ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HOÀI THU

Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT Ở TẠI TUYẾN ĐƯỜNG BẮC KẠN THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013” KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khoá học : 2010 – 2014
Giảng viên hướng dẫn: THS. NÔNG THỊ THU HUYỀN
Khoa Môi trường – Trường Đại học Nông Lâm THÁI NGUYÊN - 2014

68
MỤC LỤC

PHẦN 1.

ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích nghiên cứu 2
1.3. Yêu cầu 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2
PHẦN 2.

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Cơ sở khoa học 4
2.1.1. Căn cứ pháp lý 4
2.1.2. Cơ sở lý luận 5
2.1.2.1. Khái niệm đất đai 5
2.1.2.2. Đặc trưng của đất đai 6
2.2. Khái quát chung về giá đất, định giá đất. 8
2.2.1. Khái niệm giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất. 8
2.2.1.1. Khái niệm giá đất 8
2.2.1.2. Đặc điểm của giá đất 11
2.2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. 12
2.2.2. Khái niệm, nguyên tắc và phương pháp định giá đất 20
2.2.2.1 Khái niệm định giá đất 20
2.2.2.2. Thông tin của định giá đất 20
2.2.2.3. Nguyên tắc của định giá đất 21

3.4.3. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 38
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu 38
3.4.5. Phương pháp tổng hợp số liệu 38
3.4.6. Phương pháp chuyên gia chuyên khảo 39
PHẦN 4.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40
4.1. Giới thiệu và khái quát chung về tuyến đường Bắc Kạn thuộc Thành
phố Thái Nguyên 40
4.1.1. Giới thiệu về tuyến đường Bắc Kạn 40
4.1.2. Dân số và cơ cấu lao động của 3 phường Hoàng Văn Thụ, Quang
Vinh, Trưng Vương trên tuyến đường Bắc Kạn. 41
4.2. Khái quát chung về giá đất tại tuyến đường Bắc Kạn. 42
4.2.1 Giá đất do Nhà nước quy định tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn
2011 – 2013 42
4.2.2. Giá đất thực tế trên thị trường tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn
2011 – 2013 44 70
4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường
Bắc Kạn Thành phố Thái Nguyên. 46
4.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 46
4.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 48
4.3.2.1. Ảnh hưởng của đường phố nhóm I đến giá đất 48
4.3.3. Ảnh hưởng của vị trí đất đến giá đất. 56
4.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 59
4.3.5. Nhận xét chung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 60
4.4. Đề xuất một số giải pháp 60
Phần 5.

Bảng 4.3: Giá đất thực tế tại tuyến đường Bắc Kạn giai đoạn 2011-2013 45
Bảng 4.4: Tình hình dân số và GDP/đầu người trong giai đoạn nghiên cứu 47
Bảng 4.5: Giá đất ở của các đoạn đường nhóm I 50
Bảng 4.6: Giá đất đường phố nhóm II trong địa bàn nghiên cứu 53
Bảng 4.7: Ảnh hưởng của lô đất đến giá đất tại tuyến đường Bắc Kạn. 58
Bảng 4.8: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
nhóm I tuyến đường Bắc Kạn năm 2013 59

73
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 4.1: Đường Bắc Kạn điểm đầu từ đường tròn Trung tâm đến Bảo
Tàng dân tộc học Việt Nam 40
Hình 4.2: Đường Bắc Kạn điểm cuối Ngã ba Mỏ Bạch 41
Hình 4.3: Ngõ số 366, Đường Bắc Kạn ngõ rẽ vào tổ văn hóa số 13 55
Hình 4.4: Ngõ 612 rẽ vào KDC đồi Két nước 55 1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực
thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác
định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Được sự
đồng ý của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và
Môi Trường, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2011-2013”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại tuyến đường Bắc Kạn –
Thành Phố Thái Nguyên.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại
tuyến đường Bắc Kạn – Thành Phố Thái Nguyên.
1.3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai, nghị định của Chính Phủ, thông tu hướng dẫn của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường, Bộ Tài Chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sánh thuế của cơ quan thuế….Quyết định của UBND Tỉnh Thái Nguyên.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở.
- Các kiến nghị, đề nghị phải có tính khả thi, phù hợp với dịa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Giúp bản thân nâng cao và vận dụng các kiến thức đã học vào thực tế.

3

- Đối với thực tiễn: giúp địa phương nắm được giá đất ở thực tế và
một số yếu tố liên quan đến giá đất để có những định hướng quản lý đất
hợp lý và hiệu quả trong thực tế.

5

+ Quyết định số 72/2008/QĐ-UB ngày 29/12/2008 của UBND Tỉnh
Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất trên đia bàn Tỉnh Thái
Nguyên năm 2012-2013
+ Quyết định số 52/2012/QĐ-UB ngày 22/12/2012 của UBND Tỉnh
Thái Nguyên về việc quy định khung giá các loại đất năm 2012-2013.
+ Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 ban hành
quyết đinhm phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên.
2.1.2. Cơ sở lý luận
2.1.2.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng đặc biệt vô cùng cần thiết cho mọi
hoạt động của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Theo định
nghĩa của FAO đứng trên góc độ sử dụng đất, đ0ất đai là một nhân tố sinh
thái (FAO, 1976). Đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự
nhiên của bề mặt Trái Đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện
trạng sử dụng đất, đó là:
- Khí hậu
- Dáng đất (địa mạo, địa hình)
- Đất (thổ nhưỡng)
- Thủy văn
- Thảm thực vật tự nhiên bao gồm cả rừng
- Cỏ dại trên đồng ruộng
- Động vật tự nhiên
- Những biến đổi của đất do các hoạt động của con người
Đất đai được xem xét ở nhiều góc độ. Phạm vi đầy đủ của đất được
xét theo chiều thẳng đứng và chiều ngang. Chiều ngang là giới hạn tức ranh
giới của khu đất, chiều thẳng đứng ngoài mặt đất còn có cả không gian và
dưới mặt đất.



7

lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc
tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng
để đất đai không phải khấu hao.
- Tính cá biệt.
Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là
rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể
được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất
đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ
không phải là đồng chất.
Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn
toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi
một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều
kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần
tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau, bổ sung, hiệp lực… giữa
phần tử với toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay
thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội. Đó là tính khu vực của
đất đai.
- Các tính chất khác.
Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh
đặc tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân
văn quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về
mục đích sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có
liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh.
Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục
đích sử dụng giữa các loại đất với nhau. Ngoài ra đất đai có thể tách nhập
thông qua những giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt
khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh

liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại,
góp vốn bằng QSDĐ.

9

Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế
trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội,
kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục
đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất
cho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác
dịnh giá đất do chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ
xây dựng giá đâtd cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp
cho ý kiến trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tình tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí
trước hạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bối thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ,
khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong

11
tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và
những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định".
2.2.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả của đất đai phản
ánh công dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi của đất đai
đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như
giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác
nhau, ngoài biẻu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có
thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê.
Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi
tức tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành
giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản
thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra
giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trương hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là
một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ
đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà
hạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí
trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát


13
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều
tới giá đất.
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất,
chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống
của giá cả đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến
xu thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ
nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất
thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó
làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản
lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ
đó mà ảnh hưởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng
thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng
kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất
giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất
tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính
cũng có những tác động tới giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu
Hằng, 2008 ). [7]
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất
của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên
quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với
đất tăng vì thế giá đất tăng lên.


15
mà không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất
cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát
triển công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có
trình độ công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện
tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến
trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu
vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ
lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức
độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường (Nguyễn
Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008 ). [7]
* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và
hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn
cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất
được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng
thay đổi và gây tác động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia
ngoài việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới,
nói chúng hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế
của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này
càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường đất đai cũng không có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia
này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao
cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu


17
được giá trị, nên nó tạo ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất
tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập
dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu
tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện
tích nhà ở.
Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng
người. Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được
tính đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng
của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng
cao. Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực
nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra
ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài
sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà
đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư
thông thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải
trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó
nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình
hình vốn đầu tư trong có cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà
ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi xuất (Nguyễn Thế Huấn
và Phan Thị Thu Hằng, 2008 ). [7]
b) Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi
có đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này
tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất