ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH TRUNG HIẾU
Tên đề tài:
“THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ NGHINH TƯỜNG, HUYỆN VÕ NHAI,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2017”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Thái Nguyên, năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH TRUNG HIẾU

giáo trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói chung, các thầy cô
giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên nói riêng đã tận tình giảng dạy dỗ em
trong thời gian qua.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến thầy ThS. Nguyễn Đình Thi, thầy đã
tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện
đề tài. Trong thời gian làm việc với thầy, em không ngừng tiếp thu thêm nhiều
kiến thức bổ ích mà còn học tập được tinh thần làm việc, thái độ nghiên cứu
khoa học nghiêm túc, hiệu quả, đây là nền tảng cho tương lai của em.
Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị trong
công ty cổ phần trắc địa địa chính và xây dựng Thăng Long. Đã tạo điều kiện giúp
đỡ em trong việc cung cấp thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến
việc nghiên cứu, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình.
Sau cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè đã động
viên, đóng góp ý kiến và là chỗ dựa tinh thần vững chắc cho em trong quá
trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành đề tài.
Với thời gian và khả năng còn hạn chế, đề tài không thể tránh khỏi những
thiếu sót. Em mong nhận được sự góp ý chân tình từ các thầy cô và các bạn.Em
xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 06 năm 2018
Sinh viên
Đinh Trung Hiếu


ii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Nghinh Tường năm 2017.........37
Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê
khai cấp mới GCNQSDĐ ở một số xóm thuộc xã Nghinh Tường
năm 2017........................................................................................39

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX NLN

Hợp tác xã Nông Lâm nghiệp

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

UBND

Uỷ ban nhân dân


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN....................................................................................................i
DANH MỤC BẢNG BIỂU...............................................................................ii
DANH MỤC HÌNH.........................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT..................................................................iv
MỤC LỤC.........................................................................................................v
PHẦN 1. MỞ ĐẦU..........................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................1
1.2. Mục tiêu thực hiện......................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung........................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.......................................2

2.5.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..................................................25
2.5.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..............................................................26
2.5.7. Mẫu GCN..............................................................................................28
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU.............................................................30
3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện...................................................................30
3.1.1. Đối tượng...............................................................................................30
3.1.2. Phạm vi thực hiện..................................................................................30
3.2. Thời gian thực hiện...................................................................................30
3.3. Nội dung thực hiện...................................................................................30
3.2.1. Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Nghinh Tường,
huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên...................................................................30
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Nghinh Tường.............................30


vii

3.2.3. Thực hiện công tác cấp mới GCNQSD đất tại xã Nghinh Tường năm
2017.................................................................................................................30
3.2.4. Những thuận lợi, khó khăn của công tác cấp GCNQSD đất tại xã
Nghinh Tường.................................................................................................30
3.2.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp mới GCNQSD đất tại xã
Nghinh Tường.................................................................................................30
3.4. Phương pháp thực hiện.............................................................................30
3.4.1. Phương pháp điều tra.............................................................................30
3.4.2. Phương pháp thống kê...........................................................................31
3.4.3. Phương pháp so sánh.............................................................................31
3.4.4. Phương pháp phân tích, đánh giá..........................................................31

1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn
tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh
quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được
giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai
này được thực hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và
những văn bản pháp lý có liên quan. Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo
tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này
không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và
nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản
xuất, xây dựng các công trình... Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được
nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên
xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý.
Cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay đã
làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai là hàng
hoá chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế trong thị trường này thị trường
ngầm phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để
đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu công
tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề
quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà



3

Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản
thân. Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công
tác cấp GCNQSD đất đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật
Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa
phương về cấp GCNQSDĐ.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã
làm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh
nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy
công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về
đất đai nói chung được tốt hơn.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
2.1.1. Đăng kí đất đai
* Khái niệm đăng kí đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được
Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản
lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý
của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. [5]
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở:

- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác
được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và
việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn
định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi
quốc gia cũng như toàn thể nhân loại.


6

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng
và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này
Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19),
Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu
đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước
cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và
quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan

đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước.
Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ
để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản
lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho
quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt
động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay. [9]
- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa
đất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao,
hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai. [9]
- Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến
hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN.


8

2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu
cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho
thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao
để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng
ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi
những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng

Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi
trường ban hành quy định về GCN.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử
dụng đất khi cấp GCN.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng
chính phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng
dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển
hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ
phần hóa; trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa.


10

Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc
thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi
trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy

Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, quan hệ sở hữu
đất đai và hình thức sở hữu đất đai tuỳ thuộc vào bản chất Nhà nước và lợi ích
của giai cấp thống trị, nên quan hệ sở hữu đất đai và các biện pháp để quản lý
đất đai của mỗi quốc gia là khác nhau.
- Tại Mỹ:
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý. Đến nay, họ đã hoàn thành việc GCN. Nước Mỹ đã
xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính,
qua đó có khả năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh
chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCN tại Mỹ sớm hoàn thiện,
đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển
ổn định.[3]
- Tại Thái Lan:
Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được chia thành 3 loại:
Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp
thì được cấp bìa đỏ.


12

Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ
ràng, cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh.
Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ gì thì được cấp
GCN là bìa vàng.
Tuy nhiên sau đó, họ sẽ xem tất cả các trường hợp sổ xanh, nếu xác
minh mảnh đất được rõ ràng thì họ chuyển sang cấp bìa đỏ cho trường hợp
đó. Và trường hợp sổ bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét đưa ra các quyết định
xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. [3]
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng.

cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực
cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70
xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã). [3]
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng
xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất
chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất
nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp
còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN
lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ
Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương. [3]
2.4. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ họp xét
Trưởng Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp xã căn cứ vào tình hình
thực tế và tiến độ triển khai tại cơ sở: Xây dựng lịch họp, xét cho từng thôn,
xóm, tổ dân phố; chỉ đạo cán bộ địa chính xã và thành viên Ban chỉ đạo xã chủ
trì phối hợp với thành viên Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp huyện, cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường (hoặc cán bộ Văn phòng Đăng ký QSDĐ)
được phân công phụ trách địa bàn và Tổ cấp giấy chứng nhận của thôn, bản, tổ


14

dân phố chuẩn bị hồ sơ phục vụ cho việc họp, xét cấp giấy chứng nhận. Công
việc cụ thể gồm:
- Kiểm tra về tính đầy đủ của các tài liệu và nội dung kê khai trong hồ
sơ đăng ký đất đai của từng chủ sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ kê khai còn
thiếu tài liệu hoặc kê khai thiếu nội dung phục vụ cho việc họp xét thì Tổ cấp
giấy chứng nhận tại thôn, bản, tổ dân phố có trách nhiệm bổ sung hoàn chỉnh
theo đúng Hướng dẫn số 206/HD-TNMT ngày 28/3/2013 của Sở Tài nguyên
và Môi trường.

+ Thành viên Ban chỉ đạo cấp giấy của huyện, thành phố và cán bộ
phòng Tài nguyên và Môi trường (hoặc cán bộ Văn phòng Đăng ký QSDĐ)
được phân công phụ trách địa bàn.
+ Tùy theo từng điều kiện cụ thể, Ban chỉ đạo cấp xã có thể mời đại
diện nhân dân trong cùng thôn, bản, tổ dân phố là người am hiểu về đất đai và
nắm được các quy định của pháp luật về đất đai để cùng tham gia họp xét.
- Nội dung họp xét:
+ Cán bộ địa chính xã trình bày Dự thảo kết quả xét, cấp giấy chứng
nhận đối với từng thửa đất theo đề nghị của từng hộ gia đình, cá nhân; thông
qua danh sách các trường hợp đủ điều kiện và danh sách các trường hợp chưa
đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
+ Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường (hoặc cán bộ Văn phòng
Đăng ký QSDĐ) huyện, thành phố đọc phiếu ý kiến kiểm tra của cán bộ được
phân công phụ trách địa bàn.
+ Trưởng Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp xã chủ trì thảo luận, tập
trung làm rõ đối với các trường hợp: Thửa đất còn có ý kiến chưa thống nhất
về tên chủ sử dụng, diện tích, loại đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình
trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch… của những người tham
gia họp xét; thửa đất có nguồn gốc phức tạp cần phải có ý kiến thống nhất.