B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
j

NGUYN TH ÚT THY GII PHÁP I MI C CH TÀI CHÍNH
CA TRUNG TÂM PHÁT TRIN QU
TRÁI T TNH LONG AN

Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng
Mã s: 60.31.12

LUN VN THC S KINH T

NGI HNG DN: PGS.TS PHM VN NNG

THÀNH PH H CHÍ MINH – 2009

MC LC

PHN M U 5
CHNG I
C S LÝ LUN V QUN LÝ T AI VÀ PHÁT TRIN QU T 8
1.1. S cn thit ca vic Nhà nc qun lý đt đai 8
1.1.1. V trí và vai trò ca đt đai vi con ngi 8

trin qu đt tnh Long An 30
2.3 Thc trng c ch tài chính ca Trung tâm phát trin qu đt
tnh Long An 35
2.4 Nhng thành công và hn ch ca Trung tâm phát trin qu đt
tnh Long An 38
2.4.1 Thành công 38
2.4.1.1 V kinh t 38
2.4.1.2 V xã hi 39
2.4.1.3 Doanh thu ca Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An 39
2.4.1.4 Np ngân sách Nhà nc ca Trung tâm phát trin qu đt
tnh Long An 41
2.4.2 Nhng hn ch trong c ch ca Trung tâm phát trin qu đt
tnh Long An và nguyên nhân 42
2.3.2.1 Hn ch 42
2.4.2.2- Nguyên nhân 45
CHNG III
GII PHÁP I MI C CH TÀI CHÍNH CA TRUNG TÂM PHÁT
TRIN QU T TNH LONG AN 53
3.1 Gii pháp đi mi c ch tài chính 54
3.1.1 i mi phng thc qun lý nhà nc v kinh t 54
3.1.2 i mi c ch thanh tóan, hch tóan và qun lý tin thu s
dng đt 55
3.1.3 a dng ngun vn đu t 56
3.1.3.1 Các gii pháp vay vn đ thc hin d án 56
3.1.3.2 Các gii pháp huy đng ngun vn t khách hàng 59
3.1.3.3 Các gii pháp liên doanh, liên kt thc hin d án 62
3.1.3.4 Các gii pháp khác: 63
3.1.4 Hình thành các qu phát trin đt đ cung ng vn cho Trung
tâm phát trin qu đt 67
3.2. Các gii pháp h tr 67

KT LUN 81

BNG KÝ HIU VIT TT CBVC : Cán b viên chc
CCBS : Chng ch bt đng sn
CHXHCNVN: Cng hò xã hi ch ngha Vit Nam
CP : Chính ph
BTNMT : B Tài nguyên – Môi trng
BNV : B Ni v
BS : Bt đng sn
N : Ngh đnh
PT : Phát trin
QSD : Quyn s dng đt
QLNN : Qun lý Nhà nc
QLDA : Qun lý d án
Q : Quyt đnh
SD : S dng đt
TTPTQ : Trung tâm phát trin qu đt
TTLT : Thông tin liên tch
UBND : y ban nhân dân
Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An thi gian qua, nhm nêu lên nhng
khó khn, hn ch, nguyên nhân và t đó đa ra các gii pháp, kin ngh đ
đi mi c ch tài chính cho hot đng ca Trung tâm là mt yu t tiên quyt
đ n đnh mô hình, nâng cao hiu qu hot đng, khai thác tt giá tr do tài
nguyên đt mang li, gii quyt hài hòa các vn đ kinh t
- xã hi, nâng cao
vai trò qun lý s dng đt đai ca tnh và góp phn tích cc vào công cuc
công nghip hóa ca tnh Long An nói riêng và ca c nc nói chung.
i tng và phm vi nghiên cu ca đ tài C ch tài chính ca
Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An.
Phng pháp nghiên cu: Lun vn s dng phng pháp duy vt
bin chng, da trên c s h thng lý lun ca hc thuyt Mác-Lê Nin, lý
thuyt v khoa hc tài chính và các môn hc khác, trên tinh thn thng nht
vi các quan đim, ch trng và chính sách ca ng, Nhà nc đi vi quá
trình lãnh đo, ch đo hot đng ca Trung tâm phát trin qu đt. Qua đó,
nêu lên nhng vn đ còn tn ti trong c ch, phân tích các nguyên nhân và
hình thành các gii pháp nhm đi mi c ch cho hot đng ca đn v phù
hp vi yêu cu thc tin đng thi lun vn cng xem xét các đc đim
tng thích ca mt s mô hình trên đa bàn tnh, Thành ph lân cn đ áp
dng vào hòan cnh và điu kin c th ca tnh Long An.
Các kt qu nghiên cu:
 Lun vn này trình bày c s lý lun vai trò ca đt đai, qun lý Nhà
n
c v đt đai, nhng điu kin pháp lý cn thit cho s ra đi và hot đng
ca Trung tâm phát trin qu đt. Làm rõ c s hình thành c ch tài chính
ca Trung tâm phát trin qu đt và ý ngha ca vic hình thành các Trung
tâm phát tri
n qu đt.
 Nghiên cu và phân tích mt cách có h thng thc trng c ch tài
chính c

đã phi tn bit bao công sc, m hôi, xng máu mi ci to, bo v và bi
b đc vn đt nh ngày nay.
Không nhng vy trong nn kinh t hin đi, ngi ta còn coi đt đai là
hàng hoá đc bit. Tuy nhiên, đt đai có nhng đc trng không ging vi các
t liu sn xut khác.
Th nht, v ngun gc, đt đai không do con ngi làm ra mà do t
nhiên to ra, có trc con ngi và b gii hn bi din tích, không gian, c
đnh v v trí đa lý; trong khi đó nhu cu s dng đt (SD) ca con ngi
ngày càng tng. Nên, đt đai ngày càng tr lên khan him và có giá tr cao.
Th hai, cng ging nh bt k t liu sn xut khác, đt đai cng có đ
khu hao.  khu hao ca đt đc chuyn hoá thành giá thành sn phm
qua mi chu k s dng. Song khác vi các t liu sn xut khác, đt đai
không bao gi mt ht đ khu hao nu sau mi chu k s dng, con ngi
bit cách ci to, bi b đt đai.
Th ba, do có giá tr ngày càng cao, có tính bn vng và c đnh v v
trí đa lý nên đt đai đc s dng làm tài sn bo đm trong các quan h th
chp, bo lãnh vay vn và đc dùng làm vn góp liên doanh, liên kt trong
hot đng kinh t.
Th t, đt đai không ch liên quan trc tip đn li ích mi thành viên
trong xã hi mà còn liên quan đn li ích ca Nhà nc, là mt thành t quan
trng hàng đu ca môi trng sng ca con ngi, là đa bàn phân b các
khu dân c, xây dng các c s kinh t, vn hoá, xã hi, an ninh, quc phòng
nên vi
c SD phi tuân th nghiêm ngt các quy tc chung ca xã hi do Nhà
nc đt ra;
Khác vi nhiu quc gia trên th gii, đt đai thuc quyn s hu ca
các ch s hu khác nhau: t nhân, Nhà nc, tp th  Vit Nam, đt đai
thuc s hu toàn dân do Nhà nc thng nht qun lý. Quy đnh này xut
phát t nhu cu ni ti ca vic đoàn kt sc mnh toàn dân tc trong công
cuc đu tranh chng ngoi xâm giành và gi nn đc lp. Hn na, vic xác

Th hai, xét v ngun gc ra đi và chc nng ca Nhà nc. Nhà nc
là mt t chc chính tr do xã hi thit lp nên vi mt trong nhng chc nng
c bn là thay mt xã hi qun lý, điu phi nhp nhàng, đng b mi hot
đng ca con ngi theo mt qu đo chung đm bo s vn đng và phát
trin ca xã hi không ri vào tình trng ri lon, vô t chc. t đai có v trí,
vai trò rt quan trng đi vi toàn xã hi và c vi tng thành viên sng trong
xã hi. Vì th nên nó không th không chu s qun lý ca Nhà nc nhm
dung hoà li ích gia các thành viên trong xã hi và dung hoà li ích gia cá
nhân vi li ích ca cng đng trong quá trình SD vì s phát trin bn
vng ;
Th ba, Nhà nc là mt t chc trong h thng chính tr song khác vi
các t chc chính tr khác; Nhà nc là mt t chc chính tr - quyn lc đc
nhân dân trao cho quyn lc công qun lý xã hi.  thc hin chc nng ca
mình, Nhà nc có quyn thu thu; có quyn ban hành pháp lut; có quyn
thành lp b máy nhà nc đ bo đm cho pháp lut đc tuân th nghiêm
chnh trên thc t. Do đó, trong các phng thc qun lý ca con ngi thì
phng thc qun lý nhà nc là phng thc có hiu qu nht đc s dng
đ qun lý đt đai
- tài sn quý giá nht ca xã hi ;
Th t, nh phn trên đã đ cp nc ta còn khong gn mt na din
tích đt t nhiên cha s dng (ch yu là đt trng, đi núi trc ) ch yu
tp trung  khu vc min núi phía Bc ; phía Tây các tnh khu IV (c), các
tnh min Trung ; các tnh Tây Nguyên ây cng là nhng vùng chm phát
trin so vi các đa phng khác trong c nc. Vì vy mun đa din tích đt
này vào s dng cho các mc đích khác nhau ca xã hi nói riêng và thúc đy
s phát trin các khu vc này nói chung nhm thu hp khong cách so vi
nhng đa phng khác đòi hi phi đu t ngun vn ban đu rt ln mà
ngoài Nhà nc ra không có bt k mt t chc, cá nhân nào có đ kh nng
và điu kin đ thc hin đc vic này ;
Th nm,  nc ta đt đai là thành qu cách mng ; tri qua nhiu th

- "Qun lý đt đai là hot đng bao gm vic thit lp các c ch, các
chính sách và các công c qun lý, các bin pháp qun lý và vic vn hành c
ch đó nhm qun lý và s dng đt hp lý, tit kim và đt hiu qu kinh t
cao"
2
;
- " Qun lý nhà nc đi vi đt đai là tng hp các hot đng ca các
c quan nhà nc có thm quyn đ thc hin v
à bo v quyn s hu nhà
nc v đt đai"
3
;

1
B T pháp: Vin Khoa hc Pháp lý - T đin Lut hc, Nxb T đin bách
khoa & Nxb T pháp, Hà ni - 2006, tr. 633.
2
Trng i hc Lut Hà Ni: T đin gii thích thut ng lut hc (Phn Lut
đt đai, Lut lao đng, T pháp quc t), Nxb Công an nhân dân, Hà Ni -1999, tr.54.
3
T đin gii thích thut ng lut hc (Phn Lut đt đai, Lut lao đng, T
pháp quc t), Sdd, tr.54.
1.1.2.2. c đim ca qun lý nhà nc v đt đai
Nghiên cu v qun lý nhà nc v đt đai cho thy hình thc qun lý
này có mt s đc đim c bn sau đây:
Th nht, hình thc qun lý nhà nc v đt đai xut hin và gn lin
vi s ra đi ca Nhà nc. Trc ht nhm bo v nhng li ích ca Nhà
nc, ca giai cp thng tr trong lnh vc đt đai. Nu Nhà nc đi din cho
li ích ca toàn th nhân dân thì mc đích ca qun lý nhà nc đi vi đt
đai không ch bo v li ích ca giai cp cm quyn mà còn bo v li ích ca

Qun lý, giám sát vic thc hin quyn và ngha v ca ngi s dng
đt;
Thanh tra, kim tra vic chp hành các quy đnh ca pháp lut v đt đai
và x lý vi phm pháp lut v đt đai;
Gii quyt tranh chp v đt đai; gii quyt khiu ni, t cáo các vi phm
trong vic qun lý và s dng đt đai;
Qun lý các hot đng dch v công v đt đai.
Nhà nc có chính sách đu t cho vic thc hin các nhim v qun lý
nhà nc v đt đai, xây dng h thng qun lý đt đai hin đi, đ nng lc,
bo đm qun lý đt đai có hiu lc và hiu qu.
1.1.3 H thng c quan qun lý Nhà nc v đt đai
1.1.3.1 Khái nim:
Theo T đin ting Vit, h thng đc hiu là: “Tp hp nhiu yu t,
đn v cùng loi hoc cùng chc nng, có quan h hoc liên h vi nhau cht
ch, làm thành mt th thng nht”
4
;
H thng c quan qun lý nhà nc v đt đai ra đi gn lin vi s
xut hin ca mt hình thc qun lý đt đai ca con ngi: Qun lý nhà nc
v đt đai. H thng c quan này đc Nhà nc thành lp và bng pháp lut,
Nhà nc quy đnh c cu, t chc, chc nng, nhim v, quyn hn nhm
giúp Nhà nc thng nht qun lý to
àn b vn đt đai trong c nc theo quy
hoch, k hoch chung. Tuy nhiên, hin nay khái nim h thng c quan qun
lý nhà nc v đt đai cha đc các sách t đin lut hc, sách gii thích
thut ng lut hc  nc ta đnh ngha mt cách chính thng. Vì vy nghiên
cu, tìm hiu các quy đnh v c cu, t chc, chc nng, nhim v, quyn
hn ca h thng c quan qun lý nhà nc v đt đai và da trên khái nim
v h thng di góc đ ngôn ng, chúng ta có th quan nim v h thng c
quan qun lý nhà nc v đt đai nh sau:

t chc và làm "lành mnh hóa" các giao dch liên quan đn BS. T chc
phát trin qu đt là mt trong nhng t chc này, s ra đi ca nó đánh du
s chuyn đi nn hành chính công mang nng tính cht quan liêu "cai tr,
qun lý" sang nn hành chính mang tính cht gn dân, tính cht "dch v, phc
v" trong lnh vc đt đai.
1.2 T chc phát trin qu đt:
1.2.1 iu kin ra đi:
T chc phát trin qu đt là mt trong nhng t chc s nghip công.
Khái nim t chc s nghip công đc Lut đt đai nm 2003 có nhc đn và
đnh ngha nh sau: "T chc s nghip công là t chc do các c quan có
thm quyn ca Nhà nc, t chc chính tr, t chc chính tr - xã hi thành
lp, có chc nng thc hin các hot đng dch v công do ngân sách nhà
nc chi tr" (khon 28 iu 4). Và đây chính là điu kin tin đ đ ra đi
các T chc phát trin qu đt. S kin đt nc gia nhp t chc thng mi
th gii, đã tác đng làm cho vic hình thành các T chc phát trin qu đt
càng tr nên cp thit đ Nhà nc thc hin qun lý, s dng, khai thác giá
tr
 mang li t đt đai. Phc v cho mc tiêu phát trin ca tng đa phng và
ca c nc, đm bo hài hòa các li ích và thúc đy quá trình công nghip
hóa đt nc. Chính vì l đó mà các Ngh đnh 197/2004/N-CP ngày
03/12/2004, Thông t liên tch s 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày
31/12/2004 tip tc ln lt ra đi đ hng dn cho vic hình thành và hot
đng ca T chc phát trin qu đt.
Vi nhng c s pháp lý nêu trên, đáp ng yêu cu thc tin đt ra , các
T chc phát trin qu đt ln lt ra đi, đi vào hot đng đ phc v yêu
cu phát trin ca các đa phng. Tính đn nay có 41/63 tnh thành đã có
thành lp T chc phát trin qu đt và Long An cng đã thành lp T chc
phát trin qu đt vi tên gi là Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An.
1.2.2 Chc nng, nhim v ca T chc phát trin qu đt:
T chc phát trin qu đt hot đng theo loi hình đn v s nghip có

dng các yu t chi phi khác nh v tính cht, loi hình hot đng…đ làm
c s ban hành các c ch cho phù hp theo Lut đnh. Do vy c ch tài
chính c
a Trung tâm phát trin qu đt đc ban hành trên c s Ngh đnh s
43/2006/N-CP ngày 25/4/2006 ca Chính ph quy đnh quyn t ch, t
chu trách nhim v thc hin nhim v, t chc b máy, biên ch và tài chính
đi vi đn v s nghip công lp, ti mt s đim chính nh sau:
V Ngun tài chính :
- Kinh phí do ngân sách nhà nc cp, gm:
Kinh phí bo đm hot đng thng xuyên thc hin chc nng, nhim
v đc c quan qun lý cp trên trc tip giao, trong phm vi d toán đc
cp có thm quyn giao; Kinh phí thc hin các nhim v khoa hc và công
ngh; Kinh phí thc hin chng trình đào to bi dng cán b, viên chc;
Kinh phí thc hin các chng trình mc tiêu quc gia; Kinh phí thc hin các
nhim v do c quan nhà nc có thm quyn đt hàng (điu tra, quy hoch,
kho sát, nhim v khác); Kinh phí thc hin nhim v đt xut đc cp có
thm quyn giao; Kinh phí thc hin chính sách tinh gin biên ch theo ch đ
do nhà nc quy đnh (nu có); Vn đu t xây dng c bn, kinh phí mua
sm trang thit b, sa cha ln tài sn c đnh phc v hot đng s nghip
theo d án đc cp có thm quyn phê duyt trong phm vi d toán đc
giao hàng nm; Vn đi ng thc hin các d án có ngun vn nc ngoài
đc cp có thm quyn phê duyt; Kinh phí khác (nu có).
- Ngun thu t hot đng s nghip, gm: Phn đc đ li t s thu phí,
l phí thuc ngân sách nhà nc theo quy đnh ca pháp lut; Thu t hot
đng dch v; Thu t hot đng s nghip khác (nu có);Lãi đc chia t các
hot đng liên doanh, liên kt, lãi tin gi ngân hàng.
- Ngu
n vin tr, tài tr, quà biu, tng, cho theo quy đnh ca pháp lut.
- Ngun khác, gm: Ngun vn vay ca các t chc tín dng, vn huy
đng ca cán b, viên chc trong đn v; Ngun vn liên doanh, liên kt ca

t
ng t trên các đa bàn khác. Tìm ra các u đim, vn dng vào thc tin
ca đa phng đ va phát huy hiu qu hot đng, va đm bo vai trò qun
lý đt đai. i vi Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An, đây là vic cn
làm đ đúc kt kinh nghim trong vic nghiên cu đi mi c ch tài chính
vn cha phù hp vi hot đng thc tin ca đn v.
1.3 Mô hình T chc phát trin qu đt  mt s đa phng
T chc phát trin qu đt nói chung đu đc thành lp trên cùng mt
c s pháp lý n
ên phn ln các T chc này này có cùng v trí, chc nng,
nhim v và quyn hn. Tuy nhiên cng có mt s đim khác bit nht là v
hot đng và tài chính. Nghiên cu nhng đim khác bit này là mt trong
nhng gii pháp đ nghiên cu vn dng phù hp vào đa bàn tnh Long An.
Do vy ti mô hình T chc phát trin qu đt  mt s đa phng, Lun vn
s đi vào nhng u đim đ có đc nhng kinh nghim phc v cho vic
nghiên cu đi mi c ch tài chính ca Trung tâm phát trin qu đt tnh
Long An.
1.3.1 Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng Tháp:
Ti quy ch tài chính ca Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng
tháp đc ban hành kèm theo quyt đnh s 1860/Q-UBND.HC ngày
29/11/2007 ca UBND tnh ng Tháp (Ph lc 1.1) chúng ta có th nhn
thy mt s u đim so vi Trung tâm phát trin qu đt tnh Long An c th
nh sau đây:
1.3.1.1 V hot đng:
Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng Tháp đc cung cp dch
v t vn và đu t xây dng, t chc hch toán chi tit nh b phn t chc
s nghip hot đng dch v trc thuc, theo dõi chi tit, hch toán các khon
thu, các khon chi phí riêng đ np thu theo quy đnh ca pháp lut; Qun lý
qu nhà  hình thành do thc hin các d án phát trin nhà . ây là đim
thun li đi vi Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng Tháp chính bi

iu 3 ca quy đnh v t chc v
à hot đng):
- Qun lý qu đt do b thu hi qua thanh tra theo ch đo ca UBND
tnh; các khu đt đã có quyt đnh ca cp có thm quyn nhng không đc
gia hn tha thun gii thiu đa đim do quá thi hn lp d án đ thu hi
đt;
- Cung cp thông tin, t vn cho các nhà đu t có nhu cu v đt đ đu
t;
- Lp k hoch s dng đt đi vi đt đc giao qun lý trình UBND
tnh phê duyt, phi hp vi các ngành Tài nguyên và Môi trng đ xut vic
thu hi, qun lý, s dng có hiu qu đi vi đt cha s dng thuc khu vc
đô th và quy hoch phát trin đô th trên đa bàn tnh;
- Giúp UBND tnh xây dng và trin khai thc hin các phng án to
qu đt, khai thác và huy đng ngun vn qu đt đc giao qun lý; Làm ch
đu t xây dng các công trình h tng k thut làm tng giá tr đt, nhm
khai thác mt cách có hiu qu đi vi qu đt đc giao qun lý theo Quyt
đnh ph
ê duyt ca UBND tnh;
Các chc nng nên trên cng giúp cho Trung tâm phát trin qu đt tnh
ng Nai đa dng trong hot đng, phong phú thêm ngun vn và có đc
nhng đnh hng trong vic phát trin, qui hoch ca tnh nhà đ có th xây
dng các k hoch, chin lc trung dài hn cho hot đng ca đn v. ây là
các u đim mà Trung tâm phát trin qu đt nói chung và tnh Long An nói
riêng có th hc tp và nghiên cu thc hin đ to nn tng cho quá trình đu
t phát trin.
1.3.2.2 V tài chính:
Cng nh Trung tâm phát trin qu nhà đt tnh ng Tháp, Trung tâm
phát trin qu đt tnh ng Nai cng đc Ngân sách Nhà nc cp hoc
tm ng vn ngòai ra còn có các ngun vn t qu đt đc giao qun lý
thông qua đu giá quyn s dng đt, vn vay đu t (Ngân hàng, các t chc

trit đ giá tr mang li t đt đai.
Vic vn dng đ ban hành c ch cho các Trung tâm phát trin qu
đt hot đng  tng đa phng, đã phn ánh s không đng b, nên không
th có đc c ch qun lý tp trung mô hình này. Do vy đã nh hng đn
vai trò Nhà nc. Và nguyên nhân chính đc đ cp đn là cha có mt c
ch tài chính thng nht cho các t chc phát trin qu đt hot đng nhm
góp phn nâng cao ý ngha, vai trò ca nó.

Trích đoạn Nguyên nhân Các gi i pháp khác: Hình thành các qu phát tri nđ tđ cung ng vn cho Trung

---