ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ MAI ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014-2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ MAI ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014-2015
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY


Lăng, UBND phường Đông Kinh đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn.
Cảm ơn gia đình, các anh, chị, em đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và
giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Thị Mai Anh


iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ..................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 4
1.1.1. Tổng quan thị trường đất đai................................................................. 4
1.1.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua ........ 4
1.1.3. Tổng quan về giá đất ............................................................................ 5
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ....................................................... 14
1.1.5. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .............................................. 17

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Lạng sơn .................... 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 39
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng ......................................... 42
3.2. Công tác quản lý đất đai và định giá đất của thành phố Lạng Sơn ......... 46
3.2.1. Công tác quản lý đất đai ..................................................................... 46
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa
bàn thành phố Lạng Sơn ....................................................................... 52
3.3.1. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước ................................ 52
3.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Lạng Sơn .......................... 52
3.3.3. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người đến
giá đất tại thành phố Lạng Sơn ............................................................. 56
3.3.4. Ảnh hưởng của vị trí đến giá đất ......................................................... 58


v
3.4. Xác định mức độ quan trọng của một số yếu tố đối với giá đất .............. 65
3.4.1. Yếu tố vị trí ........................................................................................ 65
3.4.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng ........................................................................... 66
3.4.3. Yếu tố khác ........................................................................................ 68
3.5. Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường
trên địa bàn thành phố Lạng Sơn .......................................................... 70
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................ 72
1. Kết luận .................................................................................................... 72
2. Đề nghị ..................................................................................................... 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 74
PHỤ LỤC ................................................................................................... 76


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

: Đại học Thái Nguyên

GCN

: Giấy chứng nhận

HĐBT

: Hội đồng Bộ trưởng

HĐH

: Hiện đại hóa

KCN

: Khu công nghiệp

KDC

: Khu dân cư

KĐT

: Khu đô thị

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất


: Quyền sử dụng đất

THCS

: Trung học cơ sở

TT

: Thông tư

TTLT

: Thông tư liên tịch

TTr

: Thị trường

TTTB

Thực tế trung bình

UBND

: Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1.

Bảng 3.8.

Mức chênh lệch về giá đất của các vị trí tuyến đường số 3
63đường phố: đường Bắc Sơn; Nguyễn Tri Phương đoạn 2;
Đường Lê Hồng Phong đoạn 3; Đường Trần Hưng Đạo
đoạn 4 ....................................................................................... 63

Bảng 3.9.

Mức chênh lệch về giá đất của các vị trí tuyến đường số 3
đường phố: Đường Bến Bắc, đoạn 3; Đường Nguyễn Thái
Học đoạn 2; Đường Trần Phú, đoạn; Đường Lý Tự Trọng ....... 65

Bảng 3.10. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
trên tuyến đường Trần Đăng Ninh, đường Tam Thanh,
đường Phai Vệ .......................................................................... 67
Bảng 3.11. Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất tại thành phố Lạng Sơn ........................................... 69


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 3.1.

Sơ đồ hành chính thành phố Lạng Sơn...................................... 40

Hình 3.2.

Cơ cấu nhóm ngành kinh tế trong GDP của TP Lạng Sơn ........ 43


lực trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực thi công bằng về quyền
sử dụng đất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị
trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử
dụng đất, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.


2
Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay đang có sự chênh lệch giữa giá đất thị
trường với giá đất do nhà nước quy định, đặc biệt là đất ở, có những nơi chênh
lệch rất lớn do bảng giá đất xây dựng được áp dụng trong tất các các hoạt động
như thu nghĩa vụ tài chính, bồi thường, hỗ trợ và một nguyên nhân ảnh hưởng rất
lớn đến giá đất chính là vị trí đất, bao gồm hình dáng, kích thước, điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội, điều kiện cơ sở hạ tầng... Đây là một trong những nguyên
nhân phát sinh làm cho tỷ lệ giải quyết đơn thư tăng cao.
Thành phố Lạng Sơn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh
Lạng Sơn. Nằm trên trục hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội Hải Phòng - Quảng Ninh, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao
lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát
triển thành một trung tâm thương mại lớn trong tương lai. Cùng với nhịp độ
phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc độ
đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư để chỉnh trang đô thị đã được triển khai, thực
hiện, nhiều tuyến đường được đầu tư xây dựng, nâng cấp mở rộng, các tuyến
phố mới được hình thành,…việc quản lý giá đất cần được quan tâm để giá đất
trở thành công cụ đắc lực trong việc khai thác quản lý, sử dụng đất.
Đứng trước thực trạng trên cần có sự nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, qua đó tìm ra nguyên nhân và đề xuất
giải pháp để quản lý tốt nội dung thứ 10 trong 15 nội dung quản lý nhà nước về
Đất đai được quy định tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Khoa Quản lý Tài
nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, chúng tôi tiến hành thực
hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị

- Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực
trung tâm - thành phố Lạng Sơn.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Tổng quan thị trường đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất
đai tại một thời điểm nhất định. Hiện nay, thị trường đất đai là một bộ phận
cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của
chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa.
1.1.1.2. Đặc điểm của thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế.
1.1.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn
toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ
yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở
chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình
trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị
trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, từ đó chưa có chủ trương,

Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… và có
liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài
sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải


6
xác định giá đất. Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có
giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê.
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục
đích của Nhà nước.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Tại điều 4 Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là
giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Điều 113 Luật đất đai năm 2013 ghi rõ: Chính phủ ban hành khung giá
đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất theo từng vùng. Trong thời gian
thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với

thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất thì:


8
1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông
qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử
dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình
thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh,
xác định giá của thửa đất cần định giá.
2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn
liền với đất).
3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng
thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn
vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến
thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
cấp tỉnh.
4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa
đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất
bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả

Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh cho hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều
kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ.
Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó giá cả là
do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù
giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả
và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế
giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là
thường xuyên. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại,
nếu cung vượt quá cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản
thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng


10
hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động
của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền kinh tế
sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá
cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị
trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác
động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị
trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn
hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu
của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở
khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường
mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng với giá
trị của chúng. Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối
quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung và
giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian

các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người
chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm [9].
f. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của
thửa đất. Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc
không có giá trị thế chấp. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá
trị thế chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng
buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế
chấp [9].
g. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho
thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm.


12
Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất
mà người chủ sử dụng đất yêu cầu [9].
1.1.3.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư
của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để
hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và
quan hệ cung cầu. [1]
Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất. Địa tô là phần sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất.. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai
cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm
thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt

doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có
ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng
lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng,
2005) [16].


14
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.
Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu,
như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của
người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của
ngân hàng.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá

giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
(Trịnh Hữu Liên và ctv, 2014) [9]
b. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Sự thay đổi
này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương
ứng (Trịnh Hữu Liên và ctv, 2014) [9].
c. Yếu tố xã hội
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản vào
đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời
hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an
toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này
có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.