BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ
THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
MAI KHÁNH VIỆT

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 51010162

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN TUYẾT

Hà Nội – 2019

1


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân sau quá trình
học tập tại lớp cao học khóa 17 (2017 – 2019), chuyên ngành Luật Kinh tế do
Trường Đại học Mở Hà Nội tổ chức. Luận văn được thực hiện trên cơ sở kiến thức
tích lũy sau khóa học, tham khảo Luật, các Nghị định, thông tư, các tài liệu đã
được công bố và thực tế tại Hà Nội với sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo –
PGS. TS. Phạm Văn Tuyết. Các kết quả nêu trong luận văn là trung thực và không
sao chép công trình nào khác./.
Tác giả luận văn

MAI KHÁNH VIỆT

2

Tiểu kết chương 1 ................................................................................................................................. 39
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ
Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................................................................... 41
2.1. Các quy định về đối tượng và điều kiện hưởng chính sách về nhà ở xã hội ............................ 41
2.1.1. Về đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội ....................................................................... 41
2.1.2. Về điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội............................................................. 43
2.2. Các quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội .................................................................... 46
2.3. Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội ................................................................................................... 53
2.4. Các quy định về ưu đãi phát triển nhà ở xã hội ......................................................................... 58
2.4.1. Ưu đãi với chủ đầu tư ................................................................................................................. 58
2.4.2. Ưu đãi với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động ................................................................... 62
2.5. Vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội..................................................................... 63
2.6. Các quy định về quản lý nhà ở xã hội ......................................................................................... 67
2.6.1. Quản lý về thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội ............................................................................ 67
2.6.2. Quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội ................................................................................... 71
2.6.3. Quản lý chất lượng nhà ở xã hội................................................................................................ 73
Tiểu kết chương 2 ................................................................................................................................. 75
CHƯƠNG 3. NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP TRONG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
XÃ HỘI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ
HỘI ........................................................................................................................................................ 77

4


3.1. Những hạn chế, bất cập trong việc thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội
và nguyên nhân..................................................................................................................................... 77
3.1.1. Hạn chế, bất cập trong hoạt động thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố
Hà Nội ................................................................................................................................................... 77
3.1.2. Nguyên nhân của hạn chế trong pháp luật về nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội ................. 82
3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội .................................... 85

phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối
tượng trong xã hội. Được coi là một trong những địa phương luôn đi đầu trong việc
cố gắng giải quyết những bức xúc về nhà ở trên địa bàn thành phố, Hà Nội trong
những năm qua đã thực hiện chủ trương gắn phát triển kinh tế với giải quyết các vấn
đề xã hội, chính sách an sinh xã hội, quan tâm nhân tố con người… và đã đạt được
những kết quả tích cực.
Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở đã được thừa nhận tại Điều 4 Luật Nhà
ở 2014: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng,
mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở
nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định
tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của

6


Luật này”. Đến khoản 3, điều 59 Hiến Pháp 2013 cũng nêu rõ: “Nhà nước có chính
sách phát triển về nhà ở, tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở”.
Nghị quyết 43/181 ngày 20/12/1988 của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc về
“Chiến lược toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000” cũng nhấn mạnh rằng “Chỗ ở thích
hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người và là điều cơ bản cho việc hoàn
thành những ước vọng của con người”, rằng “Một môi trường ở tồi tệ là mối đe dọa
thường trực cho sức khỏe và bản thân cuộc sống và như vậy tạo nên sự kiệt quệ các
nguồn lực con người, một tài sản quốc gia giá trị nhất”, đồng thời “Tình trạng thảm
thương này có thể tác hại đến sự ổn định xã hội và chính trị của các quốc gia”. Nghị
quyết nhấn mạnh “Một số lớn gia đình và cá nhân ở các nhóm thu nhập khác nhau
đang sống trong chỗ ở có tiêu chuẩn thấp hơn so với khả năng thực sự của họ. Họ
không thể vươn lên được bởi vì chính sách hiện hành của chính phủ không tạo điều
kiện hoặc thực tế không khuyến khích việc xây dựng chỗ ở”.
Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam nhu cầu về nhà ở và chỗ ở của người dân vẫn

thể như sau:
Thứ nhất, công trình nghiên cứu, Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người
thu nhập thấp tại Việt Nam, 2010, của nhóm tác giả Doãn Hồng Nhung; Trần Tố
Uyên; Đỗ Thị Thanh Hà; Nguyễn Thị Minh Hoàn. Nhóm tác giả đã đề cập đến quan
niệm về nhà ở xã hội. Các chính sách về nhà ở ở xã hội khi lần đầu tiên được thừa
nhận trong văn bản luật cao nhất là Luật Nhà ở 2005. Theo đó, các tác giả đưa ra các
giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội.
Thứ hai, Chế định sở hữu đất đai qua các thời kì và giải pháp tăng cường quản
lý nhà nước đối với đất đai, TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật_ Đại học Quốc Gia
Hà Nội. Tác giả Doãn Hồng Nhung đã khái quát về chế định sở hữu đất đai qua các
thời kì từ sau cách mạng tháng Tám 1945 đến giai đoạn có Luật Đất đai 1987 đến từ
sau công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế đất nước. Tiếp đó, tác giả đưa ra gợi ý
về định hướng quản lý nhà nước với đất đai và một số giải pháp tăng cường hoạt động
quản lý nhà nước đối với đất đai. Trong các giải pháp đó, tác giả nêu rõ cần hoàn
thiện các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Nhà nước cần sửa đổi các

8


quy định về giao đất, cho thuê đất và nhà ở cho người thu nhập thấp, thuê mua nhà ở
xã hội....
Thứ ba, Chinhphu.vn, 28/02/2015, Xây nhà ở xã hội - Trọng tâm chính sách
của nhiều quốc gia. Bài báo đã chỉ rõ, hiện nay, khoảng 330 triệu hộ gia đình trên
toàn thế giới đang phải sống trong các khu nhà ổ chuột hoặc phải chi số tiền quá lớn
trong thu nhập của mình cho vấn đề “nơi ăn chốn ở”. Tới năm 2025, con số này thậm
chí có thể tăng lên 440 triệu hộ gia đình, tức 1,6 tỷ người. Từ những con số trên có
thể thấy nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cấp thiết của tất cả người dân trên thế giới và là
nhiệm vụ tất cả các quốc gia cần giải quyết. Đặc biệt là ở các quốc gia châu Á, trong
đó có Việt Nam, nơi mà hệ thống phúc lợi xã hội còn yếu kém. Đồng thời bài báo
còn đưa ra kinh nghiệm phát triển của Singapore, Thái Lan, Nhật Bản là các nước

Gia Hà Nội, Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam.
Luận văn đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính phát
triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Phân tích thực trạng sử dụng các giải pháp tài
chính hỗ trợ cho người thu nhập thấp ở Việt Nam để có thể thuê, thuê mua và mua
nhà ở. Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam: chính sách thuế, chính sách
giá, chính sách hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở.
Thứ bảy, Luận văn thạc sĩ của tác giả Mai Hồng Thuận, 2014, Đại học Quốc
gia Hà Nội, Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội. Luận văn đã trình bày cơ
sở lý luận chung nhất về chính sách phát triển nhà ở tại Hà Nội, có so sánh với kinh
nghiệm của địa phương khác như Đà Nẵng, hay quốc gia khác như tại Hàn Quốc.
Nêu thực trạng chính sách phát triển nhà ở tại Hà Nội đặc trưng với điều kiện tự
nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của Hà Nội. Kiến nghị đưa ra định hướng hoàn thiện
chính sách phát triển nhà ở xã hội.
Nhìn chung, các tác phẩm sách, báo, công trình khoa học đã phản ánh rất nhiều
góc độ khác nhau về tình hình thị trường bất động sản nói chung, nhà ở xã hội, nhà ở
cho người thu nhập thấp ở các đô thị nói riêng. Mặc dù các tác phẩm, tác giả đã phản
ánh tình trạng cấp thiết cần có nhà ở xã hội và đề xuất được những giải pháp để ổn

10


định đời sống của người dân trong tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hoá. Tuy nhiên,
cho đến nay chưa có một công trình nghiên cứu một cách có hệ thống, sâu sát, đầy
đủ về cơ chế, chính sách nhà ở xã hội trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá ở
thành phố Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích chung khi nghiên cứu đề tài này là nhằm đánh giá pháp luật về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội từ thực tiễn thi hành áp dụng, chỉ ra những điểm còn bất

Về không gian đề tài nghiên cứu thực trạng triển khai chính sách pháp luật về
nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội trong 5 năm qua.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài của luận văn là Triết học
Mác - Lênin. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả dựa trên phép duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử, ngoài ra luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa
học khác như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê, hệ thống hóa để làm rõ những
nội dung cơ bản, chủ yếu của pháp luật về phát triển quản lý nhà ở xã hội, so sánh
với các quy định pháp luật của một số nước trên thế giới về phát triển quản lý nhà ở
xã hội để thấy được những mặt tích cực và hạn chế trong việc quy định của pháp luật
về vấn đề này, từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp
luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thực tế về kinh tế xã
hội của Việt Nam.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn mang đến nhận thức sâu sắc về vai trò của nhà ở xã hội cũng như sự
cần thiết phải nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội,
chứng minh hành lang pháp luật có tính tác động mạnh mẽ đến việc phát triển quản lý
nhà ở xã hội hiệu quả. Qua đó giúp thay đổi và sáng tỏ nhận thức của cả nhà làm luật
cũng như những người thực thi áp dụng pháp luật trên địa bàn Hà Nội.

12


Về mặt thực tiễn luận văn giúp cho việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội ở
Việt Nam hiệu quả hơn. Hơn hết là giúp cho những đối tượng khó khăn trong xã hội
có chỗ ở, nhà ở ổn định phát triển cuộc sống lao động, học tập và công tác.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu
thành 03 chương với 10 tiết.


những gia đình có thu nhập thấp rất cần sự hỗ trợ của Chính phủ và cộng đồng.

14


Chính vì vậy, Chính phủ Mỹ đã xây dựng Chương trình nhà ở quốc gia, trong
đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3
nội dung chính: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất
lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ.
Ở Hàn Quốc: Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống
nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc; đồng thời thiết lập
cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia
đình có thu nhập thấp. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, Công ty Nhà ở Hàn Quốc
tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà tại các thành phố lớn cho người
có mức thu nhập trung bình trở lên. Theo đó, một số chính sách mà Hàn Quốc đã ban
hành: (1) Chính sách hỗ trợ vốn: Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua
nhà có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến
70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5% năm. “Chương trình
Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương
có thu nhập thấp, chưa có nhà ở. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70%
tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp
nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3% năm; (2) Chính sách quản
lý thị trường bất động sản: Từ năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của
Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ nước này đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng
chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu
nhập thấp. Đồng thời, Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động
sản... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được
sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.
Ở Trung Quốc: Trước năm 2008, ở Trung Quốc làn sóng di cư ồ ạt từ nông

kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân
và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc
thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng
như những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này năm 1998 và 2001. Tuy
nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng trong thập niên 1990 cho đến giữa những năm

16


của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo như là người xây dựng
và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên của mình và muốn hướng các thành
phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở này. Đến những năm đầu tiên của
thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự
tham gia của các thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở.
Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ nhà ở xã hội là Chiến lược phát triển nhà ở
quốc gia được ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong đó có đưa ra định
nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư
xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc
diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”. Ở đây, khái niệm nhà ở xã
hội đã xuất hiện một cách gián tiếp qua một khái niệm khác về quỹ nhà ở thuộc sở
hữu của Nhà nước, và có vẻ như là sự thừa kế của quan điểm Quỹ nhà ở trong các
văn bản trước đó.
Chỉ sau đó một năm, khái niệm nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức xuất
hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa nhà ở xã hội là “Nhà
ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định
tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Như vậy, khái niệm nhà ở
xã hội đã được luật hóa trong văn bản luật có hiệu lực cao nhất, trong các các văn bản
dưới luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián tiếp như trên coi nhà ở
xã hội như một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã
hội. Những thay đổi trong các văn bản dưới luật về sau này đều chỉ nhằm cụ thể hóa

Trong khi Ngân hàng nhà nước cho rằng chỉ cho vay để thuê, thuê mua các dự
án nhà ở xã hội thì Bộ Xây dựng cho rằng gạt đối tượng có thu nhập thấp ra khỏi danh
sách được mua Nhà ở xã hội là vô lý.
Theo Bộ Xây dựng, cần bổ sung đối tượng này bởi nhà ở xã hội xây dựng bằng
vốn ngoài ngân sách (do doanh nghiệp bỏ vốn, Nhà nước hỗ trợ qua chính sách) được
bán cho người có thu nhập thấp và đã được cụ thể hóa trong Nghị định 71 của Chính
phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
1

Ths. Lê Văn Thành (2006), “Một số suy nghĩ về nhà ở xã hội trong Luật nhà ở, Nội san kinh tế, số 6, Viện kinh tế
Tp Hồ Chí Minh.

18


Chính những quan điểm trái chiều này từ các cơ quan chức năng đã khiến
không ít người đặt câu hỏi: Dường như đang có sự nhầm lẫn về khái niệm giữa nhà
ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp ngay tại chính các cơ quan ban hành chính
sách?
Trong khi Ngân hàng nhà nước cho rằng nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu
nhập thấp là hai loại hình riêng biệt, thì Bộ Xây dựng cho rằng hai dạng nhà này là
một. Trên thực tế, theo nhiều chuyên gia, sự nhầm lẫn này không phải quá khó hiểu.
Từ nhiều năm qua, việc gọi tên hai loại hình nhà ở này đã trở nên lẫn lộn và nhiều
người vẫn lầm tưởng có hai loại nhà ở riêng biệt, không liên quan đến nhau: nhà ở xã
hội dùng để gọi loại hình nhà ở xây dựng từ tiền ngân sách, nhà ở cho người thu nhập
thấp dùng để gọi loại hình nhà ở Doanh nghiệp đầu tư dưới sự hỗ trợ của Nhà nước.
Song có quan điểm rằng hai loại hình nhà này là một và được gộp chung vào với tên
gọi nhà ở xã hội.
Rõ ràng, bài toán quy định chồng chéo giữa các luật và văn bản dưới luật lại
một lần nữa làm khó dễ ngay bản thân các cơ quan ban hành chính sách. Thiết nghĩ,

túng mà còn tạo kẽ hở cho một số người lợi dụng trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ đóng
góp cho địa phương, mượn danh nghĩa huy động vốn phi pháp…
Như vậy, theo nghĩa rộng, nhà ở xã hội nói chung của một quốc gia, địa phương
là dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong
xã hội. Hiểu theo nghĩa hẹp, nhà ở xã hội bao gồm những căn nhà giá rẻ giành cho
người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật,
cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn
cảnh khó khăn. nhà ở xã hội có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở
hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước. Nói chung, có thể hiểu, nhà
ở xã hội là một loại hình nhà ở được Nhà nước, tổ chức hoặc cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư xây dựng để dành cho các đối tượng đặc biệt trong xã hội mua,
thuê hoặc thuê mua nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho những đối tượng theo quy
định của pháp luật.
Quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các
đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội của từng địa
phương. Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công

20


bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở,
nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ
thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ
nhà ở xã hội.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở
xã hội được thực hiện theo quy định như sau:
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây
dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện
tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy
hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự án

Phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở xã hội nói riêng xuất phát từ vai
trò to lớn của nhà ở đối với cuộc sống của người dân và sự phát triển quốc gia. Nhà
ở là một trong những vấn đề quan trong đối với con người, là nơi mà con người cư
trú với nhiều thời gian nhất. Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô
thị. Để đất nước phát triển một cách bền vững trong thời gian sắp tới, trước mắt đến
năm 2020 nước ta phấn đấu cơ bản trở thành là nước công nghiệp theo hướng hiện
đại thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn định.
Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triển thành
công của đất nước.
- Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của nhà nước.
Quần thể quy mô, chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp còn là thước
đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ
đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời
khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp,
đặc biệt là các thành phố lớn, nơi tập trung đông dân cư. Vấn đề nhà ở cho hàng ngàn
lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các khu, cụm công nghiệp, các nhà
máy, công trường là vấn đề cấp bách, tạo sự an tâm cho người lao động có nơi ăn
chốn ở trong quá trình làm việc, tái tạo sức lao động và sản xuất ra của cải vật chất,
giảm tình trạng các khu ổ chuột và tệ nạn xã hội, giúp quản lý lao động tốt hơn. Điều
này chính là việc từng bước phát triển an sinh xã hội của đất nước. Quá trình di chuyển

22


các dòng dân cư này đã, đang và sẽ còn tiếp tục mở rộng và tăng tốc trong xu thế phát
triển chung năng động và dịch chuyển nhiều hơn của xã hội hiện đại, cũng như với
quá trình tổng tái cơ cấu các khu vực và hoạt động kinh tế – xã hội vĩ mô và vi mô
trong nền kinh tế chuyển đổi và đang phát triển như ở nước ta…Đối với những đối
tượng như người có công, người thuộc lực lượng vũ trang cần hỗ trợ về nhà ở thì nhà
ở xã hội thể hiện sự quan tâm hỗ trợ cũng như đãi ngộ của nhà nước đối với lực

tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài
chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại
đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà thương mại cao, việc đầu
tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số
dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này- phân khúc nhà
ở đang bị bỏ ngỏ.
Mặt khác, phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu một số lĩnh vực khác như:
ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng…những ngành phục vu cho xây
dựng, góp phần giải quyết công ăn việc làm cho lao động hoạt động trong lĩnh vực
này, tạo điều kiến thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế thừa nguồn cung.
Ngoài ra từ nhu cầu cấp bách hiện nay là việc mất cân bằng giữa cung và cầu
nhà ở xã hội nghiêm trọng chính là sự tất yếu phải phát triển nhà ở xã hội ở nước ta.
Theo kết quả Điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ ở Việt Nam, tại thời điểm
1/4/2014: Dân số Việt Nam đạt 90,5 triệu người đến nay (tháng 8 năm 2017) dân số
nước ta khoảng 95 triệu người.3 Như vậy mỗi năm dân số tăng lên khoảng hơn 1 triệu
người. Quá trình đô thị hoá đang diễn ra nhanh. Hiện có 33,1% dân số sống tại khu
vực thành thị và 66,9% tại nông thôn. Tỷ suất tăng dân số thành thị hằng năm 3,3%
(tương đương với tăng dân số hàng năm tại các đô thị trong quá trình đô hóa vào
khoảng 0,8- 0,9 triệu người). Việt Nam chỉ có 46,6% hộ gia đình sống trong nhà kiên
cố, còn lại: 43,7% hộ sống trong nhà bán kiên cố, 5,9% hộ có nhà thiếu kiên cố và
3,7% hộ có nhà đơn sơ. Diện tích nhà ở bình quân đầu người của cả nước là

3

http://vienthongke.vn/tin-tuc/43-tin-tuc/2560-thong-ke-dan-so-thegioi-nam-2017.

24


20,6m2/người, với 23m2/người tại khu vực thành thị và 19,5m2/người tại khu vực

25