BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
---------------

LÊ THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ
ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ
TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI


HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
---------------

LÊ THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ
ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ
TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60850103


nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Thị Thùy Linh

ii


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU............................................................................................................. 1
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................3
1.1. Tổng quan thị trường đất đai .........................................................................3
1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới............................................................... 3
1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam ...................................................................6
1.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam ........................................6
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
....................................................................................................................10
1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ..................................................................12
1.2.1. Khái quát chung về giá đất ...................................................................12
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất....................................................... 13
1.2.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất. ....................13
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng ........................................................................15
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu.......................................................................... 15
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................17
1.2.3.1. Yếu tố thông thường ......................................................................17
1.2.3.2. Yếu tố khu vực ..............................................................................20
1.2.3.3. Yếu tố cá biệt ................................................................................21

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................35
3.1.1.1. Vị trí địa lý ....................................................................................35
3.1.1.2. Địa hình ........................................................................................35
3.1.1.3. Khí hậu.......................................................................................... 35
3.1.1.4. Thuỷ văn .......................................................................................36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng ...........................................36
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ..............................................................36
3.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng .................................................................37
3.1.3. Tình hình sử dụng đất ...........................................................................38
3.2. Công tác định giá đất tại thành phố Hà Nội .................................................40
3.3. Tìm hiểu biến động giá đất ở theo quy định tại địa bàn quận Hai Bà Trưng 42
3.3.1. Phân loại đường phố và phân loại vị trí ................................................42
3.3.2. Giá đất ở quy định ................................................................................42
3.4. Biến động về giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn quận Hai Bà Trưng
giai đoạn 2010-2014 ..........................................................................................53
3.4.1. Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm I .............................60
3.4.2. Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm II............................ 61
3.4.3. Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm III ........................62
3.4.4. Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm IV ........................64
4.5. So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường ....................65
3.6. So sánh giá đất trung bình giữa các vị trí.................................................... 70
3.7. Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên địa
bàn quận Hai Bà Trưng .......................................................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..........................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................75

PHỤ LỤC

iv


- UBND

: Ủy ban nhân dân.

- VT1, VT2, VT3, VT4

: Vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4.

v


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội....... 40
Bảng 3.2:

Khung giá đất ở tại đô thị............................................................... 43

Bảng 3.3: Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm
2010 đến năm 2012 .........................................................................44
Bảng 3.4: Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm
2013 và 2014................................................................................... 46
Bảng 3.5. Giá đất thành phố Hà Nội trung bình áp dụng cho các nhóm đường
phố trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 ...........................49
Bảng 3.6.

Giá đất thị trường tại địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2012 . .55

Bảng 3.7:

Giá đất thị trường tại địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2013-2014 . .57

Hình 3.4.

Sự biến động giá đất quy định nhóm 2 giai đoạn 2010-2014.......... 52

Hình 3.5.

Sự biến động giá đất quy định nhóm 3 giai đoạn 2010-2014.......... 54

Hình 3.6.

Sự biến động giá đất quy định nhóm 4 giai đoạn 2010-2014 .........55

Hình 3.7.

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I .....................62

Hình 3.8.

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm II.................... 63

Hình 3.9.

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III................... 63

Hình 3.10. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm IV.................. 64

vii


MỞ ĐẦU

hiện tại của một khu vực nhất định.

1


Quận Hai Bà Trưng là một quận nội thành nằm ở phía Đông Nam của Hà
Nội, có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội. Trong những năm gần đây, tại
các phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề
quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên
nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi
nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
… Những bất cập trên, dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong
việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính
quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tiễn trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong
công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường tôi xin
tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở tại đô
thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội" dưới sự hướng dẫn
của TS. Nguyễn Quang Học - Giảng viên khoa Quản lý đất đai - Học viện nông
nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận
Hai Bà Trưng, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng.

2. Mục đích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị hiện nay theo quy định
của Nhà nước và giá biến động trên thị trường của quận Hai Bà Trưng;
- Phân tích các yếu tố chủ yếu chi phối đến biến động về giá đất nhằm xây
dựng các tiêu chuẩn giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng
giá cả trên thị trường nói chung, mang lại hiệu quả kinh tế cao trong sử dụng và

hữu”. Tuy nhiên QSDĐ đối với đất đai của chúng ta cũng đã được mở rộng gần
tới quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường khác. Theo đó QSDĐ bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng thể hiện qua các hoạt động trong thị trường
BĐS như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Như vậy trừ quyền định đoạt
thuộc về Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất có quyền tự quyết
khá lớn trong việc sử dụng thửa đất của mình theo đúng quy định của pháp luật.
1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất
đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị
miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu

3


tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi
trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất
đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định
được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển
của nền KT - XH.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được
xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái
tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở
kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này
thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn
hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy
mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là
người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư

nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất
được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận QSDĐ nông nghiệp không được
sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani,
một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chí
có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể
bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được
quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp
Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất
nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả
năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.
Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai.
Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút
đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước
ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội
nhập hiện nay.

5


1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam
1.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử KT - XH của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển
thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt
được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị
trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

trường BĐS. Nhưng trên thực tế, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra
ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay,
tự cam kết giữa người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được
phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực
lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế
phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo
vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng
đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua
bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ, việc mua
bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và QSDĐ
(chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay:
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này
đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy
hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai 1993 đã cụ thể
hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất” (khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm
giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật
Đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc
quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự

7


8


nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp
định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng.
Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch
2001-2010, chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát
triển không gian KT - XH đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KT - XH,
quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển
đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là
động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất
đai đón đầu, làm gia tăng đột biến về cầu, góp phần hình thành cơn sốt trên thị
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 với những
quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này
đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số
quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường.
QSDĐ được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước
được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước;
áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống
đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công
khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án
đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng

1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn
thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ
quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh
doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu

10


của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là
chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối
với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa
chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và
các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ
đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của
Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu
cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các
quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động
trong một thị trường không chính thức.
*Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường
với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho
đời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn
sốt đất vào các năm 2001 – 2003 và 2007 – 2008. Việc diễn ra các cơn sốt đất với
giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư
tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất
đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của
dân cư. Ngoài ra còn có những đợt đóng băng vào giai đoạn đầu năm 2004 – cuối

1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Khái quát chung về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất, hay
giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là
giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hội
cấu thành. Có thể nói, đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác nên
khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất. Giá đất thực tế hoặc có được định giá
bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong
những giai đoạn nhất định của nền KT - XH.
Thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước
quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành
trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà

12


nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà
nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong
đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị
trường luôn ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá QSDĐ. Tại điều 4 Luật Đất đai 2003 nêu rõ:
“Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm

siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật
chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem
lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng
nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II
cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao
hơn giá cả sản xuất. Trong chế độ CNTB, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt
thu về số địa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu. Đây là số chênh giá trị
hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong một thời gian dài, kỹ thuật sản xuất
nông nghiệp lạc hậu hơn so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của
tư bản nông nghiệp tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng lớn có thể thuê
được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Trong điều kiện đầu tư
giống nhau, tỷ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng
dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả
sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là
nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối. Vì vậy việc quốc hữu hoá ruộng
đất, xoá bỏ độc quyền tư hữu về ruộng đất sẽ xoá bỏ địa tô tuyệt đối.

14


1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có

D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1. Quan hệ cung và cầu đất đai

15