DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
1. FAO: Food and Agriculture Organization
2. AHP: Analytic Hierarchy Process
3. GIS: Geographic Information System
4. TCVN: Tiêu chuẩn Việt Nam
5. QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất
6. UBND: Ủy ban nhân dân
7. QĐ – UBND: Quyết định - Ủy ban nhân dân
8. QĐ – BXD: Quyết định – Bộ Xây Dựng
9. QĐ – BTM: Quyết định – Bộ Thương Mại
10. NĐ – CP: Nghị định – Chính Phủ
11. BC – UBND: Báo cáo - Ủy ban nhân dân
12. TT – BTNMT: Thông tư – Bộ Tài nguyên và Môi trường
13. TTTM: Trung tâm thương mại
14. THCS: Trung học cơ sở
15. THPT: Trung học phổ thông
16. KDC: Khu dân cư
17. KCN: Khu công nghiệp


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Các phân khu chức năng đất đai trong không gian .............................. 7
Hình 1.2. Khu thị trường 6 cạnh ........................................................................... 8
Hình 1.3. Hệ thống đất khu trung tâm theo nguyên tắc thị trường ....................... 8
Hình 1.3. Hệ thống đất khu trung tâm theo nguyên tắc giao thông ...................... 8
Hình 3.1. Tiềm năng đất phát triển chợ .............................................................. 70
Hình 3.2. Tiềm năng đất phát triển siêu thị ......................................................... 71
Hình 3.3. Tiềm năng đất phát triển trung tâm thương mại ................................. 72
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Các đơn vị hành chính trên địa bàn quận ........................................... 21
Bảng 2.2. Bảng phân loại chợ theo quy mô kinh doanh ..................................... 24

Bảng 3.8. Bảng thông tin tiêu chí các sông ngòi, kênh, rạch,… đã bị ô nhiễm
trên địa bàn .......................................................................................................... 49
Bảng 3.9. Bảng giá trị các tiêu chí ...................................................................... 51
Bảng 3.10. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí giá cả đất đai..................................... 52
Bảng 3.11. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí trục giao thông chính ........................ 54
Bảng 3.12. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí khu dân cư ........................................ 56
Bảng 3.13. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí thu nhập bình quân đầu người .......... 58
Bảng 3.14. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí trường học ........................................ 60
Bảng 3.15. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí bệnh viện .......................................... 62
Bảng 3.16. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí khu nghĩa trang ................................. 64
Bảng 3.17. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí sông ngòi, kênh rạch ô nhiễm .......... 66
DANH MỤC BẢN ĐỒ
Bản đồ hệ thống tim đường các tuyến đường trên địa bàn quận Bình Tân ........ 53
Bản đồ tiêu chí các trục giao thông chính trên địa bàn quận Bình Tân .............. 55
Bản đồ tiêu chí các khu dân cư trên địa bàn quận Bình Tân .............................. 57
Bản đồ tiêu chí thu nhập phân theo các khu dân cư, cụm dân cư trên địa bàn
quận Bình Tân ..................................................................................................... 59
Bản đồ tiêu chí các trường học trên địa bàn quận Bình Tân ............................... 61
Bản đồ tiêu chí các bệnh viện trên địa bàn quận Bình Tân................................. 63
Bản đồ tiêu chí các nghĩa trang trên địa bàn quận Bình Tân ............................. 65
Bản đồ tiêu chí các sông ngòi, kênh, rạch ô nhiễm trên địa bàn quận Bình Tân ....
...................................................................................................................... 67
Bản đồ tiềm năng phát triển chợ trên địa bàn quận Bình Tân ............................ 70
Bản đồ tiềm năng phát triển siêu thị trên địa bàn quận Bình Tân....................... 71
Bản đồ tiềm năng phát triển TTTM trên địa bàn quận Bình Tân ...........................
...................................................................................................................... 72


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN MẠNG LƯỚI CHỢ, SIÊU THỊ,
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN ........ 21
2.1. Khái quát về địa bàn quận Bình Tân ................................................. 21
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 21
2.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................ 21
2.1.3. Khí hậu............................................................................................. 22
2.1.4. Tài nguyên thiên nhiên ...................................................................... 22
2.1.5. Thực trạng về môi trường.................................................................. 22
2.1.6. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................ 22
2.1.6.1. Tình hình kinh tế - xã hội 9 tháng năm 2016 đạt được.............. 22
2.1.6.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ........................................................... 23
2.1.7. Dân số, lao động ................................................................................ 23
2.1.7.1. Hiện trạng dân số ......................................................................... 23
2.1.7.2. Lao động và việc làm:................................................................... 23
2.1.8. Phát triển đô thị .................................................................................. 23
2.2. Thực trạng phát triển chợ trên địa bàn quận Bình Tân ..................... 24
2.2.1. Thực trạng chợ trên địa bàn quận Bình Tân ................................... 24
2.2.1.1. Thực trạng phát triển chợ theo quy mô ........................................ 24
2.2.1.2. Thực trạng phân bố mạng lưới chợ trên địa bàn quận ................ 25
2.2.2. Thực trạng tình hình kinh doanh của các chợ trên địa bàn quận .. 25
2.2.2.1. Tình hình kinh doanh của các chợ................................................ 25
2.2.2.2. Đánh giá về tình hình kinh doanh của các chợ ............................ 26
2.3. Thực trạng phát triển siêu thị trên địa bàn ....................................... 29
2.3.1. Thực trạng phát triển siêu thị ......................................................... 29
2.3.1.1. Thực trạng phát triển siêu thị theo quy mô ................................ 29
2.3.1.2. Thực trạng phân bố mạng lưới siêu thị trên địa bàn.................. 30
2.3.1.3. Hình thức siêu thị........................................................................ 30
2.3.2. Thực trạng tình hình kinh doanh ..................................................... 31
2.3.2.1. Tình hình kinh doanh .................................................................. 31
2.3.2.2. Đánh giá tình hình kinh doanh của các siêu thị trên địa bàn .... 32

3.2.2.1. Thông tin tiêu chí giá cả đất đai ...................................................... 42
3.2.2.3. Thông tin tiêu chí bệnh viện............................................................. 44
3.2.2.4. Thông tin tiêu chí trường học .......................................................... 44
3.2.2.5. Thông tin tiêu chí khu dân cư .......................................................... 46


3.2.2.6. Thông tin tiêu chí thu nhập bình quân đầu người phân theo khu dân cư,
cụm dân cư trên địa bàn quận ...................................................................... 47
3.2.2.7. Thông tin tiêu chí khu nghĩa trang .................................................. 48
3.2.2.8. Thông tin tiêu chí sông, kênh, rạch,... ô nhiễm ................................ 49
3.2.3. Sử dụng hệ hỗ trợ ra quyết định trong quy hoạch sử dụng đất để xây
dựng bản đồ phân vùng thích nghi đất phát triển thương mại – dịch vụ đến
năm 2020 trên địa bàn quận Bình Tân ....................................................... 52
3.2.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu cho các tiêu chí .......................................... 52
3.3.2.2. Kết quả đánh giá mức độ thích nghi và bản đồ phân vùng thích nghi
đối với đất phát triển thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận Bình Tân .... 68
3.4. Định hướng bố trí đất phát triển thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận
Bình Tân đến năm 2020..................................................................................... 73
Tiểu kết chương 3 ............................................................................................... 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 76


MỞ ĐẦU
1.

Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

vụ cho phát triển thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận là một vấn đề cấp bách
làm cơ sở cho công tác quy hoạch sử dụng đất có tính khả thi, mạng lại hiệu quả
cao, đẩy nhanh phát triển kinh tế - xã hội hài hòa nhưng vẫn đúng với tiềm năng
đất đai, đúng với nhu cầu hiện tại, tránh lãng phí nguồn tài nguyên đất.
Từ những lý do trên đã thôi thúc em thực hiện đề tài “Đánh giá tiềm năng
đất đai phục vụ quy hoạch phát triển thương mại - dịch vụ đến năm 2020, trên
địa bàn Quận Bình Tân, Tp. Hồ Chí Minh”.
1


2.
2.1.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục tiêu

Đánh giá tiềm năng đất phát triển thương mại – dịch vụ, nghiên cứu mối
quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai với mục đích sử dụng đất, mối quan hệ
giữa nhu sử dụng đất và giá trị của đất đai để làm rõ tiềm năng đất đai làm cơ sở
cho quy hoạch phát triển thương mại – dịch vụ đến năm 2020, trên địa bàn quận.
2.2.

Nhiệm vụ

+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý về đất đai, đặc điểm đất đai,
quy luật phân vùng sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị.
+ Đánh giá thực trạng phát triển các loại hình thương mại – dịch vụ (chợ,
siêu thị, trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi) nhằm tìm ra đặc điểm hình thành
của các loại hình trên hỗ trợ cho việc lựa chọn và đưa ra các tiêu chí đánh giá
đúng với thực tế.


2


+Báo cáo về kết quả triển khai kế hoạch phát triển mạng lưới chợ, siêu thị,
trung tâm thương mại trên địa bàn quận Bình Tân năm 2016 – 2017 và phương
hướng phát triển 2017.
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Áp dụng phương pháp điều
tra, thu thập số liệu tiến hành điều tra các vấn đề sau:
+Điều tra về giá đất chuyển nhượng, giá thị trường trên các tuyến đường có
giá quá cao hay giá quá thấp để so sánh với giá nhà nước và chỉnh lý cho phù hợp
với thực tế.
+ Điều tra về thực trạng phát triển mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm thương
mại trên địa bàn.
+ Điều tra, khảo sát mức thu nhập của dân cư trên địa bàn quận.
Phương pháp thống kê, tổng hợp: Áp dụng phương pháp này để
thống kê các số liệu đã điều tra thu thập được và số liệu kế thừa sau đó tiến hành
tổng hợp lại.
Phương pháp so sánh: Sử dụng phương pháp này nhằm so sánh các
số liệu kế thừa và số liệu điều tra thu thập được để thấy được sự sai lệch, bất cập.
4.2. Một số phương pháp hỗ trợ khác
Phương pháp chuyên gia: Áp dụng phương pháp chuyên gia để khảo
sát ý kiến (đồng ý hay phản bác) từ các chuyên gia trong ngành có kinh nghiệm
về việc lựa chọn và đưa ra các tiêu chí đánh giá đất thương mại – dịch vụ để đảm
bảo đưa ra tiêu chí đúng với thực tế.
Phương pháp ứng dụng:
+ Ứng dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng hệ thống tim đường cho các
tuyến đường, xây dựng các lớp thông tin của tiêu chí đánh giá.
+ Ứng dụng hệ hỗ trợ ra quyết định trong quy hoạch sử dụng đất để tiến
hành phân vùng thích nghi đất đai nhằm tìm ra vùng đất tiềm năng phát triển

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa
có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất
các thuật ngữ “đất” và “đất đai”. Khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác
nhau, cụ thể như: “Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và
không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”.
Trong Luật đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh và quốc phòng”.
Vì vậy, có thể nói đất đai là hiện tượng địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy
luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội. Theo quan điểm của Tiến Sĩ
Trần Thanh Hùng để hiểu được khái niệm “đất đai”, thì cần phân biệt các khái
niệm lãnh thổ, đất và đất đai. Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc
trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc. Đất là lớp
bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm
trù địa lý - tự nhiên. Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ
tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân
tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần
diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được
hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như
trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới
hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới
địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai.
- Vai trò và đặc điểm của đất đai
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình vận
động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất
trồng trọt. Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người. Không chỉ
cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người mà trên phương diện kinh tế
tạo ra của cải vật chất. Ngay từ khi loài người biết tổ chức quá trình lao động sản
xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng.

giềng và với các đối tác khác…
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã
hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu
hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế
hàng hoá, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không
phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó
là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá
trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa.
Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi,
giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng
tiền của giá trị.
Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của đất đai, không có giá trị
vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh
trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo
công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Sau này một số nhà kinh
tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao
động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai
phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M.
5


Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần
giá trị đầu tư vào đất đai. Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát
triển trên đất đai.
Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động
“kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong
muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử
dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là
giá trị trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch

thế và chất lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và
cung ứng dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công
nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn. Các cá nhân
người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và sản xuất có vị
6


thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế xã hội cao hơn thì
có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức
giá cao hơn. Từ đó, ta thấy được giá đất, mục đich sử dụng đất và vị thế có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau.
R
12.0
Thương mại và dịch vụ
7,0
Dân cư
2,0
A

Công nghiệp

B

Khu mua bán và
văn phòng

Khoảng cách đến trung tâm

Khu ở


nguyên tắc thị trường, nguyên tắc giao thông và nguyên tắc hành chính hình thành
hệ thống vị trí trung tâm. Trong một hệ thống vùng thị trường của các vị trí trung
tâm là hình lục giác đều (hình 1.2).

C

B

Đường
giao thông
nối 2
trung tâm
cấp A liền
kề
Hình 1.3. Hệ thống đất trung tâm theo
nguyên tắc thị trường
A

Hình 1.2. Khu thị trường 6 cạnh

Trong thực tế hệ thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc thị trường (hình 1.3)
tạo ra sự thuận lợi về khoảng cách cung ứng hàng hóa và dịch vụ, nhưng lại không
thuận tiện trong việc xây dựng hệ thống giao thông giữa các vị trí; hệ thống vị trí
trung tâm theo nguyên tắc giao thông (hình 1.4) tạo ra sự thuận lợi trong việc xây
dựng mạng lưới giao thông nối liền các vị trí trung tâm các cấp độ khác nhau vì
vậy hệ thống này là phổ biến.

Hình 1.4. Hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc giao thông

8

Năng suất của sản phẩm.(đơn vị /ha)
Doanh thu trên một ha.
Chi phí sản xuất trung bình trên một ha.
Khoảng cách đến thị trường (km).
Phí vận chuyển đơn vị sản phẩm trên 1km.

Von Thunen kết luận rằng việc bố trí cây trồng chỉ có giá trị trong phạm vi
khoảng cách nhất định từ thị trường đến nơi sản xuất. Trên cơ sở của lý thuyết của
Von Thunen, năm 1964 Wiliam Alonso đưa ra cấu trúc đô thị theo mô hình đơn
tâm. Trong mô hình đơn giản nhất, khoảng cách đền trung tâm tăng, chi phí vận
chuyển tăng và hộ gia đình phải bỏ ra nhiều chi phí hơn để đi lại, theo đó, hộ gia
đình lựa chọn giá đất ít hơn để giữ được mức độ tiện ích và theo đó tiền thuê đất
giảm. Nói cách khác, hộ gia đình xác định vị trí cư trú của họ dựa trên việc đánh
đổi giữa chi phí đi lại và chi phí cho nhà đất. Kể từ khi phát triển, mô hình đơn
tâm đóng góp không ít vào sự phát triển của mô hình không gian đô thị, qua đó
trở thành mô hình vị trí cư trú căn bản cho các lý thuyết kinh tế không gian hiện
nay. Như vậy, cả hai tác giả trên đều dựa theo chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ
đến vị trí trung tâm để trao đổi, rút ra kết luận giá đất, mục đích sử dụng và khoảng
cách có mối quan hệ chặt chẽ với nhau (Hình 1.2)
Các phân vùng chức năng hình thành từ sự cạnh tranh trên thị trường giữa
các loại hình sử dụng có hàm chi phí vận tải khác nhau. Các loại hình sản xuất có
9


chi phí vận tải lớn cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm để tiết kiệm chi phí vân chuyển
và có khả năng chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi
phí vận tải tiết kiệm được. Các phân vùng sử dụng đất đai tại các khoảng cách
khác nhau trong không gian được thể hiện ở (Hình 1.2).
Theo kết quả nghiên cứu của Edward Glaeser cho thấy trong thời kỳ hiện
đại cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông và các phương tiện vận tải thì

người khẳng định nhận thức và hoàn thành hình ảnh mà con người có được. Ngoài
ra việc quyết định vị trí không gian cũng bị chi phối bởi các quy luật kinh tế thị
trường như quy luật cạnh tranh, cung cầu và giá cả, cũng như các chính sách điều
tiết kinh tế vĩ mô, được nghiên cứu bởi các lý thuyết kinh tế học tân cổ điển.
10


1.1.1.3. Tổng quan về hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
- Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Hiện nay có rất nhiều tài liêu nghiên cứu định nghĩa về quy hoạch sử dụng
đất đai khác nhau, từ đó đưa đến những việc phát triển quan điểm và phương pháp
được sử dụng trong quy hoạch sử dụng đất đai cũng khác nhau.
Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm đã đổi
lại định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất đai như sau “quy hoạch sử dụng đất đai
là một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành động trong
việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất”.
Với cái nhìn về quan điểm khả năng bền vững thì chức năng của quy hoạch sử
dụng đất đai là hướng dẫn sự quyết định trong sử dụng đất đai để làm sao trong
nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con người, nhưng đồng thời cũng
được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông tin tốt liên quan đến nhu cầu
và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của nguồn tài nguyên và những
tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa chọn là một yêu cầu đầu tiên
cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành công. Ở đây đánh giá đất đai giữ
vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng của đất đai khi được sử
dụng cho mục đích riêng biệt, hay như là một phương pháp để giải nghĩa hay dự
đoán tiềm năng sử dụng của đất đai.
Theo Tôn Gia Huyên có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là: “Việc phân bố
lại nguồn lực đất đai quốc gia trong giới hạn không gian và thời gian xác định với
mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của đất đai, bảo vệ tốt hệ
sinh thái và bền vững của môi trường; quy hoạch sử dụng đất cũng là hệ thống

Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành
chính bao gồm: đáp ứng nhu cầu đất đai cho hiện tại và tương lai để phát triển các
ngành kinh tế quốc dân; cụ thể hóa một bước quy hoạch sử dụng đất đai của các
ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; làm căn cứ, cơ sở để các ngành, các đơn
vị hành chính cấp dưới triển khai quy hoạch sử dụng đất đai của ngành và địa
phương mình; làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm; phục
vụ cho công tác thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành bao gồm các dạng sau:
+ Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư nông thôn;
+ Quy hoạch sử dụng đất đô thị;
+ Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng.
Quy hoạch sử dụng đất đai giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với sự phát
triển của lực lượng sản xuất, với kế hoạch sử dụng đất và phân vùng của cả nước.
Khi tiến hành cần phải có sự phối hợp chung của nhiều ngành.
Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ và theo ngành có mối quan hệ chặt
chẽ với nhau. Nhà nước căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước và hệ thống thông tin tư liệu về điều kiện đất đai hiện có để xây dựng quy
hoạch tổng thể sử dụng các loại đất. Các ngành chức năng căn cứ vào đó để xây
dựng quy hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và
nội dung sử dụng đất của ngành. Như vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trước
và có tính định hướng cho quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành.
- Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai hiện nay
+Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử
dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất của
xã hội thể hiện theo 2 mặt : lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy
hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh quan hệ giữ người với đất đai - là sức tự
nhiên, cũng như quan hệ giữa người với người. Quy hoạch sử dụng đất đai thể

được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất.
Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy
hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất
của các ngành như: Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc
sử dụng đất trong vùng; Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành;
Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng; Phân định ranh giới
và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng; Đề xuất các biện pháp,
các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của phương hướng sử dụng đất.
+ Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định
có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên
mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định
kế hoạch kinh tế - xã hội; Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân
số, đất đai và môi trường sinh thái.
13


+ Tính khả biến
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương
diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến
đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển
kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày
càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch
sử dụng đất đai không còn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch
và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của
quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động, quá trình lặp lại
theo chiều xoắn ốc "quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp
tục thực hiện..." với chất lượng, mức độ hoàn thiện, tính phù hợp ngày càng cao.
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp

quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước cho thấy diện tích của một số loại
đất đã được sử dụng vượt chỉ tiêu quy hoạch hoặc diện tích không đạt chỉ tiêu đề
ra. Quy định việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt cũng chưa phát huy
hiệu quả, khó thấy được giao đất có phù hợp quy hoạch sử dụng đất hay không.
* Bất cập trong mối quan hệ với các quy hoạch khác
Theo pháp luật hiện hành, thẩm quyền cao nhất phê duyệt quy hoạch đô thị
thuộc Thủ tướng Chính phủ, hầu hết quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết
đều thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương và UBND cấp quận, huyện. Đối với quy hoạch sử dụng đất, thẩm quyền cao
nhất phê duyệt thuộc Quốc hội và thẩm quyền thấp nhất thuộc UBND cấp huyện.
Căn cứ vào thẩm quyền, thì quy hoạch sử dụng đất có tính pháp lý cao hơn.
Nhưng trên thực tế, quy hoạch sử dụng đất không làm được vai trò phân bổ quỹ
đất cho các ngành. Nhà đầu tư cũng không thể tìm được địa điểm đầu tư trong quy
hoạch sử dụng đất. Người đang sử dụng đất cũng không thể biết được đất của
mình có bị thu hồi không khi nhìn vào quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được quy định khá cụ
thể ở Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị, nhưng các Luật này
cũng không nói rõ quy hoạch nào làm trước và quy hoạch nào làm sau. Trong quy
hoạch xây dựng luôn có một phần nói về quy hoạch sử dụng đất. Ngược lại, quy
hoạch sử dụng đất lại làm cho những nơi đã có quy hoạch đô thị được phê duyệt.
Về nội dung, giữa hai loại quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội có rất nhiều phần trùng lặp dẫn đến tình trạng lãng phí.
* Bất cập của việc phân kỳ quy hoạch sử dụng đất
Nếu xem xét theo thời kỳ quy hoạch thì quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế xã hội và quy hoạch sử dụng đất có thời kỳ quy hoạch là 10 năm trong khi quy
hoạch chung xây dựng và quy hoạch ngành thường có thời kỳ quy hoạch từ 15
đến 20 năm. Vì vậy, nếu quy hoạch sau dựa vào kết quả dự báo của quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế xã hội thì tầm dự báo sẽ không đủ xa để có thể làm căn
cứ xây dựng phương án quy hoạch. Theo thực tế lập quy hoạch tổng thời gian lập

hàng hóa và dịch vụ.
Dịch vụ là toàn bộ các hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu nào đó của con
người mà sản phẩm của nó tồn tại dưới hình thái phi vật thể.
Thương mại – dịch vụ là sự trao đổi mua bán hay cung cấp các dịch vụ (sản
phẩm vô hình) trên thị trường. Dịch vụ chính là đối tượng của trao đổi mua bán.
Các chủ thể tham gia trao đổi đa dạng bao gồm các ổ chức các nhân, đơn vị, doanh
nghiệp trong phạm vi một quốc gia hoặc giữa các bộ phận quốc gia với nhau.
- Đặc điểm của thương mại – dịch vụ
Thứ nhất: Dịch vụ là loại sản phẩm vô hình, không sờ mó, nhìn thấy được
nhưng lại được cảm nhận qua tiêu dùng trực tiếp của khách hàng. Quá trình sản
xuất và tiêu dùng sản phẩm dịch vụ diễn ra đồng thời, nhưng hiệu quả của dịch
vụ đối với người tiêu dùng lại rất khác nhau.
Thứ hai: Thương mại dịch vụ có phạm vi hoạt động rất rộng, từ dịch vụ cho
tiêu dùng cá nhân đến dịch vụ sản xuất, kinh doanh, quản lý trong tất cả các ngành
của nền kinh tế quốc dân, thu hút đông đảo người tham gia với trình độ cũng rất
khác nhau, từ lao động đơn giản đến lao động chất xám có trình độ. Do đó đây là
một lĩnh vực có nhiều cơ hội phát triển và tạo được nhiều công ăn việc làm, rất có
ý nghĩa về kinh tế – xã hội ở nước ta hiện nay.
Thứ ba: Thương mại dịch vụ hiện nay đang có sự lan tỏa rất lớn, ngoài tác
dụng trực tiếp, nó còn có vai trò trung gian đối với sản xuất và thương mại hàng
hóa, nên phát triển thương mại dịch vụ có ảnh hưởng gián tiếp lên tất cả các ngành
của nền kinh tế quốc dân, do đó tác dụng của thương mại dịch vụ là rất lớn.
- Các loại hình thương mại - dịch vụ nghiên cứu
16


+ Loại hình chợ
*Khái niệm: Theo TCVN 9211:2012, Chợ được định nghĩa là môi trường
kiến trúc công cộng của một khu vực dân cư được chính quyền quy định, cho phép
hoạt động mua bán hàng háo và dịch vụ thương nghiệp. Bao gồm chợ tổng hợp,

ứng các tiêu chuẩn cơ bản của một trong ba hạng Trung tâm thương mại theo quy
định (Đính kèm Phụ Lục I).
1.1.2.3. Quan điểm phát triển Thương mại – dịch vụ
- Trên thế giới
Ở hầu hết các quốc gia, họ rất chú trọng việc phát triển thương mại, về quy
mô có thể khác nhau, nhưng đều có hai loại hình siêu thị, trung tâm thương mại,
17


nhất là trên thị trường các thành phố, thị trấn. Tại các nước phát triển, hai loại
hình này thường được tổ chức thành các hệ thống, các chuỗi siêu thị, trung tâm
thương mại (kết nối theo chiều dọc) hoặc quy tụ thành các tổ hợp thương mại, các
công viên mua sắm (kết nối theo chiều ngang), thậm chí còn hình thành nên các
tập đoàn, các hãng bán lẻ xuyên quốc gia, có mạng lưới trên toàn cầu, trong đó
thành phần chủ yếu là các siêu thị, trung tâm thương mại.
- Ở Việt Nam
Quan điểm phát triển mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm thương mại
Phát triển mạng lưới siêu thị, TTTM gắn liền quá trình hiện đại hóa hệ
thống phân phối trong nước, thực hiện mục tiêu “phấn đấu đến năm 2020 nước ta
cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” đã được xác định trong
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ 2011 - 2020.
Phát triển mạng lưới siêu thị, TTTM phù hợp qui hoạch vùng, qui hoạch đô
thị và qui hoạch nông thôn; mật độ và qui mô của các siêu thị, TTTM được xác
định phù hợp với đặc điểm, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội từng vùng, khu
vực trên địa bàn cả nước; theo qui chuẩn và tiêu chuẩn thống nhất, đạt trình độ
tiên tiến; chú trọng đến công tác bảo vệ môi trường, giảm thiểu các nguy cơ gây
tác hại đến môi trường trong hoạt động kinh doanh của siêu thị, TTTM.
Quan điểm bố trí không gian kiến trúc của chợ, siêu thị, trung tâm thương mại
Không gian kiến trúc của chợ, trung tâm thương mại, siêu thị vừa phải đảm
bảo sự thuận tiện cho hoạt động mua bán, trao đổi hàng hoá, đảm bảo yêu cầu về