BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

--------------

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC
TỪ KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI
NĂM 2003 ĐẾN NAY

SVTH : NINH THỊ BÍCH NGỌC
MSSV : 05124064
LỚP
: DH05QL
KHOÁ : 2005 – 2009
NGÀNH : Quản Lý Đất Đai

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

NINH THỊ BÍCH NGỌC


Tôi xin cảm ơn các bạn của tôi đã luôn cổ vũ và khích lệ tinh thần cho tôi,
đặc biệt là trong thời gian tôi làm luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn.

Thủ Đức, ngày 25 tháng 7 năm 2009
Sinh viên

Ninh Thò Bích Ngọc

i


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Ninh Thị Bích Ngọc, Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Thủ Đức từ khi có Luật đất đai năm 2003
đến nay”.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính sách pháp luật,
Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh.
Quận Thủ Đức là một trong 5 quận ngoại thành đang trong quá trình đô thị hoá
của Thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều khu chế xuất, khu công nghiệp và
khu nhà ở, các dự án lớn về thương mại cấp Thành phố và khu vực. Vì vậy, nhu cầu sử
dụng đất của con người cũng như xã hội sẽ ngày càng tăng, gây sức ép rất lớn cho
nguồn tài nguyên đất đai đang ngày một khan hiếm dần và tạo ngày càng nhiều khó
khăn, thách thức cho công tác quản lý đất đai của địa phương. Để đảm bảo quyền của
người sử dụng đất và cho các giao dịch về đất đai diễn ra thuận lợi, đảm bảo tính khoa
học, hiệu quả trong công tác quản lý sử dụng đất đai thì toàn bộ quỹ đất đai phải được
cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn chưa được hoàn

Mục lục.....................................................................................................................iii
Danh sách các bảng, sơ đồ, biểu đồ..........................................................................v
Danh sách các sơ đồ, biểu đồ...................................................................................vi
Danh sách các chữ viết tắt ......................................................................................vii
ĐẶT VẤN ĐỀ ...........................................................................................................1
PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LI ỆU .......................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ....................................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học ..........................................................................................3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 10
1.1.3. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 12
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu............................................................................. 12
1.2.1. Ranh giới hành chính qua các thời kỳ...................................................... 12
1.2.2. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .............................................. 13
1.2.3. Điều kiện kinh tế – xã hội ....................................................................... 17
1.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện đề tài ...................... 19
1.3.1. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 19
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 20
1.3.3. Quy trình thực hiện .................................................................................. 20
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................... 21
2.1. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
quận Thủ Đức................................................................................................... 21
2.1.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai có liên quan đến công tác đăng
ký cấp GCNQSDĐ.................................................................................. 21
2.1.2. Hiện trạng sử dụng đất của Quận............................................................. 26
2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quận Thủ Đức từ 1/7/2004 đến nay ...... 32

iii


2.2.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ từ ngày 1/7/2004 đến ngày 9/4/2007.............. 33

Bảng 10. Cơ cấu theo đối tượng sử dụng đất năm 2008 .............................................29
Bảng 11. Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng được giao để quản lý năm 2008 ............29
Bảng 12. Tình hình biến động đất đai theo mục đích sử dụng ....................................31
Bảng 13. Kết quả cấp GCNQSDĐỞ tại đô thị giai đoạn 1/7/2004 đến 9/4/2007 ........36
Bảng 14. Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn từ 1/7/2004 đến 9/4/2007......
..................................................................................................................................40
Bảng 15. Kết quả cấp GCNQSDĐ từ 10/4/2007 đến 30/12/2007 ...............................45
Bảng 16. Kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2008.............................................................45
Bảng 17. Kết quả cấp GCNQSDĐ 4 tháng đầu năm 2009..........................................46
Bảng 18. Kết quả cấp GCNQSDĐ trước và sau ISO 9001:2000.................................47
Bảng 19. Mức độ hài lòng của người dân đối với 100 hồ sơ cấp GCNQSDĐ.............49

v


DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Trang
Sơ đồ 1. Bản đồ hành chính quận Thủ Đức ...............................................................13
Sơ đồ 2. Sơ đồ quy trình thực hiện đề tài ...................................................................20
Sơ đồ 3. Quy trình cấp GCNQSDĐỞ tại đô thị giai đoạn 1........................................34
Sơ đồ 4. Quy trình cấp GCNQSDĐỞ tại đô thị giai đoạn 2........................................35
Sơ đồ 5. Quy trình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 1 .....................................38
Sơ đồ 6. Quy trình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2 .....................................39
Sơ đồ 7. Quy trình cấp GCNQSDĐ theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 ..........................43

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Trang
Biểu đồ 1. Cơ cấu kinh tế quận Thủ Đức năm 2008 ...................................................16
Biểu đồ 2. Cơ cấu sử dụng đất quận Thủ Đức năm 2008............................................26


Tổ TN & GTHS

:

Tổ tiếp nhận và giao trả hồ sơ.

UBND

:

Uỷ ban nhân dân.

Phòng TN & MT

:

Phòng Tài nguyên và Môi trường.

HĐND

:

Hội đồng nhân dân.

QHSDĐ

:

Quy hoạch sử dụng đất.

hoá và xã hội.
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng là
một vấn đề hết sức cần thiết. Công tác cấp GCNQSDĐ là một yếu tố khách quan đảm
bảo cho Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, nhằm bảo vệ quyền lợi
hợp pháp cho người sử dụng đất để họ yên tâm sản xuất trên phần đất được giao, tạo ra
nhiều của cải vật chất đảm bảo nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và đời sống con
người.
Quận Thủ Đức là một trong 5 quận ngoại thành đang trong quá trình đô thị hoá
của Thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở vị trí cửa ngõ Đông Bắc Thành phố, có lợi thế
giao thông với xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 1A, Quốc lộ 1K, sông Sài Gòn và các xa lộ lớn
dự kiến mở nối với các tỉnh xung quanh; là nơi tập trung nhiều khu chế xuất, khu công
nghiệp và khu nhà ở, các dự án lớn về thương mại cấp Thành phố và khu vực.
Trong xu hướng ấy, nhu cầu sử dụng đất của con người cũng như xã hội sẽ ngày
càng tăng, gây sức ép rất lớn cho nguồn tài nguyên đất đai đang ngày một khan hiếm
dần và tạo ngày càng nhiều khó khăn, thách thức cho công tác quản lý đất đai trên địa
bàn. Để đảm bảo quyền của người sử dụng đất và cho các giao dịch về đất đai diễn ra
thuận lợi, đảm bảo tính khoa học, hiệu quả trong công tác quản lý, sử dụng đất đai thì
toàn bộ quỹ đất đai trên địa bàn phải được cấp GCNQSDĐ. Trong khi đó việc cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn chưa được hoàn thành; vì thế cần phải đánh giá, xem xét tình
hình cấp GCNQSDĐ của địa bàn trong những năm qua là hết sức cần thiết, nhằm tìm
những nguyên nhân chính ảnh hưởng tới quá trình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ.
Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh và tiến đến hoàn thành việc
cấp GCNQSDĐ trên địa bàn giúp cho người sử dụng đất yên tâm sản xuất góp phần
đẩy mạnh kinh tế - xã hội của Quận ngày càng phát triển.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, chúng tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình
hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn quận Thủ Đức từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay”.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ tại địa bàn
Quận trong thời gian qua để từ đó rút ra được các tồn tại và đề xuất các giải pháp khả

khai thác và sử dụng.
b. Đăng ký đất đai
 Khái niệm
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi nguời sử dụng
đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
làm cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai, đồng
thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai gồm hai giai
đoạn:
+ Đăng ký lần đầu: được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết
lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ
sử dụng đất đủ điều kiện (bao gồm: người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; người
đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp GCNQSDĐ);
+ Đăng ký biến động: được thực hiện cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập (bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; đổi tên, thay đổi đường ranh giới thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thay
đổi thời hạn sử dụng đất, chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất, thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng
đất, Nhà nước thu hồi đất).
 Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước
chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất
được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định
của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ
sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của
toàn xã hội trong sử dụng đất.

theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất đai,
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ
các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê
đất,… phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai
trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi
biến động đất đai theo đúng pháp luật.
- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ với
đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông
tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà
nước khác như:
+ Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất: Các
văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực
hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;
+ Công tác điều tra, đo đạc: Kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc
xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng
đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
+ Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc
sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thông qua việc giao
đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để
đảm bảo việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến
động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến
Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai


chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều
chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính
còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất
đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công
tác phân hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất đai,
chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử
dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được
pháp lý hoá gắn với quyền của người sử dụng đất.
c. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
 Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng
đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử
dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Điều 48 của Luật đất đai năm 2003 quy định GCNQSDĐ như sau:
- GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả
nước đối với mọi loại đất.
Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc

Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của
pháp luật về đăng ký bất động sản.
- GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
- GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
+ Trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì GCNQSDĐ phải ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội và pháp lý của thửa đất được
thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính; đăng ký đất ban đầu, đăng ký biến
động đất đai; cấp GCNQSDĐ. Các tài liệu của hồ sơ địa chính gồm có:
+ Bản đồ địa chính;
+ Sổ địa chính;
+ Sổ mục kê đất đai;
Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc

+ Sổ theo dõi biến động đất đai.
2. Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đối tượng phải kê khai đăng ký đất đai
Theo Điều 9 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký
đất đai gồm các đối tượng sau:
- Các tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất;
- Cơ sở tôn giáo;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Và theo quy định tại Điều 2 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, người chịu trách
nhiệm đăng ký là:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất;
- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với đất do UBND xã, phường, thị trấn
quản lý, sử dụng;

SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc

- Trúng đấu giá QSDĐ, trúng đấu thầu dự án và phải có văn bản công nhận kết
quả đấu giá.
- Người sử dụng đất thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.
- Mua nhà ở gắn liền với đất ở.
- Được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
c. Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn cho thuê đất nông nghiệp.
- Người sử dụng đất do Nhà nước giao quản lý, tổ chức phát triển quỹ đất công
cộng, đất để phát triển dự án.
- Sử dụng đất do thuê lại đất của người khác (trừ trường hợp thuê lại đất trong
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế).
- Đất nằm trong quy hoạch về mục đích sử dụng khác đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
- Thiếu các giấy tờ cần thiết theo quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 của Luật
đất đai.
d. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất (theo điều 50/Luật đất đai năm 2003, điều 48/Nghị định 181)
1) Có một trong sáu loại giấy tờ về QSDĐ và được UBND cấp xã xác nhận sử
dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng
đất:
Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm có:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
trước ngày 15/10/1993;
- Giấy chứng nhận tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trên sổ
đăng ký ruộng đất (lập từ 1982 – 1995);
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc có tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

6) Người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy
chứng nhận nếu được UBND xã xác nhận:
- Đất không có tranh chấp;
- Phù hợp quy hoạch.
+ Sử dụng đất trước thời điểm có quy hoạch, kế hoạch (quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng).
+ Sử dụng đất sau quy hoạch, kế hoạch thì phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
đã được xét duyệt.
e. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 52 Luật đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ như sau:
1) Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCNQSDĐ
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2) Uỷ ban Nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp
GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư (sử dụng đất có các công
trình: đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ hoặc các công trình công cộng khác
phục vụ cho cộng đồng), người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
3. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp GCNQSDĐ là một đòi hỏi tất yếu khách quan của Nhà nước và người sử
dụng đất vì:
- Cấp GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt toàn bộ quỹ đất
theo đúng pháp luật. Vì GCNQSDĐ cung cấp những thông tin về tự nhiên (vị trí, diện
tích, hình thể, loại đất), kinh tế (hạng đất), xã hội (tên chủ sử dụng đất, thời hạn sử
dụng đất,…), tính pháp lý của thửa đất (ràng buộc quyền sử dụng, thay đổi quyền sử
dụng,…).

- Chế độ quản thủ địa chính ở Trung Kỳ.
- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính ở Bắc Kỳ.
Tuy vậy, những chế độ này đã có những tiến bộ hơn trước. Điền thổ đã có sự đo
đạc chính xác bằng công cụ hiện đại lúc bấy giờ và còn có sổ điền thổ, sổ địa chính…
3. Giai đoạn sau năm 1945 đến nay
a. Giai đoạn từ năm 1951-1961
Đất nước ta trong giai đoạn này bị chia cắt, Miền Nam vẫn còn tồn tại 3 chế độ
quản thủ điền địa.
Giai đoạn sau 1962 thì Miền Nam còn 2 chế độ là: Tân chế độ điền thổ và chế độ
quản thủ điền địa.
b. Giai đoạn 1963-1979
Trong giai đoạn này có rất nhiều biến động do nhân dân hưởng ứng phong trào tư
sản hoá sản xuất nhưng trong giai đoạn này thì hoạt động cấp giấy chưa được thực
hiện. Công tác quản lý đất đai thời kỳ này chủ yếu dựa vào tài liệu và các số liệu có
sẵn.
c. Giai đoạn 1980-1988
Trong giai đoạn này công tác cấp giấy đã được Nhà nước tổ chức thực hiện theo
quyết định 201-CP ngày 01/07/1980 và chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ
tướng Chính phủ. Do vậy trong giai đoạn này các tài liệu, số liệu được quản lý đầy đủ
hơn.
d. Giai đoạn có luật đất đai 1988 đến trước luật đất đai 1993
Ở thời kỳ này công tác đăng ký cấp giấy đã trở thành một nhiệm vụ để tổ chức
Nhà nuớc thi hành Luật đất đai. Và cũng trong thời điểm này Tổng cục Địa Chính đã
Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc


05/2004/CT-TTG 09/02/2004 Chỉ thị triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003; Chỉ
thị số 07/2004/CT-UB 07/04/2004 Chỉ thị về việc triển khai thi hành Luật đất đai năm
2003; Chỉ thị số 14/2004/CT-UB 28/07/2004 V/v tiếp tục kiện toàn và đẩy mạnh hoạt
động hòa giải ở cơ sở theo Luật đất đai năm 2003; Nghị định số 81/2004/NĐ-CP
29/10/2004 Nghị định về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP
27/01/2006 Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi
hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước
thành công ty cổ phần; Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg 22/02/2006 Chỉ thị khắc phục yếu
kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật đất đai; Quyết định số
4142/QĐ-UBND 03/10/2007 Về việc tổ chức đợt kiểm tra tình hình thi hành Luật đất
đai; Quyết định số 4143/QĐ-UBND 03/10/2007 Về việc thành lập đoàn kiểm tra về
tình hình thi hành Luật đất đai; Chỉ thị số 02/CT-BTNMT 19/11/2007 Về việc tiếp tục
triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003; nhằm giúp cho công việc cấp GCNQSDĐ

Trang 11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc

được hoàn thiện hơn và nhanh chóng thuận lợi khi người sử dụng đất xin được cấp
giấy chứng nhận.
Trong giai đoạn này Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu GCNQSDĐ
cấp cho từng thửa đất đối với đất nông nghiệp và đất ở. Riêng trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh đối với đất ở chưa có tài sản gắn liền thì cấp GCNQSDĐ, còn đất ở có
tài sản gắn liền thì cấp GCNQSHNỞ & QSDĐỞ theo mẫu của Bộ Xây dựng.
1.1.3. Cơ sở pháp lý
1. Văn bản của Trung ương
Căn cứ Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003.

người (năm 2008), phân bố thành 12 phường là: Linh Chiểu, Trường Thọ, Linh Tây,
Tam Bình, Tam Phú, Linh Xuân, Linh Trung, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước,
Bình Thọ, Linh Đông và Bình Chiểu.

Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Ninh Thị Bích Ngọc

1.2.2. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
1. Vị trí địa lý
Quận Thủ Đức nằm ở vị trí Bắc – Đông Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh cách
trung tâm Thành phố khoảng 7km; quận Thủ Đức được bao bọc chủ yếu là Quốc lộ 52
(xa lộ Sài Gòn – Biên Hòa còn gọi là đường Hà Nội) ở phía Đông và sông Sài Gòn ở
phía Tây và Nam; là đầu mối đường sắt, có các công trình hạ tầng kỹ thuật thuận lợi
cho việc bố trí dân cư mới và phát triển kinh tế của quận.
Quận Thủ Đức có tọa độ địa lý:
+ Từ 10049’-10054’ độ vĩ bắc.
+ Từ 106047’86” - 106047’98” độ kinh đông.
Và ranh giới hành chính:
+ Đông giáp: Quận 9 - Tp. Hồ Chí Minh.
+ Tây giáp: sông Sài Gòn, Quận 12 - Tp. Hồ Chí Minh.
+ Nam giáp: sông Sài Gòn, Quận 2 và quận Bình Thạnh - Tp. Hồ Chí Minh.
+ Bắc giáp: huyện Thuận An và huyện Dĩ An tỉnh Bình Dương.

Sơ đồ 1. Bản đồ hành chính quận Thủ Đức

Trang 13


2,54

3

Bình Chiểu

541,21

11,36

4

Linh Đông

294,25

6,18

5

Linh Tây

136,23

2,86

6

Linh Xuân


Tam Bình

217,47

4,56

11

Hiệp Bình Chánh

646,96

13,58

12

Hiệp Bình Phước

765,35

16,06

4.764,89

100

Toàn Quận

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, 2009)

- Đất vàng xám: có diện tích khoảng 1.122,89 ha, chiếm tỷ trọng 23,57% diện
tích tự nhiên toàn Quận, phân bố chủ yếu ở các phường: Linh Xuân, Bình Chiểu và
một phần phường Linh Trung (khu vực Gò Cát).
- Đất xám: có diện tích khoảng 1.180 ha, chiếm tỷ trọng khoảng 24,76% diện tích
tự nhiên toàn Quận, phân bố chủ yếu ở các phường: Linh Trung, Linh Tây, Linh
Chiểu, Bình Thọ và một phần ở các phường Tam Bình, Tam Phú, Linh Đông.
- Đất phèn: có diện tích khoảng 2.063 ha, chiếm tỷ trọng khoảng 43,31% diện
tích tự nhiên toàn Quận, phân bố chủ yếu ở các phường: Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình
Phước, Linh Đông và một phần ở các phường Tam Phú, Tam Bình, Trường Thọ.
- Còn lại khoảng 399 ha là diện tích sông rạch, chiếm tỷ trọng khoảng 8,36% diện
tích tự nhiên toàn Quận.
Bảng 2. Cơ cấu các nhóm đất
Diện tích

STT

Phân loại theo
HTVN

Chuyển đổi
FAO/UNESCO

Ký hiệu
theo FAO

Ha

I

Đất vàng xám


43,31

399,00

8,36

4764,89

100

IV

Sông suối
TỔNG CỘNG

%

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, 2009)
Đất đai trên địa bàn Thủ Đức rất thuận lợi cho việc đô thị hóa do nền địa chất khá
tốt và nguồn nước phong phú, là địa bàn đang thu hút các nhà đầu tư phát triển công
nghiệp, thương mại – dịch vụ và khu dân cư mới.
5. Tài nguyên nước
Quận Thủ Đức có một chiều dài sông Sài Gòn hơn 10km với tổng diện tích mặt
nước gần 390ha (hầu hết ở phía Nam và phía Tây của Quận), đây là một địa bàn lý
tưởng cho hoạt động du lịch, vui chơi giải trí ven sông, sông nước. Trên địa bàn Quận
ở phường Linh Đông, Tam Phú, Tam Bình, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước tư
nhân đã mở hàng loạt các điểm du lịch, vui chơi giải trí phục vụ khách du lịch trên địa
bàn và trong khu vực vào thời điểm cuối ngày, cuối tuần, ngày lễ và ngày Tết.
- Nguồn nước mặt phong phú, bao phủ một vùng rộng lớn của Quận (đặc biệt là

TM - DV
NN

79,88%

Biểu đồ 1. Cơ cấu kinh tế quận Thủ Đức năm 2008
Công nghiệp: Tình hình sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp tiếp tục
phát triển và tăng trưởng khá trở thành ngành chủ lực trong cơ cấu kinh tế chiếm
79,88% cơ cấu kinh tế toàn Quận, là một lĩnh vực có tiềm năng của vùng cần được chú
trọng và phát triển.
Nông nghiệp: Tình hình sản xuất nông nghiệp trên địa bàn Quận đang chuyển
mình theo hướng: chuyển nông nghiệp thuần sang kết hợp nông nghiệp thuần với phát
triển sinh thái, giảm bớt diện tích các loại cây trồng và vật nuôi có giá trị kinh tế cao.
Thương mại - dịch vụ: Khi đất nước phát triển nhu cầu của con người theo đó
mà tăng lên vì vậy ngành thương mại và dịch vụ của quận cũng khá phát triển chiếm
19,14 % cơ cấu kinh tế toàn quận.
2.Thực trạng xã hội
a. Về dân số
Dân số của quận năm 2008 gồm có 368.127 người, tập trung đông nhất ở phường
Bình Chiểu, tiếp theo là Hiệp Bình Chánh và Linh Xuân, Linh Trung do những
phường này có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, cơ sở vật chất kinh tế xã hội
Trang 16