ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Ninh Thị Bích Ngọc

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG V ĐỀ UẤT GIẢI PH P
TRONG THU H I ĐẤT TẠI M T S

DỰ N KHU D N CƢ

TRÊN ĐỊA B N QU N 2 TH NH PH

H

LU N VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2019

CH MINH


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Ninh Thị Bích Ngọc

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG V ĐỀ UẤT GIẢI PH P
TRONG THU H I ĐẤT TẠI M T S


nôi tinh thần và tri thức giúp chúng em vững vàng hơn trên con đường sự nghiệp
của mình.
Đặc biệt, trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, em đã may
mắn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình từ thầy Mẫn Quang Huy. Trước sự bỡ ngỡ và
vốn kiến thức còn hạn chế của em, thầy đã vô cùng khiêm tốn giảng dạy và bổ sung
cho em những lý thuyết cần thiết cũng như các thông tin thực tế, do vậy, em rất
mong có thể vận dụng được tốt những nội dung đã được học tập từ thầy trong bài
khóa luận này.
Sau cùng, em xin kính chúc quý thầy cô trong khoa Địa lý luôn dồi dào sức
khỏe và giữ vững niềm tin cho sứ mệnh truyền đạt tri thức cao cả của mình.
Em xin trân trọng cảm ơn.
Hà Nội, ngày 10 tháng 1 năm 2019
Sinh viên thực hiện

Ninh Thị Bích Ngọc


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Quận 2 được thành lập từ 5 xã vùng nông thôn thuộc huyện Thủ Đức theo
Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 1997 của Chính phủ và có vị trí nằm
ở phía Đông Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tự nhiên
5.018,06ha được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và Đồng Nai, cách trung tâm
Thành phố 300 mét hướng qua sông Sài Gòn. Với định hướng trở thành một đô thị
trung tâm mới, hiện đại; là đầu mối giao thông về đường bộ, đường sắt nội đô,
đường thủy của Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 2 đòi hỏi phải có tốc độ phát triển
đô thị hóa cao, nhất là tập trung xây dựng các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như:
đường, trường học, bệnh viện và trung tâm hành chính...
Trải qua hơn 20 năm xây dựng và phát triển, các mặt kinh tế - xã hội của
Quận 2 đã có những bước tiến rõ rệt từ vùng đất nông nghiệp của huyện Thủ Đức

nguyên nhân gây ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án phát
triển khu dân cư mới tại nơi tôi công tác.

2. Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở đánh giá thực trạng những vướng mắc trong thu hồi đất thực hiện
một số dự án đầu tư đặc biệt là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đề
xuất các biện pháp thiết thực, khả thi, hiệu quả góp phần xây dựng đô thị Quận 2
theo quy hoạch.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu
Các cơ chế, chính sách, đối tượng liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án.
Phạm vi nghiên cứu
Không gian: Địa bàn Quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh.
Thời gian: Từ khi thành lập quận vào năm 1997 đến nay.

2


Nội dung: Một số dự án phát triển khu dân cư mới, đi sâu, đánh giá 03 dự án
trọng điểm có quy mô lớn bao gồm:
- Dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh (131ha);
- Dự án Khu đô thị phát triển An Phú (87ha);
- Dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (174ha).

4. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa khoa học: Báo cáo luận văn có thể trở thành tài liệu tham khảo cho
các nghiên cứu có liên quan.
Ý nghĩa thực tiễn: Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề

Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật
Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu về đất đai, ví dụ như: theo Điều 1, LĐĐ năm 2003 thì “Nhà
nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”
(Quốc hội, 2003) hoặc theo Điều 4, LĐĐ năm 2013 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền
sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Tổng cục quản lý đất đai, 2014). Các quy
định của pháp luật đất đai cho thấy, chỉ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

4


công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới được thực hiện
quyền của người sử dụng đất.
Mặc dù là chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai, nhưng người sử dụng
đất không phải là chủ sở hữu đất đai và khi thực hiện các quyền của mình (ví dụ:
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê... quyền sử dụng đất) thì phải được sự đồng ý
(chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các điều kiện đã được pháp
luật đất đai quy định. Nếu nhìn ở góc độ quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền
sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cũng cho thấy sự khác biệt rất rõ, đó
là:
(i) Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn v n và
không bị ai hạn chế, còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Vì vậy, quyền
sử dụng đất của họ bị Nhà nước hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử
dụng...
(ii) Nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu

- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư. Thu hồi đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền
của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi
đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất.
1.1.2.2. Các trƣờng hợp Nhà nƣớc thực hiện thu hồi đất
Từ 12 trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 38 của LĐĐ năm 2003, LĐĐ
năm 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
để chia thành 4 nhóm để có quy định riêng về cơ chế xử lý đất thu hồi, tài sản trên đất
thu hồi phù hợp với tính chất của từng nhóm, gồm:
Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61);
Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng (Điều 62);

6


Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật (Điều 64); đặc biệt đối với
trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất
vào sử dụng, LĐĐ năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp
này; cụ thể Luật quy định: ”Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án
đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử
dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn
giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử
dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước
Khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian
chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ
đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi
thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng” (Điểm i

- Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
1.2. Bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
1.2.1 Khái quát tình hình bồi thƣờng giải phóng mặt bằng tại Việt Nam
Thời kỳ thi hành Luật Đất đai năm 2003
Sự ra đời của LĐĐ năm 2003 đã khắc phục được những thiếu sót trong công
tác bồi thường. Trong đó có những quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất,
điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi
đất đai bắt buộc. Trong suốt thời gian này, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản
duới Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai
nhằm cụ thể hoá các điều luật, trong đó có những quy định chi tiết về bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng măt bằng, cụ thể như Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 02/12/2004 của Chính phủ, Thông tư số 116/2004/TT-BTC
ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số
197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, Thông tư số
06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 và Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTCBTNMT ngày 31/01/2008, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và Thông
tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009.
Về cơ bản, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng theo LĐĐ năm 2003
đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những
đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường giải phóng

8


mặt bằng hiện nay. Tuy nhiên, để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn trong công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ngày 25/5/2007, Chính phủ ban hành Thông tư số
06/2007/TT-BTNMT về hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP,
Thông tư số 145/2007/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31
tháng 01 năm 2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP.
Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thu hồi đất để sử dụng vào

06/01/2017 của Chính phủ; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư số
37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư
số 76/2014/TT-BTC, Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài
chính. Và Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số
23/2015/QĐ-UBND ngày 15/5/2015 về quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

1.2.2. Quy trình thu hồi đất giải phóng mặt bằng để triển khai thực hiện dự án
Để tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phải thực hiện các công việc theo những quy trình nhất định. Quy trình này
phải đảm bảo tính minh bạch, khách quan đặc biệt là đảm bảo quyền lợi của người
có đất bị thu hồi. Người bị thu hồi đất được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông
tin và được tham gia đóng góp ý kiến cho phương án thu hồi đất và phương án bồi
thường. Điều đó đã góp phần giảm thiểu tiêu cực phát sinh trong quá trình thu hồi
đất và giảm thiểu các khiếu kiện phức tạp.
Có thể khái quát toàn bộ quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thông
qua quy trình với 09 bước cơ bản dưới đây:
- Bước 1: Xây dựng kế hoạch thu hồi đất.
- Bước 2. Ban hành thông báo thu hồi đất.
- Bước 3. Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất.
- Bước 4. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Bước 5. Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân.

10


- Bước 6. Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Bước 7. Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện.
- Bước 8. Tổ chức chi trả bồi thường.
- Bước 9. Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất.

hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa
được cấp.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp.

12


Bƣớc

Sơ đồ

Bƣớc 01 THÔNG BÁO
THU H I
ĐẤT
Bƣớc 02 THU H I
ĐẤT

Nơi thực hiện nghiệp vụ

Thông báo thu hồi đất

CỦA NH N
DÂN

Tổ chức vận động
thuyế t phục

UBND cấp xã; Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường; Người
sử dụng đất; Ủy ban
MTTQVN cấp xã nơi có đất
thu hồi

Ban hành quyết định
kiểm đếm bắt buộc

Chủ tịch UBND cấp huyện

Ban hành quyết định

Chủ tịch UBND cấp huyện

Thực hiện quyết định
cƣỡng chế kiểm đếm
bắt buộc

Tổ chức làm nhiệm vụ cưỡng
chế

Lập phƣơng án bồi
thƣờng thiệ t hại hỗ trợ

CHỈNH
PHƢƠNG N

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường

Trình cơ quan chuyên
môn thẩm định
Trình cấp có thẩm quyền
phê duyệt

Bƣớc 07 PHÊ DUYỆT
PHƢƠNG N
CHI TIẾT V
TỔ CHỨC
TRIỂN KHAI
THỰC HIỆN

Bƣớc 08 - TỔ
CHỨC CHI
TRẢ B I
THƢỜNG

Phê duyệt phƣơng án

UBND cấp có thẩm quyền

Niêm yết công khai quyết
định phê duyệt



Thành lập Ban thực hiện
cƣỡng chế

Chủ tịch UBND cấp huyện

Vận động thuyết phục
Ban thực hiện cưỡng chế
Lập biên bản chấp hành

Cƣỡng chế thu hồi đất

Ban thực hiện cưỡng chế

Hình 1.1. Quy trình thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng (tiếp theo)
(Nguồn: phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 2, 2014)

14


1.2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến thu hồi đất bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ
1.2.3.1. Hệ thống cơ chế chính sách
Đây là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án vì ảnh hưởng trực tiếp đến
quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất.
Chính sách áp dụng ở đây chúng ta bàn đến trước tiên là chính sách về giá
đất và chính sách về tái định cư. Nếu không có một phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư phù thì rất dễ gây ra sự phản đối từ phía người bị thu hồi đất thậm chí
khiếu nại, tố cáo, biểu tình, chống đối tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị.
Như vậy, ta thấy rằng, một trong bước quan trọng đầu tiên khi tiến hành công tác

Một hiện tượng tâm lý khác cũng ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án là lối suy nghĩ “đất
càng để lâu càng được đền bù giá cao”. Đây là hành vi xuất phát từ tâm lý “phép
vua còn thua lệ làng” trong suy nghĩ của không ít người dân Việt Nam, coi thường
pháp luật và các công cụ thực thi pháp luật.
Mặc dù những rắc rối do yếu tố tâm lý gây ra có thể giải quyết bằng con
đường pháp lý và biện pháp cưỡng chế. Tuy nhiên, các phương pháp này mất nhiều
thời gian và gây mất lòng tin của người dân vào các dự án thu hồi đất của Nhà nước
sau này.
1.2.3.3. Yếu tố tài chính
Có thể coi nguồn vốn có vai trò quan trọng, quyết định tới tiến độ bồi thường
giải phóng mặt bằng, tiến độ thi công nhanh hay chậm. Có nguồn vốn thì chúng ta
mới có tiền để trả các chi phí bồi thường, có kinh phí để tiến hành thực hiện các
công tác liên quan đến việc thu hồi và xây dựng nhà tái định cư cho các hộ dân bị
thu hồi. Nguồn vốn lớn, mạnh thì công tác đền bù diễn ra nhanh, kết thúc sớm.
Ngược lại, thiếu vốn sẽ ảnh hưởng lớn tới tiến độ cũng như chất lượng công việc.
Chủ đầu tư phải đủ khả năng tài chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân
theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được thông báo. Ngược lại, công tác bồi thường sẽ
bị trì hoãn và có thể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu
kiện trong nhân dân.

16


1.3. Kinh nghiệm về thu hồi đất bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ của một số
quốc gia
Theo nguyên tắc chung, ở hầu hết các nước, mô hình chuyển đổi đất đai bắt
buộc được thực hiện trong trường hợp chuyển đổi đất đai dùng cho mục đích quốc
gia, mục đích công cộng hoặc trong một số dự án của các đối tác quan trọng hay các
dự án đầu tư phát triển kinh tế đặc thù. Tuy nhiên, căn cứ vào chính sách quản lý và

chính quyền địa phương quyết định. Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để
duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường
không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện
thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của
người nông dân.
Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai,
tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền
bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng
của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu,
cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại. Để giải quyết nhà ở cho
người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền
và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa
giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá
cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân
ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông
thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là
chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian
để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những
cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường
khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi
thường tài sản tập thể [19]
1.3.2. Singapore
Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu
nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào

18


mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình phúc lợi xã


Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng. Tỉnh
trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ bộ
và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức
để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án. Trên cơ sở kết quả điều tra được
trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa án hành chính và cũng gửi
cho tất cả các xã, phường liên quan. Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra
sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả
nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa
án. Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp
tài sản. Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng
thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày. Hai bên có một tháng để xử lý
những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết
định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc
làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh...) và cơ sở của việc tính toán. Những khoản
bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ
dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án.
1.3.4. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường
hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân. Các trường hợp đó là: thu hồi
đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay,
đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy
điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây
dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc
chuyển nhượng.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức
tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các
cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi
thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương
thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc

nam
Trong thời gian qua có một số công trình nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực
bồi thường, giải phóng mặt bằng như:

21


Đề tài “Đánh giá thực trạng, hoàn thiện và cụ thể hóa chính sách về bồi
thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới Thủ Thiêm” do Viện Kinh tế phối hợp với Ban quản lý đầu tư xây dựng khu đô
thị mới Thủ Thiêm, UBND Quận 2, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, sở Tư pháp, Văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành
phố thực hiện vào năm 2005. Đề tài đã phân tích những vướng mắc trong quy định
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện hành và quá trình triển khai dự án, từ đó đề xuất
và luận chứng chính sách mới và giải pháp phù hợp.
Đề tài “Hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thị xã Bảo Lộc” do Thạc sĩ Nguyễn Văn Phấn làm chủ nhiệm đề tài thực hiện vào
năm 2007. Đề tài đi sâu vào những tồn tại trong chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng mà địa phương đang áp dụng; cũng như sẽ nêu lên một số bất cập và đưa
ra giải pháp, kiến nghị giúp cơ quan chức năng hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế
trong giai đoạn hiện nay nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình
thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng; góp phần xây dựng địa phương giàu
- mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
Và nhiều công trình nghiên cứu khoa học khác liên quan đến lĩnh vực bồi
thường, giải phóng mặt bằng, thu hối đất nông nghiệp và giải pháp giải quyết quan
hệ lợi ích kinh tế phục vụ công tác thu hồi đất như: Công trình “Công tác quy
hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất và các giải pháp tạo vốn từ quỹ đất trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh” do Tiến sĩ Tôn Sĩ Kính thuộc Viện Kinh tế làm chủ
nhiệm thực hiện năm 1997; Viện Nghiên cứu địa chính thuộc Bộ Tài nguyên và
Môi trường có công trình “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư và đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất đối với