ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------

NGÔ THỊ THU HẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH LIÊU, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý Tài nguyên
: 2014 - 2018

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------

NGÔ THỊ THU HẰNG


khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Bình Liêu giai đoạn 2014 - 2016”. Để hoàn thành
khóa luận, trong quá trình học tập và nghiên cứu, em đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Trong trang đầu của bài
khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:
Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài
Nguyên đã tận tình dạy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập.
Tập thể cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình
Liêu, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo
tốt nghiệp này.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của cô
giáo hướng dẫn: Th.S Nông Thu Huyền - người đã giúp đỡ em trong suốt quá
trình hoàn thành thực hiện đề tài và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2017
Sinh viên thực hiện

Ngô Thị Thu Hằng


ii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Liêu năm 2016 ........................30
Bảng 4.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất theo đơn vị hành chính
tại huyện Bình Liêu giai đoạn 2014 - 2016 ...............................................................33
Bảng 4.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian tại huyện

Bộ Tài nguyên Môi trường

BTP

Bộ tư pháp

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

QĐ

Quyết định

TT

Thông tư

TN & MT

Tài nguyên và Môi trường


2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 4
2.1.3. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 5
2.3. Khái quát chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................ 6
2.3.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................ 6
2.3.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................................... 7
2.3.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 7
2.3.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất ............... 11
2.3.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................. 13
2.3.6. Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 13
2.3.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............... 16


vi

2.3.8. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại huyện Bình
Liêu ................................................................................................................. 16
2.3.9. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình
Liêu ................................................................................................................. 17
2.4. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả nước và
tỉnh Quảng Ninh. ............................................................................................. 17
2.4.1. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả nước
......................................................................................................................... 17
2.4.2. Sơ lược về kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh
Quảng Ninh. ................................................................................................... 19
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....21
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 21
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 21
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 21

4.3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bình
Liêu, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016 theo loại đất ........................... 36
4.4. Đánh giá thực trạng và công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý
kiến của cán bộ địa chính và người sử dụng đất ............................................. 39
4.4.1. Các vướng mắc khi thực hiện giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo các nghị định ............................................................................ 39
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến của
cán bộ địa chính và người sử dụng đất............................................................ 40
4.5. Đánh giá về những thuận lợi khó khăn trong công tác thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất .............................................................................. 43
4.5.1.Thuận lợi ................................................................................................ 43
4.5.2. Những khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở huyện Bình Liêu ..................................................................................... 44
4.5.3. Giải pháp khắc phục .............................................................................. 44


viii

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................46
5.1. Kết luận .................................................................................................... 46
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 47
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................48
PHỤ LỤC .....................................................................................................................50


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề

nhân còn tồn tại, từ đó đưa ra phương hướng khắc phục khó khăn và hoàn
thiện công tác này góp phần cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng được tốt hơn
em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 2016”, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Nông Thị Thu Huyền.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014 - 2016. Từ đó tìm ra những
thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp nhằm năng cao hiệu quả tác
chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bình Liêu trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất trên địa bàn huyện Bình Liêu
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Liêu giai đoạn 2014- 2016
- Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử
dụng đất và cán bộ quản lý trên địa bàn huyện Bình Liêu
- Đề xuất các giải pháp nhắm nâng cao hiệu quả công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn cho địa
phương trong thời gian tới
1.3. Yêu cầu của đề tài
Số liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải khách quan, chính xác,
trung thực.


3

Từ kết quả nghiên cứu phải chỉ ra được nguyên nhân của những tồn tại,
khó khăn và đưa ra những giải pháp khắc phục cho phù hợp với tình hình thực

đất đai ngày càng phát triển, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi. Đi
cùng với đó là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất trở nên phổ biến hơn. Quan trọng không kém, công tác quản lý nhà nước
trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan và rất cần thiết nhằm đạt tới một
sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người
sử dụng đất toàn xã hội.
Khi luật đất đai 2013 sửa đổi, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc
quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước
về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất
đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển nhượng quyền sử dụng


5

đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt như:
hình thức, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện các QSDD nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật:
- Hiến pháp năm 2013.
- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014
của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Bộ luật dân sự năm 2015.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về
việc hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền
của người sử dụng đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về Quy
định giá đất.

Đây là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó
là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng
quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị
của đất đó.
Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi
khi đất có đủ điều kiện được quy định. Ngoài ra, Điều 191[6] Luật Đất đai
năm 2013 quy định thêm một số trường trường hợp không được nhận chuyển
nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:


7

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà
pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng
lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
2.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật Đất đai (2013) [6], quy định điều kiện để đất được thực

quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền
sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng
đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận


9

quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,

nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận
góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định
tại khoản 3 Điều 134 của Luật này”.
* Điều 176 Luật Đất đai (2013) [6], Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh
tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
“1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển
mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và
Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn
gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê


11

đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa
vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này.
3. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây [6]:
a) Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng
đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất
mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và
nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật này;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất
mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với
dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau
khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của
Luật này.
* Điều 194 Luật Đất đai (2013) [6], Điều kiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về
điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô
sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính
về đất đai;


13

b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được
phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn
bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng
theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây
dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất
theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng
cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng
đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo
đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông
báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi.
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy
chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi
được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.


15

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã
ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được
thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã
chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền
với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy