ....................................................................................13
II.1.2 Hệ thống Hồ sơ địa chính .......................................................................15
II.1.3 Tình hình chỉnh lý biến động đất đai .....................................................19
II.1.4 Nội dung, thẩm quyền và trình tự chỉnh lý biến động đất đai ..............21
II.2 CHUẨN HÓA CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH .............................................25
II.2.1 Chuẩn hóa bản đồ địa chính...................................................................25
II.2.2 Chuẩn hóa bản đồ địa chính bằng phần mềm Famis ............................26
II.3 CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH.........................................43
II.3.1 Chỉnh lý biến động không thay đổi hình thể thửa đất...........................43
II.3.2 Trường hợp biến động có thay đổi hình thể thửa đất ...........................45
II.3.3 Tổng hợp kết quả thực hiện công tác chỉnh lý biến động .....................51

đỡ của Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Bình Chánh TP. Hồ Chí Minh, tôi
xin tiến hành nghiên cứu đề tài “Ứng dụng phần mềm Famis chuẩn hóa cơ sở dữ liệu
Bản đồ địa chính và chỉnh lý biến động đất đai xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh,
Thành phố Hồ Chí Minh”.
Mục tiêu nghiên cứu
 Hoàn thiện cơ sở dữ liệu Hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý Nhà nước
về đất đai.
 Đảm bảo Hồ sơ địa chính phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất.
Đối tượng nghiên cứu
 Chỉnh lý tất cả các hình thức biến động của thửa đất trên bản đồ địa chính xã
Tân Nhựt trên cơ sở đã chuẩn hoá bản đồ địa chính số về dạng chuẩn theo quy định
của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành theo Quyết định số 08/2008/QĐBTNMT ngày 10 tháng 11 năm 2008.
Phạm vi nghiên cứu
 Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện trong 4 tháng: Từ 01/03/2009 đến
30/06/2009, thu thập số liệu, xử lý, chuẩn hoá và chỉnh lý biến động bản đồ địa chính
để hoàn thành đề tài đúng thời gian quy định.
 Phạm vi không gian: Phạm vi nghiên cứu của đề tài là xã Tân Nhựt, huyện
Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
 Về nội dung: Đề tài thực hiện chuẩn hoá bản đồ địa chính dạng số được đo vẽ
mới theo dạng chuẩn quy định của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường làm cơ sở cho
công tác cập nhật và chỉnh lý biến động. Ứng dụng phần mềm Famis để chỉnh lý bản
đồ địa chính xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh TP. Hồ Chí Minh.
Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Minh Bình

PHẦN 1: TỔNG QUAN

- Máy hoạt động tốt với cấu hình Pentium PC, tốc độ 2.2 GHz trở lên.
- Bộ nhớ ít nhất là 128MG.
- Cad màng hình 32MP trở lên.
- Ổ cứng còn trống ít nhất 200MB.
- Các thiết bị ngoại vi.
- Ổ đĩa CD ROM.
- Chuột, bàn phím.

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Minh Bình

Phần mềm:
- Hệ điều hành Windows 95 hoặc Windows NT 4.0 trở lên.
- Phần mềm MiroStation: là phần mềm trợ giúp các thiết kế (Cad) và là môi
trường đồ họa rất mạnh cho phép xây dựng, quản lý các đối tượng đồ họa thể hiện các
yếu tố bản đồ. MiroStation còn được sử dụng làm nền cho các ứng dụng khác như
Geovec, Irasb, Irasc, MSFE, MrfClean, Mrffag chạy trên nó. Các công cụ của
MiroStation được sử dụng để số hóa các đối tượng trên nền ảnh (Raster), sửa chữa,
biên tập và trình bày bản đồ. MiroStation còn cung cấp các công cụ nhập xuất (Import,
Expoet) dữ liệu đồ họa từ các phần mềm khác qua các file *.dxf, *.dwg.

Hình 1: Giao diện MicroStation.
- Mapping Office: là phần mềm mới nhất của Intergragh bao gồm các phần
mềm như IrasC, IrasB, Geovec,… với công cụ phục vụ công tác xây dựng và duy trì
toàn bộ các đối tượng địa lý dưới dạng đồ họa. Các file dữ liệu này được sử dụng làm
dữ liệu đầu vào cho hệ quản trị dữ liệu bản đồ.

- Chương trình cho phép nhập dữ liệu từ hai nguồn:
+ Dữ liệu chính quy sau khi đo vẽ bản đồ.
+ Dữ liệu nhập trực tiếp từ đơn đăng ký.
- AutoCad: Do bản đồ địa chính số từ lúc đưa vào sử dụng đã được cập nhật,
chỉnh lý phần mềm AutoCad ở dạng file *.dxf, *.dwg. MiroStation có chức năng nhập
dữ liệu đồ hoạ từ AutoCad có các file dạng trên và được chuẩn hoá về bản đồ địa
chính thống nhất dưới dạng file *.dgn. Đây là dữ liệu đầu vào để phục vụ công tác
chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ địa chính đáp ứng nội dung đề tài đặt ra.
I.1.3 Cơ sở thực tiễn
 Nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, dẫn tới biến động đất đai ngày càng nhiều
và phức tạp. Công tác cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai một cách thường xuyên là
công việc hết sức cần thiết.
 Việc ứng dụng triệt để phần mềm Famis vào công tác cập nhật, chỉnh lý biến
động, cụ thể là các tờ bản đồ địa chính và hệ thống sổ bộ địa chính tại xã Tân Nhựt,
huyện Bình Chánh để quản lý đất đai một cách hiệu quả, nhanh chóng và tránh nhiều
sai sót so với phương pháp thủ công.
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
Xã Tân Nhựt có diện tích tự nhiên là 2.344,07 ha, dân số là 20.235 người với 2.897
hộ chia làm 5 ấp.
* Ranh giới xã được xác định như sau:
 Hướng Bắc giáp xã Lê Minh Xuân.
 Hướng Đông Bắc giáp phường Tân Tạo.
 Hướng Tây Bắc giáp xã Bình Lợi.
 Hướng Nam giáp thị trấn Tân Túc.
 Hướng Đông giáp xã Tân Kiên.
 Hướng Tây giáp xã Tân Bửu (huyện Bến Lức Tỉnh Long An).
Đây là điều kiện thuận lợi giao thông và phát triển kinh tế địa phương nói riêng,
huyện Bình Chánh nói chung.

thấp xấp xỉ 72 mm/tháng.
Độ ẩm không khí trung bình năm 79,5%, tháng có độ ẩm trung bình cao nhất là
tháng 4 và thấp nhất là tháng 10. Biên độ trung bình giữa các tháng trong năm thấp là
điều kiện thuận lợi cho việc tăng trưởng và phát triển quanh năm của động thực vật.
Nhìn chung điều kiện khí hậu của xã Tân Nhựt với các đặc điểm nhiệt đới gió
mùa, nền nhiệt độ cao và ổn định.
4.Thuỷ văn
Hệ thống thuỷ văn chịu ảnh hưởng của hệ thống sông Tân Bửu - Chợ Đệm,
sông Cái Tâm. Ngoài ra còn chịu ảnh hưởng của hệ thống kênh rạch trên địa bàn như
kênh Xáng ngang, kênh C, kênh 11,… Tuy nhiên, do không ở khu vực chịu ảnh hưởng
trực tiếp chế độ thuỷ triều của biển nên biên độ thuỷ triều trên địa bàn nhỏ.
5. Thực trạng môi trường
Cảnh quan xã Tân Nhựt mang vẽ đẹp của vùng Đông Nam Bộ với những hệ
thống kênh rạch, các khu dân cư,… tạo nên bức tranh thiên nhiên hài hoà, tươi đẹp.
Tuy nhiên trong quá trình khai thác sử dụng đất đai, tài nguyên thiên nhiên và tập quán
sinh hoạt của người dân chưa hợp lý như sử dụng phân bón hoá học, thuốc trừ sâu
không đúng quy trình, chất thải sinh hoạt, chăn nuôi,…
Hiện nay xã Tân Nhựt đang trong quá trình phát triển theo xu hướng đô thị hoá,
do đó nhu cầu phát triển giao thông, khu dân cư đô thị đang ảnh hưởng đến sự cân
bằng sinh thái vốn có gây ô nhiễm cục bộ về không khí, nguồn tài nguyên đất đai,
nước,… Để phát triển bền vững, cần đẩy mạnh các biện pháp bảo vệ môi trường sinh
thái và khuyến khích nhân dân thay đổi nếp sống sinh hoạt, giữ gìn vệ sinh trong gia
đình và cộng đồng.
I.2.2 Thực trạng kinh tế - xã hội
a) Dân số lao động và thu nhập
Theo thống kê, hiện dân số xã là 20.235 người với 2.897 hộ gia đình. Mật độ
dân số 871 người/km2 thấp hơn so với bình quân chung của Huyện (của Huyện là
1.190 người/km2).
Lao động trong độ tuổi của xã Tân Nhựt có khoảng 11.424 người chiếm
56,45% dân số. Tỷ lệ lao động qua đào tạo chiếm khoảng 20% số lao động của xã.


9.869

48,77

1.2 Nữ

10.366

51,23

4.896

24,19

4.080

83,30

11.424

56,46

431

3,78

3.2 Lao động trong nông nghiệp

6.600

Số người trong độ tuổi lao động
3.1 Lao động thất nghiệp

3.5 Khác (đang học)
4

Số người ngoài độ tuổi lao động

(Nguồn: UBND xã Tân Nhựt huyện Bình Chánh)
b) Các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

Giao thông: Giao thông đối ngoại quan trọng nhất của xã là tuyến đường
Trần Đại Nghĩa dài khoảng 3,3 km, nối xã Tân Nhựt với các xã lân cận trong giao lưu
phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội, nền đường rộng 6 mét, mặt đường trải nhựa.
Ngoài ra còn 35 km đường khác do Huyện quản lý. Hiện nay xã Tân Nhựt có hệ thống
giao thông nông thôn (đường hẻm) dài 17 km hiện chỉ trải đá sỏi, đường đất và một số
đường đã trán nhựa. Nhìn chung giao thông đường bộ của xã đáp ứng được nhu cầu đi
lại của nhân dân. Tuy nhiên, chất lượng một số đường còn kém và đang xuống cấp.
Khi mùa mưa tới gây khó khăn, ảnh hưởng hưởng đến việc đi lại cũng như sản xuất
của nhân dân.

Thuỷ lợi: Công tác thuỷ lợi được xã Tân Nhựt đặc biệt quan tâm đầu tư
nâng cấp thường xuyên. Đến nay hệ thống thuỷ lợi của xã Tân Nhựt đã được xây dựng
khép kín và tương đối hoàn thiện. Toàn xã có 36 kênh rạch. Nhìn chung, thuỷ lợi của
xã Tân Nhựt cơ bản đáp ứng được nhu cầu tưới tiêu đồng ruộng, thâm canh tăng vụ,
nâng cao hệ số sử dụng đất, năng suất cây trồng và vật nuôi.

Y tế: Việc chăm sóc sức khoẻ cho nhân dân và gia đình chính sách trong
xã được trạm y tế thực hiện tốt, 5 năm qua có hơn 25.000 người đến khám và cấp
thuốc miễn phí, công tác trực cấp cứu, hộ sản đảm bảo thường xuyên, thực hiện tốt

tướng Chính phủ). Hồ sơ, kết quả được nộp lưu trữ, quản lý sử dụng theo đúng quy
định pháp luật.
3. Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập Bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Xã đã và đang thực hiện nhiều hoạt động điều tra, khảo sát, đánh giá đất để làm
cơ sở đề ra và thực thi nhiều chương trình mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Công
tác lập Bản đồ địa chính, Bản đồ kiểm kê đất đai đã được hoàn thành và đưa vào sử
dụng. Về bản đồ quy hoạch sử dụng đất đang được triển khai cùng việc lập quy hoạch
sử dụng đất đến năm 2010 của huyện Bình Chánh.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Hàng năm UBND xã Tân Nhựt lập kế hoạch sử dụng đất trình UBND huyện
phê duyệt. Tuy nhiên kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch không cao do chưa có
quy hoạch sử dụng đất chi tiết, các dự án triển khai chậm, thiếu kinh phí…
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Thực hiện Nghị định số 64/CP, Nghị định 88/CP, Nghị định 60/CP về giao đất,
Nghị định 85/CP và Chỉ thị 245/TTg về cho thuê đất… đến nay xã Tân Nhựt đã giao
và cho thuê 2.344,07 ha chiếm 100% tổng diện tích tự nhiên.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 2.015,47 ha, chiếm 85,98% tổng diện tích
tự nhiên.
+ Tổ chức khác đang sử dụng: 256,99 ha chiếm 10,96% tổng diện tích tự nhiên.
+ Tổ chức kinh tế đang sử dụng: 63,81 ha chiếm 2,72 % tổng diện tích tự nhiên.
+ UBND xã quản lý, sử dụng: 7,8 ha chiếm 0,34% tổng diện tích tự nhiên.

Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Minh Bình


12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
quản lý và sử dụng đất đai
Hàng năm trên địa bàn xã Tân Nhựt vẫn xảy ra một số tranh chấp đất đai giữa
các hộ sử dụng đất liền kề và trong dòng tộc về ranh giới sử dụng đất, quyền thừa kế…
đã được UBND xã và cấp có thẩm quyền giải quyết.
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
Trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, trong tổ chức bộ máy quản lý Nhà
nước về đất đai ở xã Tân Nhựt chưa có đơn vị nào có chức năng chuyên về hoạt động
dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai. Nhìn chung công tác quản lý Nhà nước về đất đai
của xã Tân Nhựt trong thời gian qua có bước chuyển biến tích cực, đạt nhiều thành tựu
quan trọng đã góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và ổn định trật tự an ninh
trên địa bàn.

Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Minh Bình

2. Hiện trạng sử dụng đất
Tổng diện tích tự nhiên của xã Tân Nhựt là 2.344,07 ha chiếm 9,28% diện tích
tự nhiên của Huyện (25.255,28 ha), bình quân đạt 1.158 m2/người và 0,8 ha/hộ, đã
khai thác đưa vào sử dụng toàn bộ cho các mục đích dân sinh, kinh tế. Diện tích, cơ
cấu các loại đất chính như sau:
Bảng 2: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất cuối năm 2008.
Thứ tự

Chỉ tiêu


1.744,11

74,40

1.1.1

Đất trồng cây hàng năm

CHN

1.442,82

61,55

1.1.2

Đất trồng cây lâu năm

CLN

301,29

12,85

1.2

Đất lâm nghiệp

LNP


483,58

20,63

2.1

Đất ở

OTC

99,41

4,24

2.2

Đất chuyên dùng

CDG

377,81

16,12

2.3

Đất tôn giáo, tín ngưỡng

TTN


0,92

0,04

3

Đất chưa sử dụng

CSD

-

-

(Nguồn: UBND xã Tân Nhựt huyện Bình Chánh)
20,63%

0%

Đất nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp
Đất chưa sử dụng
79,37%

Biểu đồ 1: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất cuối năm 2008.
Tổng diện tích đất tự nhiên của xã Tân Nhựt là 2.344,07 ha. Trong đó gồm: đất
nông nghiệp 1.860,49 ha chiếm 79,37% diện tích của xã (Diện tích đất sản xuất nông
Trang 10



chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính.
2. Phương pháp điều tra và khảo sát biến động: Sử dụng phương pháp này để điều
tra, khảo sát, phân loại biến động và xây dựng các bảng biểu về số lượng các hồ sơ biến
động qua các năm nhằm xác định để chỉnh lý trên bản đồ địa chính. Qua đó, giúp nhà
quản lý nắm được quá trình chu chuyển các loại đất ở địa phương mình nhằm có phương
pháp điều chỉnh cho phù hợp với quy hoạch của xã nói riêng và của huyện nói chung.
3. Phương pháp thống kê: là phương pháp thống kê các số liệu, dữ liệu liên quan
đến công tác chỉnh lý biến động ở địa bàn nghiên cứu.
4. Phương pháp đo đạc chỉnh lý: là phương pháp sử dụng số liệu đo đạc ở thực địa
(đó là số liệu về độ dài cạnh thửa đất và toạ đô góc thửa đất) để phục vụ công tác chỉnh
lý biến động.
5. Phương pháp tổng hợp: là phương pháp tổng hợp các phương pháp trên nhằm
đưa ra những nhận xét, đánh giá.
6. Phương pháp so sánh: ứng dụng phương pháp này để so sánh sự tăng giảm diện
tích của các loại đất qua các năm, so sánh sự tăng giảm số lượng hồ sơ qua từng năm.
Bên cạnh đó, sử dụng phương pháp này để so sánh hệ thống bản đồ sau khi được chỉnh
Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Minh Bình

lý bằng phần mềm MiroStation – Famis với bản đồ đang được tiến hành tại địa
phương. Mặc khác, sử dụng phương pháp này để so sánh hệ thống phần mềm này với
hệ thống các phần mềm khác trong công tác chỉnh lý biến động.
7. Phương pháp phân tích biến động: Phân tích biến động qua các năm, nguyên nhân
biến động, nguyên nhân chủ quan, nguyên nhân khách quan để thấy được những ảnh
hưởng tích cực hay tiêu cực đối với tình hình phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
8. Phương pháp chỉnh lý biến động nội nghiệp: Chủ yếu là sử dụng phương pháp


PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 THU THẬP, PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ NGUỒN DỮ LIỆU
II.1.1 Biến động đất đai
1. Khái niệm biến động đất đai
- Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất
sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính ban đầu.
- Biến động về không gian là thay đổi về hình dạng thửa đất.
- Biến động về thuộc tính là thay đổi chủ sử dụng, mục đích sử dụng, số hiệu,…
2. Các hình thức biến động
- Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, hợp thức hoá,
thừa kế, tặng cho, thay đổi do chia cắt.
- Biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Biến động do quy hoạch.
- Biến động do thiên tai.
- Biến động do thế chấp, bảo lãnh QSDĐ.
- Biến động do sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin ghi trên GCN QSDĐ; do
cấp đổi hoặc thu hồi giấy chứng nhận; do thay đổi số thứ tự thửa đất; số thứ tự tờ bản
đồ; địa chỉ thửa đất; …
- Biến động do nhận QSDĐ theo Quyết định công nhận kết quả hoà giải thành
công đối với tranh chấp đất đai của UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ.
- Biến động do nhận QSDĐ theo quyết định hành chính do giải quyết khiếu nại,
tố cáo về đất đai của UBND cấp có thẩm quyền.
- Biến động do nhận QSDĐ theo bản án, quyết định của toà án nhân dân hoặc
Quyết định của cơ quan thi hành án.
- Biến động do nhận QSDĐ theo biên bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ
phù hợp với pháp luật.
- Biến động do nhận QSDĐ khi chia tách sát nhập tổ chức theo quyết định cơ
quan, tổ chức.
- Biến động do người sử dụng đất đổi tên theo Quyết định cơ quan có thẩm

- Hồ sơ đăng ký biến động về QSDĐ do đổi tên chủ sử dụng, giảm diện tích do
sạt lở tự nhiên, thay đổi về quyền, thay đổi về nghĩa vụ tài chính.
- Hồ sơ cấp lại, cấp đổi QSDĐ.
- Hồ sơ cấp GCN QSDĐ cho người nhận QSDĐ thuộc trường hợp tại điểm k và
điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Hồ sơ nhận đăng ký QSDĐ do xử lý hợp đồng chế chấp bảo lãnh, góp vốn, kê
biên, bán đấu giá QSDĐ.
- Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép.
- Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa.
b) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại đâu thì sẽ nhận kết quả giải quyết tại nơi đó
theo thời gian quy định giải quyết của từng bộ hồ sơ. Cơ quan tiếp nhận và giải quyết
có trách nhiệm bố trí cán bộ có đủ trình độ, năng lực, đạo đức trong việc tiếp nhận,
chuyển trả hồ sơ theo quy định của cơ chế “một cửa”.
c) Các trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ, yêu cầu bổ sung hoặc chỉnh sửa nội
dung hồ sơ:
- Trường hợp nơi tiếp nhận và giải quyết hồ sơ không tiếp nhận hoặc yêu cầu
người nộp hồ sơ bổ sung, chỉnh sửa lại các loại giấy tờ để hồ sơ đủ yếu tố giải quyết
thì phải ghi rõ bằng văn bản lý do hồ sơ không được nhận, hoặc nội dung cần phải bổ
sung, chỉnh sửa trên các loại giấy tờ có trong hồ sơ và chỉ được yêu cầu một lần cho
một hồ sơ.
- Trường hợp hồ sơ đã được chấp nhận nhưng không được giải quyết và trả lại
thì Chủ tịch UBND xã, thị trấn (đối với hồ sơ nộp tại Văn phòng HĐND – UBND xã,
thị trấn) hoặc Chủ tịch UBND Huyện phải trả lời bằng văn bản cho người nộp hồ sơ
biết lý do hồ sơ không được giải quyết.
5. Trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc giải quyết hồ sơ biến động
a) Văn phòng UBND Huyện:
- Tổ chức bố trí nơi tiếp nhận và chuyển trả hồ sơ theo cơ chế “một cửa”.
- Tham mưu UBND huyện kiểm tra việc chấp nhận, giải quyết và chuyển trả hồ
sơ của UBND xã (thị trấn), Phòng TN-MT và VP. ĐKQSDĐ.
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất:

- Xem xét và xác nhận đơn của hộ gia đình, cá nhân xin ghi nợ QSDĐ khi chưa
đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
II.1.2 Hệ thống Hồ sơ địa chính
1.
Bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là sự thể hiện bằng số hoặc các vật liệu như giấy, Diamat, hệ
thống các thửa đất của các chủ sử dụng hoặc các yếu tố vật lý khác được quy định cụ thể
theo một hệ thống không gian, thời gian nhất định và theo sự chi phối của pháp luật.
Nội dung của Bản đồ địa chính:
- Điểm khống chế toạ độ và độ cao.
- Địa giới hành chính các cấp.
- Ranh giới thửa đất.
- Loại đất.
- Công trình xây dựng trên đất.
- Ranh giới sử dụng đất.
- Hệ thống giao thông.
- Mạng lưới thuỷ văn.
- Địa vật quan trọng.
- Mốc giới quy hoạch.
- Dạng đất.

Trang 15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Minh Bình

Bản đồ địa chính được chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Có thay đổi số hiệu thửa đất.

- Thứ tự vào sổ theo thứ tự số hiệu của tờ bản đồ đã đo vẽ.
- Mỗi tờ bản đồ vào theo thứ tự số hiệu thửa đất, ghi hết các thửa đất thì để cách
số trang bằng 1/3 số trang đã ghi cho tờ đó, tiếp theo ghi các đối tượng theo tuyến, sau
đó vào sổ cho tờ bản đồ địa chính tiếp theo.
Cách ghi cụ thể và ký hiệu loại đất được hướng dẫn sau trang bìa của mỗi
quyển sổ.
Lập sổ mục kê đối với trường hợp sử dụng sơ đồ, bản đồ khác, trích đo bản đồ
địa chính:
- Lập sổ riêng cho từng loại tài liệu sử dụng: sơ đồ, bản đồ, trích đo địa chính.
- Thứ tự nội dung ghi vào sổ như quy định đối với bản đồ địa chính.
Trang 16


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Minh Bình

Đối với sổ mục kê được lập theo mẫu cũ được sử lý như sau:
- Nơi lập sổ mục kê đã và cấp GCN theo bản đồ địa chính thì tiếp tục sử dụng
sổ đã lập.
- Nơi lập sổ mục kê đất đai theo bản đồ địa chính nhưng chưa cấp GCN thì lập
sổ mới.
- Nơi đã lập sổ mục kê và cấp GCN theo sơ đồ hoặc bản đồ khác thì tiếp tục sử
dụng sổ cho đến khi đo vẽ bản đồ địa chính thay thế.
- Nơi đã lập sổ mục kê và cấp GCN theo sơ đồ hoặc bản đồ khác mà nay đã đo
vẽ bản đồ địa chính thì lập sổ mục kê đất đai mới theo tổ chức cấp đổi GCN.
Sổ mục kê được chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Có chỉnh lý bản đồ địa chính.
- Người sử dụng đất chuyển quyền hoặc đổi tên.
- Thay đổi mục đích sử dụng đất.



Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Lê Minh Bình

Đối với nơi đã lập sổ địa chính theo Thông tư 1990 được xử lý như sau:
- Sổ địa chính đã lập được tiếp tục sử dụng trong quản lý đất đai.
- Thửa đã cấp GCN có biến động không tạo thửa mới thì chỉnh lý vào sổ cũ.
- Thửa đất đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động mà tạo thửa mới thì ghi vào
sổ địa chính mới.
Sổ địa chính được chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng đất chuyển quyền hoặc đổi tên.
- Người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDD.
- Có thay đổi số hiệu thửa, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi
có đất.
- Có thay đổi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
- Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện.
- Cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ.
4.
Sổ theo dõi biến động đất đai
Là sổ ghi những trường hợp đăng ký biến động đất đai đã được chỉnh lý trên sổ
địa chính.
Mục đích: để theo dõi tình hình đăng ký biến động về sử dụng đất, làm cơ sở để
thực hiện thống kê đất đai hàng năm.
Sổ gồm 200 trang, kích thước (297 x 420) mm.
Nội dung theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ người đăng ký biến động.

xã, phường, thị trấn; Sổ cấp giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua nhà gắn liền với đất ở), tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lập theo đơn vị hành chính cấp tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương.
c) Vào sổ cấp giấy chứng nhận theo thứ tự liên tiếp tương ứng với thứ tự cấp GCN
QSDĐ, nội dung thông tin của hai giấy chứng nhận liên tiếp được chia cách bằng
đường thẳng gạch ngang bằng mực đen.
d) Cập nhật chỉnh lý sổ cấp GCN trong quá trình biến động về sử dụng đất được
thực hiện như sau:
- Trường hợp GCN QSDĐ bị thu hồi hoặc được cấp lại, đổi lại thì gạch bằng
mực đỏ vào hàng ghi thông tin về việc cấp GCN QSDĐ đó, trừ thông tin tại cột ghi chú.
- GCN QSDĐ được cấp cho thửa đất mới được ghi vào sổ tiếp theo số thứ tự
cuối cùng của GCN QSDĐ đã cấp thuộc đơn vị hành chính lập sổ.
6.
Thời hạn thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính
Trong vòng 10 ngày (kể từ ngày nhận được hồ sơ đăng ký do Sở gửi đến hoặc
thông báo do Phòng, Văn phòng cấp Huyện gửi đến) VPĐK thuộc Sở có trách nhiệm:
- Chỉnh lý cập nhật hồ sơ địa chính gốc.
- Gửi bản trích sao hồ sơ địa chính đã chỉnh lý cho Văn phòng cấp huyện và
UBND cấp xã.
Trong vòng 7 ngày (kể từ ngày nhận bản trích sao chỉnh lý) Văn phòng cấp
Huyện và UBND cấp xã có trách nhiệm chỉnh lý bản sao.
II.1.3 Tình hình chỉnh lý biến động đất đai
II.1.3.1 Tình hình chỉnh lý biến động trên Bản đồ địa chính
1. Nguyên nhân gây ra biến động
Xã Tân Nhựt có vị trí hết sức thuận lợi nằm cách Trung tâm hành chính của
huyện khoảng 2 Km về hướng Đông Nam.
- Do là nơi có điều kiện thuận lợi trong việc kinh doanh, mở rộng quy mô sản
xuất, thành lập công ty, xí nghiệp, từ đó dẫn đến tình trạng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất diễn ra hết sức rầm rộ, cùng với nó là công việc chỉnh lý biến động trên bản

trong sổ bộ địa chính việc chọn số thửa giữ lại dựa trên nguyên tắc thứ tự ưu tiên sau:
+ Thửa có cùng tên chủ sử dụng.
+ Thửa có cùng loại đất.
+ Thửa có diện tích lớn nhất.
Chú ý: Các số thửa bỏ đi phải ghi chú đầy đủ trong bảng liệt kê số thửa thêm
bớt trong từng tờ bản đồ địa chính.
- Trường hợp tách thửa, thêm thửa được tiến hành qua các giai đoạn sau:
+ Đánh số thửa tạm: do cán bộ địa chính xã, thị trấn hoặc đơn vị đo đạc thực
hiện. Số thửa tạm được đánh theo số thửa gốc trước phần tách + dấu gạch ngang + số ả
rập 1,2,3…
+ Đánh số thửa chính thức: hiện nay việc đánh số thửa chính thức được thực hiện
như sau: Cấp tỉnh, thành phố chính phủ giao cho Trung tâm kiểm định bản đồ và tư vấn
địa ốc; cấp quận huyện giao cho phòng TN-MT hay phòng quản lý đô thị thực hiện.
II.1.3.2 Bảng thống kê diện tích các loại đất sau khi chỉnh lý biến động
Xã Tân Nhựt có điều kiện phát triển rất mạnh, với quá trình đô thị hóa diễn ra
nhanh. Biến động đất đai của xã chủ yếu là do chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở,
giao đất, cho thuê đất làm trụ sở cơ quan, xí nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh và mở
rộng nâng cấp đường giao thông.
Với tình hình như vậy, việc thống kê các loại đất là hết sức quan trọng nhằm
nắm bắt đầy đủ các thông tin để từ đó định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Trang 20