ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TUẤN MINH

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
DẠNG SỐ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI TẠI XÃ TRUNG HỘI, HUYỆN ĐỊNH HÓA,
TỈNH THÁI
NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TUẤN MINH

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
DẠNG SỐ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI TẠI XÃ TRUNG HỘI, HUYỆN ĐỊNH HÓA,
TỈNH THÁI
NGUYÊN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Thạnh

mình.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo Huyện
ủy, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân huyện Định Hóa trong việc lãnh
đạo, chỉ đạo và tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường,
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Định Hóa, UBND xã Trung Hội
đã giúp đỡ tác giả trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện luận văn.
Tác giả xin chân thành cảm ơn người thân trong gia đình, bạn bè và
đồng nghiệp đã làm chỗ dựa tinh thần vững chắc cho tác giả học tập và công
tác.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Trần Tuấn Minh

năm 2017


iii
iiii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iv
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ v



iv
iv

1.4. Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới ........................................ 21
1.4.1. Hồ sơ địa chính của Úc ......................................................................... 21
1.4.2. Hồ sơ địa chính của Malaysia ............................................................... 22
1.4.3. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển............................................................. 23
1.4.4. Hồ sơ địa chính của Hà Lan .................................................................. 25
1.5. Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam ......... 27
1.6. Tổng quan thực trạng hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng hồ sơ địa
chính dạng số tại huyện Định Hóa .................................................................. 32
1.6.1. Tổng quan thực trạng hồ sơ địa chính................................................... 32
1.6.2. Tình hình xây dựng hồ sơ địa chính dạng số ...........................................
33
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 34
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 34
2.2.1. Địa điểm ................................................................................................ 34
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 34
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và thực trạng quản lý
đất đai trên địa bàn xã Trung Hội, huyện Định Hóa ....................................... 34
2.3.2. Đánh giá thực trạng thông tin đất đai trên hệ thống hồ sơ địa chính
dạng giấy của xã Trung Hội ............................................................................ 34
2.3.3. Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, ứng dụng phần mềm
ViLIS lập hồ sơ địa chính dạng số xã Trung Hội ........................................... 35

3.3.2. Ứng dụng phần mềm ViLIS lập hồ sơ địa chính dạng số ..................... 66
3.3.3. Ứng dụng hồ sơ địa chính dạng số phục vụ công tác quản lý nhà
nước về đất đai ................................................................................................ 67
3.4. Nhận xét và đánh giá kết quả ứng dụng phần mềm ViLIS ...................... 69
3.4.1. Nhận xét và đánh giá............................................................................. 69
3.4.2. Những kết quả đạt được ........................................................................ 70
3.4.3. Những khó khăn, tồn tại........................................................................ 71
3.5. Đề xuất giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính xã Trung Hội, huyện
Định Hóa ......................................................................................................... 72
3.5.1. Xác định nội dung và cấu trúc thông tin dữ liệu địa chính ................... 72
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật đối với phần mềm quản trị................................. 74
3.5.3. Giải pháp về cơ chế chính sách............................................................. 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 80


iv
iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐĐC

:

Bản đồ địa chính

BTNMT

:


Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

LADM

:

Land Administration Domain Model

QSD

:

Quyền sử dụng

STDM

:



Bảng 3.4.

Hệ thống hồ sơ địa chính xã Trung Hội...................................... 52

Bảng 3.5.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về người sử dụng đất trên
địa bàn xã Trung Hội .................................................................. 56

Bảng 3.6.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất trên địa bàn xã
Trung Hội .................................................................................... 57

Bảng 3.7.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục
đích nông nghiệp trên địa bàn xã Trung Hội .............................. 58

Bảng 3.8.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục
đích phi nông nghiệp trên địa bàn xã Trung Hội ........................ 59

Bảng 3.9.

Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất có mục đích
chưa sử dụng trên địa bàn xã Trung Hội..................................... 60


Hình 1.6.

Yêu cầu thông tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai ...... 12

Hình 1.7.

Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý
đất đai ........................................................................................... 15

Hình 1.8.

Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan ....................................... 26

Hình 1.9.

Mô hình thành phần cơ sở dữ liệu địa chính số ........................... 31

Hình 3.1.

Sơ đồ vị trí địa lý xã Trung Hội, huyện Định Hóa ...................... 38

Hình 3.2.

Bản đồ địa chính xã Trung Hội (dạng Shape file) được đổ mầu
theo mục đích sử dụng đất ........................................................... 55

Hình 3.3.

Các bước cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính .......... 63


nên cấp thiết do phần lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và
phương pháp quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin
và cập nhật biến động về sử dụng đất đai. Trong khi, hồ sơ địa chính là hệ
thống tài liệu mang tính kế thừa cao. Vì vậy, theo sự phát triển của xã hội, các
thông tin về đất đai cũng ngày càng được tăng theo cấp số nhân. Nếu chúng ta
vẫn áp dụng quản lý thủ công theo dạng văn bản giấy tờ thì hệ thống hồ sơ địa
chính sẽ chất thành “núi”. Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng
định. Tuy nhiên thực trạng hệ thống Hồ sơ địa chính của tỉnh Thái Nguyên nói
chung và của huyện Định Hóa nói riêng vẫn còn nhiều bất cập và bức xúc cần
giải quyết.
Huyện Định Hóa đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ, các quan hệ
đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng, nhưng lại chưa có hệ thống
bản đồ địa chính chính quy, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ
địa chính, sổ mục kê không đầy đủ, không được cập nhật thường xuyên đồng
bộ ở ba cấp. Hệ thống hồ sơ địa chính không đầy đủ, không có tính cập nhật
nên công tác quản lý đất đai của các xã thuộc huyện Định Hóa trong một thời
gian dài từ trước đến nay gặp rất nhiều khó khăn.


2
Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề bức xúc nêu trên, được sự
đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu xây
dựng hồ sơ địa chính số phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Trung Hội,
huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính dạng số cho xã Trung Hội,
huyện Định Hóa nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai cấp xã và góp phần
hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính đồng bộ tại 3 cấp (cấp tỉnh, huyện, xã).

hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Trung Hội, huyện Định Hóa.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai
Luật đất đai năm 2013 khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Chế định về sở hữu
đất đai là một chế định quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam và có
ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của nhân dân cũng như đến nền kinh tế, an
ninh quốc phòng. Do đó, phân định rõ ràng chủ sở hữu giúp cho hệ thống
pháp luật về đất đai được rõ ràng, minh bạch, phát huy được quyền làm chủ
của nhân dân, chứng minh được bản chất của nhà nước ta là nhà nước của
dân, do dân và vì dân.
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Tại điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai. Bao gồm:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.



6
Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với
thửa đất (lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới hạn
sử dụng đất (lớp RRR - Right, Responsibility, Restriction). Đối tượng đăng ký
có thể là thửa đất hay bất động sản gắn liền với đất; con người là những người
sử dụng, người sở hữu bất động sản; quyền là quyền sử dụng đất và các quyền
có liên quan. CCDM đã trở thành mô hình dữ liệu chuẩn để phát triển, chỉnh
sửa cho phù hợp với hệ thống quản lý đất đai ở nhiều nước trên thế giới.
Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục
phát triển thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain
Model) và được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan,
Nhật,… LADM là một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và
hồ sơ địa chính. (hình 1.2).
Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như
CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn. Đó là
mối quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản
(lớp LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp
LA_RRR).[24]

Hình 1.2. Mô hình địa chính LADM
Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất
nhiều. Tuy nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản:


7
- Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai
trò trong việc thực hiện, giải quyết các quyền.
- Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm. Ví dụ như

Một ý tưởng nữa của LADM là sử dụng cơ sở dữ liệu thời gian trong
thuộc tính của các đối tượng để quản lý thông tin về quá khứ của các đối
tượng. Đối với mô hình CSDL địa chính, CSDL thời gian cho phép lưu trữ
các trạng thái quá khứ của thửa đất và các đăng ký quyền sử dụng đất. Trong
LADM, các đối tượng mà có thuộc tính tmin (được hiểu là thời gian bắt đầu)
và tmax (được hiểu là thời gian kết thúc) thì đều nằm trong lớp Versioned
Objects nhằm mô tả dữ liệu quá khứ hay lịch sử của đối tượng. Thời gian bắt
đầu được hiểu là thời điểm xuất hiện đối tượng đó theo pháp lý, còn thời gian
kết thúc là thời điểm đối tượng đó không tồn tại theo pháp lý. Như vậy, mỗi
trạng thái của đối tượng được ghi nhận bởi 2 thông tin của thời gian. Đặc
điểm này nhằm mục đích quản lý biến động được dễ dàng hơn.
Ví dụ, trong CSDL thửa đất có các dòng dữ liệu như sau:
ID

Mã

Mã thửa

Diện

xã

đất

tích

Thời gian Thời gian

MDSD


trống. Ông Hùng đã tặng cho con gái mình là Hứa Thị Ngọc Hà với diện tích
là 200 m2 và thời điểm có hiệu lực của việc thực hiện tặng cho là 20/8/2007.
Do đó thời gian kết thúc của thửa đất 96942278 là 20/8/2007. Khi được tặng
cho, tiến hành tách thửa thì sẽ xuất hiện thêm 2 dòng dữ liệu (ID 9 và ID 10)
là thửa đất 96942278 với diện tích 200 m2 và thửa đất mới 96942279 diện
tích 250 m2. Cả hai thửa đất này đều có thời gian bắt đầu là 20/8/2007, thời
gian kết thúc trống, điều đó chứng tỏ hai thửa đất vẫn đang được sử dụng và
chưa có biến động xảy ra.
1.1.4. Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình địa chính thống nhất nói chung
vẫn còn khá mới mẻ. Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta
vẫn thể hiện mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý)
với các thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối
tượng. Từ mối quan hệ đó phát triển hình thành nên mô hình cơ sở dữ liệu địa
chính. Đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập cơ
sở dữ liệu địa chính. Cơ sở dữ liệu địa chính của quận, huyện, thị xã thành
phố thuộc tỉnh là tập hợp cơ sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành
chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện.
Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển cơ sở dữ liệu địa
chính trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành
thông tư số 24/2014/TT - BTNMT quy định về hồ sơ địa chính và thông tư số
23/2014/TT - BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo các Thông tư này, cơ sở dữ liệu địa chính chuẩn ở nước ta bao
gồm các nhóm dữ liệu thành phần và liên kết như sau:


10
10


nhận dạng

Thửa đất

diện tích
giá trị

Hình 1.5. Các thuộc tính cơ bản trong mô hình CSDL địa chính nước ta


Như vậy, việc xây dựng hồ sơ địa chính ở nước ta sẽ dựa trên một số
quy định theo Thông tư 24/2014/TT - BTNMT và Thông tư 23/2014/TT BTNMT. Tuy nhiên, hồ sơ địa chính được xây dựng cũng phải gắn với các
đặc điểm quản lý, sử dụng đất của địa phương để thể hiện đầy đủ mối quan hệ
con người - thửa đất nhằm đảm bảo cung cấp thông tin cho công tác quản lý
đất đai cũng như nhu cầu của người dân, cộng đồng.
1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện
trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn
liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông
tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Hệ thống hồ sơ địa chính được hiểu
là hệ thống bản đồ địa chính và sổ sách địa chính, gồm các thông tin cần thiết
về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất, về người sử dụng
đất, về quá trình sử dụng đất, được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ
địa chính, đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu
và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính
được chia thành 2 loại:
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý.

nhận
5. Hồ sơ,
giấy tờ
về chủ sử

8. Mục đích sử dụng
9. Thời hạn sử dụng
10. Các quyền và
nghĩa vụ
11. Các rng buộc,
hạn chế

Thửa đất

Xó hi,
phỏp lý

6. Các
giấy tờ
pháp lý

12. Biến động về sử
dụng đất
13. Cơ sở pháp lý

Hỡnh 1.6. Yờu cu thụng tin t ai trong qun lý nh nc v t ai
1.2.2. Ni dung h s a chớnh
H s a chớnh mang nhng ni dung, thụng tin v s dng v qun lý
t ai; bao gm ba lp thụng tin c bn:
- Cỏc thụng tin v iu kin t nhiờn.