BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH

_
LÊ THỊ THANH LOAN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301

TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LÊ THỊ THANH LOAN

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301
CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI


TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Công nghệ TP.HCM
ngày 25 tháng 9 năm 2016


TS. Nguyễn Quyết Thắng

Ủy viên
Ủy viên, Thƣ ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã
đƣợc sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

PGS.TS. Lê Quốc Hội


TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TP.HCM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

TP. Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên
: LÊ THỊ THANH LOAN Giới tính: Nữ
Ngày, tháng, năm sinh:
02/09/1978
Nơi sinh: Thanh
Hóa
Chuyên ngành: Kế toán MSHV:1441850079
I- Tên đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”.

có tnh độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chƣa đƣợc
công bố toàn bộ nội dung này ở bất cứ đâu. Các số liệu, các nguồn trích
dẫn trong luận văn đƣợc chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Thanh Loan


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn
đến:
PGS.TS. Phan Đình Nguyên, Ngƣời thầy trực tiếp và nhiệt tình
hƣớng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận này.
Hội đồng khoa học – Phòng quản lý đào tạo sau đại học trƣờng Đại
học Kỹ thuật Công nghệ TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận
văn hoàn chỉnh hơn.
Ban giám hiệu đã tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, các quý thầy
cô nhiệt tnh giảng dạy, hƣớng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu
đến học viên.
Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý
giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu.
Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn
thành khóa học.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Thanh Loan

triển thị trƣờng bất động sản, nhằm tăng cƣờng vai trò quản lý của nhà nƣớc
trong việc kiểm soát giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.


4

ABSTRACT
The research content of the thesis is to determine the factors affecting
fluction in selling price of apartments of real estate companies in Ho Chi
Minh City.
The Authors uses qualitatve and quanttative research methods. The
qualitative research is conducted to adjust and add observed variables
for scale. The quanttatve research is catted out through opinion surveys
forms given to real estate investment managers, buyers, leaders of
departments, industries to develop a research model and test the scale.
Statistical analysis software SPSS 16.0, excel,etc. Are used to analyze data,
and assess values and reliability by applying Cronbach Alpha coefficients and
EFA factor analysis. Factor analysis results has provied a model of factors
affecting the apartments selling price fluctuaton of real estate companies in
Ho Chi Minh City, including: location, infrastructure conditions, environment
quality, structural features and utilities of apartment in the apartment
builing. Regression results shows that all 5 factors affect apartment seliing
price fluctuation, of which the factor which affecting the factor of feature the
most powerfully is locaton with beta = 0.515; The factors of featuresimpacts
secondly powerfully with beta = 0.245; The factors of utilities impacts thirdly
powerfully beta = 0.148; The next factor is environment quality with beta
=
0.135; The factors of environment quality impact the least with beta =
0.053.
In terms of practice, this research can help businesses offer

1.6.1. Đối tƣợng nghiên cứu ......................................................... 21
1.6.2. Phạm vi nghiên cứu và thời gian nghiên cứu ..................... 21
1.7. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................... 21
1.8. Ý nghĩa khoa học của đề tài....................................................... 22
1.9. Kết cấu của đề tài nghiên cứu ....................................................
22
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ..................................................................... 22
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN .......................................................... 24
2.1. Khái quát về căn hộ chung cƣ.................................................... 24


7

2.1.1. Khái niệm bất động sản ...................................................... 24
2.1.2. Khái niệm về căn hộ chung cƣ ........................................... 24
2.1.3. Đặc điểm nhà chung cƣ, căn hộ chung cƣ .......................... 27
2.2. Lý thuyết về giá, giái trị bất động sản ....................................... 29
2.2.1. Giá trị bất động sản ............................................................. 29
2.2.2. Giá cả bất động sản ............................................................. 30
2.3. Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá...................................................... 30
2.3.1. Khái niệm về chỉ số giá ...................................................... 30
2.3.2. Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam........ 32
2.4. Phƣơng pháp xác định chỉ số giá bất động sản.......................... 33
2.4.1. Phƣơng pháp giản đơn ........................................................ 34
2.4.2. Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại trong
việc ƣớc lƣợng chỉ số giá bất động sản ................................................... 34
2.4.3. Mô hình định giá hƣởng thụ (Hedonic Pricing Method –
HPM) ....................................................................................................... 35
2.5. Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cƣ ......................... 37
2.5.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS ................ 38

4.2. Phân tích tƣơng quan Pearson ................................................... 73
4.3. Phân tích hồi quy ....................................................................... 75


8

4.4. Kiểm định các giả thiết cần thiết trong mô hình phân tch hồi
quy ...............................................................................................................
78
4.4.1. Kiểm định giả thuyết về ý nghĩa của các hệ số hồi quy ..... 78
4.4.2. Kiểm định giả thuyết về phƣơng sai của sai số không đổi . 78
4.4.3. Kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến ................................. 79
4.4.4. Kiểm định về phân phối chuẩn của phần dƣ ...................... 80
4.4.5. Kiểm định về tính độc lập của phần dƣ .............................. 80
4.5. Kiểm tra các giả định mô hình hồi quy bội ............................... 81
4.5.1. Kiểm định giả định phƣơng sai của sai số (phần dƣ) không
đổi ............................................................................................................
81
4.5.2. Kiểm tra giả định các phần dƣ có phân phối chuẩn............ 82
KẾT LUẬN CHƢƠNG 4 ..................................................................... 86
CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ GIẢI PHÁP ........................................ 88
5.1. Kết luận ...................................................................................... 88
5.2. Giải pháp .................................................................................... 88
5.2.1. Đối với chủ đầu tƣ .............................................................. 88
5.2.2. Với các cơ quan ban ngành liên quan ................................. 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 92
PHỤ LỤC.............................................................................................. 97


9


Sig. (Observed ingificane level): Mức ý nghĩa quan sát
SPSS (Statistcal Package for the Scial Sciences): phần mềm toán thống kê
cho khoa học xã hội
TIENICH:
HCM:
VITRI :

Tiện ích khu chung cƣ TP.
Thành phố Hồ Chí Minh
Vị trí căn hộ

VIF (Variance Inflaton Factor): Hệ số phóng đại phƣơng sai
WC:

Nhà vệ sinh


10

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2. 1: Giả thuyết nghiên cứu 1

46

Bảng 3. 1: Khảo sát thực tế ngẫu nhiên 233 căn hộ chung cƣ thuộc 20
dự án

49


Bảng 4. 2: Kết quả độ tn cậy thang đo biến “Điều kiện cơ sở hạ tầng”
65
Bảng 4. 3: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Chất lƣợng môi trƣờng”66
Bảng 4. 4: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Đặc điểm cấu trúc căn hộ”
66
Bảng 4. 5: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Tiện ích khu chung cƣ” 67
Bảng 4. 6: Kết quả độ tin cậy thang đo biến “Giá căn hộ chung cƣ” 68
Bảng 4. 7: Hệ số KMO và kiểm định Bartlett các thành phần KMO and
Bartlet's Test

69

Bảng 4. 8:Bảng phƣơng sai trích
Bảng 4. 9: Ma trận xoay Component Matrix

70
a

70


11

Bảng 4. 10: Hệ số KMO và kiểm định Bartlett các thành phần KMO
and Bartlet's Test
Bảng 4. 11: Phƣơng sai trích

73
73


Bảng 4. 19: Tóm tắt kết quả kiểm định các giả thuyết

85


xii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Hình 3. 1: Khung phân tích dành cho nghiên cứu
Hình 2. 1: Mô hình nghiên cứu

44
45

Hình 4. 1: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dƣ từ hồi quy
82
Hình 4. 2: Đồ thị P-P Plot của phần dƣ – đã chuẩn hóa

83


13

CHƢƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu
Thị trƣờng bất động sản là một trong những thị trƣờng quan trọng
nhất của nền kinh tế do thị trƣờng này liên quan trực tiếp đến một lƣợng
tài sản cực lớn, thông thƣờng tỷ trọng bất động sản trong tổng tài sản quốc
gia ở các nƣớc khác nhau thƣờng chiếm trên 40% tổng giá trị tài sản của

hộ cũng khác nhau. Rất nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu những
căn hộ chung cƣ đáp ứng đƣợc nhu cầu thiết yếu thay vì sở hữu một
căn nhà. Tuy nhiên, việc lựa chọn đƣợc một căn hộ vừa hợp ý, hợp túi
tiền lại phụ thuộc rất nhiều vào giá bán. Giá bán căn hộ chung cƣ phụ
thuộc vào một số yếu tố nhƣ: diện tích sàn, khoảng cách đến trung tâm,
tầng cao căn hộ tọa lạc, cảnh quang nhìn từ hƣớng bacony, vị trí căn hộ
trên cùng 1 tầng, số phòng vệ sinh, an ninh, môi trƣờng xung quanh, dịch
vụ, tện ích ngoài khu, uy tn chủ đầu tƣ. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị
trƣờng Singapore,
[38]

Subramaniam S. Pillay

chỉ ra rằng, có 4 nhân tố chính ảnh hƣởng đến

biến động giá BĐS là: tốc độ tăng trƣởng GDP, tốc độ tăng trƣởng tn
dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng
trƣởng
[37]

tín dụng là nguyên nhân chính. Paul Krugman

lý giải về sự ảnh hƣởng 3

nhóm đối tƣợng: nhà đầu tƣ, ngân hàng và cơ quan quản lý đến biến
động
giá BĐS. Nghiên cứu của Case & Shiller

[18]


bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa quan trọng, góp
phần vào việc tìm hiểu, xác định mức giá gốc thật sự cũng nhƣ biên


độ biến động giá của căn hộ chung cƣ nói riêng và xa hơn là BĐS nói
chung, qua đó phản ánh thị trƣờng BĐS một cách rõ nét nhất. Nhu cầu
xác định chỉ số


giá BĐS luôn hiện hữu; đây đồng thời là một vấn đề cần đƣợc giải quyết
triệt để, trong đó rất cần sự phối hợp giữa Nhà nƣớc, doanh nghiệp và
những chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực BĐS.
1.2. Các nghiên cứu liên quan đến đề tài
Việc nhận dạng và lƣợng hóa các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất đai,
nhà ở ngày càng đƣợc quan tâm và chú ý. Trong suốt chiều dài phát triển của
thị trƣờng BĐS, đã rất nhiều các nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá trị
BĐS. Trong phần này, bài viết tổng hợp các quan điểm của các nhà nghiên
cứu về các yếu tố và xu hƣớng tác động đến giá trị BĐS.
Vì vậy đã có rất nhiều bài nghiên cứu liên quan, tiêu biểu là những bài
nghiên cứu của những tác giả sau:
Theo Malpezzi Stephen, (2002)

[23]

ứng dụng mô hình Hedonic để định

giá tài sản. Trong đó, tác giả đã phát hiện ra ba nhóm yếu tố ảnh hƣởng
đến giá nhà, đó là đặc điểm kết cấu nhà, đặc điểm khu dân cƣ, và cuối cùng
là đặc điểm môi trƣờng. Mục têu của nghiên cứu này là xác định mức độ ảnh
hƣởng của yếu tố môi trƣờng đến giá nhà ở. Ô nhiễm không khí làm giảm giá


nghiên cứu về các yếu tố ảnh

hƣởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala. Kết quả thu đƣợc
là giá căn hộ bị tác động bởi các yếu tố diện tích, khoảng cách đến trung tâm,
thời điểm bán và các phí dịch vụ.
[21]

Tƣơng tự Clapp J.M, (1980)

đã tìm ra bốn nhóm yếu tố chính là (i)

những đặc điểm về xây dựng nhƣ tuổi của công trình, số tầng, diện tch thực,
những tiện nghi trong nhà, bãi đỗ xe; (ii) đặc điểm về vị trí nhƣ khoảng cách
đến đƣờng cao tốc, khoảng cách đến trung tâm thành phố; (iii) sự đánh giá
giá trị của văn phòng nhƣ diện tích đất đƣợc đánh giá, thuế suất của giá trị tài
sản đƣợc đánh giá, thuế tài sản hàng năm; (iv) khả năng tiếp cận nhƣ thời
gian từ nhà đến văn phòng tỷ lệ nhân viên đi làm bằng xe buýt.
Mô hình của Sibel Selim, (2008)

[33]

nghiên cứu về các yếu tố nội tại của

căn nhà đƣợc thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ. Kết quả cho thấy diện tích nhà, số
lƣợng phòng, loại nhà, hệ thống nƣớc, hồ hơi, đặc trƣng về vị trí về kiểu của
tòa nhà là các biến quan trọng nhất ảnh hƣởng tới giá nhà.
Nghiên cứu của Davor Kunovac, Enes Đozovic, Gorana Lukinia và
Pufnik, (2008


các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất vùng ven đô thị ở đồng bằng sông
Cửu Long. Dựa vào những nghiên cứu của những nhóm tác giả trƣớc, Lê
Khƣơng Ninh, (2011) cho rằng có tất cả 14 yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị
đất tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Các biến độc lập bao gồm: thu
nhập đất, khoảng cách đến trung tâm đô thị, khoảng cách đến trung tâm
thƣơng mại, khoảng cách đến trƣờng học, khoảng cách đến trục đƣờng
giao thông chính, chiều rộng mặt tiền, nguồn điện, nguồn nƣớc, ô nhiễm
nƣớc, ô nhiễm không khí, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô
thị. Để đi đến kết luận cho bài nghiên cứu tác giả đã sử dụng số liệu sơ cấp
thu thập đƣợc từ 1860 hộ gia đình ở một số tỉnh ở khu vực đồng bằng sông
Cửu Long. Kết quả cho thấy rằng đối với nhóm đất thổ cƣ thì có một số
yếu tố ảnh hƣởng nhƣ: khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến
khu thƣơng mại, khoảng cách đến trƣờng học, yếu tố mặt tiền, mức độ ô
nhiễm nƣớc, kỳ vọng về giá, quy hoạch treo và loại đô thị, còn đối với nhóm
đất vƣờn thì có ít yếu tố ảnh hƣởng hơn so với nhóm đất thổ cƣ, các yếu tố
ảnh hƣởng là khoảng cách đến trung tâm thƣơng mại, khoảng cách đến trục
đƣờng chính, yếu tố mặt tiền, yếu tố nguồn nƣớc, yếu tố quy hoạch treo và
loại đô thị.
[16]

Thạc sĩ Lực Mạnh Hiển, (2013)

cũng đã tiến hành nghiên cứu điển

hình về nhà chung cƣ tại Thành phố Hà Nội trong đó ứng dụng mô hình
Hedonic để phục vụ cho công tác định giá. Từ việc phân tích định tính ban


đầu, tác giả này đã thống kê khoảng 18 yếu tố đƣợc cho là có ảnh hƣởng
đến