ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-------  -------

LÊ MẠNH HIẾU

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-------  -------

LÊ MẠNH HIẾU

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

http://lrc.tnu.edu.vn


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tôi hoàn thành luận văn này.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Lê Văn Thơ đã trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, các thầy giáo, cô giáo
Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã
tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Hà Giang, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Hà Giang, UBND huyện Vị
Xuyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
huyện Vị Xuyên, Chi cục Thống kê, các Ngân hàng và Quỹ Tín dụng, UBND các
xã, thị trấn đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để
hoàn thành luận văn.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng
toàn thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập, thực hiện luận văn này./.
Tác giả luận văn

Lê Mạnh Hiếu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


iv

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................45
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................45
2.2. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................45
2.2.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu ...................................................................45
2.2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai.....................................45
2.2.3. Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên .........................46
2.2.4. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua ý kiến người dân và cán bộ ngân
hàng ......................................................................................................................46
2.2.5. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký GDBĐ bằng
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đề xuất các giải
pháp ......................................................................................................................46
2.3. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................46
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ........................................................46
2.3.2. Điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...............................................................46
2.3.3. Điều tra thu thập số liệu sơ cấp .................................................................47
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu.........................................................................47
2.3.5. Phương pháp so sánh .................................................................................47
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...............................48
3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu.......................................................................48
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ................................................................48
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội .....................................................49

1. Kết luận ......................................................................................................... 992
2. Kiến nghị..........................................................................................................93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................94

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Ý nghĩa của chữ viết tắt

1.

BLDS

Bộ luật Dân sự

2.

BTC

Bộ Tài chính

3.


NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

9.

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10.

QSH

Quyền sở hữu

11.

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

12.

TT

Thông tư

13.


Bảng 3.4. Kết quả đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2017 .............................................................61
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 2017 ...........................................................................................................................63
Bảng 3.6. Kết quả giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2015 ...............64
Bảng 3.7. Kết quả giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2016 ...............65
Bảng 3.8. Kết quả giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2017 ...............66
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả thực hiện xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn
2015 - 2017 ...............................................................................................................67
Bảng 3.10. Kết quả giao dịch xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2015 ......68
Bảng 3.11. Kết quả giao dịch xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2016 ......69
Bảng 3.12. Kết quả giao dịch xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất năm 2017 ......69
Bảng 3.13. Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................71
Bảng 3.14. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................73
Bảng 3.15. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng QSD
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên ........76
Bảng 3.16. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất .................................................................................................78
Bảng 3.17. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................83
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


1


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


2

dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Cùng với tốc độ đô thị hóa,
công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện.
Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp
luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn
tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn
2015 - 2017 ” là cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng các GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang.
- Đánh giá công tác GDBĐ bằng QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất qua ý kiến người dân và cán bộ quản lý.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp về công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2015 – 2017 và
đề xuất các giải pháp.

3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký giao dịch bảo đảm
1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật
quy định về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 Bộ luật
dân sự 2015. Theo đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố
tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh,
tín chấp, cầm giữ tài sản .
Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau
đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên (sau đây
gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản
tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản
đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên thuê tài sản là
động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật
có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm
việc trả lại tài sản thuê.
Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi
một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong
toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ [Bộ luật dân sự
2015].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

1.1.3. Một số cơ sở pháp lý
1.1.3.1. Pháp lý của bên thứ ba
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, trường hợp được đăng ký theo quy
định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ 3,
kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định nào làm
rõ khái niệm “người thứ 3” bao gồm những chủ thể nào.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


6

Về nguyên tắc,“người thứ 3” phải được hiểu là "tất cả các chủ thể không phải là bên
bảo đảm, bên nhận bảo đảm". Vậy "người thứ 3" có bao gồm các cơ quan nhà
nước?. Nếu theo quy định hiện hành về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa Nhà nước với
bên nhận bảo đảm trong trường hợp tài sản bị tịch thu, sung công quỹ do vi phạm
pháp luật hình sự, hành chính của người có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng
hợp pháp tài sản thì Nhà nước không phải là "người thứ 3", vì Nhà nước luôn được
ưu tiên cao nhất, ngay cả khi giao dịch bảo đảm đã được đăng ký. Điều này, hoàn
toàn trái ngược với nguyên tắc "mọi chủ thể đều bình đẳng trước pháp luật".
Chính vì chưa rõ khái niệm người thứ 3, nên những quy định liên quan đến
giao dịch bảo đảm chưa nắm giữ là phương thức để biện pháp bảo đảm phát sinh
hiệu lực đối kháng với người thứ 3. Mặc dù, tại Khoản 3 Điều 323 Bộ luật Dân sự
năm 2005 mới chỉ quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo
quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ
ba, kể từ thời điểm đăng ký.”. Tuy nhiên, đăng ký không phải là phương thức duy
nhất công bố các quyền của bên nhận bảo đảm. Thực tế cho thấy, người nhận cầm
cố chiếm giữ tài sản cầm cố cũng được coi là phương thức công bố quyền, xác lập
hiệu lực đối kháng của việc cầm cố đối với người thứ ba. Do vậy, quy định về đăng

bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định.
Cách tiếp cận này đã khơi thông rất nhiều vấn đề liên quan đến việc sửa đổi,
bổ sung Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm. Đây cũng là lần đầu tiên, khái niệm
“quyền truy đòi” tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm được đề cập đến trong Bộ
luật Dân sự năm 2015. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để các nhà làm luật thể hiện
được những quy định mới trong lần sửa đổi, bổ sung những quy định liên quan đến
giao dịch bảo đảm. Đại diện Ban soạn thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 cho
rằng, sẽ cần làm rõ một số khái niệm như: nắm giữ, thời điểm nắm giữ, người thứ 3,
quyền truy đòi tài sản... Ngoài ra, sẽ hướng dẫn cụ thể về quyền truy đòi tài sản,
trong đó xác định rõ giới hạn của quyền truy đòi, phương thức thực hiện quyền truy
đòi, trách nhiệm của người giữ tài sản trong trường hợp bên nhận bảo đảm thực hiện
quyền truy đòi tài sản…
Bên cạnh đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐCP không có quy định về bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản. Đây là 2 biện
pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản mới được quy định tại Bộ
luật Dân sự năm 2015. Do đó, tại lần sửa đổi này, đây cũng sẽ là một nội dung cần
được bổ sung. Cụ thể, đối với biện pháp cầm giữ, cần làm rõ hai thời điểm “nắm
giữ” và “chiếm giữ” tài sản. Việc nắm giữ tài sản phát sinh trên cơ sở hợp đồng
song vụ giữa bên cầm giữ và bên có nghĩa vụ, còn việc chiếm giữ tài sản để thực
hiện quyền cầm giữ phát sinh do bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


8

không đúng nghĩa vụ, và thời điểm chiếm giữ tài sản này là thời điểm biện pháp
cầm giữ có hiệu lực đối kháng với người thứ 3.
1.1.3.2. Cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm
Pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa


9

chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế
chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại
tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, thế chấp là một biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, một bên sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia theo quy định tại
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng
chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản...”; Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy
định về đăng ký biện pháp bảo đảm: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm
có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định; trường hợp được đăng ký thì biện
pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng
ký; việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về
đăng ký biện pháp bảo đảm”.
Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐCP, giao dịch “thế chấp quyền sử dụng đất” là giao dịch bảo đảm bắt buộc phải
đăng ký theo quy định. Như vậy, để bảo đảm nghĩa vụ đối kháng với bên thứ ba
(tức là trong trường hợp người thế chấp tài sản tiếp tục sử dụng tài sản để thực hiện
các giao dịch với người khác) thì phải đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất
đai thuộc sở tài nguyên và môi trường nơi có đất.
Từ những quy định trên của pháp luật hiện hành thì cá nhân, tổ chức được
quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện việc cho vay, giữa hai bên phải
lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bằng văn bản và đến văn phòng công
chứng để thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định hoặc đến ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất để chứng thực hợp đồng, sau đó thực hiện đăng ký thế chấp (đăng

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng
ký vào sổ địa chính.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai : “Việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Việc đăng ký vào sổ địa chính phải thực hiện các bước sau:
Trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


11

nhân theo quy định pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp
hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký
kết hợp đồng tín dụng.
Sau khi tiếp nhận yêu cầu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện
đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ
đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong
ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ
đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc.
Giao dịch bảo đảm:
Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu
tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên. Các giao dịch

hợp luật có quy định.
Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật
về đăng ký biện pháp bảo đảm
Do đó, hợp đồng thế chấp sau khi công chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Giao dịch bảo đảm vô hiệu khi vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự theo Điều 117 BLDS năm 2015. Khi giao dịch bảo đảm vô hiệu các bên
có quyền tự quyết định, định đoạt yêu cầu hoặc không yêu cầu giao dịch bảo đảm
vô hiệu. Thẩm quyền tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu thuộc về toà án, thời hiệu
yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu theo Điều 125, 126, 127, 128,
129 BLDS năm 2015 là 02 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập. Đối với các hợp
đồng được quy định tại Điều 123, 124 BLDS năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu Toà án
tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu không bị hạn chế.
Giao dịch bảo đảm vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền
và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng. Các bên khôi phục lại
tình trạng ban đầu, hòan trả cho nhau những gì đã nhận, không hòan trả được bằng
hiện vật thì phải hòan trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức
thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi
thường.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


13

1.2. Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm
1.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới

http://lrc.tnu.edu.vn


14

các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế
chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân
hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử
lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới
chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi
hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và
bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được
tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có
đơn xin bán đấu giá.
- Trung Quốc:
Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu
tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối
tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối
với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc
[Nguyễn Thị Mai, 2002]. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của
Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại
Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền
sở hữu đất đai. Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại:

giao dịch đối với đất đai. Bang New Brunswick của Canada có Luật về bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ bằng động sản và Luật về lợi ích bảo đảm bằng liên quan đến đất
đai. New Zealand cũng xây dựng Đạo luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng
động sản (Personal Property Security Act). Ở Hoa Kỳ, New Zealand, một số bang
của Canada, pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không điều
chỉnh quan hệ bảo đảm đối nhân mà chủ yếu điều chỉnh quan hệ bảo đảm đối vật.
Quan hệ bảo lãnh không được pháp luật quy định do đây chỉ là sự ghép nối giữa hai
lợi ích bảo đảm: lợi ích bảo đảm giữa chủ nợ với con nợ và lợi ích bảo đảm giữa
con nợ với bên bảo lãnh cho con nợ. Vì vậy pháp luật sẽ điều chỉnh theo từng lợi
ích bảo đảm.
Các quốc gia thuộc hệ thống Civil Law như Pháp, Liên bang Nga… có hệ
thống pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khá khác biệt. Các quốc gia này vẫn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


16

xây dựng hệ thống quy phạm chung về giao dịch bảo đảm, bao gồm các quy định về
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản và bằng bất động sản. Các quy định này
tập trung chủ yếu trong Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Phạm vi điều chỉnh
Hai hệ thống pháp luật nói trên có sự khác biệt cơ bản về phạm vi điều chỉnh.
Trong hệ thống pháp luật của các quốc gia theo hệ thống pháp luật Civil Law, các
quy định về giao dịch bảo đảm có phạm vi điều chỉnh khá hẹp, giới hạn đối với một
số biện pháp bảo đảm cụ thể như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, ký quỹ…; trong đó
cầm cố và thế chấp là hai biện pháp phổ biến hơn cả. Ngay về hai biện pháp bảo
đảm phổ biến là cầm cố và thế chấp, cũng có sự khác biệt trong hệ thống pháp luật
của các quốc gia nói trên. Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Pháp phân