ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM QUANG HUY

HîP §åNG CHUYÓN NH¦îNG BÊT §éNG S¶N
H×NH THµNH TRONG T¦¥NG LAI

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGÔ HUY CƢƠNG

HÀ NỘI -2014


Ket-noi.com
Ket-noi.com kho
kho tai
tai lieu
lieu mien
mien phi
phi

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn được công bố một phần
tại bài viết “Bình luận về Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
hình thành trong tương lai”(Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 06

1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản
hình thành trong tƣơng lai ................................................................... 17
1.2.

GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG
SẢN TƢƠNG LAI .............................................................................. 27

1.3.

NỘI DUNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG
SẢN TƢƠNG LAI .............................................................................. 28

1.3.1. Phân loa ̣i H ợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành
trong tƣơng lai ..................................................................................... 28
1.3.2. Tài sản chuyển nhƣợng ....................................................................... 34
1.3.3. Tiến độ và điều kiện thanh toán .......................................................... 40
1.3.4. Quyền và nghĩa vụ của các Bên .......................................................... 42
1.3.5. Quyền sử dụng đất ............................................................................... 43
1.3.6. Các nô ̣i dung khác của Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản
hình thành trong tƣơng lai ................................................................... 44


Ket-noi.com
Ket-noi.com kho
kho tai
tai lieu
lieu mien
mien phi
phi


̣ của luâ ̣t thƣ̣c đinh
̣ về chế định tài sản tƣơng lai ................. 55
2.2.

THỰC TIỄN THI HÀNH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ............... 61

2.2.1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản ..................................................... 61
2.2.2. Sàn giao dịch bất động sản .................................................................. 62
2.3.

NHỮNG BẤT CẬP CHỦ YẾU VÀ NGUYÊN NHÂN NHỮNG
BẤT CẬP ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT
ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ........................ 63

2.3.1. Nhƣ̃ng bấ t câ ̣p chủ yếu của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động
sản hình thành trong tƣơng lai ............................................................. 63


2.3.2. Nguyên nhân nhƣ̃ng bấ t câ ̣p đối với hợp đồng chuyển nhƣợng bất
động sản hình thành trong tƣơng lai.................................................... 66
Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT
NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG
SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ
THỰC HÀNH LIÊN QUAN ............................................................ 68
3.1.

PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM
VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ......................................................... 68

TMCP:

Thƣơng mại cổ phần

TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

UBND:

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG
STT Số ký hiệu bảng

Tên bảng

Trang

1

Bảng 1.1.

Khái luận Hợp đồng

19

2


đều chƣa đƣợc xây dựng trên thực địa. Theo đó, trong một số hình thức góp
vốn, chủ đầu tƣ ký hợp đồng vay tiền với khách hàng đối với những dự án
chƣa thực hiện giải phóng mặt bằng. Thực tế đã xuất hiện các giao dịch mà
đối tƣợng là tài sản/bất động sản hình thành trong tƣơng lai (các công trình
xây dựng chƣa có trên thực tế, thực địa).
Chế định tài sản tƣơng lai là một bƣớc tiến lớn trong khoa học pháp lý
và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự, đặc biệt khi các
tài sản tƣơng lai đó là bất động sản. Tuy nhiên, hiện chƣa có một đề tài nghiên
cứu tổng quát và chuyên sâu về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình
thành trong tƣơng lai. Mục tiêu của luận văn là góp phần tìm hiểu mô hình lý

1


luận, cơ sở thực tiễn của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành
trong tƣơng lai.
Bộ luật Dân sự Viê ̣t Nam hiê ̣n hành năm 2005 quy định:
Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc
đƣợc hình thành trong tƣơng lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản,
bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác
lập hoặc giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết [13, Khoản 2 Điều 320].
Bên ca ̣nh đó , theo quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày
22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì tài sản tƣơng lai gồm:
(1) Tài sản đƣợc hình thành từ vốn vay;
(2) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang đƣợc tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
(3) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tƣợng phải đăng ký quyền sở
hữu, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới đƣợc
đăng ký theo quy định của pháp luật.

(Khoản 6 Điều 18). Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không
có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức,
cá nhân khác, nếu chƣa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tƣ thì đƣợc phép
chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở mà không bắt buộc phải thông qua
sàn giao dịch bất động sản; nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tƣ thì phải
thực hiện thủ tục mua bán nhà ở theo đúng qui định của Luật Nhà ở và pháp
luật dân sự hiện hành (bên bán phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).
Theo các quy định nêu trên, pháp luật Việt Nam hiện hành về giao dịch
bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm quy định tƣơng đối chi tiết về việc thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai nhƣng ngoài Thông tƣ số
16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng kể trên thì chƣa có
những quy định cụ thể về giao dịch chuyển nhƣợng loại tài sản là bất động
sản hình thành trong tƣơng lai cụ thể nhƣ phân loại hợp đồng, các điều kiện,
chủ thể, đối tƣợng của loại hình hợp đồng này...
Vì vậy, nhằm làm rõ các nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng bất
động sản hình thành trong tƣơng lai, đề tài Hợp đồng chuyển nhượng bất
động sản hình thành trong tương lai cố gắng đáp ứng đƣợc phần nào các
yêu cầu mà lý luận và thực tiễn đang đặt ra đối với loại hình hợp đồng tƣơng
đối chuyên biệt này.

3


2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Chế định tài sản tƣơng lai là một bƣớc tiến lớn trong khoa học pháp lý
và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự, đặc biệt khi các
tài sản tƣơng lai đó là bất động sản.
Hiện chƣa có một đề tài nghiên cứu tổng quát và chuyên sâu về hợp
đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai trong bối cảnh

phi

bảo đảm cũng phải cụ thể hơn, chặt chẽ hơn so với các loại tài sản bảo đảm
thông thƣờng khác
Điều 4 Khoản 2 của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006
về giao dịch bảo đảm (Nghị định này thay thế Nghị định số 165/1999/NĐCP ngày 19/11/1999 nêu trên) đã mở rộng hơn khái niệm trong Bộ luật Dân
sự năm 2005 về tài sản tƣơng lai. Khoản 2 Điều 4 của Nghị định này qui
định: tài sản tƣơng lai bao gồm cả tài sản đã đƣợc hình thành tại thời điểm
giao kết hợp đồng bảo đảm. Việc mở rộng này dƣờng nhƣ mâu thuẫn với
chính thuật ngữ "Tài sản hình thành trong tƣơng lai". Ở đây, tài sản tƣơng lai
dƣờng nhƣ đƣợc hiểu sang thành quyền tài sản tƣơng lai. Có nghĩa là gồm cả
tài sản đã hình thành nhƣng việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên thế chấp
chƣa đƣợc hoàn thành.
Nếu dựa vào quy định tại Điều 320 của Bộ luật Dân sự năm 2005 để
nhìn nhận thì trong thực tế chúng tôi thấy có những dạng "tài sản hình thành
trong tƣơng lai" chính nhƣ sau:
- Căn hộ chung cƣ, nhà liền kề, biệt thự xây thô đang trong quá trình thi
công thuộc các dự án xây dựng nhà ở để bán. Loại tài sản này đƣợc các nhà
đầu tƣ mới đặt mua theo phƣơng thức trả chậm, trả dần bằng nhiều đợt.
- Các tàu thuyền sẽ đƣợc đóng, các máy móc, dây chuyền thiết bị sẽ
đƣợc chế tạo theo hợp đồng đặt hàng đã đƣợc ký.
Nếu cho tài sản tƣơng lai gồm cả tài sản đã đƣợc hình thành nhƣ qui
định tại Điều 4 Khoản 2 của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, thì trong thực tế
thấy có thêm những dạng tài sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau:
- Căn hộ chung cƣ đã xây dựng xong, đã có biên bản thanh lý hợp đồng
và biên bản bàn giao nhà nhƣng ngƣời mua chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu hoặc ôtô xe máy đã đƣợc mua nhƣng chƣa đƣợc cấp giấy đăng
ký ô tô, xe máy. Tàu thuyền, cũng tƣơng tự nhƣ vậy.

5

6


Ket-noi.com
Ket-noi.com kho
kho tai
tai lieu
lieu mien
mien phi
phi

Kỳ, Campuchia với pháp luật Việt Nam hiện hành để đƣa ra các bình luận
phù hợp đối với từng vấn đề.
Ngoài việc nghiên cứu dựa trên các trƣớc tác của ngƣời đi trƣớc, tác giả
luận văn nghiên cứu các nội dung, hình thức bộ Hợp đồng chuyển nhƣợng bất
động sản hình thành trong tƣơng lai thông qua một thƣơng vụ chuyển nhƣợng
bất động sản giữa Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam (BIDV)
với một đối tác tại Thành phố Hồ Chí Minh mà tác giả luận văn tham gia
trong quá trình thƣơng thảo, đàm phán, dự thảo Hợp đồng, ký kết Hợp đồng
với tƣ cách là cán bộ Pháp chế/Luật sƣ tƣ vấn cho thƣơng vụ. Vì lý do bảo
mật thông tin, các nội dung chi tiết của thƣơng vụ sẽ không đƣợc công bố
trong Luận văn này.
Luận văn góp phần xây dựng mô hình lý luận về Hợp đồng chuyển
nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai, phân tích một số khiếm
khuyết của pháp luật hiện hành về vấn đề này và có kiến nghị các giải
pháp cụ thể.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chƣơng:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhƣợng bất động

vật vô hình. Theo Nguyễn Ngọc Điện, với quan niệm tài sản là vật, thì quyền
sở hữu còn đƣợc hiểu là vật hữu hình; các quyền khác là vật vô hình. Một
trong những ví dụ điển hình về vật vô hình mang tính chất bất động sản là
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề hay còn gọi là quyền địa dịch
(servitude). Tất cả các quyền bất động sản đều có đối tƣợng là một vật hữu
hình, đúng hơn, là một bất động sản hữu hình; các quyền động sản có thể có
đối tƣợng là một động sản hữu hình (quyền sở hữu), một công trình của tim

8


Ket-noi.com
Ket-noi.com kho
kho tai
tai lieu
lieu mien
mien phi
phi

óc (quyền sở hữu trí tuệ) hoặc một hoạt động làm hay không làm một việc của
một ngƣời khác (quyền chủ nợ) [12, tr.16]. Dƣới đây, tác giả sẽ lần lƣợt tìm
hiểu các loại tài sản này.
1.1.1.1. Bất động sản vô hình và bất động sản hữu hình
Trong phân loại các quyền lợi, tác giả Nguyễn Mạnh Bách chia ra
quyền động sản và quyền bất động sản. Theo tác giả này, quyền bất động sản
có thể là quyền đối vật bất động sản hoặc quyền đối nhân bất động sản khi đối
tƣợng của quyền này là một bất động sản: quyền hƣởng hoa lợi, quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng, quyền thuê mƣớn. Quyền đối vật phụ nhƣ quyền thế
chấp bất động sản cũng đƣợc coi là quyền bất động sản. Trong trƣờng hợp
mua bán, bên bán phải giao tài sản cho bên mua, quyền sở hữu chỉ đƣợc

quan. Ví dụ: ô tô, tivi, điện thoại...Trong khi đó, việc định nghĩa tài sản vô
hình nói chung và động sản vô hình nói riêng cực kỳ phức tạp. Động sản vô
hình có thể là các sáng chế, phát minh, công thức; bản quyền tác giả; thƣơng
quyền, giấy phép kinh doanh, hợp đồng độc quyền; thƣơng hiệu, tên thƣơng
mại, nhãn hiệu hàng hóa, tên thƣơng mại; quy trình, thủ tục, danh sách khách
hàng độc quyền...
Sự phân biệt cơ bản giữa bất động sản và động sản căn cứ vào bản chất
của vật: vật có thể di dời hay không di dời đƣợc. Tuy nhiên, các vật có thể di
dời đƣợc nhƣng nếu gắn liền với bất động sản thì cũng đƣợc coi là bất động
sản [6, tr.19]. Theo đó, tất cả các quyền không có tính cách bất động sản đều
là quyền động sản. Ngoài các quyền có đối tƣợng là động sản còn phải kể đến
các quyền đối nhân, quyền tinh thần nhƣ quyền sở hữu văn chƣơng nghệ thuật
[4, tr.17]. Theo đó, chỉ có một loại động sản do bản chất [6, tr.23].
1.1.1.3. Bất động sản hình thành trong tương lai
Theo tác giả Luận văn, bất động sản hình thành trong tƣơng lai là các
bất động sản chƣa đƣợc xây dựng trên thực địa nhƣng đã đƣợc các Bên trong
giao dịch dân sự thỏa thuận mua/bán trên cơ sở pháp luật không cấm. Để làm
rõ định nghĩa về bất động sản hình thành trong tƣơng lai, chúng ta cần tìm
hiểu một số nội dung liên quan đến tài sản, đất đai của pháp luật Việt Nam nói
riêng và tham khảo pháp luật dân sự, đất đai của một số nƣớc khác.
Định nghĩa về tài sản, Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định

10


Ket-noi.com
Ket-noi.com kho
kho tai
tai lieu
lieu mien

vật/tài sản này minh chứng rằng ai là chủ sở hữu thực sự của vật/tài sản.

11


Về vâ ̣t bảo đảm thƣ̣c hiê ̣n nghi ̃ vu ̣ dân sƣ̣ , Khoản 2 Điều 320 Bộ luật
Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định:
“Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc
được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản,
bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác
lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” [13, tr.130].
Phân tích quy định tại Khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm
2005 nêu trên, tài sản tƣơng lai phải đáp ứng đƣợc các điều kiện sau đây:
(1) Điều kiện thứ nhất: tài sản tƣơng lai sử dụng vào giao dịch bảo
đảm phải là "vật" theo quy định của pháp luật dân sƣ̣ Việt Nam. Phân loa ̣i về
"vâ ̣t", Bộ luật Dân sự Viê ̣t Nam năm 2005 chia ra thành vâ ̣t chiń h và vâ ̣t phu ̣
(Điề u 176); vâ ̣t chia đƣơ ̣c và vâ ̣t không chia đƣơ ̣c (Điề u 177). Theo các quy
đinh
̣ này thì để đảm bảo cho giao dich
̣ dân sƣ̣

, pháp luật dân sự Việt Nam

hiê ̣n hành chỉ chấ p nhâ ̣n các vật - vật chấ t , cụ thể là các bất động sản hữu
hình (nhƣ đất đai; công triǹ h kiế n trúc nhƣ nhà cƣ̉ a; vâ ̣t kiế n trúc ; các công
trình trang trí thiết kế cho nhà cửa ; các công trình cơ sở hạ tầng ; trang thiế t
bị kỹ thuật ; máy móc và dụng cụ dùng trong công nghiệp ; các bất động sản
hƣ̃u hình khác )
(2) Điều kiện thứ hai: tài sản tƣơng lai dùng vào giao dịch bảo đảm
phải là tài sản chƣa hình thành. Theo đó , các tài sản này chƣa định hình rõ rệt

động sản và bất động sản, nhằm đảm bảo cho chủ nợ có quyền đặc ƣu.
Tại Pháp, việc thế chấp tài sản tƣơng lai đã đƣợc quy định tại Điều
2130 và 2133 Bộ Luật Dân sự Pháp.
Điều 2130 (Nghị định số 55-22 ngày 04/01/1955) quy định:
Tài sản sẽ có không thể mang thế chấp. Tuy nhiên, nếu những
tài sản hiện có và chưa bị ràng buộc bởi bất kỳ biện pháp bảo đảm
nào mà không đủ để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thì người có
nghĩa vụ có thể thỏa thuận rằng từng tài sản mình có sau này sẽ
dùng để bảo đảm nghĩa vụ [45, pg.1099].
Điều 2133 (Nghị định số 55-22 ngày 04/01/1955) quy định:
Việc thế chấp đã xác lập có thể có hiệu lực đối với những sửa
chữa, cải tạo cho bất động sản thế chấp. Trong trường hợp một
người có quyền xây dựng công trình trên đất của người khác, người
đó có thể tiến hành thế chấp đối với công trình dù công việc xây
dựng mới bắt đầu hoặc chỉ là dự án. Trong trường hợp phá bỏ công
trình, thế chấp xác lập trên công trình đó sẽ đương nhiên được
chuyển sang những công trình mới xây dựng trên cùng địa điểm với
công trình bị phá bỏ [45, pg.1100].

13


Nhƣ vậy, Bộ Dân luật Pháp đã tạo ra những nguyên tắc tiền đề cho
việc thế chấp tài sản sẽ hình thành trong tƣơng lai. Theo các quy định này,
việc thế chấp tài sản tƣơng lai có thể đƣợc thực hiện ngay cả khi việc xây
dựng mới chỉ bắt đầu hoặc mới chỉ là dự án. Các văn bản dƣới luật của Việt
Nam cũng quy định tƣơng tự, theo các quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐCP về hƣớng dẫn Luật Nhà ở và Điều 4, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP về
hƣớng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản nhƣ phân tích ở về Điều kiện của
Bên Bán dƣới đây.
Hiện nay, theo quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012

(b) chƣa thuộc quyền sở hữu của Bên Bán tại thời điểm giao kết Hợp đồng
Mua bán và (c) pháp luật không cấm đối với các thỏa thuận này.
1.1.1.4. Động sản và bất động sản
Theo Chƣơng XI (Các loại tài sản) Bộ luật Dân sự Việt Nam, tài sản
đƣợc phân chia thành động sản và bất động sản [13, Điều 174, tr.79].
Trong khi đó, Bộ luật Dân sự Pháp phân loại bất động sản thành 03 loại
gồm có bất động sản do tính chất, do mục đích sử dụng (bất động sản do
dụng đích [7, tr.367]) hoặc do đối tƣợng gắn liền với tài sản [6, tr.399]. Trong
đó, đất đai và công trình xây dựng là bất động sản do tính chất [6, tr.399].
Chịu ảnh hƣởng của dân luật Pháp, Điều 460 Bộ Dân luật Trung quy
định "có thứ tự nguyên chất là bất động sản, có thứ vì công dụng mà thành
ra bất động sản hoặc có thứ vì quyền sở dụng mà thành ra bất động sản"
[1, tr.135]. Tiếp đó, đối với bất động sản vì quyền sở dụng mà thành, Điều
464 Bộ Dân luật Trung quy định những vật quyền thuộc về bất động sản:
- Quyền sở hữu;
- Quyền hƣởng dụng thu lợi;
- Quyền dùng và quyền ở;
- Quyền cho thuê dài hạn;
- Quyền địa dịch;
- Quyền cầm cố bất động sản;
- Quyền để đƣơng;
Cũng theo điều khoản này, các thứ vì quyền sở dụng thuộc về bất động
sản mà thành ra bất động sản còn có "Quyền đi kiện để đòi một bất động sản"
[1, tr.137] - tố quyền đối với bất động sản vì quyền sở dụng mà thành.
Dƣờng nhƣ kế thừa lý thuyết lập pháp của Bộ Dân luật Trung, các nhà
lập pháp chế độ cũ tại miền Nam cũng nhìn nhận Tài sản gồm có động sản và
bất động sản (Điều 362 Bộ Dân luật Việt Nam Cộng hòa năm 1972). Theo đó,

15




Ket-noi.com
Ket-noi.com kho
kho tai
tai lieu
lieu mien
mien phi
phi

sản do tính chất/bản chất (by nature), bất động sản do mục đích (by purpose)
và bất động sản do luật định (by law) [40, Điều 2, pp.13]. Trong đó, bất
động sản do bản chất đƣợc Điều 2 Luật Đất đai của Vƣơng quốc Campuchia
năm 2001 định nghĩa:
Bất động sản tự nhiên có nghĩa là tất cả đất tự nhiên như đất
rừng, đất trống, đất được trồng, bỏ hoang hoặc đất hoang hóa, đất
ngập bởi nước chảy và các công trình xây dựng đình trệ, hoặc cải
tạo vững chắc gắn liền với một địa điểm cụ thể được tạo ra bởi con
người và không có khả năng được di chuyển [40, pp.13].
Trong khi đó, Bộ luật Dân sự Việt Nam phân biệt bất động sản thành:
+ Đất đai;
+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định; [13, Điều 174, tr.79]
Theo tác giả, việc phân loại của Bộ luật Dân sự Việt Nam nêu trên thể
hiện tính không khái quát của pháp luật dân sự hiện hành. Điều này có thể dẫn
đến thiếu sót trong việc phân loại bất động sản trong bối cảnh cuộc sống thay
đổi từng ngày từng giờ.
Qua so sánh, đối chiếu ở phần trên, các nhà luật học miền Nam đã nhìn