ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

HOÀNG ĐỨC LONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SA
PA, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

HOÀNG ĐỨC LONG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SA
PA, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận


hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giao, cô giáo trong Khoa Quản lý tài
nguyên; Phòng Quản lý đào tạo sau đai học; các phòng, ban, trung tâm của Trường
Đại học Nông nông Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong
thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Sa Pa, Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và
UBND các xã, thị trấn trong huyện Sa Pa đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời
gian tiến hành đề tài.
Tôi xin bầy tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng
nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Hoàng Đức Long


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..............................................................................
viii

MỞ




5

2.1. Đối tượng, phạm vi và mục tiêu nghiên cứu............................................ 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 34
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 34
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp..................................... 35
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 35
2.4.3. Phương pháp thống kê........................................................................... 36
2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .......................................................... 36
2.4.5. Phương pháp so sánh............................................................................. 36
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................ 37
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sa Pa, tỉnh
Lào Cai............................................................................................................ 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 37
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Sa Pa ........................ 42
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng
đến công tác chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 45
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sa Pa ................................. 46
3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sa
Pa, tỉnh Lào Cai ............................................................................................... 49
3.3.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức
chuyển quyền giai đoạn 2015 - 2017 .............................................................. 49
3.3.2. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017. ........................................................ 51
3.3.3. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn


CNVPĐK

: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký

ĐVT

: Đơn vị tính

HĐND

: Hội đồng nhân dân

QSD

: Quyền sử dụng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TT

: Thị trấn

TTHC

Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017.......................................................... 57
Bảng 3.8. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017. ................................. 58
Bảng 3.9. Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017. ................................. 58
Bảng 3.10. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 theo đối tượng sử dụng. .................. 61
Bảng 3.11. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 theo đơn vị hành chính.................... 63
Bảng 3.12. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 theo loại đất. .................................... 73
Bảng 3.13. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Sa Pa giai đoạn 2015 - 2017 theo các năm ................................... 63
Bảng 3.14 Kết quả đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý
kiến của người sử dụng đất. .......................................................... 64
Bảng 3.15 Kết quả đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý
kiến của cán bộ làm công tác tài nguyên và môi trường............... 66


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Sa Pa...................................................... 38
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Sa Pa năm 2017 ............................... 44
Hình 3.3. Bản đồ phân loại các khu vục phát triển ......................................... 44
Hình 3.4. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của huyện Sa Pa năm 2017................. 49


12



đại


học, sự giúp đỡ của UBND huyện Sa Pa, Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Sa Pa, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sa Pa, Chi nhánh Văn
phòng Đăng ký đất đai huyện Sa Pa và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.
TS Đàm Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai giai đoạn
2015 - 2017”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sa Pa,
tỉnh Lào Cai giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017.
- Đánh giá thông qua ý kiến của người dân, cán bộ thực thi nhiệm vụ
trong việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2017
tại 01 thị trấn và 6 xã được chọn làm điểm điều tra.
- Đánh giá những thuận lợi, hạn chế; đề xuất những giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sa Pa, tỉnh
Lào Cai trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
3.1. Y nghĩa khoa học của đề tài
Qua quá trình nghiên cứu, rút ra những kinh nghiệm, những phương
pháp trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác
chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Từ đó, đề xuất những kiến nghị, giải
pháp nhằm giúp cơ quan có thẩm quyền có những biện pháp tích cực hơn
trong việc quản lý, sử dụng đất.
3.2. Y nghĩa thực tiễn của đề tài
Từ kết quả nghiên cứu điều tra được việc thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Sa Pa, đánh giá được mức độ ảnh hưởng và
nguyên nhân dẫn tới sự ảnh hưởng đó để nâng cao hiệu quả công tác quản lý
trên địa bàn huyện Sa Pa

tỉnh quy định; giá do đất giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng


44

đất; giá thức tế do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan
khi thức hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Chương IX, Luật Đất đai năm 2013[13] đã quy định quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất; trong đó Điều 167 quy định người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013[13] có quy đinh: “Người sử dụng
đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất
đai năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kế biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại
các điều 189, 190, 191, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013”.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tăng cho, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể
từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
Luật Đất đai năm 2013[13] quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất:

pháp luật.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất, kinh doanh. Việc góp này được thực
hiện theo thỏa thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp


66
tiền hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc… Quy định
này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển, các đối tác có thể phát huy
các sức mạnh của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả
sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 79 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [18].
Thời gian thực hiện các TTHC về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử
dụng đất) được quy định cụ thể tại Điều 61 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ [18].
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 64 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [18].
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy
chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự
ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên
hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường
hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất
đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn về vấn
đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển
quyền sử dụng đất. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Sa Pa cùng các
ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực


88
đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.
Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho
người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyện
Sa Pa nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng
cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân và làm thay đổi bộ mặt của
huyện Sa Pa trong thời gian tới.
1.1.3. Căn cứ pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai năm 2003
- Luật Đất đai năm 2013
- Bộ Luật Dân sự năm 2015
- Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 .
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về Giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 03/12/2014 của UBND tỉnh
Lào
Cai, về việc thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Lào
Cai.
- Quyết định số 79/2014/QĐ-UBND ngày 03/12/2014 của UBND tỉnh
Lào
Cai, về việc thu Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào
Cai.


81
0

- Quyết định số 108/2016/QĐ-UBND ngày 19/12/2016 của UBND tỉnh
Lào Cai, về việc ban hành quy định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận
quyền sử dụng đất; mức xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong


11
10

nghĩa trang, nghĩa địa và diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở
trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Văn bản số 750/UBND-TNMT ngày 28/02/2017 của UBND tỉnh Lào
Cai, về việc tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn tỉnh Lào Cai.
- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của
Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ và trình
tự, thu tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai
của người sử dụng đất.

phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo
chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Người sử dụng đất chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự
thỏa thuận của các bên.
1.2.1.3. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
- Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
năm 1993, thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai năm
2003 thì không cấm việc này.


13
12

1.2.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị