BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

------------------------------

BÙI VĂN TRUNG

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẤU TRÚC TÀI CHÍNH
CỦA CÁC CÔNG TY NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH
CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán Mã
số ngành: 60340301

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

------------------------------

BÙI VĂN TRUNG

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẤU TRÚC TÀI CHÍNH
CỦA CÁC CÔNG TY NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN SỞ GIAO DỊCH
CHỨNG KHOÁN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

3 TS. Hà Văn Dũng

Phản biện 2

4 PGS.TS. Lê Quốc Hội
5 TS. Nguyễn Quyết Thắng

Ủy viên
Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn và
đã được sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá luận văn


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TP. HỒ CHÍ MINH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP.HCM, ngày……tháng……năm 2016

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên
tháng, năm sinh


2011,
2012, 2013, 2014. Từ đó rút ra được kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến
cấu trúc tài chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên SGDCK thành
phố Hồ Chí Minh.


Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quản cấu trúc

tài
chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên SGDCK TP.Hồ Chí Minh.
III-Ngày giao nhiệm vụ

: Ngày 20/08/2015

IV-Ngày hoàn thành nhiệm vụ : Ngày 15/01/2016
V-Cán bộ hướng dẫn khoa học : Tiến sĩ Phan Thị Hằng Nga
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ công trình nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã


TÓM TẮT
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn này nhằm xác định và phân tích các yếu tố
ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết. Trên
cơ sở đó, nêu ra tầm quan trọng và tính hiệu quả cấu trúc tài chính tối ưu của
các công ty ngành bất động sản niêm yết. Nâng cao trình độ hiểu biết giúp các
nhà đầu tư có cái nhìn sâu rộng và chính xác hơn trong các quyết định đầu tư
của họ. Góp phần nâng cao tính lành mạnh và công bằng của một thị trường chứng
khoán.
Kết quả nghiên cứu cho thấy yếu tố cấu trúc tài sản không ảnh hưởng đến cấu
trúc tài chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết. Trong khi đó, các yếu
tố Quy mô doanh nghiệp, hiệu quả hoạt động doanh nghiệp, tính thanh khoản,
tốc độ tăng trưởng, rủi ro kinh doanh lại ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của các
công ty ngành bất động sản niêm yết theo mô hình hồi qui, phương trình hồi
qui tuyến tính đa biến của các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính LEV của các
doanh nghiệp niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Tp.HCM như sau:
LEV = 0.568*SIZE - 0.350*LIQ + 0.219*GRO - 0.133*ROA - 0.123*VOL
Trong nghiên cứu này, tác giả đã đưa một số đề xuất kiến nghị về giải pháp
đối với với các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết nhằm tăng hiệu quả
cấu trúc tài chính tối ưu, trên cơ sở đó tạo niềm tin và tăng uy tín đối với khách
hàng, thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư đã được đưa ra. Các nhà đầu tư có thể
dựa vào các yếu tố có ảnh hưởng này để biết được thông tin mà các doanh nghiệp
đưa ra có mức độ tin cậy như thế nào, qua đó kết hợp với một số thông tin khác để
đưa ra các quyết định chính xác của mình. Đồng thời, kiến nghị các nhà xây dựng
chính sách cần có cái nhìn tổng quát, sâu rộng hơn khi ban hành các chủ trương
chính sách có liên quan cấu trúc tài chính cũng như các biện pháp chế tài khi
doanh nghiệp vi phạm.


4


5

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
ABSTRACT .............................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ ix
DANH MỤC CÁC BẢNG...........................................................................................x
DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................... xi
PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
1. Lý do nghiên cứu............................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................
2
3. Câu hỏi nghiên cứu......................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................
3
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................
4
6. Ý nghĩa nghiên cứu ........................................................................................ 4
7. Kết cấu của đề tài nghiên cứu ........................................................................
4
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN.......................................................................................6
1.1. Tình hình nghiên cứu ở ngoài nước ............................................................ 6
1.2. Tình hình nghiên cứu ở trong nước .............................................................
7
1.3. Nhận xét về các nghiên cứu trước .............................................................
13
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1..........................................................................................15

.........................................24
2.2.1.5. Tốc độ tăng trưởng của doanh
nghiệp.......................................24
2.2.1.6. Rủi ro kinh doanh ......................................................................25
2.2.1.7. Thời gian hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp
..................26
2.2.1.8. Hình thức sở hữu của doanh
nghiệp..........................................26
2.2.1.9. Chính sách quản lý của lãnh đạo công ty ..................................26
2.2.2. Yếu tố bên ngoài doanh nghiệp
.......................................................27
2.2.2.1. Thuế...........................................................................................27
2.2.2.2. Lãi suất kỳ vọng thị trường .......................................................28
2.2.2.3. Chính sách quản lý của nhà nước..............................................28
2.2.2.4. Các tiêu chuẩn của ngành kinh doanh.......................................28
2.2.2.5. Tác động của tín hiệu thị trường ...............................................29
2.3. Giả thuyết nghiên cứu ...............................................................................
29
2.4. Mô hình nghiên cứu đề xuất ......................................................................
30
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2..........................................................................................31
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................32
3.1. Tổng quan về tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam.................... 32
3.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam............................32


8

3.1.2. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
...............................34

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .........................................................................................53
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................54
4.1 Thống kê mô tả các biến trong mô hình.........................................................
54
4.1.1 Thống kê mô tả biến phụ thuộc
...........................................................54
4.1.2 Thống kê mô tả các biến độc lập
.........................................................54
4.2 Phân tích mối tương quan giữa các biến trong mô hình..................................
56
4.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến............................................ 57
4.3.1 Phân tích mô hình lần 1
....................................................................57
4.3.1.1 Mô hình lần 1 .............................................................................57
4.3.1.2 Kiểm định mô hình lần 1............................................................57
4.3.2 Phân tích mô hình các lần tiếp
theo..................................................58
4.3.2.1 Cách loại bỏ biến và mô hình lần cuối ......................................58


vii
4.3.2.2 Kiểm định mô hình hồi quy lần cuối..........................................59
4.3.3. Kết quả nghiên cứu và bàn luận về kết quả nghiên cứu
..................65
4.3.3.1 Kết quả nghiên cứu ....................................................................65
4.3.3.2 Bàn luận về kết quả nghiên cứu
.................................................68
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4..........................................................................................71




DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GRO

: Tốc độ tăng trưởng

LEV

: Cấu trúc tài chính LIQ:

: Tính thanh khoản NXB

:

Nhà xuất bản
ROA

: Hiệu quả hoạt độ kinh doanh

ROE

: Chỉ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

SGDCK

: Sở giao dịch chứng khoán

SIZE

: Quy mô doanh nghiệp

Bảng 3.2: Mô tả các
biến............................................................................................45
Bảng 4.1: Kết quả thống kê mô tả chỉ số LEV của các doanh nghiệp niêm yết trên
Sở
Giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh:...................................................................54
Bảng 4.2: Bảng kết quả thống kê mô tả các biến độc lập
..............................................55
Bảng 4.3: Ma trận tương quan giữa các biến trong mô hình
....................................56
Bảng 4.4: Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình lần 1...........................................57
Bảng 4.5: Các thông số thống kê trong mô hình hồi quy bằng phương pháp Enter 58
Bảng 4.6: Bảng ma trận tương quan giữa biến phụ thuộc và các biến độc
lập.........63
Bảng 4.7: Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi qui tuyến tính đa biến .........64
Bảng 4.8: Các thông số thống kê trong mô hình hồi qui lần cuối bằng phương pháp
Enter ..........................................................................................................................6
5
Bảng 4.9: Giả thuyết và kết quả phân tích thực nghiệm sự ảnh hưởng
..........................67


11

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc tài
chính
...................................................................................................................................3
0
Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu ................................................................................41
Hình 4.1: Đồ thị phân tán giữa cấu trúc tài chính và phần dư từ hồi qui..................60

Thứ nhất, đây là thị trường tài sản có giá trị lớn, có khả năng chuyển đổi, đáp
ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế.
Thứ hai, phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần
kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Bên cạnh đó, hiện nay sự phát triển của thị trường bất động sản còn nhiều
bất cập khó khăn, nhất là nhu cầu về vốn. Với đặc điểm là một ngành đòi hỏi vốn lớn
và phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn vay, trong khi tín dụng ngày càng bị thắt chặt
và


2

mặt bằng lãi suất cho vay lại cao, các công ty ngành bất động sản cần tm ra
một cấu trúc tài chính sao cho tối đa hóa được lợi nhuận và gia tăng giá trị
doanh nghiệp.
Trong bối cảnh kinh tế thế giới suy thoái cũng như tnh hình kinh tế trong
nước còn nhiều khó khăn như hiện nay, muốn tồn tại và phát triển thì doanh nghiệp
cần phải phát huy tối đa sức mạnh nội tại của mình. Việc xây dựng được cấu trúc tài
chính hợp lý cũng là cách để doanh nghiệp phát huy sức mạnh đó. Cấu trúc
tài chính ưu tiên sử dụng nợ hoặc nghiêng hẳn về sử dụng vốn chủ sở hữu có thể
phù hợp ở giai đoạn này nhưng lại không phù hợp ở giai đoạn khác.
Do vậy, việc nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính
của các doanh nghiệp là một việc làm cần thiết và hữu ích giúp các nhà quản trị tổ
chức, sắp xếp lại các nguồn vốn kinh doanh của doanh nghiệp thông qua việc lựa
chọn và thực hiện các quyết định tài trợ của mình nhằm đạt được một cấu trúc tài
chính hợp lý, thích ứng với từng giai đoạn phát triển, thực hiện các mục tiêu kinh
doanh được đề ra.
Từ những lý do trên, nhằm giúp các doanh nghiệp xây dựng chính sách tài trợ
hợp lý, đảm bảo khả năng thanh toán và tận dụng hiệu quả tích cực của đòn bẩy nợ
nâng cao giá trị doanh nghiệp, đề tài này thực hiện nghiên cứu: Phân tích các

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
Cấu trúc tài chính của các công ty ngành bất động sản niêm yết trên Sở
giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu
+ Phạm vi về thời gian: Báo cáo tài chính của các công ty ngành bất động sản
niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong 05 năm
2010, 2011, 2012, 2013, 2014.
+ Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu về thực trạng cấu trúc tài chính và xác
định, phân phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của các công ty
ngành bất động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ
Chí Minh.


4

+ Phạm vi về không gian: Luận văn nghiên cứu đối với 31 công ty ngành bất
động sản niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh có đầy đủ
dữ liệu được nêu trong báo cáo tài chính.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp định tính: Qua việc thu thập thông tin, dùng phương
pháp thống kê mô tả, so sánh để phân tích, đánh giá thực trạng cấu trúc tài chính
của các công ty ngành bất động sản ngành bất động sản niêm yết.
- Phương pháp định lượng: Sử dụng phần mềm SPSS 20.0 để xác định hệ số
hồi quy, trên cơ sở đó xây dựng phương trình các yếu tố tác động đến cấu trúc tài
chính. Từ đó kiểm định sự tác động của các yếu tố đến cấu trúc tài chính của
các công ty ngành bất động sản niêm yết. Khi quá trình kiểm định hoàn tất, đề tài
tiến hành phân tích kết quả và đưa ra một số kiến nghị phù hợp với hiện trạng của
ngành bất động sản.
- Tài liệu sử dụng trong luận văn gồm nguồn tài liệu thứ cấp thu thập từ

nhau trong những điều kiện kinh tế xã hội ở các nước. Tuy nhiên, bên cạnh những
khác biệt trong kết luận cuối cùng, các tác giả cũng đã có những kết luận giống
nhau về một số yếu tố làm ảnh hưởng tới cấu trúc tài chính của doanh nghiệp.
1.1. Tình hình nghiên cứu ở ngoài nước
Nghiên cứu của Jean.J.Chen (2003) (được trích bởi Anh&Yến, 2014) thực
hiện trên 77 công ty lớn có cổ phiếu niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán
Thượng Hải, Trung Quốc. Nghiên cứu dựa trên lý thuyết đánh đổi và lý thuyết trật
tự phân hạng để xác định các yếu tố tác động đến cấu trúc vốn của các công ty niêm
yết, mô hình gồm: lợi nhuận, khả năng tăng trưởng, tài sản cố định hữu hình, chi phí
kiệt quệ tài chính và lá chắn thuế đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp. Kết quả
nghiên cứu cho rằng tỷ suất sinh lợi và quy mô doanh nghiệp có tác động
ngược chiều (-) với cấu trúc vốn, còn tốc độ tăng trưởng và tài sản cố định hữu
hình lại có tác động cùng chiều với tỷ lệ nợ.
Nghiên cứu của Wanrapee Banchuenvijit (2009) (được trích bởi Anh&Yến,
2014) được thực hiện trên 81 công ty niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thái
Lan từ năm 2004 - 2008. Mô hình gồm 5 yếu tố: tỷ suất sinh lợi, quy mô doanh
nghiệp, tỷ lệ tài sản cố định hữu hình, tốc độ tăng trưởng tài sản, sự biến động
của lợi nhuận hoạt động. Kết quả nghiên cứu cho rằng có ba nhân tố có ý nghĩa
thống kê ở mức 1% đó là: tỷ suất sinh lợi, tài sản cố định có mối quan hệ ngược
chiều với hệ số nợ, còn quy mô công ty lại có mối tương quan cùng chiều với hệ số
nợ.
Nghiên cứu của Antoniou và các cộng sự (2002) (được trích bởi Thái Thị
Nhung, 2014), nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc tài chính của
các tập đoàn ở các nước Châu Âu trên cơ sở số liệu điều tra của những công ty


7

Pháp, Đức và Anh. Các tác giả đã chỉ ra rằng cấu trúc tài chính có mối tương quan
thuận