ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MẠC TRUNG ĐỨC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÁT XÁT,
TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MẠC TRUNG ĐỨC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÁT XÁT,
TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ

Thái Nguyên – 2018




Mạc Trung Đức


iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................. iv
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................. 3
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................. 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................... 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................. 5
1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................... 8
1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện
Bát Xát ....................................................................................................... 8
1.2.2. Quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất trường hợp chuyển
quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Bát Xát ......................... 10
1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................. 11
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới .............. 11
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam ......................................... 14
1.4. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất .......... 15
1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất........ 15
1.4.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ........ 16
1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất ........... 17
1.4.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất.................................. 18
1.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................... 19
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ....................................................................................... 22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................... 22

sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017 ............. 43
3.3. Đánh giá sự hiểu biết về trong công tác chuyển quyền sử dụng đất của
người dân huyện Bát Xát và cán bộ quản lý ........................................... 46


v
3.3.1. Đánh giá những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân
tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ... 46
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát
Xát tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng
đất ............................................................................................................ 47
3.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất. ............................................................................................ 58
3.3.4. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng
đất. ........................................................................................................... 59
3.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017 ........................... 61
3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát ........................... 62
3.5.1. Thuận lợi ....................................................................................... 62
3.5.2 Khó khăn ........................................................................................ 62
3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Bát Xát ................................................................ 63
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................... 64
1. Kết luận ............................................................................................... 64
2. Đề nghị ................................................................................................ 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 66


iv

khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng
QSDĐ ...................................................................................... 56
Bảng 3.16. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại
khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ ......... 57
Bảng 3.17. Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất ................................................................... 59
Bảng 3.18: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất....................................................... 60


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt của Quốc gia, là nguồn lực quan
trọng để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hoá xã hội, an ninh quốc phòng... là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn trong
hoạt động kinh tế, chính trị để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có
tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc
phòng. Bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và thiết lập những
hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất
định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Nhưng đất đai lại không phải
là nguồn tài nguyên vô tận. Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng đất đai tiết kiệm,
có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt
Nam.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp
pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập
quyền sử dụng đất cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của Nhà nước là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người
khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị
trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng
nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển
thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở
thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất
nước.


3
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh
giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào
Cai giai đoạn 2015 - 2017”
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia
đình và cá nhân, từ đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong việc
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của người dân theo quy định của pháp luật
trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất với các quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trên địa bàn huyện Bát Xát trong giai đoạn
2015 - 2017.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013, Thông tư của nhà nước
đối với công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thu thập số liệu, tài liệu trên địa bàn thành phố đủ, chính xác và khách
quan.
- Đánh giá một cách chính xác kết quả giao đất, cho thuê đất và chuyển
mục đích sử dụng đất của thành phố từ khi thực hiện luật mới.

Bát Xát; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân
khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn QSDĐ [14]
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,
nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất [14]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền
sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ [14]


6
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp [7]
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng
một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng

trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian
nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa
vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt
động tại Việt Nam.
* Quyền góp vốn bằng quyền QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều


8
đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác
như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh
tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung.
Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Luật đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi
người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường Quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường Quy định về bản đồ địa chính;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2017 của Bộ Tài nguyên
và môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.


10
1.2.1.2. Các văn bản của UBND tỉnh Lào Cai
- Quyết định số 56/2008/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2008 của
UBND tỉnh Lào Cai Về việc Ban hành Quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai;
- Quyết định số 08/2016/QĐ-UBND ngày 1/2/2016 của UBND tỉnh Lào
Cai ban hành Quy chế phối hợp và thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai,
tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang
phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy
được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu
quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư
nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị
trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà
nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền
quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định
về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và
quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu
tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người
bị thu hồi... [15]
* Chính sách đất đai của Trung Quốc
Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật: Một là, về quan
hệ sở hữu đất đai: Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao
đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử
dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã
cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ
khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất. Hai
là, về quy hoạch sử dụng đất: Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có


12
quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả
nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với
đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng
thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về
phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố. Luật
cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp
trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành. Ba là, về

hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối
với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả
đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp
cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ
sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường
thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì
vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú
ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã
ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân
trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định
quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính
sách đô thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý,
trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác
quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở
Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và
sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng
địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý
nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành
khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ. . .
Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì
chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp


14
được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống
hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học,
mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó
thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông
tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa

trên thực tế vẫn diễn ra tình trạng cho mượn đất, cho thuê đất, chuyển nhượng
tài sản hoa màu trên đất… là xu hướng tất yếu theo sự phát triển của đất nước,
dẫn đến Luật đất đai 1993, tại Điều 3 khoản 2 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và thừa kế quyền sử dụng đất”, đất đai chính thức được tham gia trao đổi
trên thị trường, và đến nay, Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển
QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
1.4. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất
1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất
Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng
pháp luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao
gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm
1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm
pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.
Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở
pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước
về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt
mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan
hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá.
Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển
kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung


16
hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế – xã hội (KT-XH) phù hợp
với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước.
- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản