HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

ĐỖ THỊ VÂN

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM
PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT VÀ CỤM CÔNG NGHIỆP
HUYỆN YÊN DŨNG, TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để
bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn



MỤC LỤC
Lời
cam
................................................................................................................1

đoan

Lời cám ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục sơ đồ .........................................................................................................viii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích

yếu

luận

văn

........................................................................................................ix

Thesis

abstract..............................................................................................................xi Phần
1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Khái quát
............................................................4

về

tổ

chức

phát

2.1.1.
Một
số
khái
..............................................................................4
2.1.2.
Sự cần thiết
.............................................5

thành

2.1.3.
Quy
định
về
...........................................................6

lập
Tổ


đất
đất

2.2.
13

Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới ..............................

2.2.1.

Hàn Quốc ...................................................................................................... 13

2.2.2.

Trung Quốc ................................................................................................... 15
3


2.2.3.

Australia ........................................................................................................ 17

2.2.4.

Bài học rút ra từ các nước .............................................................................. 19

2.3.

Tổ chức phát triển quỹ đất ở Việt Nam hiện nay ............................................ 19

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 31

3.5.1.
31

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp................................................. 31

3.5.3.

Phương pháp phân tích, thống kê và xử lý số liệu........................................... 32

3.5.4.

4.2.

Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của Trung
tâm phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Yên Dũng ........................ 49

4.2.1.

Tổ chức nhân sự của Trung tâm phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp
huyện Yên Dũng ............................................................................................ 49

4.2.2.

Vị trí, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ
đất và Cụm công nghiệp huyện Yên Dũng ..................................................... 51

4.2.3.

Cơ chế tài chính của Trung tâm phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp
huyện Yên Dũng ............................................................................................ 53

4.2.4.

Đánh giá chung về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế
tài chính của Trung tâm phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện
4


Yên Dũng ...................................................................................................... 54

5

4.4.1.

Hoàn thiện cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài
chính .......................................................................................................................
... 826

4.4.2.

Tăng cường hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất .......................................................................................................
83

4.4.3.

Tăng cường hiệu quả trong việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử
dụng đất......................................................................................................... 84

4.4.4.

Tăng cường công tác quản lý các doanh nghiệp đầu tư trên địa bàn................ 84

4.4.5.

Tăng cường hiệu quả trong công tác phối hợp giữa các cơ quan liên
quan...............................................................................................................
84

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 86
5.1.


hoạch
QSDĐ

Quyền sử dụng đất

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

PTQĐ & CCN

Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp

TĐC

Tái định cư

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất ............................................... 45

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 4.1. Sơ đồ tổ chức.............................................................................................49

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Vị trí địa lý huyện Yên Dũng.....................................................................33
Hình 4.2. Cưỡng chế dự án khu đô thị công nghiệp Nham Sơn - Yên Lư...................68
Hình 4.3. Dự án đấu giá QSDĐ tiểu khu 3, thị trấn Neo ............................................73
Hình 4.4.

Quang cảnh phòng tổ chức đấu giá QSDĐ tại tiểu khu 3, thị trấn Neo ..............
76

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đỗ Thị Vân
Tên luận văn: “Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm
công nghiệp huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 65 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp
huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011-2015.
- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm giải quyết những tồn tại, khó khăn
trong quá trình thực hiện nhiệm vụ nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm
PTQĐ & CCN huyện Yên Dũng phù hợp với điều kiện thực tế của tỉnh Bắc Giang.

đất của Trung tâm PTQĐ & CCN huyện Yên Dũng về cơ bản đáp ứng được nhu cầu về
tến độ cũng như kết quả mà chủ đầu tư đã đặt ra. Trong tổng số 70 dự án mà trung tâm
triển khai thực hiện thì bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư thực hiện 67 dự án, đạt
95,7%, đến nay còn 3 dự án chưa bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất: Trung tâm đã khá thành công trong việc tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất các dự án. Từ năm 2011 đến hết năm 2015, đã tổ
chức đấu giá được 557 lô đất, tổng kinh phí thu ngân sách Nhà nước đạt
261.883.589.000đ.
Công tác quản lý các doanh nghiệp đầu tư trong cụm công nghiệp và phát
triển cụm công nghiệp theo quy chế quản lý cụm công nghiệp: Hàng năm Trung
tâm tến hành kiểm tra tình hình thực hiện các dự án đầu tư trong cụm công nghiệp trên
địa bàn huyện và đánh giá hiệu quả đầu tư các dự án. Trung tâm tham mưu UBND huyện
trình UBND tỉnh rút khỏi quy hoạch Cụm công nghiệp thị trấn Neo, huyện Yên Dũng
với diện tích 6,06 ha do một số doanh nghiệp đầu tư không hiệu quả, không đúng mục
đích.
4. Từ việc đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm PTQĐ & CCN huyện
Yên Dũng chúng tôi đã đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện cơ cấu tổ chức, chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của Trung tâm cũng như giải pháp
nâng cao hiệu quả trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất; công tác đấu giá quyền sử dụng đất; công tác quản lý các doanh nghiệp
đầu tư trong cụm công nghiệp và phát triển cụm công nghiệp theo quy chế quản lý
cụm công nghiệp.

10


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Do Thi Van
Thesis title: “Operations evaluation of land fund development center and
industrial complex in Yen Dung Distric, Bac Giang Province”.

district led to the high demand for clean land fund serving social - economic
11


development purposes. Hence, the introduction of Yen Dung District land fund
development center and industrial complex is essental requirements.
2. Human Resources of Yen Dung district land fund development center and
industrial complex had strong growth, especially enthusiastc, dynamic young staffs
meeting the job requirements. However, they have not had a lot of practical
experiences, still handled the job confusedly. As a result, the work efficiency is not
high.
3. Basically, the implementation of compensation, support and resettlement
of Ye Dung District land fund development center and industrial complex met the needs
of the progress as well as the results posed by investors. In total 70 projects
executed by the Center, there are 67 projects handed over to investors that reaches
95.7% and only 3 projects which have not.
The aucton of the land use rights: The Centre has been successful in
organizing the auctons of land use rights for projects. From 2011 to 2015, 557 land plots
were

auctioned

by

the

Centre,

total


quan hệ gắn bó máu thịt với mỗi con người, mỗi gia đình và mỗi quốc gia.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 quy định tại điều 53: Đất
đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài
sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Tại điều 21 Luật Đất đai năm 2013 cũng chỉ rõ: Chính phủ, Uỷ ban nhân
dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo quy định của
Luật Đất đai. Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống
nhất từ Trung ương đến cơ sở.
Nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhiều
dự án đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ với tốc độ ngày
càng cao và trên quy mô rộng lớn như các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu
đô thị mới, khu dân cư. Do đó, nhu cầu về quỹ đất sạch, quỹ đất dự phòng để
cung cấp cho thị trường, cung cấp cho các Nhà đầu tư để xây dựng các công trình,
dự án phục vụ các mục têu phát triển kinh tế - xã hội ngày càng cao. Vì vậy, áp
lực cho việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giải phóng mặt bằng,
quản lý quỹ đất sau thu hồi đất ngày càng lớn.
Đồng thời, để tạo điều kiện cho các Chủ đầu tư trong và ngoài nước không
phải tự tìm vị trí đất đầu tư, kinh doanh cũng như tự mình phải thực hiện việc bồi
thường giải phóng mặt bằng, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định: “Nhà nước chủ
động thực hiện việc thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng sau khi
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu
sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt”. Chính sách này đã tạo điều kiện thuận lợi cho
các Chủ đầu tư có thể xúc tiến, đẩy nhanh quá trình đầu tư, thi công và đưa dự
án vào hoạt động trên cơ sở quỹ đất sạch đã có sẵn.
Tuy nhiên, để thực hiện tốt công tác thu hồi đất và quản lý quỹ đất thu hồi
theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi chưa có dự án đầu tư cần thiết phải
1


bổ sung chức năng, nhiệm vụ Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Yên Dũng.
Quyết định đổi tên thành Trung tâm Phát triển Quỹ đất và cụm công nghiệp
huyện Yên Dũng. Do mới thành lập nên Trung tâm chủ yếu tập trung vào thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và công tác đấu giá quyền sử dụng
đất các dự án trên địa bàn huyện Yên Dũng; kinh nghiệm trong việc thực hiện
công tác chưa nhiều, đồng thời do sự bất cập, chồng chéo trong chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng, chính sách pháp luật về bán đấu giá tài sản còn
chưa phù hợp, đồng bộ. Do vậy, được sự nhất trí của khoa Quản lý Đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam và dưới sự hướng dẫn của cô giáo PGS.TS Hồ Thị Lam
3


Trà, chúng tôi tến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động của Trung
tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang”.

4


1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công
nghiệp (PTQĐ & CCN) huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm giải quyết những tồn tại, khó
khăn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
Trung tâm PTQĐ & CCN huyện Yên Dũng phù hợp với điều kiện thực tế của
tỉnh Bắc Giang.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu hoạt động của Trung tâm PTQĐ & CCN huyện Yên
Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Phạm vi thời gian: Từ năm 2011 đến ngày 31/12/2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất
cấp tỉnh và cấp huyện hiện có.
Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai
thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ
khác (Chính phủ, 2014).
- Quỹ phát triển đất theo Điều 34 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP: Quỹ phát
triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn
vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục
đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch toán
độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại
Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp

6


luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng
năm từ tền sử

7


dụng đất, tiền thuê đất, tền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển đất.
Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau: Ứng vốn cho Tổ chức
phát triển quỹ đất để phát triển đất; Ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà
tái định cư theo quy hoạch; Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng theo quy hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế,
xã hội, giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi
trường và các nhu cầu khác của địa phương; Hỗ trợ thực hiện các đề án đào

còn,

9


hầu hết trường hợp Nhà nước phải bồi thường lại với giá cao cho những khu đất
trước kia đã giao, cấp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Trong quá trình
sản xuất kinh doanh, giá đất luôn biến động theo chiều hướng tăng nhanh,
làm gia tăng chi phí đầu tư hoặc đầu vào của sản phẩm và làm giảm sức cạnh
tranh cho những sản phẩm trong nước. Tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ
đô thị hoá ngày càng nhanh, quỹ đất dự trữ cho các mục đích sẽ bị cạn kiệt đòi
hỏi Nhà nước phải thực sự nâng cao chất lượng quản lý nguồn tài nguyên của
đất nước một cách có hiệu quả, tránh lãng phí.
Do vậy, chênh lệch giá đất ở các thời điểm này hiện nay chủ yếu được điều
tiết cho Chủ đầu tư, trong khi đó Nhà nước vừa phải đầu tư thực hiện quy
hoạch mới vừa phải chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất. Vì vậy,
chỉ có Tổ chức phát triển quỹ đất mới giúp Nhà nước điều tiết hợp lý chênh lệch
giá này.
2.1.3. Quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất
2.1.3.1. Các văn bản pháp luật quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất
- Luật Đất đai năm 2003, 2013;
- Nghị định số 112/2004/NĐ-CP ngày 08/4/2004 của Chính phủ quy định
cơ chế quản lý biên chế đối với đơn vị sự nghiệp của Nhà nước;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ quy định
quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy,
biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC;