ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------

TRẦN THỊ THU NGA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT CÁC DỰ ÁN NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VINH,
TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

TRẦN THỊ THU NGA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT CÁC DỰ ÁN NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VINH,
TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03


đại học, khoa Quản lý tài nguyên- Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã
luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
thành phố Vinh, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất, Công ty CP phát triển đô thị Vinh, Công ty CP Đầu tư xây dựng
và ứng dụng công nghệ mới, Công ty CP thương mại và dầu khí Nghệ An,
cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Nga


iii
iiii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi DANH
MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii DANH
MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix MỞ ĐẦU
....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
............................................................................3

ra đời
........................................................................................................................................... 28
1.3.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất tại tỉnh Nghệ An ...............................
30


iv
iv
1.3.4. Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
32
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.35
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ......................................................................35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................
35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...............................................................................................
35
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ..................................................................35
2.2.1. Thời gian nghiên cứu .............................................................................................
35
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu..............................................................................................
35
2.3. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................36
2.4. Phương pháp nghiên cứu
................................................................................37
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
.................................................... 37
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ....................................................................
37
2.4.3. Phương pháp so sánh, tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu và biểu đạt thông
tin .. 38


v
v
3.3. Sự tham gia của các bên liên quan trong công tác về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
với
nhà chung cư
..........................................................................................................67
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người mua căn hộ về cấp Giấy
chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho các căn
hộ chung
cư............................................................................................................................ 67
3.3.2. Đánh giá của các cán bộ quản lý đối với các yếu tố liên quan đến lĩnh vục
cấp
Giấy chứng nhận .............................................................................................................. 79
3.3.3. Đánh giá của Tổ chức, người mua căn hộ đối với các yếu tố liên quan đến
lĩnh vục cấp Giấy chứng
nhận................................................................................................. 81
3.4. Khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy
chứng nhận nhà chung cư tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
...............................84
3.4.1. Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nhà chung cư tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ............................................
84
3.4.2. Giải pháp hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà
chung cư
tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ...................................................................................
85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................88
1. Kết luận ..............................................................................................................88


Giấy chứng nhận

4

QLĐĐ

Quản lý đất đai

5

QSD

Quyền sử dụng

6

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

7

QSH

Quyền sở hữu

8

TB

56
Bảng 3.5. Nguyên nhân chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận QSD đất
nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho người mua căn
hộ .............57
Bảng 3.6. Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận theo đơn vị hành chính đối
với những dự án chung cư có căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận
cho người mua

...............................................................................

60
Bảng 3.7. So sánh số lượng hồ sơ tiếp nhận cấp Giấy chứng nhận cho người
mua căn hộ theo thời gian ...............................................................
62
Bảng 3.8. So sánh số dự án đã được cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở và dự
án chưa cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở từ năm 2013 đến năm
2016......63
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về cấp Giấy chứng nhận tại 3
khu vực của thành phố Vinh ...........................................................


68

vii

Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về cấp Giấy chứng nhận theo
đối tượng sử dụng ........................................................................... 69
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận tại 3
khu vực của thành phố Vinh ...........................................................
71

Bảng 3.18. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của Tổ chức, người mua căn hộ đối
với các yếu tố liên quan đến cấp GCN cho các căn hộ................... 82


ix
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất
theo quy định của Luật đất đai........................................................
43
Hình 3.2. Quy trình cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ.................
46
Hình 3.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người
nhận chuyển nhượng qua các năm 2013-2016 ...............................
52
Hình 3.4. So sánh số GCN đã cấp và GCN chưa được cấp từ năm 2013 đến
năm 2016.........................................................................................
63


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt mà
thiên nhiên ban tặng cho loài người, là thành phần quan trọng của môi
trường sống. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và tham gia vào tất cả các
hoạt động kinh tế xã hội. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và
Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, ban hành nhiều văn bản

3
nghìn con người. Tuy nhiên, việc đầu tư các dự án làm cho nhu cầu sử dụng
đất đai ngày càng lớn dẫn đến đất đai trên thị trường trở nên khan hiếm,
tăng cao và diễn biến phức tạp, các căn hộ chung cư mặc dù người dân vào ở
đã lâu nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận đang là một vấn đề nan giải.
Vì vậy, đòi hỏi thành phố Vinh phải quan tâm hơn nữa đến việc quản lý quỹ
đất, đặc biệt là công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSD đất nhất là công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất) cho các hộ gia đình, cá nhân mua nhà, căn hộ của các tổ chức đầu tư xây
dựng.
Thời gian qua, thành phố Vinh đã đạt được những thành công đáng kể
trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân mua nhà,
căn hộ của các tổ chức đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, công tác cấp Giấy chứng
nhận vẫn còn nhiều vướng mắc, hạn chế chưa đáp ứng nhu cầu thực tế như:
các hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng, chuyển nhượng căn hộ
qua nhiều chủ, căn hộ xây dựng không đúng thiết kế được duyệt... Đánh
giá công tác quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức mua nhà ở của chủ đầu tư dự án trên địa bàn thành phố Vinh
hiện nay, làm rõ kết quả đạt được, chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân của
công tác Cấp Giấy chứng nhận, tm ra những giải pháp hoàn thiện, nâng cao
được tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mua nhà ở
của chủ đầu tư dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An là nhu cầu
cấp bách hiện nay.
Xuất phát từ thực tiễn trên, đồng thời nhận thức tầm quan trọng
của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, tôi tiến hành thực hiện đề

cho các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.


6
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1.1. Khái niệm đất đai, vai trò của đất đất đai đối với sự phát triển kinh tế
xã hội
* Khái niệm về đất đai
Theo tác giả Đôkutraiep định nghĩa: Đất là một vật thể tự nhiên được
hình thành do sự tác động tổng hợp của năm yếu tố là: Khí hậu, đá mẹ, địa
hình, sinh vật và thời gian. Đất được xem như một thể sống, nó luôn luôn
vận động, biến đổi và phát triển. Đối với trồng trọt thì có thêm yếu tố con
người.
*Vai trò của đất:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và
là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, an ninh quốc
phòng.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành, các lĩnh vực của xã hội. Trong
gia đoạn hiện nay, khi nước ta xây dựng một nước công nghiệp hóa, hiện đại
hóa và mở cửa hội nhập quốc tế như tham gia vào các tổ chức kinh tế,
thương mại nhất là gia nhập WTO thì đất đai vẫn giữ một vị trí then chốt
trong tất cả các ngành. Đồng thời đất đai là nguồn lực cơ bản quan trọng
nhất góp phần cho sự phát triển của đất nước.
* Phân loại đất:
Theo quy định tại Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013, đất đai

phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;
đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử
dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ
gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm
cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ
thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy
lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt
cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng;
đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải
và đất công trình công cộng khác;Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh,
rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm
nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng


9
kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật,


1
0
phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây
dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích
kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
1.1.1.2. Quản lý nhà nước về đất
đai
* Khái niệm:
Quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà

thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng, bao
gồm 15 nội dung đã quy định ở Điều 22, Luật Đất đai 2013. Quản lý nhà nước
về đất đai nhằm mục đích: Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; Đảm bảo sử
dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia; Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;
Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường. Yêu cầu của công tác quản lý đất
đai là phải đăng ký, thống kê đất đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật
đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành chính
* Vai trò của Quản lý nhà nước về đất đai.
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò quan trọng cho sự phát triển
của kinh tế- xã hội và đời sống nhân dân. Cụ thể là:
- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân
bổ đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế- xã hội và
đất nước; bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp
cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các
biện pháp để bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả hơn;
- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo
cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế, các
doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai;
- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý đất
đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế- xã
hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sác về đất đai
như chính sách thuế, chính sách giá, chính sách đầu tư...Nhà nước kích thích
các tổ chức, các chủ thể, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất
đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu
kinh tế- xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái.