BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN VĂN KIÊN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN VĂN KIÊN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số

: 8850103

LỜI CẢM ƠN
Đƣợc sự nhất trí của trƣờng Đại học Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội,
Khoa Quản lý đất đai, em đã tiến hành làm luận văn “Đánh giá thực trạng công tác
giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận
Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội”. Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn
ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ của các thầy
cô giáo, các cán bộ tại nơi thực tập cùng gia đình và bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu; Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất
đai trƣờng Đại học Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội cùng toàn thể các thầy cô
giáo đã dạy dỗ, quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập
và rèn luyện tại trƣờng thời gian qua.
Em xin chân thành cảm ơn giáo viên hƣớng dẫn – Ts. Đào Đức Mẫn - Thầy
đã tận tâm hƣớng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trƣờng quận Bắc Từ Liêm - Thành phố Hà Nội, các cơ quan ban ngành có liên
quan đã giúp đỡ em trong suốt quá trình làm luận văn tốt nghiệp.
Do thời gian có hạn cũng nhƣ kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên luận văn
của em không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em rất mong nhận đƣợc sự đóng
góp, gợi ý nhiệt tình của các thầy cô giáo để bản luận văn tốt nghiệp của em đƣợc
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Văn Kiên


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
THÔNG TIN LUẬN VĂN

1.5.6. Cơ quan làm nhiệm vụ bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ...............................27
1.5.7. Giá đất và tài chính về đất đai ........................................................................28
1.5.8. Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ...................................................................31
CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..........................................................................................................39
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu: .......................................................................................39
2.2. Phạm vi nghiên cứu:...........................................................................................39
2.3. Nội dung nghiên cứu: .........................................................................................39
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................39
2.4.1. Phƣơng pháp điều thu thập thông tin, tài liệu: ................................................39
2.4.2. Phƣơng pháp thống kê, xử lý số liệu:..............................................................40
2.4.3. Phƣơng pháp kế thừa:......................................................................................40
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN......................................41
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Bắc Từ Liêm: ...............................41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên: ..........................................................................................41
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của quận Bắc Từ Liêm ............................................42
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà
Nội .............................................................................................................................45
3.2.1. Việc quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm. ............................45
3.2.2. Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản
đồ địa chính. ..............................................................................................................47
3.2.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. ..........................................................................................48
3.2.4. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................51
3.2.5. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành các quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. ...............................51
3.3. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại một số
dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm. ......................................................................52
3.3.1. Các văn bản pháp lý về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ trên địa
bàn quận Bắc Từ Liêm: .............................................................................................52

PHIẾU ĐIỀU TRA .................................................................................................113


THÔNG TIN LUẬN VĂN:
Họ và tên học viên: Nguyễn Văn Kiên
Lớp: CH3A.QĐ

Khóa: 3

Cán bộ hƣớng dẫn: TS. Đào Đức Mẫn
Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc
thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội”
Những nội dung chính đƣợc nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt đƣợc:
- Tiến hành tìm hiểu tổng quan về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Để từ đó, tôi có thêm hiểu biết và cái nhìn khách quan,
đúng đắn hơn về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
tại các dự án nghiên cứu.
- Tiến hành điều tra về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng
đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm.
- Điều tra khái quát về ba dự án nghiên cứu.
+ Dự án 1: “Dự án Nâng cấp, mở rộng đƣờng 70 (đoạn từ đƣờng Trần Hữu
Dực kéo dài đi đƣờng 32)”.
+ Dự án 2: “Xây dựng tuyến đƣờng Phúc lý, Minh Khai (nối từ đƣờng Phúc
Diễn – Tây Tựu đến đƣờng vào khu trung tâm hành chính quận Bắc Từ Liêm”
+ Dự án 3: “Xây dựng HTKT khu đất dịch vụ tại các ô quy hoạch DV04,
DV08 tại phƣờng Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm”.
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu.
- Tiến hành lấy ý kiến ngƣời dân nơi có đất bị thu hồi lấy đánh giá trực tiếp
việc thực hiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất

các hộ gia đình về mặt kinh tế sau khi bị thu hồi đất ................................................96
Bảng 3.21: Tình hình sử dụng tiền bồi thƣờng của ngƣời dân bị thu hồi đất khi thực
hiện dự án ..................................................................................................................98
Bảng 3.22: Tổng hợp đánh giá về ảnh hƣởng của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ đến
cuộc sống của các hộ gia đình về mặt xã hội sau khi bị thu hồi đất .........................98
Bảng 3.23: Tổng hợp ý kiến điều tra cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi thƣờng,
hỗ trợ .......................................................................................................................100


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1: Sơ đồ vị trí quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội..................................41
Hình 3.2 : Hình ảnh dự án Nâng cấp, mở rộng đƣờng 70 (đoạn từ đƣờng Trần Hữu
Dực kéo dài đi đƣờng 32)..........................................................................................60
Hình 3.3 : Hình ảnh quy hoạch Dự án Xây dựng tuyến đƣờng Phúc lý, Minh Khai
(nối từ đƣờng Phúc Diễn – Tây Tựu đến đƣờng vào khu trung tâm hành chính quận
Bắc Từ Liêm..............................................................................................................73
Hình 3.4. Hình ảnh quy hoạch Dự án Xây dựng HTKT khu đất dịch vụ tại các ô quy
hoạch DV04, DV08 trên địa bàn phƣờng Tây Tựu...................................................82


DANH MỤC VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
QSDĐ

Giải thích
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất

GCN



HĐBT

Hội đồng bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ

TCT

Tổ công tác, giúp việc

BTHT&TĐC

Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

QHKHSDĐ

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất


1

MỞ ĐẦU
* Tính cấp thiết


các biện pháp đồng bộ, chỉ đạo các đoàn thể tích cực tham gia và kịp thời đề xuất
các chính sách nhƣ: giá bồi thƣờng, hỗ trợ, giải đáp thắc mắc của các hộ dân về
chính sách liên quan của thành phố. Hơn nữa quận vẫn còn nhiều hộ dân chủ yếu
sống bằng nghề nông nghiệp, do vậy, bố trí tập quán sinh hoạt và làm việc của
ngƣời dân còn nhiều khó khăn. Chế độ, chính sách công tác thu hồi, bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ của thành phố mặc dù đã đƣợc điều chỉnh, bổ sung nhiều lần,
nhƣng vẫn chƣa đồng bộ, khiến công tác thực hiện các dự án trên địa bàn quận gặp
khó khăn.
Đến nay, sau 04 năm triển khai áp dụng Luật Đất đai năm 2013 trong công tác
giải phóng mặt bằng thực hiện dự án trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm đã nổi rõ
những mặt tích cực và tồn tại, hạn chế khi áp dụng trong thực tiễn. Do nhận thức
đƣợc vai trò quan trọng của việc đánh giá thực trạng triển khai công tác giải phóng
mặt bằng theo Luật Đất đai năm 2013 em đã lựa chọn đề tài : “Đánh giá thực trạng
công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn
quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội ”.
* Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở lý luận về công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng.
- Tìm hiểu, nghiên cứu thực trạng của công tác giải phóng mặt bằng thực hiện
dự án thu hồi đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giải phóng mặt
bằng trong thời gian tới.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
- Ý nghĩa khoa học: đƣa ra các giải pháp trên cơ sở khoa học để nâng cao
hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án đầu tƣ xây dựng.
- Ý nghĩa thực tiễn: giúp địa phƣơng nắm rõ đƣợc những thuận lợi và bất cập
trong việc thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, từ đó có những giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và góp phần đấy nhanh tiến độ các dự án.





4

Theo khoản 12, điều 3, Luật đất đai năm 2013 giải thích từ ngữ Bồi thƣờng về
đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi
cho ngƣời sử dụng đất.
1.1.4. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;
Theo khoản 14, điều 3, Luật đất đai năm 2013 giải thích từ ngữ Hỗ trợ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trợ giúp cho ngƣời có đất thu hồi để ổn định đời
sống, sản xuất và phát triển.
Hổ trợ nhằm trợ giúp thêm cho ngƣời bị thu hồi đất để tái lập cuộc sống mới
để chuyển đổi nghề nghiệp, để giải quyết khó khăn về mặt kinh tế.
1.1.5. Tái định cư
Là việc ngƣời dân bị thu hồi đất phải di chuyển chổ ở, do kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội của địa phƣơng; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc
cấp có thẩm quyền phê duyệt chỗ ở mới.
Tái định cƣ đặt ra với các chủ thể không còn đất ở sau khi bị thu hồi đất nhằm
tái lập nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
1.2. Vai trò của công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng:
Mục đích của sự phát triển đất nƣớc là làm thế nào cho đất nƣớc ta ngày càng
phát triển trên tất cả các lĩnh vực kinh tế văn hóa, xã hội đảm bảo an ninh, chính trị
trật tự an toàn xã hội. kinh tế càng phát triển thì đòi hỏi phải xây dựng về cơ sở hạ
tầng nhà máy xí nghiệp công trình công cộng…để phục vụ lại cho kinh tế. muốn
xây dựng đƣợc thì đòi hỏi phải có một quỹ đất lớn đáp ứng yêu cầu phát triển kinh
tế. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá con ngƣời không thể tạo ra nó đƣợc, mà
con ngƣời trong quá trình khai thác sử dụng làm tăng thêm giá trị của đất đai vì vậy
giá trị của đất đai là kết tinh sức lao động của con ngƣời tạo ra. Do đó khi Nhà
Nƣớc cần sử dụng đất đai thì Nhà Nƣớc giải phóng mặt bằng thu hồi đất làm ảnh
hƣởng đến lợi ích và đời sống của ngƣời sử dụng đất. Bởi vậy Nhà nƣớc phải bồi

cƣ song song là các văn bản pháp luật làm hành lang pháp lý cụ thể hóa các khái
niệm quy định có liên quan. Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 ra đời cụ thể hóa
Luật là các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật, Nghị định 90/CP năm 1994, Nghị
Định 22/CP năm 1998, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 181/2004/NĐ-CP,
Nghị định 08/2005/NĐ-CP về quy hoạch xây dựng và gần đây là Nghị định
69/2009/NĐ-CP quy định về bồi thƣờng, hổ trợ, tái định cƣ, trình tự thủ tục bồi
thƣờng, giải quyết khiếu nại khiếu kiện có liên quan đến giải phóng mặt bằng. Tuy
nhiên trong quá trình thực hiện công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng, bồi


6

thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ bên cạnh những thuận lợi cũng gặp không ít những khó
khăn tồn tại, cần phải có những chính sách pháp luật phù hợp với tình hình mới, đặc
biệt là trong thời kỳ đất nƣớc ta hội nhập kinh tế thế giới, có nền kinh tế thị trƣờng
định hƣớng Xã hội Chủ nghĩa, pháp luật của nƣớc ta phải là xƣơng sống là động lực
thúc đẩy kinh tế của Quốc Gia ta phát triển, giữ vững an ninh chính trị, ổn định trật
tự xã hội, tăng thu nhập nâng cao đời sống cho Nhân Dân, đảm bảo đời sống an ninh
an toàn cho ngƣời dân, tăng uy tín và vai trò lãnh đạo của Đảng, chống lại những thế
lực thù địch lợi dụng tình hinh tranh chấp khiếu kiện về đất đai để kích động lôi kéo
biểu tình chống phá chủ trƣơng đƣờng lối chính sách của Đảng Nhà Nƣớc ta.
Để giải quyết đƣợc tốt mối quan hệ này là cả một quá trình lâu dài và khó khăn
không phải một sớm một chiều mà làm đƣợc, hiện tại Nhà nƣớc ta đã và đang khắc
phục những khó khăn yếu kém trong quản lý điều hành, từng bƣớc sửa đổi bổ sung
cơ sở pháp lý trong giải phóng mặt bằng, thu hồi đất tạo tiền đề cho hoạch định
chính sách chiến lƣợc lâu dài. Nhà nƣớc ta là “Nhà nƣớc của dân do dân và vì dân”
vì vậy pháp luật nƣớc ta một phần do nhân dân đóng góp xây dựng nên, xuất phát từ
ý chí nguyện vọng của nhân dân để xây dựng Nhà nƣớc Pháp quyền Xã hội Chủ
nghĩa bên cạnh những lợi ích chung ( lợi ích của giai cấp, lợi ích cộng đồng, lợi ích
xã hội…) lợi ích cá nhân cũng là một đối tƣợng cần đƣợc bảo vệ công bằng và bình

cấp (ủy ban hành chính xã, huyện, tỉnh, thành phố) trƣớc khi thực hiện thông qua
vai trò tuyên truyền giải thích của ủy ban hành chính và nông hội xã để cho ngƣời
dân hiểu biết mà trƣng cầu ý kiến của nhân dân có đất bị trƣng dụng. Ủy ban kế
hoạch nhà nƣớc (hoặc bộ quốc phòng xét nếu là công trình xây dựng quốc phòng)
hoặc Ủy ban hành chính Tỉnh,Thành phố hoặc khu duyệt và trình Thủ Tƣớng Chính
phủ quyết định. Ngƣời có ruộng đất bị trƣng dụng đƣợc bồi thƣờng thiệt hại và
đƣợc báo trƣớc thời gian 2 tháng để di chuyển , việc bồi thƣờng đƣợc đƣa ra bàn
bạc dân chủ có đại diện các tổ chức và ngƣời có đất bị trƣng dụng, có hai cách bồi
thƣờng đó là bằng tiền và bằng ruộng đất nhƣng chú trọng là việc bồi thƣờng bằng
ruộng đất, cách giải quyết bồi thƣờng và các tiêu chuẩn bồi thƣờng do Ủy Ban hành
chính Tỉnh, Thành phố hay khu quyết định. Ở giai đoạn này vấn đề lập kế hoạch,
quy hoạch sử dụng đất còn rất đơn giản mà chỉ có ý nghĩa cơ quan có thẩm quyền
phân phối các địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản. Đến ngày
11/01/1970 phủ Thủ tƣớng ban hành thông tƣ số 1792/TTg quy định một số điểm
tạm thời về bồi thƣờng nhà cửa, đất đai, cây cối lƣu niên, các hoa màu cho nhân dân
ở vùng xây dựng kinh tế mở rộng Thành Phố. Trong thời gian này chủ yếu chỉ áp
dụng cho miền Bắc Việt Nam, miền Nam Việt Nam cho đến 1975 khi đất nƣớc
hoàn toàn thống nhất mới bắt đầu thực hiện chính sách ruộng đất thống nhất trong


8

cả nƣớc tuy nhiên các văn bản pháp luật còn rất hạn chế. Đến năm 1987 Luật đất
đai ra đời đƣợc áp dụng thống nhất trong toàn quốc, Luật này quy định chế độ quản
lý nhà nƣớc về đất đai quy định thẩm quyền lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
thẩm quyền giao đất thu hồi đất quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất,
ngƣời sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích ranh giới và các điều kiện khác
và đƣợc bồi thƣờng thiệt hại thực tế cho ngƣời sử dụng đất có đất bị thu hồi đƣợc
bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tƣ trên đất làm tăng giá trị đất. Để thực
hiện có hiệu quả và thống nhất trên toàn quốc Luật đất đai năm1987, Hội đồng Bộ

không theo kịp tình hình thực tế sự chuyển biến của giá đất nhanh chóng xuất phát
từ những cơn sốt đất các nhà đầu cơ đất đẩy giá đất lên cao tạo thành một thị trƣờng
giá đất ảo, nên so sánh giá đất bồi thƣờng và giá đất thực tế có khác nhau trong khi
đó giá đất của Nhà Nƣớc ban hành cũng không theo kịp giá thị trƣờng đúng giá trị
thực tế, từ đó công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, có những lúc
những nơi không thực hiện đƣợc công tác giải phóng mặt bằng đây cũng là một
trong những nguyên nhân dẩn đến nhiều dự án quy hoạch treo trong nhiều năm,
nhiều vụ khiếu kiện dẩn đến gay gắt nhất làm cho tình hình an ninh trật tự rối ren
các thế lực thù địch lợi dụng kích động lôi kéo chống phá Đảng và Nhà Nƣớc ta làm
cho tình hình phức tạp thêm, đứng trƣớc tình hình đó Luật đất đai 2003 ra đời thay
thế Luật đất đai năm 1993 và Chính Phủ ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP để
bổ khuyết những điểm còn hạn chế của Nghị định 22/CP và khẳng định thêm thị
trƣờng bất động sản, giá đất nghi nhận mục đích thu hồi đất vì mục đích phát triển
kinh tế bên cạnh đó Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật đất
đai 2003 và tạo cơ sở pháp lý về các mục đích thu hồi đất, hƣớng dẫn cách thức giải
quyết khiếu nại, khiếu kiện phát sinh trong quá trình thu hồi đất. để tiếp tục khắc
phục những mặt hạn chế của Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 84/2007/NĐCP sửa đổi bổ sung một số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP để hƣớng dẫn trình tự
thủ tục thu hồi đất, thực hiện bồi thƣờng, hổ trợ và tái định cƣ. Tiếp theo mới đây
Chính Phủ vừa ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 có hiệu lực từ
ngày 01/10/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thƣờng, hổ trợ, tái định cƣ.
Luật đất đai 1987,1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai số
10/1998/QH10, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 và
Luật đất đai 2003 ngày càng tiến bộ hơn, quyền và lợi ích của ngƣời dân đƣợc bảo
vệ công bằng và đất đai đƣợc xem là tài sản giá trị đƣợc trao đổi ngang giá, giải
quyết đƣợc một số vấn đề khó khăn trƣớc đây trong giải phóng mặt bằng, bồi
thƣờng hổ trợ tái định cƣ, vấn đề khiếu nại khiếu kiện. Tuy nhiên không phải mọi


10

bồi thƣờng đối với trƣờng hợp cộng đồng dân cƣ, cơ sở tôn giáo, tín ngƣỡng đang
sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nƣớc giao, cho thuê và có Giấy chứng


11

nhận hoặc có đủ điều kiện để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chƣa
đƣợc cấp.
- Thể chế hóa các cơ chế, chính sách bồi thƣờng về đất, chi phí đầu tƣ vào đất
còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: Đất nông nghiệp,
đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và theo từng loại đối tƣợng sử dụng
đất (từ điều 77 đến điều 81). Việc xác định mức bồi thƣờng cho ngƣời có đất thu hồi
đất đối với sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại đất, đối tƣợng sử dụng đất mà
còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của ngƣời sử dụng đất đối với đất đó.
- Quy định cụ thể về bồi thƣờng chi phí đầu tƣ vào đất còn lại (Điều 76) cho
một số trƣờng hợp không đƣợc bồi thƣờng về đất.
- Bổ sung quy định về việc Bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ đối với các dự án
đặc biệt: Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trƣờng có nguy cơ đe dọa tính
mạng con ngƣời; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hƣởng bởi hiện tƣợng thiên
tai khác đe dọa tính mạng con ngƣời thì ngƣời có đất thu hồi đƣợc Bồi thƣờng hỗ
trợ và tái định cƣ để ổn định đời sống sản xuất theo quy định của Chính phủ; đối với
dự án đầu tƣ do Quốc hội quyết định chủ trƣơng đầu tƣ, Thủ tƣởng Chính phủ chấp
thuận chủ trƣơng đầu tƣ mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cƣ, làm ảnh hƣởng
đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự
án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng thì Thủ
tƣớng Chính phủ quyết định khung chính sách Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ; đối
với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nƣớc ngoài mà Nhà nƣớc Việt
Nam có cam kết về khung chính sách BTHT&TĐC thì thực hiện theo khung Chính
sách đó.

it các trƣờng hợp Nhà nƣớc phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các
chủ sử dụng không có chứng thƣ pháp lý, vi phạm pháp luật về đất đai. Tình trạng
tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay hợp
lệ hoặc vì một quyết định sai chính sách trong thời gian qua không giảm. Vì vậy,
việc tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, nâng cao năng lực thể chế,
ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải
quyết tốt các mối quan hệ đất đai. Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối với việc
thực hiện công tác bồi thƣờng, tái định cƣ trong thời kỳ hình thành và phát triển thị
trƣờng bất động sản.
1.4.2. Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ
địa chính:
Trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, thì nội dung về điều tra, đo đạc,


13

đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan trọng, là cơ sở
để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện trạng sử dụng đất của
khu vực dự án. Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phƣơng công tác này đƣợc thực
hiện rất chậm và không đƣợc cập nhập, chỉnh lý thƣờng xuyên. Những hạn chế của
công tác này làm ảnh hƣởng đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phƣơng và trực
tiếp là công tác xây dựng dự án bồi thƣờng trong công tác giải phóng mặt bằng và
tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Về công tác phân hạng và phân loại đất:Việc xác định chất lƣợng đất là cơ sở
để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độ thâm canh nhƣ
nhau. Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng giá đất giúp cho việc
xây dựng phƣơng án bồi thƣờng chính xác, công bằng khi thu hồi đất. Thực tế đã
chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân loại đất.Ở nhiều địa phƣơng do
việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá bồi thƣờng
khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý trong việc xác định giá đất khi bồi thƣờng