ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
------------------

HÀ VĂN HIẾN

QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG
NHÀ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY VINACONEX 3

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
------------------

HÀ VĂN HIẾN

QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG
NHÀ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY VINACONEX 3
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HÀ VĂN HỘI


điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện nghiên cứu khoa học. Cảm
ơn GS.TS. Phan Huy Đường, TS. Trần Quang Tuyến, TS. Lê Thị Hồng Điệp,
những thành viên Hội đồng bảo vệ luận văn sơ bộ đã nhiệt tình tham gia góp
ý giúp luận văn được hoàn thiện.
Chân thành cảm ơn PGS.TS. Hà Văn Hội, người hướng dẫn khoa học
của luận văn đã hướng dẫn tận tình và giúp đỡ mọi mặt trong suốt quá trình
nghiên cứu. Sự quan tâm của thầy đã tạo động lực cho tôi hoàn thành đề tài
nghiên cứu này.
Xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo, các phòng ban chuyên môn và các
đồng nghiệp tại Công ty Vinaconex 3 đã cung cấp thông tin, tài liệu và hợp
tác giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Sau cùng, tôi muốn gửi lời tri ân sâu sắc đến bố, mẹ và gia đình những người luôn cổ vũ và ủng hộ hết mình về tinh thần cũng như tài chính
cho tôi trên con đường học tập.
Hà Nội, ngày 22 tháng 12 năm 2015
Tác giả luận văn

Hà Văn Hiến


MỤC LỤC
CAM KẾT
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG BIỂU.............................................................................i
PHẦN MỞ ĐẦU..............................................................................................1
DANH MỤC BẢNG BIỂU I........................................................................III
PHẦN MỞ ĐẦU 1........................................................................................III
DANH MỤC BẢNG BIỂU.............................................................................I
NỘI DUNG VÀ CHỦ THỂ GIÁM SÁT HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ CHẤT
LƯỢNG THEO CÁC GIAI ĐOẠN CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ

XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ LÀ MỘT VẤN ĐỀ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC
VÀ CỘNG ĐỒNG HẾT SỨC QUAN TÂM. NẾU CÔNG TÁC QUẢN
LÝ CHẤT LƯỢNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ
ĐƯỢC THỰC HIỆN TỐT SẼ KHÔNG XẢY RA SỰ CỐ, TUỔI THỌ
CÔNG TRÌNH ĐÁP ỨNG THỜI GIAN QUY ĐỊNH TRONG HỒ SƠ
THIẾT KẾ, PHÁT HUY HIỆU QUẢ DỰ ÁN, ĐÁP ỨNG ĐẦY ĐỦ
NHIỆM VỤ THEO QUYẾT ĐỊNH PHÊ DUYỆT. DO VẬY, VIỆC
NÂNG CAO CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG DỰ ÁN XÂY
DỰNG NHÀ CHUNG CƯ KHÔNG CHỈ ĐƠN THUẦN LÀ NÂNG CAO
CHẤT LƯỢNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ ĐÓ
MÀ CÒN GÓP PHẦN CHỦ ĐỘNG PHÒNG CHỐNG THAM NHŨNG,
NGĂN NGỪA THẤT THOÁT TRONG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG. THỰC
TẾ ĐÃ CHỈ RA, Ở ĐÂU TUÂN THỦ NGHIÊM NGẶT NHỮNG QUY
ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG THÌ Ở ĐÓ
CHẤT LƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ SẼ TỐT VÀ HẠN CHẾ ĐƯỢC
TIÊU CỰC TRONG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG..............................................15
NHÀ CHUNG CƯ KHÁC VỚI SẢN PHẨM HÀNG HOÁ THÔNG
THƯỜNG KHÁC VÌ NÓ CÓ PHẠM VI ẢNH HƯỞNG TƯƠNG ĐỐI
RỘNG, TRẢI QUA NHIỀU GIAI ĐOẠN, ĐƯỢC THỰC HIỆN TRONG
MỘT THỜI GIAN DÀI, DO NHIỀU NGƯỜI THAM GIA, GỒM
NHIỀU VẬT LIỆU TẠO NÊN VÀ THƯỜNG XUYÊN CHỊU TÁC
ĐỘNG BẤT LỢI CỦA THỜI TIẾT VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN. CŨNG
VÌ ĐẶC ĐIỂM ĐÓ, VIỆC NÂNG CAO CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT


LƯỢNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ LÀ RẤT
CẦN THIẾT, BỞI NẾU XẢY RA SỰ CỐ THÌ SẼ GÂY RA TỔN THẤT
RẤT LỚN VỀ NGƯỜI VÀ CỦA, TÁC ĐỘNG XẤU ĐẾN XÃ HỘI
ĐỒNG THỜI CŨNG RẤT KHÓ ĐỂ KHẮC PHỤC HẬU QUẢ.............15
NÂNG CAO CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG DỰ ÁN XÂY

ĐỐI VỚI NHÀ THẦU, VIỆC ĐẢM BẢO VÀ NÂNG CAO CHẤT
LƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ SẼ TIẾT KIỆM
NGUYÊN VẬT LIỆU, NHÂN CÔNG, MÁY MÓC THIẾT BỊ, TĂNG
NĂNG SUẤT LAO ĐỘNG. NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG
CÓ Ý NGHĨA QUAN TRỌNG TỚI NÂNG CAO ĐỜI SỐNG NGƯỜI
LAO ĐỘNG, THUẬN LỢI CHO VIỆC ÁP DỤNG TIẾN BỘ KHOA
HỌC CÔNG NGHỆ ĐỐI VỚI NHÀ THẦU. CHẤT LƯỢNG DỰ ÁN
XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ GẮN VỚI AN TOÀN CỦA THIẾT BỊ
VÀ NHÂN CÔNG NHÀ THẦU TRONG QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG.
NGOÀI RA, CHẤT LƯỢNG ĐẢM BẢO CHO VIỆC DUY TRÌ VÀ
NÂNG CAO THƯƠNG HIỆU CŨNG NHƯ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
CỦA NHÀ THẦU..........................................................................................16
1.2.2.4. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
CHẤT LƯỢNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ..............17
YẾU TỐ CHỦ QUAN: ĐÓ LÀ NHỮNG YẾU TỐ DOANH NGHIỆP CÓ
THỂ KIỂM SOÁT ĐƯỢC VÀ CHÚNG XUẤT PHÁT TỪ PHÍA BẢN
THÂN DOANH NGHIỆP, GỒM:...............................................................17
NĂNG LỰC CỦA CHỦ ĐẦU TƯ, ĐƠN VỊ TƯ VẤN GIÁM SÁT, NHÀ
THẦU KHẢO SÁT, THIẾT KẾ, THI CÔNG;..........................................17
CHẤT LƯỢNG NGUYÊN VẬT LIỆU;.....................................................17
CHẤT LƯỢNG NGUỒN NHÂN LỰC;.....................................................17
ÁP DỤNG KHOA HỌC CÔNG NGHỆ VÀ BIỆN PHÁP KỸ THUẬT
THI CÔNG....................................................................................................17
1.2.3. NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CỦA DỰ
ÁN XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ...........................................................17
TỪ NHỮNG QUY ĐỊNH VÀ NỘI DUNG PHÂN TÍCH Ở TRÊN, CÓ
THỂ TÓM TẮT NỘI DUNG VÀ CHỦ THỂ GIÁM SÁT HOẠT ĐỘNG


QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ CHUNG CƯ


Sơ đồ
Sơ đồ 1

2

Sơ đồ 2

3

Sơ đồ 3

4

Sơ đồ 4

5

Sơ đồ 5

6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

28
theo các giai đoạn của dự án xây dựng nhà chung cư
Sơ đồ tổ chức của Công ty Vinaconex 3
52
Quy trình thiết kế
64
Sơ đồ thi công xây dựng
66
Sơ đồ lưu trình tổng quát
88
Biểu đồ cơ cấu sở hữu cổ phần của Công ty Vinaconex 3
50
Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty qua các năm
53
Biểu đồ doanh thu thuần và lợi nhuận trước, sau thuế qua các năm
54
Bảng thống kê cán bộ chuyên môn và kỹ thuật của Công ty
57
Bảng thống kê công nhân kỹ thuật của Công ty
58
Cơ cấu trình độ lao động của Công ty
59
Tài sản, nguồn vốn của Công ty qua các năm
61
Các chỉ tiêu sản xuất kinh doanh chủ yếu giai đoạn 2015-2019
78

i



1


bước đổi mới và hoàn thiện công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng
nhà chung cư góp phần tạo dựng thương hiệu, uy tín và khẳng định niềm tin
cho khách hàng thì công tác này vẫn còn bộc lộ những điểm bất cập, tồn tại
hạn chế.
Với kiến thức đã học tập, tích luỹ kết hợp với tài liệu đọc thêm và quá
trình làm việc thực tế tại đơn vị nơi công tác, tôi quyết định chọn nội dung:
“Quản lý chất lượng dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty
Vinaconex3” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ.
2.

Mục đích nghiên cứu và các câu hỏi nghiên cứu

2.1.

Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là thông qua việc nghiên cứu hoạt động

quản lý chất lượng của các dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty
Vinaconex 3, qua đó góp phần hình thành một quy trình và quản lý phù hợp,
nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả sản xuất, kinh doanh của Công ty
Vinaconex 3.
2.2.

Câu hỏi nghiên cứu
Để đạt được mục đích nêu trên, các vấn đề đặt ra cần giải quyết là:
Thứ nhất, tại sao cần tăng cường công tác quản lý chất lượng của dự án



Những đóng góp mới của luận văn
Luận giải sự cần thiết của việc tăng cường công tác quản lý chất lượng

của dự án xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam nói chung và tại Công ty
Vinaconex 3 nói riêng.
Phân tích và làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý chất
lượng của dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3.
Phân tích, đánh giá công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà
chung cư tại Công ty Vinaconex 3, rút ra những tồn tại và nguyên nhân.
Kiến nghị một số biện pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quản lý chất lượng
của dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3.
5.

Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,

luận văn được kết cấu thành 4 chương
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về quản lý
chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư.
Chương 2: Thiết kế và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Thực trạng công tác quản lý chất lượng của dự án xây dựng
nhà chung cư tại Công ty Vinaconex 3.
Chương 4: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác
quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư tại Công ty Vinaconex3.

3


CHƯƠNG 1

dự án đầu tư xây dựng tại Công ty.
Nguyễn Mạnh Hà (2012), Hoàn thiện hệ thống quản lý các dự án đầu
tư xây dựng trong Bộ Tổng tham mưu - Bộ Quốc phòng, Luận văn Thạc sỹ,
Đại học Quốc Gia Hà Nội, Khoa Quốc tế - Trường Đại học khoa học và kỹ
thuật Long Hoa. Đề tài phân tích làm rõ, đưa ra các đặc điểm của công tác
quản lý các dự án xây dựng cơ bản trong Bộ Tổng tham mưu - Bộ Quốc
phòng, những nhân tố ảnh hưởng, các điều kiện để công tác quản lý các dự án
thông qua các giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư có hiệu quả ở Bộ
Tổng tham mưu - Bộ Quốc phòng. Xây dựng các kịch bản về những rủi ro
trong phạm vi nghiên cứu của đề tài đối với dự án do ảnh hưởng của công tác
quản lý các dự án, từ đó làm rõ sự cần thiết phải thiết kế quy trình, hoàn thiện
công tác tác nghiệp nhằm mục tiêu kiểm soát, hoạch định và quản lý các dự
án đầu tư công trình xây dựng trong điều kiện chính sách đầu tư hiện nay và
định hướng phát triển mô hình hoạt động của hệ thống quản lý các dự án xây
dựng cơ bản trong Bộ Tổng tham mưu - Bộ Quốc phòng. Đánh giá thực trạng
quy trình tác nghiệp cho việc quản lý các dự án đầu tư trong các giai đoạn đầu
tư của Bộ Tổng tham mưu - Bộ Quốc phòng từ bối cảnh của công tác hoạch
định, thẩm định, tổ chức thực hiện, quy trình tác nghiệp giữa các bộ phận
chức năng, đảm bảo nội dung, phương pháp và các quy định pháp luật, các
biến số thực tế đầu tư. Đưa ra những tồn tại trong quy trình tác nghiệp, kỹ
năng cần thiết, công tác quản lý các dự án xây dựng cơ bản trong Bộ Tổng
tham mưu - Bộ Quốc phòng và nguyên nhân của những tồn tại đó.
Vũ Đại Lâm (2013), Nghiên cứu đề xuất các giải pháp tăng cường
công tác quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây dựng công trình thủy lợi
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Thủy lợi
5


Hà Nội. Luận văn tập trung trình bày hệ thống cơ sở lý luận về chất lượng và
quản lý chất lượng các dự án đầu tư xây dựng công trình. Phân tích thực trạng

Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài tập trung đánh giá hệ thống quản lý
chất lượng theo TCVN ISO 9001: 2008 tại Công ty cổ phần xây dựng và kinh
doanh địa ốc Hòa Bình. Xác định những tồn tại trong hệ thống quản lý chất
lượng và nguyên nhân của chúng. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống
quản lý chất lượng theo TCVN ISO 9001: 2008 tại Công ty cổ phần xây dựng
và kinh doanh địa ốc Hòa Bình.
Phạm Hữu Vinh (2011), Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại
Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5, Luận văn Thạc sỹ, Trường
Đại học Đà Nẵng. Đề tài tập trung nghiên cứu, hệ thống hóa và làm sáng tỏ
những vấn đề cơ bản về quản lý dự án đầu tư ở doanh nghiệp. Trên cơ sở đó,
đánh giá thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư của Tổng công ty xây dựng
công trình giao thông 5, rút ra những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của
những tồn tại hạn chế đó. Xây dựng hệ thống những quan điểm cơ bản và đề
xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư
xây dựng của Tổng công ty xây dựng công trình giao thông 5. Luận văn tập
trung vào nghiên cứu công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của Tổng công ty
xây dựng công trình giao thông 5 trong giai đoạn 2005 - 2010 trên các lĩnh vực:
Lập dự án đầu tư; Thẩm định dự án đầu tư; Lựa chọn nhà thầu; Giám sát và kiểm
soát thi công xây dựng công trình (trong đó đi sâu vào kiểm soát tiến độ).
Cao Thanh Vũ (2014), Hoàn thiện công tác quản lý chất lượng các
công trình xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước tại tỉnh Khánh Hòa,
Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Nha Trang. Đề tài tập trung nghiên cứu lý
thuyết về chất lượng và quản lý chất lượng công trình xây dựng. Phân tích
thực trạng công tác quản lý chất lượng các công trình xây dựng sử dụng vốn
ngân sách nhà nước tại tỉnh Khánh Hòa. Đồng thời trên cơ sở đó, luận văn đã

7


đưa ra các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chất lượng đối với các công

ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu
chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung,
cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn,
mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…Hệ thống hạ tầng kỹ
thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.”
Nhà chung cư có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội
và thay đổi diện mạo của đô thị ở nước ta, thể hiện qua một số vai trò sau:
Góp phần thực hiện chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ với mục
tiêu đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25 m 2
sàn/người trong đó tại đô thị là 29 m2 sàn/người, tại nông thôn là 22 m2
sàn/người và chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8 m 2 sàn/người theo Quyết định
2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến
lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
Nhà chung cư sẽ giải quyết được nhu cầu về nhà ở tại đô thị đặc biệt là
tại những đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.
Nhà chung cư góp phần vào sự phát triển của đô thị hiện đại vì khi quá
trình đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh nhu cầu
bức xúc về nhà ở và các tiện ích công cộng khác.
Xây dựng nhà chung cư sẽ khai thác và sử dụng tối đa hệ số sử dụng
đất. Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành
xây dựng nhà ở, tạo cơ hội cho nhiều người dân ở các tầng lớp khác nhau có
thể sở hữu hoặc thuê được nhà ở.
Nhà chung cư cũng góp phần thay đổi diện mạo đô thị, tận dụng mọi
dịch vụ của đô thị hiện đại và tiện lợi về giao thông, khai thác tối đa công
năng sử dụng và hạ tầng gắn liền với chung cư
Theo quy định của pháp luật về sở hữu, theo đặc điểm thiết kế và sử
dụng thì nhà chung cư có một số đặc điểm sau:
9




(những công trình có mục đích sử dụng khác được phân chia cho rất nhiều hộ
dân để ở) gần như đồng nghĩa với nhau.
Nhìn chung, có rất ít nhà chung cư mới được xây dựng tại miền Nam
trong giai đoạn trước năm 1990. Nhà trên đất được ưa chuộng. Sở thích này
ảnh hưởng sâu đậm đến sự phát triển của đô thị Việt Nam đến tận ngày nay.
Trong khoảng 10 năm trở lại đây, chung cư bắt đầu có những bước phát
triển và tiến hóa với nhiều cung bậc khác nhau, và đang trở thành một sự lựa
chọn về không gian sống của của nhiều người dân. Những tên dự án nhà
chung cư được nhắc tới rất nhiều như Saigon Pearl, The Manor, Phú Mỹ
Hưng, nhà chung cư khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, Royal City, Time
City ...Chung cư tại Việt Nam trong khoảng 3 năm gần đây luôn là đề tài hấp
dẫn đối với tất cả mọi người. Đối với chủ đầu tư là làm sao tạo ra được những
sản phẩm để có thể đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đối với người mua thì có
nhiều kỳ vọng khác nhau, như gia tăng giá trị của sản phẩm trong tương lai,
hoặc một không gian sống thú vị hơn. Đối với các nhà quản lý là làm sao tạo
ra được những không gian đô thị tiến bộ và giải quyết được nhu cầu về chỗ ở
cho người dân. Trong thời điểm này, thị trường chung cư chứng kiến nhiều sự
pha trộn các định nghĩa khác nhau về kiến trúc chung cư cũng như phong
cách sống chung cư đến từ các nước khác nhau trong khu vực. Gần nhất,
chúng ta có thể kể đến sự ảnh hưởng mạnh mẽ của kiến trúc và phong cách
chung cư từ Singapore, sau đó là sự ảnh hưởng của kiến trúc chung cư từ Hàn
Quốc, Hồng Kông. Và đương nhiên, chúng ta vẫn phải nói đến các chung cư
do Việt Nam thiết kế và thi công. Tất cả điều này tạo nên một sự pha trộn đa
dạng và thú vị cho bộ mặt và lối sống của đô thị Việt Nam.
Có những chung cư thấp tầng, cao tầng và có những chung cư chỉ gồm
một khối công trình đơn độc. Nhưng cũng có những khu chung cư là cả một
quần thể bao gồm rất nhiều tháp, nhiều công trình và dịch vụ khác nhau. Đó
11



Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng
đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 2 có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối
hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3 có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
Nhà chung cư hạng 4 có chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu
chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Với các quy định không cụ thể và rõ ràng như kể trên, việc đánh giá để
phân loại chất lượng nhà chung cư có thể sẽ rất tùy tiện. Chủ đầu tư vẫn có
thể tự đánh giá chung cư của mình là “cao cấp” trong khi chất lượng thực tế
chỉ ở mức trung bình. Hơn nữa, việc tự đánh giá, phân loại nhà chung cư sẽ
gây ra nhiều thiệt thòi cho những chủ đầu tư nghiêm túc vì sản phẩm thực sự
cao cấp của họ không được phân biệt rạch ròi với các sản phẩm khác.
Và chất lượng của nhà chung cư theo tiêu chí độ bền vững (bậc, niên
hạn sử dụng), cấp công trình thì nhà chung cư: cao trên 20 tầng, niên hạn sử
dụng trên 100 năm được xếp vào công trình cấp I; cao từ 8 đến 20 tầng, niên
hạn sử dụng từ 50 năm đến dưới 100 năm được xếp vào công trình cấp II; cao
từ 2 đến 7 tầng, niên hạn sử dụng từ 25 năm đến dưới 50 năm được xếp vào
công trình cấp III. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào
13



Quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư là quản lý những
hoạt động xây dựng đảm bảo yêu cầu về an toàn, bền vững, kỹ thuật và mỹ
thuật của công trình nhà chung cư và phải phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn
xây dựng, các quy định trong văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và hợp
đồng kinh tế theo sơ đồ dưới đây:
Sơ đồ 1: Sơ đồ hóa các yếu tố cơ bản tạo nên chất lượng nhà chung cư

CHẤT LƯỢNG =

ĐẢM BẢO
An toàn
Bền vững
+
Kỹ thuật
Mỹ thuật

PHÙ HỢP
Quy chuẩn
Tiêu chuẩn
Quy phạm pháp luật
Hợp đồng

1.2.2.3. Sự cần thiết của việc tăng cường quản lý chất lượng của dự án xây
dựng nhà chung cư
Quản lý chất lượng trong quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà chung
cư là một vấn đề được Nhà nước và cộng đồng hết sức quan tâm. Nếu công tác
quản lý chất lượng của dự án xây dựng nhà chung cư được thực hiện tốt sẽ
không xảy ra sự cố, tuổi thọ công trình đáp ứng thời gian quy định trong hồ sơ
thiết kế, phát huy hiệu quả dự án, đáp ứng đầy đủ nhiệm vụ theo quyết định phê