BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

PHẠM THỊ HẢI HÀ

PHÁP LUẬT THẾ CHẤP, XỬ LÝ TÀI
SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

PHẠM THỊ HẢI HÀ

PHÁP LUẬT THẾ CHẤP, XỬ LÝ TÀI
SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học:TS.DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018



HĐMB

Hợp đồng mua bán

GCN

Giấy chứng nhận quyền sở hữu

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

Luật KDBĐS

Luật kinh doanh bất động sản

Nhà ở HTTTL

Nhà ở hình thành trong tương lai

Tài sản HTTTL

Tài sản hình thành trong tương lai

TCTD

Tổ chức tín dụng

TSBĐ

1.2.2 Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ........... 18
1.2.2.1 Sự phát triển chế định quyền xử lý tài sản thế chấp qua các thời kỳ .................... 18
1.2.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ..................... 19
1.2.2.3 Căn cứ xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ............................ 21
1.2.2.4 Phương thức xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai................... 22
1.2.2.5 Xác định hiệu lực đối kháng trong xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................................. 23


Tiểu kết luận chương 1 ...................................................................................................... 25
CHƯƠNG 2: CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH CỦA VIỆT NAM VỀ THẾ
CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
LAI..................................................................................................................................... 26
2.1 Quy định Pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản nhà ở hình thành trong tương lai .. 26
2.1.1 Nhận diện quan hệ thế chấp tài sản nhà ở hình thành trong tương lai ..................... 26
2.1.2 Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ............................................... 29
2.1.3 Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ..................................................... 31
2.2 Quy định Pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai ....................................................................................................................................... 31
2.2.1 Các trường hợp TCTD được xử lý tài sản thế chấp ................................................. 31
2.2.2 Các phương thức xử lý tài sản thế chấp ................................................................... 33
2.2.3 Cách thức xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai .......................... 35
2.3.1 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai đối với các trường hợp
chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.................................................................. 35
2.3.2 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá
nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ...................................................... 37
2.3.3 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai............................ 38
2.3.4 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai khác .............................. 39
2.3.5 Xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng ................................. 39
Tiểu kết luận chương 2 ...................................................................................................... 41

KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong tất cả các hoạt động kinh doanh hiện nay thì tín dụng đang là hoạt động
mang lại lợi nhuận chủ yếu cho các ngân hàng. Do vậy, làm thế nào để đảm bảo tăng
trưởng tín dụng tốt đồng thời vẫn kiểm soát được rủi ro luôn là câu hỏi được đặt ra hàng
đầu cho các nhà băng này. Trên thực tế hoạt động cho vay của các TCTD luôn luôn được
thay đổi từng ngày sao cho phù hợp với quy định của pháp luật đồng thời phải đáp ứng
được nhu cầu của khách hàng trên thị trường, nâng cao tính cạnh tranh, thúc đẩy sự phát
triển của nền kinh tế. Quy định pháp luật chính là các hành lang pháp lý vững chắc góp
phần hạn chế được các rủi ro xảy ra trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Trong
đó phải đề cập đến thế chấp, đây được xem là một trong những công cụ pháp lý khá an
toàn để các TCTD an tâm hơn khi cho vay. Tài sản dùng để thế chấp hiện nay rất đa dạng
không chỉ dừng lại là động sản hay bất động sản theo quy định trước đây, mà đã mở rộng
ra rất nhiều các đối tượng khác như hàng hóa, hàng tồn kho, khoản phải thu hay các tài
sản vô hình khác như tài sản HTTTL. Và tất yếu đối với mỗi loại tài sản sẽ có các cách
xử lý khác nhau để thu hồi nợ. Trong các loại tài sản trên có đề cập đến loại tài sản
HTTTL, trong các đối tượng của tài sản HTTTL thì nhà ở HTTTL là một trong những
tài sản rất phổ biến hiện nay khi nhận thế chấp tại các ngân hàng
Theo định nghĩa của BLDS 2015 tại Khoản 3 Điều 295 và Khoản 2 Điều 108 thì
“nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình
hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp
nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu của bên thế chấp”.
Như vậy, hiểu rõ đặc điểm của loại tài sản này để chúng ta có thể thấy rằng Nhà ở HTTTL
là một loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro khi giao dịch đặc biệt trong các quan hệ mua bán,


1

Khoản 2 Điều 320 BLDS 2005


3

định nghĩa của Luật KDBĐS 2014. Và cho đến khi BLDS 2015 được chắp bút ra đời thì
quy định về TSTC có thể là tài sản HTTTL tiếp tục được khẳng định một lần nữa. Tất
cả các điều này đã cho thấy pháp luật đã điều chỉnh, nới lỏng các quy định liên quan đến
thế chấp loại nhà ở này để đáp ứng với nhu cầu trên thực tiễn, phù hợp với xu hướng
phát triển của xã hội. Từ việc không thừa nhận loại hình nhà ở HTTTL cho đến việc thừa
nhận và nhà ở HTTTL trở thành một loại tài sản phổ biến được phép giao dịch thế chấp
như các loại tài sản khác trên thực tiễn không chỉ thể hiện sự đột phá của các nhà làm
Luật mà còn cho thấy đây là một sản phẩm tất yếu trong sự phát triển của các giao dịch
dân sự.
Nhiều thay đổi trong quy định liên quan đến nhà ở HTTTL mang tính tích cực tạo
điều kiện thuận lợi hơn cho các TCTD trong hoạt động thế chấp và xử lý loại tài sản này.
Đây là một tín hiệu khá tốt làm bước đệm cho nhiều sự thay đổi tích cực hơn phù hợp
hơn trong tương lai. Do đây là loại tài sản khá đặc biệt nên khi nhận thế chấp và xử lý
tất nhiên sẽ có nhiều điểm khác với các tài sản thông thường.
Trong quá trình làm việc thực tế, Tôi nhận thấy những quy định về nhà ở HTTTL,
đặc biệt là thế chấp và xử lý TSTC là nhà ở HTTTL, mặc dù quy định pháp luật có rất
nhiều ưu điểm, đã thay đổi so với quy định trước đây. Tuy nhiên, thực tế thực hiện đã
phát sinh nhiều bất cập. Đây thực sự là một loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro khi mua bán,
thế chấp và trên thực tế khi xử lý loại tài sản này cũng đang đặt ra những thách thức cho
các TCTD. Làm thế nào để hạn chế được các rủi ro này, pháp luật quy định hiện hành
có các bất cập nào nên thay đổi, chỉnh sửa để phù hợp hơn? Có giải pháp nào cho những
bất cập đó để khắc phục?

những điểm đặc thù nào khác với thế chấp và xử lý thế chấp đối với các tài sản thông
thường? Đã có những công trình nghiên cứu sau đây:
Sách chuyên khảo của TS.Vũ Thị Hồng Yến có nhan đề “ Tài sản thế chấp và xử
lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015”, NXB Chính trị quốc gia Sự
Thật, 2017. Sách đã cung cấp nhiều kiến thức lý luận chung và quy định pháp luật liên
quan đến TSTC và xử lý tất cả các loại tài sản hiện đang được phép thế chấp tại các


5

TCTD. Đồng thời tác giả còn đưa ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về tài sản thế
chấp và xử lý TSTC.
Luận văn thạc sĩ Luật học, “Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt
Nam” của tác giả Phạm Hoàng Anh, thực hiện bảo vệ tại Khoa Luật Đại học quốc gia
Hà Nội năm 2015. Luận văn đã mô tả khá chi tiết tình hình pháp luật về TSTC là nhà ở
HTTTL Việt Nam trong đó chú trọng vào các quy định liên quan đến mua bán, thuê và
cho thuê mua, bảo lãnh và thế chấp nhà ở HTTTL.
Luận án tiến sĩ của TS. Vũ Thị Hồng Yến: “ Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành” năm 2011. Luận án đã mô
tả các nội dung liên quan đến lý luận chung và pháp luận liên quan đến tài sản thế chấp
và xử lý các loại tài sản thế chấp trong giai đoạn BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2014 chưa
ra đời.
3.2. Tình hình nghiên cứu xung quanh câu hỏi “ pháp luật hiện hành đã quy định
ra sao về việc thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở TSTC là nhà ở HTTTL tại các
TCTD, các quy định ấy có đáp ứng được nhu cầu điều chỉnh yếu tố đặc thù trong thế
chấp và xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương mai của các TCTD hay không?” Đã
có những công trình nghiên cứu sau đây:
Bài viết của TS Vũ Thị Hồng Yến – Đại học Luật Hà Nội đăng tải ngày
13/08/2017 trên Tạp chí Dân chủ và Pháp Luật, “nhận diện nhà ở hình thành trong tương
lai là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành”. Bài viết giúp người

Bài viết của tác giả Nguyễn Đức Lịch,“ Tháo gỡ những vướng mắc khi nhận thế
chấp là nhà ở HTTTL”, được đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 03/2014. Bài
viết nêu bật những khó khăn khi nhận thế chấp nhà TSTC là nhà ở HTTTL trên thực tiễn
chính do những quy định của pháp luật chưa rõ ràng như hiện nay. Trên cơ sở đó đưa ra
các kiến nghị đề xuất để hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động thế
chấp nhà ở TSTC là nhà ở HTTTL.
Bài viết của tác giả Bùi Đức Giang , “Nhận bảo đảm bằng bất động sản hình thành
trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở” được đăng trên Tạp chí Ngân hàng, số 6/2017.


7

Bài viết đã đưa ra những bất cập vướng mắc liên quan đến nhận bảo đảm bằng bất động
sản nhà ở HTTTL của CĐT dự án nhà ở.
Các kết quả nghiên cứu từ các công trình nghiên cứu trên đây vừa là nguồn gốc
khởi phát cho đề tài nghiên cứu này, vừa là nguồn tài liệu tham khảo để tác giả kế thừa
và tiếp tục phát triển đề tài mà bản thân đã lựa chọn để nghiên cứu. Qua lược khảo tài
liệu, có thể nhận thấy đề tài “pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
hình thành trong tương lai” là một đề tài không trùng lặp, mang tính đặc thù riêng so
với các đề tài nghiên cứu trước đây.
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Mục đích nghiên cứu
Mục đích của đề tài nhằm làm rõ các cơ sở lý luận và quy định pháp luật hiện
hành liên quan đến thế chấp và xử lý TSTC là nhà ở HTTTL. Đề tài cũng đi vào đánh
giá thực trạng áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp và xử lý TSTC là
nhà ở HTTTL trên thực tế, từ đó có cơ sở xây dựng những biện pháp nhằm hạn chế hay
khắc phục những vướng mắc, bất cập còn tồn tại trong các quy định này.
4.2 Đối tượng nghiên cứu:
Trong phạm vi Luận văn, đối tượng nghiên cứu chỉ hướng đến các quy định của
pháp luật Việt Nam liên quan đến nội dung thế chấp và xử lý TSTC là nhà ở HTTTL

trạng thực hiện các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề trên và đánh giá những
điểm hạn chế trong các các quy định của pháp luật để đưa ra các kiến nghị có cơ sở khoa
học nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp và xử
lý TSTC là nhà ở HTTTL ở các TCTD.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Luận văn nghiên cứu sẽ tạo ra đóng góp cá biệt, góp phần hệ thống hóa và làm
sáng tỏ thêm những vấn đề lý luận cơ bản về xử lý TSTC là nhà ở HTTTL. Phân tích,
đánh giá thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật trên vào thực tế nhằm mục đích


9

làm rõ những tồn tại, vướng mắc để đề xuất những giải pháp khắc phục, có khả năng áp
dụng trong thực tiễn, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng có thể xử lý nhanh
tài sản để thu hồi nợ. Từ đây có thể tạo tâm lý an tâm phần nào cho các TCTD phát triển
cho vay đối với loại hình sản phẩm này trong tương lai khi đã kiểm soát được rủi ro.
Luận văn này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các tổ chức, cá
nhân nghiên cứu vận dụng đề xuất cơ quan thẩm quyền xem xét đề ra những chính sách,
ban hành quy định pháp luật, điều chỉnh các quy định liên quan đến xử lý TSTC là nhà
ở HTTTL.
7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận
văn gồm 3 chương
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
hình thành trong tương lai.
Chương 2: Pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai
Chương 3: Thực tiễn thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương
lai – Một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện


BLDS 1995 tại Điều 326 quy định về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì
“Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của người bảo đảm


11

và được phép giao dịch”, theo định nghĩa trên có thể khẳng định rằng BLDS 1995 hoàn
toàn không có khái niệm về tài sản HTTTL lẫn khái niệm về nhà ở HTTTL. Vì BLDS
1995 khẳng định vật muốn bảo đảm cho nghĩa vụ thì vật đó phải được xác lập quyền sở
hữu thì mới được phép đem đi giao dịch. Trong khi đó nhà ở là tài sản HTTTL tại thời
điểm thế chấp vẫn chưa xác lập quyền sở hữu đối với chủ tài sản.
Cho đến khi BLDS 2005 ra đời, chúng ta vẫn không thấy đề cập đến thuật ngữ
nhà ở HTTTL mà chỉ đưa ra khái niệm chung về TSBĐ là tài sản HTTTL. Và lúc này
đây tài sản HTTTL mới được chính thức công nhận. Theo BLDS 2005 Điều 320 Khoản
2 quy định“Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được
hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản
thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo
đảm được giao kết”. Tuy nhiên, tại Điều 163 phần định nghĩa về tài sản tại Bộ Luật thì
lại không định nghĩa cụ thể về tài sản HTTTL.
Cho đến khi BLDS 2015 được chắp bút ra đời thì quy định về TSTC có thể là tài
sản HTTTL tiếp tục được ghi nhận tại Khoản 3 Điều 2952. Đồng thời, khác với BLDS
2005, BLDS 2015 đã đưa ra định nghĩa cụ thể hơn về tài sản HTTTL ngay tại Khoản 2
Điều 1083 bằng phương pháp liệt kê, cụ thể bao gồm “tài sản chưa hình thành và tài sản
đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao
dịch”4. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy hoàn toàn chưa có khái niệm lẫn quy định cụ thể
cho thuật ngữ nhà ở HTTTL.
Luật Nhà ở 2005 không có bất điều khoản nào nhắc đến nhà ở HTTTL. Chỉ đến
khi Luật Nhà ở 2014 ra đời thì định nghĩa về nhà ở HTTTL đã được bổ sung một cách

2

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm)
đã cụ thể hóa quy định này của BLDS 2005 bằng định nghĩa sau:“Tài sản hình thành
trong tương lai gồm:Tài sản được hình thành từ vốn vay; Tài sản đang trong giai đoạn
hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp
luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”8

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

5

Khoản 8 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2006
Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014

6
7
8

Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP


13

Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014
hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở HTTTL theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐCP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
đã giải thích rõ khái niệm nhà ở HTTTL. Theo Thông tư này, nhà ở HTTT làm TSTC là
nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập HĐTC nhà ở đó đang trong quá trình đầu
tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp

các yếu tố được liệt kê dưới đây nếu đáp ứng đủ thì tài sản đó được xác định là nhà ở
HTTTL:
Về mặt vật chất: đó có thể là một ngôi nhà chưa được hình thành hoặc đã hình
thành. Nhà ở hiện tại đã có sẵn như là một thực thể mà mọi người đều có thể xác định,
đặt tên và khai thác theo các tính năng và cách sử dụng của nó.
Về mặt pháp lý: trong trường hợp này quyền sở hữu của chủ thể chưa được xác
lập tại thời điểm giao dịch; quyền sở hữu này có thể là lần đầu hoặc là quyền sở hữu tiếp
theo khi chủ thể đầu tiên chuyển nhượng cho chủ thể tiếp theo.
Về mặt thời gian: hai điều kiện trên phải được thực hiện tại thời điểm ký kết giao
dịch nếu đây là loại giao dịch yêu cầu phải giao kết dưới hình thức văn bản theo luật.
Còn trong trường hợp các bên đã thỏa thuận thành công các nội dung cơ bản của giao
dịch đó nếu đây là giao dịch theo luật yêu cầu giao kết bằng lời nói, trừ trường hợp pháp
luật có quy định khác.
Trên cơ sở đã trình bày các nội dung tại phần trên chúng ta có thể rút ra khái niệm
cho loại tài sản này như sau: “ nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm nhà ở chưa
hình thành, đang trong quá trình hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời
điểm giao kết hợp đồng thế chấp nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới
thuộc sở hữu của bên thế chấp”
1.1.1.3Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, đối với nhà ở HTTTL bên mua chưa được xác lập quyền sở hữu tại thời
điểm giao kết HĐMB tài sản. Sự xác lập quyền sở hữu này có thể là quyền sở hữu của
chính chủ thể đó trong lần đầu tiên, hoặc quyền sở hữu cho lần giao dịch kế tiếp cho một
chủ thể khác. Sự xác lập quyền sở hữu trong lần đầu được hiểu là tài sản này đang hình


15

thành và khi hình thành thì tài sản này sẽ xác định người sở hữu đầu tiên của tài sản. Sự
xác lập quyền sở hữu cho lần giao dịch kế tiếp cho một chủ thể khác được hiểu là khi
chủ thể sở hữu đầu tiên thực hiện bán tài sản cho chủ thể khác tức là nhà ở đã hình thành

phải thanh lý HĐMB, quyền của bên mua trong hợp đồng này đã chấm dứt. Lúc này đối
tượng của hợp đồng không còn là quyền tài sản nữa mà đã chuyển sang vật cụ thể là nhà
ở (tài sản đã xác định cụ thể). Lúc này các bên cần phải ký kết lại hoặc sửa đổi lại HĐTC
cho phù hợp sau đó công chứng theo quy định.
1.2

Khái niệm và đặc điểm pháp lý của xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai

1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp
TSTC bị xử lý khi có sự vi phạm nghĩa vụ hoặc trong các trường hợp khác do
pháp luật quy định. Việc xử lý TSTC không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong
quan hệ thế chấp mà còn có thể ảnh hưởng đến các bên liên quan khác (ví dụ trong quan
hệ bảo lãnh). Do vậy, việc xử lý TSTC cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.
Nếu nhìn nhận dưới góc độ kinh tế thì việc xử lý TSTC là việc bán tài sản nhằm thu lại
những lợi ích (trong phạm vi giá trị tài sản đã thế chấp) của bên nhận thế chấp khi bên
thế chấp vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trước đó. Việc xử lý TSTClà bước hiện thực hóa
quyền của bên nhận thế chấp. TSTC được tồn tại dưới dạng vật hay quyền, khi xử lý bắt
buộc phải quy đổi ra thành giá trị để bù đắp cho lợi ích của bên nhận thế chấp. Tùy vào
mỗi loại tài sản khác nhau mà tính thanh khoản khác nhau. Do vậy, việc xử lý tài sản là
một giai đoạn rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi của các bên trong hoạt động tín dụng
nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Nếu nhìn nhận dưới góc độ pháp lý thì thế chấp có thể được tiếp cận là vật quyền
hoặc là trái quyền, cụ thể:


17

Thứ nhất, người theo quan điểm thế chấp là trái quyền bởi họ cho rằng quan hệ
thế chấp tồn tại dưới dạng là một loại hợp đồng dân sự10. Việc xử lý tài sản dựa trên

Campuchia thì thế chấp là một trong những quyền về tài sản bảo đảm.


18

cách hiểu này thì bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản ngay cả trong trường hợp
bên thế chấp không đồng ý bàn giao tài sản; bên nhận thế chấp được quyền truy đòi tài
sản từ bên thứ ba và được quyền ưu tiên thanh toán từ số tiền thu được trừ trường hợp
thỏa thuận hay pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, với cách tiếp cận này lại gặp
vướng mắc đó là không nhìn nhận mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp
được xem là nền tảng của quá trình xử lý TSTC: các bên có thể thỏa thuận về căn cứ xử
lý TSTC, phương thức xử lý, các bên cùng nhận thế chấp có thể thỏa thuận thứ tự ưu
tiên thanh toán khi xử lý tài sản.
Với hai cách tiếp cận trên đều có những ưu và nhược điểm. Thông qua việc nghiên
cứu hai học thuyết trên để làm rõ được các quyền vốn có việc xử lý TSTC đối với bên
nhận thế chấp. Suy cho cùng thì việc xử lý tài sản là để đảm bảo quyền lợi cho bên thế
chấp. Và thực tế khi áp dụng cần có sự dung hòa để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho các
bên. Đây là việc làm được thực hiện theo một thủ tục và trình tự theo pháp luật quy định.
Cần có sự chuyển giao quyền sở hữu từ bên thế chấp hay từ bên thứ ba sang cho bên
nhận thế chấp. Căn cứ để được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên trong HĐTC,
để định đoạt TSTC thu giữ số tiền để cấn trừ nợ tương đương với nghĩa vụ bảo đảm.
Ngoài ra, xử lý tài sản thế chấp còn bảo đảm cho lợi ích của các chủ thể trên nguyên tắc
“ai công bố quyền trước sẽ được ưu tiên thanh toán”. Từ đây, khái niệm xử lý tài sản có
thể được định nghĩa như sau : “xử lý TSTC là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế
chấp thông qua các thủ tục định đoạt quyền sở hữu, số tiền thu được sẽ được thanh toán
cho các nghĩa vụ đã được bảo đảm căn cứ vào hợp đồng thế chấp”
1.2.2 Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.2.1 Sự phát triển chế định quyền xử lý tài sản thế chấp qua các thời kỳ
Đối với quyền xử lý tài sản thế chấp, ở Giai đoạn từ 1999 đến 2006 (Nghị Định
163/2006NĐ – CP quy định về GDBĐ) quy định chia theo hai đối tượng áp dụng: