Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH CƠ SỞ DỮ LIỆU NHÀ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG 26
QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH : LÊ NGỌC DŨNG
MSSV : 03124004
LỚP
: DH03QL
KHÓA : 2003 - 2007
NGÀNH : Quản lý đất đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

YZ

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài : “Nghiên cứu mô hình cơ sở dữ liệu nhà đất phục vụ công tác quản lý thị
trường bất động sản trên địa bàn phường 26, quận bình thạnh, thành phố Hồ Chí
Minh”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Thị trường bất động sản, Khoa
Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Tổng quan các tài liệu:
Khái quát về Thị trường bất động sản:
-

Khái niệm bất động sản.

-

Các thành phần của bất động sản.(cung cầu BĐS, giá cả BĐS…).

-

Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân.

Tổng quan về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà đất.
-

Khái niệm, quy trình thiết kế một hệ thống thông tin.

-

Cấu trúc của cơ sở dữ liệu thông tin nhà đất.




Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

MỤC LỤC
TRANG
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................. 1
Phần I: TỔNG QUAN ................................................................................................... 3
I.1. Tổng quan về thị trường bất động sản.......................................................................... 3
I.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản ...................................................................... 3
I.1.2. Vai trò của thị trường bất động sản ..................................................................... 8
I.1.3. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản ................................................... 11
I.2. Tổng quan về hệ thống thông tin ................................................................................. 13
I.2.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ................................................................. 13
I.2.2.Hệ thống thông tin địa lý ...................................................................................... 17
I.3. Khái quát về thành phố Hồ Chí Minh .......................................................................... 18
I.4. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và phương tiện thực hiện .................................... 21
I.4.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 21
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 21
I.4.3. Phương tiện thực hiện .......................................................................................... 22

Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................... 23
II.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh . 23
II.2. Xây dựng hệ thống thông tin nhà đất trên địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh...... 27
II.2.1. Khái quát địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh ............................................... 27
II.2.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính bất động sản ............................................... 31
II.2.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin bản đồ. ......................................................... 34
II.3.Một số ứng dụng của mô hình cơ sở dữ liệu trong quản lý thị trường BĐS ............... 45

Hình 19: Hiển thị đồng thời dữ liệu thuộc tính và dữ liệu bản đồ
Hình 20: Hộp thoại Layer Control dùng Hotlink
Hình 21: Hộp thoại thuộc tính của Hotlink
Hình 22: Kết nối dữ liệu thuộc tính và hình ảnh
Hình 23: Kết nối dữ liệu bản đồ và hình ảnh
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Quan hệ cung cầu dịch vụ bất động sản
Sơ đồ 2: Hệ thống quản lý nhà nước về TTBĐS
Sơ đồ 3: Chỉ số minh bạch thị trường BĐS thế giới
BẢNG
Bảng 1: Cấu trúc của một đơn vị bất động sản
Bảng 2: Cấu trúc dữ liệu của hê thống thông tin nhà đất
Bảng 3: Dữ liệu phục vụ định giá BĐS


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Hướng dẫn sử dụng phần mềm MAPINFO của Bộ khoa học công nghệ và môi
trường (dự án hệ thống thông tin địa lý-GIS) năm 1996.
2. Hướng dẫn căn bản về kỹ thuật số hoá và biên tập bản đồ với phần mềm
Microstation và Mapping office của Trung tâm thông tin khoa học và đào tạo
thuộc Viện nghiên cứu địa chính (Tổng cục địa chính) năm 2002.
3. Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003.
4. Nghị định 181/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 hướng dẫn thi
hành luật đất đai năm 2003. ( 142 trang).
5. Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ban hành ngày 01 tháng 11 năm 2004 về hướng
dẫn lập, chỉnh lý, quảnlý hồ sơ địa chính.(32 trang và các mẫu sổ


BĐS

: Bất động sản

WTO

: Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organization)

PNTR

: Quy chế Quan hệ Thương mại Bình thường Vĩnh viễn (Permanent
Normal Trade Relations)

CG

: Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam

GDP

: Tổng sản phẩm quốc nội.(Gross Domestic Product)

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TW

: Trung ương



: Sơ đồ vị trí P.26, Q.BT

Phụ lục 04

: Mẫu phiếu cung cấp thông tin bất động sản

Phụ lục 05

: Bảng giá nhà đất Q.BT

Phụ lục 06

: Cơ sở dữ liệu P.26, Q.BT

Phụ lục 07

: Một tờ bản đồ địa chính tiêu biểu


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Trong tất cả các điều kiện cần thiết của quá trình sản xuất để tạo ra của cải vật
chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt
quan trọng, là cội nguồn của sự sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố dân
cư, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội và an ninh quốc phòng. Thực tiễn đã chứng minh

động sản trên địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh”.

Trang 1


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu mô hình dữ liệu làm tiền đề cho việc thiết kế một hệ thống cơ sở dữ
liệu nhà đất, trong đó thể hiện được tất cả các thông tin về đất đai, nhà ở và các thông tin
khác về giao dịch bất động sản. Mô hình này nhắm tới việc đáp ứng nhu cầu tìm hiểu
thông tin về bất động sản của các đối tượng giao dịch bất động sản, làm cầu nối giữa cung
và cầu bất động sản.Thúc đẩy sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản trong sự
quản lý của nhà nước. Ngoài ra còn hỗ trợ cho công tác định giá bất động sản.
Ứng dụng các phần mềm chuyên ngành như Microstation, Mapinfo, Excel.. xây
dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính và dữ liệu bản đồ.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các chỉ tiêu thông tin về bất động sản và mối
quan hệ của chúng trong môi trường giao dịch bất động sản.
Đối tượng khảo sát ở đây là các bất động sản cụ thể là: đất đai, nhà cửa, công trình
xây dựng gắn liền trên đất và các tài sản gắn liền với các công trình xây dựng trên đất.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ
Chí Minh với cơ sở dữ liệu được xây dựng tại thời điểm tháng 6 năm 2007.

Trang 2



trúc, cảnh quan và các vật ngoại cảnh…;
- Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
- Bất động sản có tính tăng trị.
Từ những đặc điểm cụ thể trên, theo TS. Hoàng Hữu Phê thì BĐS gồm có hai
nhóm thuộc tính cơ bản: thuộc tính tự nhiên phản ánh chất lượng và thuộc tính xã hội
phản ánh vị thế của bất động sản.
Chất lượng: bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số lượng
phòng, số tầng cao v.v.. Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như
độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có v.v.. Thường những đặc tính
Trang 3


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó, và hay được tập hợp lại trong các số liệu thống kê
về điều kiện bất động sản.
Vị thế: là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với bất động sản tại
một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, tôn giáo, chất lượng môi
trường v.v.., phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo
nghĩa đó, nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể.
Hai thành phần cơ bản tự nhiên và xã hội, chất lượng và vị thế của bất động sản kết
hợp với nhau trong một đơn vị bất động sản hiện vật theo tỷ lệ tuân thủ quy luật “đường
ngưỡng”, được phát hiện bởi TS. Hoàng Hữu Phê, tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu
cho hoạt động kinh tế xã hội của con người, khả năng này được gọi là dịch vụ bất động
sản. Lượng dịch vụ bất động sản Y là một hàm phụ thuộc vào các biến độc lập chất lượng
và vị thế: Y = f(CL, VT). Trong thực tế, cung cầu bất động sản trên thị trường là cung cầu
về dịch vụ bất động sản, bởi vì không có ai chỉ có nhu cầu về chất lượng (diện tích) mà
không có vị thế (vị trí) và ngược lại.

SVTH: Lê Ngọc Dũng

Khi nghiên cứu cung cầu bất động sản thì chúng ta nghiên cứu cung cầu dịch vụ
bất động sản, khả năng đáp ứng nhu cầu chung nhất con người và trong kinh tế thị trường
được thể hiện thông qua đơn vị tiền tệ. Đây là giả thuyết nghiên cứu vì ta biết rằng nhu
cầu về bất động sản rất đa dạng như nhu cầu trong sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, các
ngành về thương mại dịch vụ. Từ điều kiện giả thuyết trên ta nghiên cứu quan hệ cung
cầu về dịch vụ đất đai, dịch vụ bất động sản.
- Cầu bất động sản
Cầu bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng và sở hữu về bất động sản. Từ nhu
cầu sản xuất của các ngành nông nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ; nhu cầu sở
hữu có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng mà nhằm vào mục đích kinh doanh, tích
trữ tài chính, hoặc thể hiện vị thế cá nhân. Việc xác định nhu cầu về bất động sản là rất
phức tạp vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tỷ lệ gia tăng dân số, sự mở mang các
ngành nghề sản xuất: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ…
Cầu khác với nhu cầu. Cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu nhưng đòi hỏi phải có các
điều kiện khác nhau, phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán theo
nhu cầu, phải có sự hoạt động của thị trường để cầu có điều kiện gặp được cung và trở
thành cầu thực sự trên thị trường.
Khi nghiên cứu cầu trên thị trường bất động sản người ta chỉ xem xét mối quan hệ
giữa giá cả và lượng cầu dịch vụ bất động sản. Giả thuyết các yếu tố khác ảnh hưởng đến
cầu như thu nhập, qui mô tiêu thụ của thị trường, dự báo về tương lai không thay đổi thì
cần phân biệt cầu với lượng cầu. Cầu mô tả hành vi của người tiêu dùng biểu thị các số
lượng mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau. Lượng cầu là một con số cụ
thể tương ứng với một mức giá cụ thể.
Quy luật cầu là quy luật phải thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong
điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Đây là quan hệ nghịch chiều (khi giá tăng thì
cầu giảm và ngược lại).
Để xây dựng đường cầu người ta dựa trên quy luật hữu dụng biên giảm dần. Trong
đó, cần chú ý đến các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu: đường cầu sẽ dịch chuyển sang

triển bất động sản, chính sách quản lý nhà nước về đất đai, về đô thị, tài chính, tiền tệ.
Cung khác với lượng cung. Quy luật cung thể hiện mối quan hệ giữa số lượng cung
và giá cả. Đây là quan niệm thuận chiều, giá tăng thì cung tăng và ngược lại.
Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung: chi phí tạo lập bất động sản; số lượng
người đầu tư bất động sản; chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước.
Có 4 yếu tố ảnh hưởng đến cung sau:
+ Quy hoạch sử dụng đất của nhà nước: lượng cung trên thị trường BĐS trước hết
phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương, sau nữa là diện tích của từng loại đất
trên địa bàn. Một quyết định quy hoạch phân bố sử dụng đất của Nhà nước có thể làm
lượng cung về đất trên thị trường tăng lên và ngược lại có thể làm cho lượng cung đó
giảm xuống.
+ Sự thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường: Khi giá cả BĐS trên thị trường
tăng, các nhà cung cấp sẽ tăng cường năng lực đầu tư cho việc xây dựng mới, nhằm tăng
lượng bất động sản để tung vào thị trường kiếm thêm lợi nhuận và ngược lại.
+ Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn và
quản lý: trong một khoảng thời gian lượng bất động sản có khả năng sản xuất ra nhiều
hơn để tung ra thị trường khi vốn tự có của nhà đầu tư đủ để đáp ứng chi phí về đất, lao
động, vốn vay, quản lý giảm so với dự toán. Ngược lại nếu nguồn vốn đầu tư của nhà đầu
tư đã cạn kiệt trong khi giá thành xây dựng trên thị trường lại tăng lên thì lượng BĐS xây
mới đưa vào thị trường theo dó mà giảm đi.
+ Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: những cải tiến và thay đổi công
nghệ mới trong xây dựng BĐS theo chiều hướng ngày càng hiện đại hoá sẽ làm tăng sự
cung cấp lượng BĐS trên thị trường.

Trang 6


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

• Dựa vào trình tự tham gia vào thị trường, người ta phân thị trường bất động sản
thành:
- Thị trường giao đất, cho thuê đất hay thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hay còn gọi chung là thị trường đất đai.
- Thị trường sơ cấp: thị trường xây dựng các bất động sản để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường thứ cấp: thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản.
• Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta chia thị trường bất động sản thành:
- Thị trường chính qui: là thị trường tuân thủ đầy đủ các qui định của pháp luật về
khai báo, đăng ký kinh doanh,…thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về bất
động sản. Đây là thị trường Nhà nước có khả năng kiểm soát được.
Trang 7


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

- Thị trường phi chính qui: các giao dịch diễn ra trong thị trường này không có sự
kiểm soát của các cơ quan có chức năng như: địa chính, tài chính,…không tuân thủ theo
các qui định của pháp luật. Hiện nay, ở nước ta khoảng 70% các giao dịch về bất động sản
hoạt động dưới dạng thị trường này.
I.1.2. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh
tế - xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Vai trò
của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể như sau:
- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất.
Trước hết, thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất,
đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các yêu cầu về
bất động sản, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản. Thị trường là nơi
chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển

Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

lãnh, góp vốn…làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định
trong giao dịch làm cho lượng hàng hóa như được tăng lên không bao giờ cạn và do đó
tăng tốc độ chu chuyển vốn.
Thứ ba là, khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất
kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác
dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển.
Thứ tư là, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước cũng
như doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với bất động sản có sẵn, nhất là
đất đai dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước. Đất đai - bất động sản như là
nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác.
Thứ năm là, Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng, mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi.
- Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước.
Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa
bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách
Nhà nước. Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng lượng
các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao
dịch tức là tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn
thu của ngân sách Nhà nước. Vì sự mua đi, bán lại nhiều lần, sự thuê đi, thuê lại tăng
lên… giúp Nhà nước tăng thu nhập về thuế.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối
ngoại.
Thị trường bất động sản thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế quốc dân,
có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa; do đó,
phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị

xuất và đời sống con người cũng như các hoạt động xã hội của con người. Thực tế ở các
nước và ở nước ta trong thời gian đầu những năm 90 khi mà thị trường đất đai, nhà ở xuất
hiện ngầm, hiện tượng buôn bán đầu cơ đất đai phát triển…đã dẫn đến sự tăng nhanh của
giá cả đất đai, người dân hoài nghi với chính sách đất đai của Nhà nước, quan hệ xã hội
về đất đai, nhà ở đã có những biểu hiện tiêu cực.
- Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Trước hết, thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật
và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt
động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng
đồng…Sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản cũng đồng thời là kết quả
của sự tác động lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động
tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao
của con người về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh
doanh và các hoạt động khác. Thứ hai, thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng vào
sự phát triển của thị trường hàng hóa, thị trường vốn…góp phần thúc đẩy sự phát triển
chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người.
- Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai,
đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản.
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước tiếp tục
đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị trường bất động
sản, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính ở thị trường, thông qua
thị trường sẽ bộc lộ những không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, bộc lộ sự
không phù hợp trong quản lý đất đai. Vì thế, thông qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới,
bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện đổi mới công tác quản lý đất đai nhằm
tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ
đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua thị trường, từ
đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng của một thị trường
không chính thức (thị trường ngầm), khắc phục tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân
sự về đất đai, khắc phục hiện tượng Nhà nước làm thay đổi thị trường…cũng thông qua
thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý

hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở,...) và người
có quyền sử dụng đất đai không sỡ hữu đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong
muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó khi xem xét giá cả đất đai
không thể chỉ xác định giá cả của nó như như các hàng hóa thông thường mà phải dựa
trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất động sản ở
các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng; từ số lượng, kiểu cách, chất lượng đến
quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào
tâm lý, tập quán, thị hiếu; do đó mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng riêng về cung và cầu
bất động sản. Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác cũng như
không thể di chuyển tâm lý, tập quán, thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác,
khu vực khác. Do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch bất động sản
thường chỉ diễn ra ở từng vùng. Quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng
trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị
trường bất động sản ở các vùng, các khu vực khác. Đồng thời nghiên cứu bất động sản
phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh
Trang 11


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu, giá cả bất động
sản của khu vực này áp dụng cho khu vực khác.
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính độc
quyền nhóm và phân biệt.

động theo một quy luật riêng không giống với các hàng hoá thông thường, sự biến động
về giá là rất lớn,…Ngoài ra, thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt, hàng hóa bất
động sản không được bày bán trên thị trường, giá cả biến động lớn, thông tin vừa thiếu
vừa không chính xác, do vậy mà một người muốn tham gia hoạt động trong lĩnh vực này

Trang 12


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

cần có một kiến thức chuyên môn vững vàng, cần linh hoạt trong quản lý, cũng như phải
có kiến thức về pháp luật bởi đây là một ngành khá nhạy cảm.
Tóm lại, do tính chất dị biệt của bất động sản, tính khu vực và tính phân khúc của
thị trường làm cho thông tin về bất động sản (về giá cả và những thuộc tính khác của bất
động sản) có tính bất đối xứng, tính thông suốt của thông tin không được đảm bảo ảnh
hưởng đến các hoạt động giao dịch và đầu tư bất động sản.
I.2. Tổng quan về hệ thống thông tin
I.2.1. Hệ thống thông tin địa lý (GIS)
1) Khái niệm hệ thống thông tin
Thông tin là một loại tài nguyên của tổ chức, phải được quản lý chu đáo giống
như mọi tài nguyên khác. Việc xử lý thông tin đòi hỏi chi phí về thời gian, tiền bạc và
nhân lực. Việc xử lý thông tin phải hướng tới khai thác tối đa tiềm năng của nó.
Hệ thống thông tin (Information System - IS) trong một tổ chức có chức năng thu
nhận và quản lý dữ liệu để cung cấp những thông tin hữu ích nhằm hỗ trợ cho tổ chức đó
và các nhân viên, khách hàng, nhà cung cấp hay đối tác của nó. Ngày nay, nhiều tổ chức
xem các hệ thống thông tin là yếu tố thiết yếu giúp họ có đủ năng lực cạnh tranh và đạt
được những bước tiến lớn trong hoạt động. Hầu hết các tổ chức nhận thấy rằng tất cả nhân
viên đều cần phải tham gia vào quá trình phát triển các hệ thống thông tin.

cung cấp cho các nhà quản lý công cụ và khả năng dễ dàng truy cập thông tin.
Hệ thống thông tin quản lý có các chức năng chính sau:
- Thu nhập, phân tích và lưu trữ các thông tin một cách hệ thống, những thông tin
có ích được cấu trúc hoá để có thể lưu trữ và khai thác trên các phương tiện tin học.
- Thay đổi, sửa chữa, tiến hành tính toán các nhóm chỉ tiêu, tạo ra các thông tin
mới.
- Phân phối và cung cấp thông tin.
Chất lượng của hệ thống thông tin quản lý được đánh giá thông qua tính nhanh
chóng trong đáp ứng các yêu cầu thông tin, tính mềm dẻo của hệ thống và tính toàn vẹn,
đầy đủ của hệ thống.
2) Quy trình thiết kế một mô hình cơ sở dữ liệu thông tin
Nằm dưới cấu trúc một cơ sở dữ liệu là mô hình dữ liệu: một bộ các công cụ để mô
tả dữ liệu, quan hệ dữ liệu, ngữ nghĩa dữ liệu và các ràng buộc nhất quán.
Phương pháp mô hình hoá nghiên cứu hệ thống thông qua việc xây dựng các mô
hình hoạt động của nó. Đây là phương pháp nghiên cứu hệ thống được sử dụng khá rộng
rãi. Mô hình của hệ thống có thể là một bản mô tả cách thức hoạt động, một số công thức
toán học, một hoặc vài sơ đồ mô tả thành phần và các hoạt động diễn ra trong hệ thống.
Việc sử dụng mô hình loại nào để nghiên cứu hệ thống phụ thuộc vào mức độ trừu tượng
hoá được lựa chọn, phụ thuộc vào quan điểm phân tích và phụ thuộc vào công cụ sử dụng.
Các mô hình vừa là công cụ nghiên cứu, tìm hiểu hệ thống, vừa là công cụ, ngôn ngữ để
trao đổi và là công cụ để điều chỉnh, hoàn thiện hệ thống.
Quá trình thiết lập một hệ thống trên cơ sở xây dựng các mô hình được thực hiện
theo một số giai đoạn như sau:
- Nghiên cứu sơ bộ hệ thống: Giai đoạn này tập trung vào việc thu thập các thông
tin, tài liệu liên quan tới cấu trúc của hệ thống và các hoạt động của hệ thống. Mục tiêu
của việc xây dựng mô hình bởi giai đoạn này là để mô tả cách thức thực hiện các công
việc trong hệ thống.
- Phân tích hệ thống: Giai đoạn này tập trung vào phân tích chi tiết bản chất của
hệ thống. Các mô hình được xây dựng ở giai đoạn này tập trung trả lời các câu hỏi: Hệ
thống cần thông tin gì và phục vụ làm những gì? Sản phẩm của giai đoạn này là các mô

tính.Tuy nhiên, đa số hệ quản trị CSDL trên thị trường đều có một đặc điểm chung là sử
dụng ngôn ngữ truy vấn theo cấu trúc mà tiếng Anh gọi là Structured Query Language
(SQL).
Vd: Phần mềm Mapinfo có chức năng SQL Select, chúng ta cũng có thể coi
Mapinfo là một hệ quản trị cơ sở dữ liệu.
Một trong những công việc đầu tiên của công tác thiết kế và phát triển mô hình là
xác định mục tiêu của mô hình. Mục tiêu của mô hình ở đây là phục vụ công tác định giá
và giao dịch bất động sản nhà đất.
Trên cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản trình bày ở phần trên, cơ sở dữ liệu
nhà đất trước tiên phải phản ánh được các thuộc tính tự nhiên vật lý và thuộc tính xã hội
của nhà đất, tức là chất lượng và vị thế của bất động sản.
Như vậy, để phục vụ công tác định giá và giao dịch bất động sản, cơ sở dữ liệu
thông tin nhà đất bao gồm các nhóm thông tin như sau:
- Thông tin tính xác định vị trí:
+ Thành phố
+ Quận, phường,
+ Đường phố,
+ Số nhà.
- Thông tin xác định thời gian định giá, quảng cáo:
+ Năm tháng.
Trang 15


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Lê Ngọc Dũng

- Thông tin xác định giá cả:
+ Giá rao bán;
+ Giá rao mua;

Bảng 1. Cấu trúc của một đơn vị bất động sản
ĐƠN VỊ BẤT ĐỘNG SẢN

Môi trường
sinh thái

Hạ tầng
kỹ thuật

Hạ
tầng
xã hội

Đặc
điểm
xã hội

Tình trạng
pháp lý

Chất lượng

Giá cả

NHÓM THÔNG TIN
Thành phố
Quận
Phường
Đường phố
Số nhà

tra cứu thông tin sẽ được dễ dàng hơn rất nhiều.
Phải tìm được các bất động sản nhà đất, người sử dụng, người sở hữu theo các tiêu
chí hoặc nhóm tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất...
- Chức năng an toàn: Thẩm quyền cập nhật dữ liệu và các mức truy nhập thông tin
phụ thuộc vào phương án triển khai hệ thống mà thẩm quyền cập nhật dữ liệu được quy
định thích hợp cho các cấp hành chính.
I.2.2. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
Hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng gồm các phân hệ sau:
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản, phân thành hai chính sách:
+ Chính sách chiến lược: là những chính sách cơ bản, nền tảng, mang tính chiến
lược. Nó cụ thể hóa những định hướng, những nguyên tắc phát triển thị trường BĐS.
+ Chính sách tác nghiệp: là những chính sách mang tính định lượng, cụ thể hóa
những định hướng dài hạn trong từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội.
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản được thực hiện thông qua những cơ
chế sau:
+ Cơ chế pháp lý: luật hóa những định hướng, nguyên tắc đề ra trong chính sách.
Một số chính sách hiện hành có liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS như: chính
sách đền bù đất đai, các nguyên tắc định giá đất, những quy định có tính pháp lý về giá cả,
phí, lệ phí trong thị trường BĐS…
+ Cơ chế hành chính: bao gồm các nội dung quản lý hành chính như quy hoạch sử
dụng đất đai, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển nhà, đăng ký quyền sở hữu và sử
dụng bất động sản, cấp giấy phép hoạt động kinh doanh và các hoạt động dịch vụ khác…
+ Cơ chế kinh tế: xây dựng khung giá và bảng giá đất cho các tỉnh thành, xác định
giá tính thuế sử dụng đất đai…
+ Cơ chế tổ chức: hệ thống cơ quan thực hiện các công tác, các nội dung quản lý
hành chính và kinh tế. Thông thường cơ chế tổ chức được xếp sau cơ chế hành chính và
cơ chế kinh tế, chịu sự tác động và chia phối của cơ chế pháp lý. Kết quả hoạt động của
các cơ quan trong tổ chức quản lý là các văn bản pháp lý dưới luật nhằm thực thi pháp
luật, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản.