BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

LÊ MINH THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội – Năm 2019


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

LÊ MINH THÁI
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Mã số

: 8850103

Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019
Tác giả Luận văn


iii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn Thạc sĩ,
bản thân tôi đã nhận đƣợc nhiều sự giúp đỡ, hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của
các thầy cô giáo, sự động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Phạm Thế Trịnh, là
ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hƣớng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Khoa Quản lý đất đai – Đại
học Tài Nguyên và Môi trƣờng Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban
nhân dân quận Cầu Giấy, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Cầu Giấy,
Văn Phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Cầu Giấy, Phòng Thống kê quận
Cầu Giấy, cán bộ địa chính và nhân dân của các phƣờng nơi tôi đến điều tra
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên tôi hoàn thành
luận văn này./.

Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019
Tác giả Luận văn


iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BHYT

Bảo hiểm y tế

BTNMT

Bộ tài nguyên Môi trƣờng

BĐS

Bất động sản

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CP

Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất


Thƣơng mại dịch vụ

CN-TTCN

Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp

NN

Nông nghiệp

NĐ-CP

Nghị định-Chính phủ

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất


vi
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... ii
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................................v
MỤC LỤC ................................................................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2

3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...........................................................................41
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................44
3.1.3. Cảnh quan môi trƣờng.....................................................................................45
3.1.4. Đặc điểm kinh tế xã hội ..................................................................................45
3.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trƣờng ............50
3.2. Tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai và sử dụng đấ trên địa bàn trên địa bàn
quận Cầu Giấy ...........................................................................................................51
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai .................................................................................51
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy ...........................................................56
3.2.3. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2014-2017 ..................................................58
3.2.4. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy ...........60
3.3. Đánh giá việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên
địa bàn quận Cầu Giấy giai đoạn 2014-2017 ............................................................63
3.3.1. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......63
3.3.2. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện một số quyền
sử dụng đất tại 3 điểm đại diện nghiên cứu ..............................................................68
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......87
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy....................................................................................................................91
3.4.1. Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật ..................................91
3.4.2. Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ ....................92
3.4.3. Giải pháp về đầu tƣ cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ.....................................93
3.4.4. Giải pháp về chính sách ..................................................................................93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................95
1. Kết luận .................................................................................................................95
2. Kiến nghị ...............................................................................................................96
TÀI LI U THAM KHẢO .........................................................................................97
PHỤ LỤC





ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ Địa giới hành chính quận Cầu Giấy................................................41
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế quận Cầu Giấy năm 2017 .................................................46


1

MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa
bàn phân bố dân cƣ, phát triển các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội và an ninh
quốc phòng…Đất đai là tài nguyên có giới hạn về diện tích, là tƣ liệu sản
xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.
Trƣớc khi có Hiến pháp 1980, đất đai nƣớc ta có nhiều hình thức sở hữu: sở
hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời đã
quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã
quy định với tinh thần là: Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất thì đƣợc thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ
thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật
Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bƣớc cụ thể hoá quy định
này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho ngƣời
sử dụng đất, trƣớc hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê
(nhƣ đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể).
Đến Hiến pháp sửa đổi năm 2013, quy định: Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất thì
đƣợc thực hiện quyền chuyển sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật.
Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trƣờng là sự phát triển mạnh mẽ của thị

Xuất phát từ thực trạng trên, tô lựa đề tà : “Đánh giá thực trạng việc
thực hiện cácquyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận
Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội” làm Luận văn thạc s .
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn , quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2017.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
3. Cấu trúc của luận văn
- Chƣơng I: Tổng quan tài liệu
- Chƣơng II: Nội dung, phƣơng pháp nghiên cứu
- Chƣơng III: Kết quả nghiên cứu và thảo luận


3

4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
ngh
ho h :Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực
hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất
đai tại địa phƣơng. Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng
đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp
luật về đất đai.
ngh th ti n: Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và
thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng
đất ở quận Cầu Giấy đƣợc hiệu quả.Giúp cho quận Cầu Giấy thực hiện tốt
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử
dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo đúng luật định.



5

1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai đƣợc biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhƣng
trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nƣớc, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tƣ và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai,
cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình
thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng đƣợc hình thành và phát
triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối
của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình
thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở
hữu công về đất đai đƣợc xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức
độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ đƣợc hình
thành theo Hiến pháp 1959 và đƣợc khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp
1980 và sau đó đƣợc tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992.
Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng
trời mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà
nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến
pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể
chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của
Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý
và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dƣỡng đất, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế
độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 6), “Nhà

nhiều thành phần, Nhà nƣớc không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất


7

đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nƣớc sử dụng đất vào mọi mục đích. Nhƣ vậy, QSDĐ lại đƣợc trích ra để giao về
cho ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể;
QSDĐ đai của Nhà nƣớc trong trƣờng hợp này đƣợc thể hiện trong quy hoạch
sử dụng đất, trong việc hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tƣ của Nhà nƣớc
mang lại.
Quyền định đoạt đất đ i: Quyền định đoạt của Nhà nƣớc là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của
từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền
này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tƣợng sử dụng (Đào
Trung Chính, 2007).
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nƣớc là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không đƣợc hiểu rằng Nhà nƣớc có quyền sở
hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó
trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc
biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong luật đất đai năm 1993 đã xuất
hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “ngƣời sử dụng đất”, hay nói cách
khác là QSDĐ của ngƣời sử dụng.
Nội dung QSDĐ của ngƣời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền đƣợc pháp luật bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm); quyền sử dụng

QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nƣơc có thể quy định
một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển QSDĐ; việc chuyển nhƣợng


9

QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vị phạm pháp.
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, ngƣời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhƣng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể
phát triển thành các quan hệ thƣơng mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhƣợng
QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trƣờng bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhƣợng QSDĐ (không đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Ngƣời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật
thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với ngƣời cho vay; đất đai dùng làm
vật thế chấp không đƣợc chuyển dịch vẫn do ngƣời thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi ngƣời thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ đƣợc, ngƣời nhận thế chấp có quyền đem đât đai phát mại và
ƣu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trƣờng bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ.
Trong trƣờng hợp ngƣời vay không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng
phƣơng thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ
chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay
của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngƣời có QSDĐ có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phƣơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai

trả lại cho ngƣời mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhƣợng của
bên bán. Đăng ký đất là bắt buộc nhƣng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu nhƣ tất cả các
chuyển nhƣợng đều đƣợc đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).


11

- Thế chấp: Quyền sở hữu đƣợc đăng ký sau khi hợp đồng đƣợc ký kết
nhƣng thế chấp lại đƣợc thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trƣớc tiên ngƣời
sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định.
Nếu đơn đƣợc duyệt thì thế chấp đó sẽ đƣợc đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ
sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp này sẽ đƣợc sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
đƣợc thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
đƣợc gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bƣớc (1), toà án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ đƣợc xét đến
khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ đƣợc xem xét đến ở
bƣớc 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất
động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho ngƣời đi vay; bên đi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là
trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhƣng trên thực tế hầu hết các
thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lƣợng tiền vay), hợp đồng
thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà
án. Sau khi đƣợc xử lý, đơn xin thế chấp lại đƣợc chuyển lại ngân hàng và lƣu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thƣờng ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê

Nhà nƣớc (đất Nhà nƣớc) và đất thuộc sở hữu tƣ nhân (đất tƣ nhân). Đất Nhà
nƣớc là đất do Nhà nƣớc làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tƣ nhân là đất do
Nhà nƣớc chuyển nhƣợng lại cho tƣ nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời
gian sau 01/01/1875).
Nhƣ vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nƣớc và tƣ nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, ngƣời sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu đƣợc quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ


13

thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất nhƣ: bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát đều thuộc sở hữu Nhà nƣớc
(Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nƣớc thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhƣợng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nƣớc có quyền trƣng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhƣng chủ sở hữu đƣợc Nhà nƣớc
bồi thƣờng. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất
phải đƣợc đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhƣợng phải nộp phí trƣớc bạ và
đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.1.3. Cộng hò Liên B ng Đứ
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trƣờng
đối với lĩnh vực bất động sản đƣợc xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chƣơng trình hành động cụ thể, cũng nhƣ việc hình thành

hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ
sở hữu loại giấy này là: chuyển nhƣợng (phải đăng ký chuyển nhƣợng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS4 đƣợc cấp từ loại GCN NS2
thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhƣợng, nếu đƣợc cấp mà không
có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không đƣợc chuyển nhƣợng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là GCN QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai
loại GCN đƣợc cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phƣơng pháp nào để đo ranh
giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Đƣợc cấp cho thửa đất khi ranh giới
thửa đất đó đƣợc xác định trên bản đồ đƣợc thành lập từ bản đồ ảnh chƣa