TRẦN MẠNH THẮNG

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN MẠNH THẮNG
NGÀNH LUẬT KINH TẾ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN
NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

KHÓA IX

HÀ NỘI - NĂM 2020

1

HÀ NỘI năm


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN MẠNH THẮNG


MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN.................................................................................................................7
1.1. Khái quát về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai ...........................7
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai .................................7
1.1.2. Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai ...................9
1.1.3. Các loại tranh chấp phát sinh từ nhà ở hình thành trong tương lai ..................16
1.2. Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật tại
Tòa

án

nhân

dân........................................................................................................19
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương
lai................................................................................................................................19
1.2.2. Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo theo pháp luật tại
Tòa án nhân dân..........................................................................................................21
Kết luận Chương 1....................................................................................................26
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA TÒA ÁN
NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................28
2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong
tương

lai

tại


LAI

CỦA

TÒA

ÁN

NHÂN

DÂN..............................................65
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
chấp nhà ở hình thành trong tương lai...................................................................65
3.1.1. Bối cảnh chung về tình hình kinh tế - xã hội và dự báo tình hình tranh chấp
nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian tới ở thành phố Hồ Chí
Minh............................................................................................................................65
3.1.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân ở thành phố Hồ Chí Minh....67
3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Tòa án nhân dân ở thành phố Hồ
Chí
Minh...........................................................................................................................69
3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành
trong tương lai của Tòa án nhân dân..........................................................................69
3.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong
tương lai của Tòa án nhân dân....................................................................................72
Kết luận Chương 3....................................................................................................75
KẾT LUẬN................................................................................................................77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Qua mỗi thời kỳ, với sự “đòi hỏi” của tình hình thực tế, pháp luật được ra đời
để điều chỉnh bằng các quy phạm pháp luật khác nhau cho phù hợp, tương ứng với
sự “đòi hỏi” đó trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng phát triển. Tuy nhiên,
chúng ta cũng phải thừa nhận rằng, pháp luật luôn chạy theo cuộc sống, mặc dù
1


pháp luật cũng có tính dự báo nhưng pháp luật cũng không thể bao quát, không thể
“quét” hết các quan hệ ngóc ngách trong đời sống xã hội “muôn hình vạn trạng” như
hiện nay. Đồng thời để đưa pháp luật vào cuộc sống, thực tiễn áp dụng pháp luật
vẫn không tránh khỏi thiếu sót, mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nên việc
khắc phục, cải tiến, đổi mới luôn là điều hết sức cần thiết để tạo sự thuận lợi trong
đời sống xã hội. Ngoài ra, trên thực tế hiện nay, tốc độ phát triển của các đô thị lớn ,
đặc biệt là tại thành phố Hồ Chí Minh hàng loạt các dự án về nhà ở được cấp phép
xây dựng, nhằm kịp thời giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho người dân. Tuy nhiên, sự
phát triển quá nóng của loại hình nhà ở này nhưng thiếu các cơ chế, biện pháp quản
lý chặt chẽ đã và đang làm nảy sinh những bất cập gây bức xúc dư luận, đòi hỏi cần
sớm có giải pháp tháo gỡ.
Trên thực tế cho thấy, các tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai
thường phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chung cư là rất phổ biến, và thực chất
gần như là chủ đề chính, là loại hình tranh chấp chủ đạo trong vấn đề về tranh chấp
nhà ở hình thành trong tương lai. Các tranh chấp này đang ngày một gia tăng ở Việt
Nam nhất là các thành phố lớn. Về bản chất, cũng có thể nói đây là các tranh chấp
liên quan đến tiêu dùng phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai, nhưng lại chưa được các bên có liên quan và cơ quan nhà nước có thẩm quyền
nhìn nhận thấu đáo vì nhà ở hình thành trong tương lai, suy cho cùng cũng là một
loại hàng hóa, nhưng đó là hàng hóa đặc biệt, do đó, việc giải quyết tranh chấp chưa
đạt hiệu quả nhất định, tình trạng tranh chấp kéo dài.
Từ những lý do trên, đề tài “Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong
tương lai theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân

“Thực trạng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh và sự cần thiết
phải có luật riêng” của tác giả Hà Hải đăng trên Tạp chí Công thương2 ... đã đưa ra
cái nhìn toàn diện về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
và hệ thống những quy định mới cũng như phân tích, đánh giá, so sánh đối chiếu với
các luật liên quan nhằm đào sâu nghiên cứu các điểm mới và cũng như bất cập trong
các quy định của pháp luật.
Các bài viết “Nhức nhối tình trạng tranh chấp chung cư tại thành phố Hồ
Chí Minh”; “Bùng nổ tranh chấp chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh” đăng trên
Tạp chí bất động sản tháng 03 năm 2019; “Vướng mắc trong giải quyết tranh chấp
1

https://tapchitoaan.vn/baiviet/kinh-te/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuonglai
2
http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/thuc-trang-mua-ban-can-ho-chung-cu-tai-thanh-pho-ho-chi-minh-vasu-can-thiet-phai-co-luat-rieng-58474.htm

3


chung cư”...3, “Cuộc chiến nhà chung cư và những giải pháp”4 , “Mô hình ban quản
trị chung cư đã lỗi thời”5, “Ngòi nổ tranh chấp chung cư dưới góc nhìn của đơn vị
quản lý”6, “Giải quyết thỏa đáng các vướng mắc trong quản lý chung cư”7, “Giải
pháp nào để nâng cao hiệu quả quản trị nhà chung cư”8 đã nhận dạng các tranh chấp
cụ thể đồng thời đưa ra những giải pháp cơ bản, tuy nhiên, tựu trung thì cho thấy,
tranh chấp chung cư hiện nay là vấn đề hết sức nóng hổi, nhức nhối cần phải có
những quyết sách cụ thể hơn.
Trong thời điểm hiện nay, khi mà Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh
bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 đã có hiệu lực pháp luật được một
thời gian dài, đồng thời với các văn bản hướng dẫn thi hành đưa pháp luật vào cuộc
sống, song thực tế vẫn chưa bao quát hết được, việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn
còn gặp một số khó khăn nên cần phải tập trung nghiên cứu và phân tích chuyên sâu


Thứ nhất, nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp
nhà ở hình thành trong tương lai như: Làm rõ khái niệm, nhận dạng các tranh chấp
cụ thể, đặc điểm tính chất của từng loại tranh chấp; nội dung pháp luật điều chỉnh
quá trình giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ hai, nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và thực tiễn giải
quyết các tranh chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí
Minh; đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình
thành trong tương lai qua thực tiễn giải quyết tranh chấp tại các cơ quan có thẩm
quyền.
Thứ ba, đề xuất các phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật
Việt Nam về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu
quả giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam trong thời
gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận và thực tiễn, các
quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành
trong tương lai từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung, Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực
tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn
xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh trong phạm vi hai cấp xét
xử cơ bản là sơ thẩm và phúc thẩm. Và quan hệ tranh chấp chỉ xem xét, trao đổi
trong phạm vi tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng.
Về không gian, Luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về giải
quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh.
Về thời gian, Luận văn nghiên cứu từ sau khi Luật Kinh doanh bất động sản
2014, Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực đến hết năm 2019.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

6


NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
1.1. Khái quát về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương
lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp
luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của
nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau:
Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của
một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê
nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại
công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người,
vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể
bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế.
Đối chiếu với pháp luật thì theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm
2014 thì nhà ở “là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm
có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nói đến nhà ở hình
thành trong tương lai, thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở
thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy
rằng nhà đó sẽ được hoàn thành việc xây dựng trong tương lai. Theo khoản 4 Điều 3
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai được
định nghĩa như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà,
công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa
vào sử dụng”.

hoàn thành của các bên, các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong
hợp đồng để rồi khi bàn giao các bên chứng minh và xác nhận quá trình thực hiện
hợp đồng với nhau như thế nào. Đối với bên mua, thì coi như đã nhận tài sản, còn
bên bán, coi như đã hoàn thành công việc và bàn giao đối tượng của hợp đồng mua
bán nhà cho bên mua.
Thứ ba, về thủ tục hành chính, thì nhà ở hình thành trong tương lai sau khi
được bàn giao thì sẽ chuyển sang giai đoạn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận
8


quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai
đó. Đối với nhà ở, đây là một việc hết sức quan trọng, vì nó liên quan đến quyền sở
hữu của người mua đối với tài sản của mình và được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền công nhận quyền sở hữu đó. Đây chính là thủ tục hành chính của cơ quan nhà
nước nhằm cấp cho người sở hữu giấy chứng nhận ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu
của họ với mục đích vừa quản lý về mặt hành chính, vừa là để người sở hữu có căn
cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang có do tạo lập, mua bán, chuyển nhượng,
cho tặng... mà có được. Do vậy, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là
bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu.
1.1.2. Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở trong tương lai được xem là một dạng tài sản đặc biệt vì thế việc đưa
tài sản đặc biệt này vào là đối tượng kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng thì pháp
luật phải có những điều chỉnh rất đặc biệt nếu không sẽ có rất nhiều tranh chấp mà
hệ quả của nó sẽ rất rắc rối, phức tạp kéo dài và thực tế đã chứng minh trong nhiều
năm qua những tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai rất đa dạng, pháp luật
thực tế đã không theo kịp điển hình các luật chuyên ngành đã phải sửa đổi, ban hành
mới trong vòng chưa đầy mười năm với hai lần thay đổi. Và lần thay đổi gần nhất
được cho là bám sát thực tế, đồng thời đã có những dự báo mang tính ngăn chặn,
đón đầu, phòng ngừa nhưng thực tiễn diễn ra có vẻ như pháp luật ít nhiều đã có
những lần “việt vị” nhất định với rất nhiều “cuộc chiến” mới phát sinh và cuộc chiến

đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản phản
ánh sự thỏa thuận trực tiếp của chủ đầu tư và khách hàng trong việc xác lập một
quan hệ mua bán tài sản, xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể của các bên
đó trong việc mua bán tài sản, thanh toán tiền và giao tài sản. Hay nói cách khác, đó
là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong
tương lai (ở đây là bất động sản, là nhà ở) mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời.
Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây
dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong
tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của
pháp luật.
Về đặc điểm, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mang
những đặc điểm chung của hợp đồng nhưng vẫn có những nét khác biệt cụ thể như
sau:

10


(i) Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các bên
tham gia quan hệ hợp đồng, trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai thì chủ thể là các bên tham gia bao gồm bên mua và bên bán, thông qua
hợp đồng này, quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển từ bên
bán sang bên mua. Khi tham gia giao kết hợp đồng này, các bên chủ thể phải đáp
ứng được những điều kiện chung mà pháp luật quy định giống như các chủ thể của
hợp đồng khác khi giao kết hợp đồng. Những điều kiện này là cơ sở để xác định
hiệu lực pháp lý của hợp đồng, trước tiên, các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về
năng lực chủ thể, nói cách khác chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai phải có năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể được tạo thành từ
năng lực pháp luật và năng lực hành vi, đây là điều kiện cần đối với các bên khi
tham gia vào giao dịch nói chung cũng như giao dịch mua bán nhà ở hình thành

bởi không có đối tượng thì không thể mua bán được. Và khi tham gia quan hệ mua
bán, các bên mua bán cần phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về đối tượng của hợp đồng
cùng các vấn đề có tính chất pháp lý có liên quan để tài sản và quyền sở hữu nhà ở
hình thành trong tương lai này không phải là tài sản tranh chấp.
(iv) Về nội dung, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là tổng hợp những điều khoản mà các chủ thể tham gia hợp đồng đã thỏa
thuận, những điều khoản này xác định những quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên
trong hợp đồng.
Như vậy, theo Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định ngoài nhà, công
trình xây dựng có sẵn, thì nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai
cũng sẽ là đối tượng được đưa vào mua bán. Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh
bất động sản thì mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được
hiểu là tại thời điểm ký hợp đồng thì nhà này chưa hình thành hoặc đang hình thành
theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Như vậy, đối tượng của
hợp đồng là nhà, công trình lúc này có thể chưa được xây dựng hoặc vẫn đang được
xây dựng. Cho nên, các bên không thể quan sát đánh giá trực tiếp bằng mắt, và bên
mua sẽ căn cứ vào hồ sơ dự án, bản vẽ thi công hoặc tiến độ thực hiện công trình để
quyết định giao kết hợp đồng.
Trong thời gian qua, hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai diễn ra rất sôi động trên thị trường bất động sản đặc biệt trong phân
khúc thị trường nhà ở. Mặc dù, hình thức này có nhiều ưu điểm cho khách hàng và
chủ đầu tư, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là đối với khách hàng. Nguyên nhân
xuất phát từ đặc điểm đối tượng hợp đồng và quy định của pháp luật kinh doanh bất
12


động sản điều chỉnh vấn đề này chưa hoàn thiện. Thực trạng quy định của pháp luật
kinh doanh bất động sản đối với mua bán nhà,công trình xây dựng hình thành trong
tương lai vẫn còn một số bất cập, dẫn đến khi giao kết thực hiện hợp đồng đã phát
sinh rất nhiều tranh chấp, xin đơn cử phân tích một số vướng mắc sau:

động sản. Đối với nhà ở thì bắt buộc phải hoàn thành xong phần móng mới được bắt
đầu huy động vốn. Thực tiễn cho thấy khi thực hiện dự án thì các chủ đầu tư mong
muốn huy động nhanh nguồn vốn, cho nên xảy ra tình trạng vi phạm về thời gian
thực hiện bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư
thực hiện huy động vốn khi xây dựng hạ tầng cho dự án đã được phê duyệt thì lúc
này sẽ trái với quy định của pháp luật về nhà ở nhưng lại thỏa mãn điều kiện được
quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù, Luật Kinh doanh bất động
sản và Luật Nhà ở quy định khác nhau về thời điểm chủ đầu từ được huy động vốn
từ hình thức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhưng giữa
Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở không có sự mâu thuẫn. Cho nên, với
đối tượng đặc thù công trình xây dựng là nhà ở, khi thực hiện mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải thực hiện đúng với quy định của pháp
luật về nhà ở, tức là chỉ được phép bán và thu tiền ứng trước của người có nhu cầu
mua nhà ở trong trường hợp thiết kế nhà đã được phê duyệt và đã được xây dựng
xong phần móng vì đối với dự án khu nhà ở ngoài việc phải tuân thủ quy định chung
như đối với nhà, công trình xây dựng còn phải thực hiện theo các quy định của pháp
luật về nhà ở.
Thứ hai, về quy định giá trị vốn được huy động.
Đối với công trình xây dựng là nhà ở thì tổng số tiền mà chủ đầu tư huy động
từ khách hàng tối đa không được quá 70% giá trị nhà ở trước khi bàn giao. Về mức
vốn này, đã từng có ý kiến cho rằng việc quy định về mức 70% là còn thấp chưa đáp
ứng được nhu cầu về vốn để thực hiện dự án, vì thế nên nâng mức này lên là 80%
hoặc cao hơn nhưng không quá 95%. Nếu chấp thuận thì sẽ hết sức nguy hiểm, bởi
lẽ với mức 70% giá trị của hợp đồng thì khách hàng đã đóng góp hơn hơn 2/3 nguồn
vốn để có thể thực hiện hoàn thành một sản phẩm nhà ở trong dự án. Hơn nữa nếu
quy định lớn hơn mức 70% thì mức rủi ro cho khách hàng càng tăng, bởi vì chủ đầu
tư không đủ năng lực tài chính thực hiện dự án thì nguồn vốn của người mua sẽ bị
“chôn” nhiều hơn. Mặt khác, quy định 70% chứ không phải là 80% hay 90%, 95%
nhằm để chủ đầu tư có trách nhiệm hơn trong việc đánh giá khả năng thực hiện dự
án của mình, tránh trường hợp chủ đầu tư không có năng lực tài chính thực hiện dự

phải chịu “chôn vốn” nhiều trường hợp không thể đòi lại được từ chủ đầu tư.
Tuy đã có quy định về việc sử dụng nguồn vốn huy động đúng mục đích,
nhưng Luật Kinh doanh bất động sản lại không có quy định để về việc kiểm soát
việc sử dụng vốn như thế nào và cũng không có quy định về xử lý vi phạm của chủ
đầu tư trong trường hợp sử dụng sai mục đích. Điều này dẫn đến thực trạng chủ đầu
15


tư sau khi huy động vốn đã tự do dùng nguồn vốn này thực hiện những mục đích
khác. Trong thời gian qua hàng loạt những dự án đầu tư nhà, công trình xây dựng
được chủ đầu tư thực hiện huy động vốn nhưng lại không thực hiện thi công xây
dựng vàđến nay vẫn chưa hoàn thiện. Thực tiễn hiện nay đã cho thấy sự cần thiết
trong việc xây dựng cơ chế để kiểm soát sử dụng nguồn vốn huy động của chủ đầu
tư qua hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và
hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư khi sử dụng vốn sai mục
đích.
Qua những phân tích về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai, tác giả thấy rằng, những bất cập hiện nay còn tồn tại trong quy định đó là
thời điểm chủ đầu tư được bán nhà, công trình xây dựng để huy động vốn; mức vốn
tối đa mà chủ đầu tư được huy động; cơ chế kiểm soát việc sử dụng nguồn vốn của
chủ đầu tư. Những bất cập trong quy định của pháp luật làm nảy sinh các vi phạm
của chủ đầu tư trong thực tiễn, từ đó xuất hiện các tranh chấp liên quan đến mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Vì vậy, giải quyết các bất cập
này là yêu cầu bức thiết trong việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà, công trình xây
dựng.
Có thể nói, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là tình trạng pháp lý trong quan hệ mua bán, mà ở đó các bên thể hiện sự
xung đột hay bất đồng ý chí với nhau về những quyền và nghĩa vụ phát sinh từ việc
mua bán nhà ở - là tài sản hình thành trong tương lai đó.
Như vậy, có thể hiểu khái quát, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình

về thiết kế và chất lượng như cam kết, thiếu hoặc thừa diện tích, nội thất không
đúng vật liệu, chủng loại so với như mô tả trong hợp đồng. Điều đáng lưu ý là không
phải sai phạm nào cũng có thể phát hiện ngay tại thời điểm bàn giao. Có những vấn
đề về chất lượng kém của công trình, người mua chỉ phát hiện ra trong quá trình sử
dụng sau này. Điều này làm cho việc khiếu nại của người mua đối với chủ đầu tư
càng thêm khó khăn. Đặc điểm chung của tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai là:
Thứ nhất, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai về bản chất pháp lý và thương mại là tranh chấp tiêu dùng, phát sinh
trong và sau hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi tranh chấp xảy
ra khả năng tiếp cận và kiểm chứng các thông tin liên quan để chứng minh thiệt hại
của người mua là rất hạn chế.

17


Thứ hai, phần lớn tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai mang tính tập
thể. Những người mua/chủ hộ/người sử dụng hợp pháp nhà ở hình thành trong tương
lai trong cùng tòa nhà, cụm nhà chung cư của cùng một dự án thường có những
khiếu nại, khởi kiện có tính chất tương tự về tính chất và nội dung pháp lý đối với
chủ đầu tư như đã đề cập đến trong ba nhóm tranh chấp điển hình đã phân tích ở
trên.
Các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp được nhận diện chủ yếu:
Một là, chủ đầu tư cố tình vi phạm các nguyên tắc, các nghĩa vụ của chính
mình và vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng. Cụ thể vi phạm các nghĩa
vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư quy định tại Luật Xây dựng 2014 và Nghị định số
59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015, Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017
bổ sung hướng dẫn Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, vi phạm các điều cấm về “gian
lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản” quy định tại Điều 13 và khoản 4 Điều 8
Luật Kinh doanh bất động sản, vi phạm nghĩa vụ giao hàng đúng đối tượng, đúng

chủ đầu tư lấy diện tích thực tế sau khi xây dựng xong, có chủ đầu tư thì tính cả
tường bao, hộp gen kỹ thuật... Bên cạnh đó, trải qua các thời kỳ các văn bản pháp
luật cũng có những bất cập về cách tính diện tích theo hợp đồng mua bán, diện tích
thông thủy, diện tích tim tường và đến khi cấp giấy chứng nhận cho người mua thì
phát sinh rất nhiều hệ lụy, tranh chấp kéo dài gây ra rất nhiều hậu quả pháp lý tiêu
cực.
Ngoài ra, tranh chấp còn phát sinh do các quyết định không phù hợp, thiếu
minh bạch của cơ quan quản lý nhà nước. Nhiều trường hợp cơ quan chức năng
chấp thuận các yêu cầu của chủ đầu tư về điều chỉnh dự án, thay đổi thiết kế, công
năng tòa nhà đối với các dự án đã được phê duyệt và triển khai bán trên thị trường,
nhưng lại không kiểm tra sự đồng thuận của người mua đối với các thay đổi này.
Điều này đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư vi phạm nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận,
trung thực giữa người bán và người mua, ảnh hưởng đến lợi ích của khách hàng.
Đây là một trong những tranh chấp rất phức tạp vì sự né tránh của cơ quan quản lý
nhà nước hoặc tìm cách lấm liếm hợp thức hóa cái sai do chính họ đã có những
quyết định không đúng hoặc thiếu minh bạch trước đó.
1.2. Giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp
luật tại Tòa án nhân dân
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành
trong tương lai
1.2.1.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai
19


Theo Từ điển Tiếng Việt (1992), giải quyết tranh chấp được hiểu là làm cho
các xung đột, bất đồng không còn thành vấn đề nữa. Khi có tranh chấp xảy ra, các
chủ thể thường lựa chọn, sử dụng một hoặc một số phương thức phù hợp để giải
quyết tranh chấp của mình. Việc chủ thể lựa chọn phương thức nào để giải quyết
tranh chấp để đảm bảo phù hợp và mang lại kết quả như mong đợi còn phụ thuộc
vào nhiều yếu tố. Bởi đối với mỗi loại tranh chấp có các phương thức giải quyết