Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
MỤC LỤC
MỞ BÀI
NỘI DUNG
I. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà nói chung và hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư nói riêng
1. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà
2 Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
II. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành
1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án
2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
III. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – một
số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
1.Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2. Một số kiến nghị
KẾT LUẬN
N01 – nhóm 1
1
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
MỞ BÀI
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, đồng thời là nơi phục vụ nhu cầu thiết
yếu, sinh hoạt hàng ngày của mỗi người của mỗi hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế đang phát
triển như nước ta hiện nay, dân số đông mà nhu cầu thì rất lớn trong khi quỹ đất ở lại hạn chế nên
vấn đề nhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân. Vì thế vấn để tạo lập nhà ở
được pháp luật quy định khá chặt chẽ và được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở vững chắc cho thị
trường bất động sản, được hình thành và phát triển theo định hướng của nhà nước. Thị trường mua
bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt
động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư. Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc
biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nó đã tạo điều kiện cho thị trường
mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Theo quy định của pháp luật hiện

nhà ở đều phải thông qua người đại diện theo pháp luật của họ. Tạo lập nhà ở là một việc trọng đại trong
cuộc đời mỗi con người. Xét về mặt chủ quan thì những diễn biến ở phía người bán và phía người mua
cũng có những mức độ phức tạp khác nhau, thể hiện ở các mặt từ nhu caaufm khả năng kinh tế, điều kiện
sống, yếu tố gia đình, tâm lý xã hội. Thực tiễn trong công tác giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán
nhà ở tại các Tòa án nhân dân các cấp, người mua thường rơi vào tình trạng tránh thực hiện việc đóng thuế
đối với nhà nước nên không làm đầy đủ thủ tục đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất thủ
tục hợp đồng mua bán nhà, về phía người bán cũng có nhiều diện, nhưng dù ở diện nào thì mục đích cuối
cùng của họ vẫn muốn bán với giá cao nhất. Ngoài mục đích đó, người bán cong chịu sự chi phối khác về
thói quen, nếp sống sinh hoạt, sự gắn bó với ngôi nhà ở, lợi ích vật chất…do đó khi có điều kiện giảm bớt
các yếu tố bắt buộc phải bán hoặc do sự biến động về giá cả thường dẫn đến khả năng không thực hiện
hợp đồng mua bán và đương nhiên họ khai thác ngay sơ suất của người mua hoặc các yếu tố khác để xin
hủy hợp đồng mua bán nhà.Như vậy các yếu tố chủ quan của chủ thể là vấn đề tác động sâu sắc. nhiều khi
có tính chất quyết định tới giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, nó xảy ra ở mọi khâu, từ giai đoạn đề nghị
giao kết hợp đồng đến giai đoạn hoàn tất hợp đồng. Các yếu tố này cần phải được xem xét kỹ lưỡng khi
giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và quá trình giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nói
chung.
1.3. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ thể hoặc chỉ là một diện tích
nhà ở nhất định. Thực tế ở nước ta, nhà ở là khái niệm khá tổng hợp, nó bao gồm cả những kiến trúc tuy
độc lập nhưng không đảm bảo đầy đủ các yếu tố thỏa mãn điều kiện tối thiểu cho nhu cầu nhà ở. Việc
mua bán những diện tích nhà ở phụ thuộc vào điều kiện sử dụng chung các công trình khác là vấn đề hết
N01 – nhóm 1
3
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
sức phức tạp, các bên mua, bên bán không những phải thỏa thuận với nhau về diện tích đem mua bán mà
còn phải giải quyết cả những điều kiện kèm theo là việc sử dụng những công trình phụ. Người mua phải
biết và tôn trọng những điều kiện như quy định về việc cùng chung các công trình phụ, cầu thang lối đi.
Một yếu tố có tác động trực tiếp đến việc giao kết hợp đồng mua bán nhà chính là vấn đề dịch chuyển
quyền, nghĩa là chủ sở hữu bất động sản phải chịu một số hạn chế nhất định trong việc thực hiện quyền sở
hữu của mình đối với bất động sản đó như: Nghĩa vụ đối với việc thoát nước mưa, nước thải, đối với việc

gọi khác: Khu tập thể. Thông thường, những người cư trú trong một khu tập thể làm việc tại một cơ quan
nhà nước, một Tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế quốc doanh hoặc ít nhất có
cùng một nghề nghiệp. Họ không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đối với cán hộ của mình và
đối với những phần chung của khu tập thể. Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn
không mất tiền. Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt vai trò lịch sử của mình, các khu tập thể vẫn tiếp tục tồn
tại, nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở. Các chung cư theo nghĩa đích thực xuất
hiện đầu tiên ở các đô thị miền Nam thời kỳ chiến tranh. Đó coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán
về nhà ở cho các tầng lớp người lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp, trong điều kiện sự gia
tăng dân số cơ học khiến cho giá nhà đất trở nên hết sức đắt đỏ. Cho đến năm 1975 loại hình sở hữu này
tồn tại một cách tự phát, trong hệ thống các văn bản pháp luật không có quy định riêng cho nó. Trong mấy
năm đầu sau khi thống nhất đất nước, một số người mua nhà chung cư nhưng chưa trả tiền hoặc chưa trả
đủ tiền trở thành người sử dụng không mất tiền đối với căn hộ và sau này là người thue nhà của nhà nước.
Có những người như thế, chung cư nằm ở ranh giới giữa chung cư đúng nghĩa và khu tập thể. Cùng với
việc xác lập và hoàn thiện cơ chế kinh tế thị trường, khu tập thế được chuyển thành khu nhà ở tư nhân
thông qua chính sách hóa giá. Ta gọi đó là khu tập thế được chung cư hóa. Ở các chung cư cũ, quyền sở
hữu của người cư trú mà trả tiền đối với căn hộ của mình mà được thừa nhận, sau khi nghĩa vụ trả tiền
được thực hiện đầy đủ và thủ tục hóa được hoàn tất. Bên cạnh đó. Các tổ chức kinh tế trong nước và tổ
chức kinh tế thành lập theo đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được nhà nước cho thuê đất để kinh doanh
địa ốc, cũng tiến hành xây dựng các chung cư mới rồi phân thành các căn hộ và bán rộng rãi cho tư nhân.
Đối tượng nghiên cứu là các chung cư theo nghĩa đích thực, bao gồm chung cư mới được xây dựng và bán
cho tư nhân, các chung cư hình thành trong thời gian chiến tranh và khu tập thể được chung cư hóa. Theo
luật nhà ở năm 2005 “ Nhà chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.Nhà chung cư có phần sở hữu riêng cảu từng
hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung cho tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” điều
70.
N01 – nhóm 1
5
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
Căn hộ chung cư được hiểu là diện tích phần sử hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung
cư. Cũng theo Điều 70 Luật nhà ở, “ phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

Trên thực tế người ta thường chỉ thừa nhận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết giữa chủ đầu
tư và người mua gốc
Theo quy chế quản ký sử dụng nhà chung cư thì chủ đầu tư là người sở hữu hoặc được giao quản lý sử
dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Câu hỏi
đặt ra ở đây là hợp đòng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc có phải là hợp
đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán tài sản như quy định của Bộ luật dân sự 2005 hay không? Điều
450 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán nhà ở là phải lập thành văn bản, có công chứng
hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”, nếu coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
dự án là hợp đồng mua bán nhà ở thì nó đã không đáp ứng đủ yêu cầu về mặt hình thức của hợp đồng( vì
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không được công chứng hoặc công chứng) vì có thể bị coi là vô
hiệu.
Theo điều 429 Bộ luật dân sự 2005: “Đối tượng của hợp đồng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép
giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ. Trong
trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng
khác chứng minh quyền đó là thuộc sở hữu của bên bán”.
Bộ luật dân sự 2005 đã có quan niệm mới, rộng hơn khi bỏ hai chữ “ có thực” trong quy định về vật ở Bộ
luật dân sự 2005. Như vậy không chỉ những vật có thực mà cả những vật hình thành trong tương lai cũng
có thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Như vậy, vấn đề cần lưu ý ở đây là hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án chưa thể được coi là hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ là một dạng của hợp đồng mua bán
tài sản. Điều 428, Bộ luật dân sự 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền Sở hữu tài sản đó cho bên mua và nhận
tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” Có ý kiến cho rằng đối tượng của hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư dự án về bản chất không phải là căn hộ chung cư cụ thể mà chỉ là quyền
tài sản – quyền mua căn hộ chung cư sau khi đã xây xong và bàn giao. Theo điều 181 BLDS 2005: “
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự”. Trong trường
hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua gốc, bằng chứng chứng
minh quyền đối với căn hộ chung cư sau khi xây xong và bàn giao thuộc sở hữu của chủ đầu tư là : Văn
bản về việc cấp đất, giao đất cho thuê đất…để xây dựng nhà chung cư.
Công nhận quyền tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và
người mua gốc, giữa người mua gốc và người mua lại sẽ tránh hiểu sai về bản chất của nó, hợp thức hóa

giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một dạng hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời cũng có những nét
đặc trưng riêng. Tìm hiểu hợp đồng mua bán nhà ở nên hiểu được những nét chung của hợp đồng mua bán
N01 – nhóm 1
8
Bài tập lớn học kỳ môn Luật Nhà ở
nhà chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đồng thời làm cơ sở để so sánh chỉ ra
những nét khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
II. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành
Đây chính là phần nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, vấn đề nội dung của một hợp đồng dân
sự nói chung, hợp đồng mua bán tài sản nói riêng và cụ thể ở đây là hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư.Để đảm bảo một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực, các vấn đề được thể hiện trong hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư phải bảo đảm đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cần xem xét và
phân tích các vấn đề một cách khoa học và toàn diện. Xét dưới gốc độ pháp lý, hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư có thể chia thành hai dạng chính: Hợp đong mua bán căn hộ chung cư dự án và hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án
Theo điều 91 Luật nhà ở: “ Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn
cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) có giấy chứng nhận quyền
sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu”, rõ ràng hợp
đồng mua bán căn hộ chung cơ dự án không được xem nhue giao dịch nhà ở khác với hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và cần phải được nghiên cứu riêng.
Về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án như
đã trình bày ở trên theo ký kết giữa chủ đầu tư và người mua gốc. Trong một số hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án, chủ đầu tư đưa ra một số điều kiện đối với người mua gốc như phải có con đang theo học
đại học, phải là cán bộ công nhân viên đã được bình bầu, lựa chọn… điều kiện để ký hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư dự án xây cho cán bộ nhân viên.
Có câu hỏi đặt ra là liệu pháp nhân có thể ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cơ dự án với tư cách là
bên mua hay không? Trong trường hợp giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc và
người mua lại, thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng, theo đó người mua gốc ủy
quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, được

ngân hàng không kỳ hạn, trong thời gian chậm bàn giao nhà theo thời hạn đã thỏa thuận cho bên bên
B( bên mua) trên tổng số tiền bên B đã nộp cho bên A nếu lý do chậm trễ không thuộc nguyên nhân bất
khả kháng. Tuy nhiên, trên thực tế,điều khoản này không được thực hiện. Một vấn đề quan trọng đặt ra
đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là điều khoản bảo hành. Điều 74 Luật Nhà ở quy định:
“1. Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng. 2. Tổ chức, cá nhân thi công
xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm
bảo hành thiết bị do mình cung ứng. Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có
trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ
N01 – nhóm 1
10