ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

VŨ THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT CÔNG CỘNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI
ĐẠI KIM – ĐỊNH CÔNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, Năm 2013


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

VŨ THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CÔNG CỘNG
TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI KIM – ĐỊNH CÔNG
Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Mã số


phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, chính quyền các phường Định
Công, phường Đại Kim, cùng nhân dân tại KĐT mới Đại Kim – Định Công đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Cuối cùng, Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và các bạn đồng
nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn!
Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2013
Tác giả luận văn

Vũ Thị Thu Hiền


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Phạm vi và nội dung nghiên cứu.............................................................................2
4. Nhiệm vụ nghiên cứu ..............................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................2
6. Cấu trúc của luận văn..............................................................................................4
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ ................................................................................................5
1.1. Cơ sở lý luận .......................................................................................................5
1.1.1. Những khái niệm cơ bản ........................................................................5
1.1.2. Vai trò của đất đô thị và quy hoạch sử dụng đất đô thị .......................11

Công ..........................................................................................................................63
2.3. Thực trạng sử dụng đất công cộng tại khu đô thị mới Đại Kim - Định Công
...................................................................................................................................72
2.3.1. Tình hình sử dụng đất...........................................................................72
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất công trình hạ tầng xã hội..................................74
2.3.3. Hiện trạng sử dụng đất công trình hạ tầng kỹ thuật.................................79
2.4. Đánh giá chung về tình hình sử dụng đất ở khu đô thị mới Đại
Kim – Định Công.................................................................................................82
2.4.1. Những kết quả đạt được .......................................................................82


2.4.2. Những hạn chế .....................................................................................84
Chương 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT CÔNG CỘNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI KIM – ĐỊNH
CÔNG.......................................................................................................................92
3.1. Luận điểm về quy hoạch sử dụng đất công cộng tại khu đô thị mới...........92
3.2. Giải pháp chung cho các khu đô thị mới .......................................................93
3.2.1. Giải pháp tăng cường vai trò quản lý nhà nước về đất đai ..................93
3.2.2. Giải pháp đổi mới công tác quy hoạch đô thị và quản lý thực hiện quy
hoạch .........................................................................................................................95
3.2.3. Giải pháp đẩy mạnh công tác thanh kiểm tra và xử lý vi phạm.........100
3.3. Giải pháp cụ thể đối với khu đô thị mới Đại Kim – Định Công ................100
3.3.1. Đẩy mạnh tiến độ thực hiện quy hoạch, xây dựng các công trình hạ
tầng xã hội ...............................................................................................................100
3.3.2. Cải tạo, nâng cấp các công trình hạ tầng kỹ thuật..............................103
3.3.3. Xây dựng, tạo tính liên kết giữa khu đô thị mới Đại Kim – Định Công
với các khu dân cư, khu đô thị khác ở xung quanh.................................................104
3.3.4. Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước trong kiểm tra, giám sát việc thực
hiện thi công hạ tầng khu đô thị của chủ đầu tư .....................................................105
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ………………………………………………………….107


SDĐ

Sử dụng đất

TB

Trung bình

TDTT

Thể dục thể thao

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng




25

5

Bảng 2.1: Diện tích, dân số quận Hoàng Mai tính đến năm 2012

55

6

Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 quận Hoàng Mai

60

7

Bảng 2.3: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất

64

8

Bảng 2.4: Bảng tổng hợp số liệu theo các ô đất quy hoạch

71

9

Bảng 2.5: Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất

3

Hình 1.3: Mô hình phát triển đô thị của Singapore

38

4

Hình 1.4: Mô hình phát triển đô thị gần gũi với thiên nhiên của

39

Singapore
5

Hình 1.5: Phố Đông (góc trên bên trái) năm 1980

44

6

Hình 1.6: Phố Đông ngày nay

45

7

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí KĐT Đại Kim – Định Công

63

nâng cấp các khu vực cũ để cải biến kết cấu sử dụng đất đô thị làm cho bộ mặt kiến
trúc đô thị ngày càng văn minh, hiện đại, mang đậm bản sắc văn hóa dân tộc là rất
khó khăn, đòi hỏi cần phải có phương án và quy hoạch hợp lý. Ngày nay, có nhiều
người lựa chọn sống ở các KĐT mới, bởi ở đó có đầy đủ các tiện ích cho cuộc sống:
học tập, vui chơi, giải trí, mua sắm và các dịch vụ khác. Theo thống kê của Sở Xây
dựng Hà Nội, hiện nay trên địa bàn thành phố có 152 KĐT mới (có quy mô trên 20
ha), với tổng diện tích 44.406 ha, quy mô dân số theo quy hoạch khoảng 2 triệu
người. Trong đó, có 10 KĐT đã cơ bản hoàn thành; 50 KĐT mới đang triển khai
xây dựng công trình và hạ tầng kỹ thuật; 92 KĐT mới đã được phê duyệt quy hoạch
đang giải phóng mặt bằng, chuẩn bị công tác đầu tư hoặc mới bắt đầu thi công hạ
tầng kỹ thuật, chưa xây dựng công trình [40]. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai
đầu tư xây dựng các KĐT mới, chủ đầu tư chưa nghiêm túc thực hiện theo kế
hoạch, quy hoạch dự án đã được phê duyệt, thường tập trung vào xây dựng các công
trình nhà ở kinh doanh, chậm triển khai xây dựng các xây dựng các công trình công
cộng... do đó, một số KĐT mới khi đưa vào sử dụng trong tình trạng không đồng
bộ: hạ tầng xã hội như: trường học, nhà trẻ, chợ dân sinh, khu vui chơi giải trí…
thiếu trầm trọng; hạ tầng kỹ thuật như: hệ thống giao thông ra, vào KĐT thiếu đồng
bộ, chưa đáp ứng nhu cầu đi lại của người dân; thiếu tính liên kết giữa KĐT mới với

1


các KĐT khác ở xung quanh; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân
dân còn nhiều vướng mắc; công tác đền bù giải, phóng mặt bằng còn chậm tiến
độ.… gây bức xúc trong nhân dân, trong đó có KĐT mới Đại Kim – Định Công
thuộc quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. Vì vậy, tôi chọn nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quy hoạch sử dụng
đất công cộng tại khu đô thị mới Đại Kim – Định Công”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Phân tích, đánh giá thực trạng quy hoạch sử dụng đất công cộng tại KĐT

- Phương pháp điều tra khảo sát
Thực hiện điều tra thực tế khu vực nghiên cứu; thu thập tài liệu, số liệu, văn
bản và các thông tin cần thiết cho mục đích nghiên cứu nhằm rà soát, phát hiện và
hệ thống hóa các vấn đề.
- Phương pháp kế thừa
Thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan; khảo cứu tài
liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình,
đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia
Được sử dụng để tham vấn, trưng cầu ý kiến các nhà khoa học, các chuyên
gia có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu thông qua đối thoại trực
tiếp, góp ý hoặc phản biện kết quả nghiên cứu nhằm hoàn thiện hơn các kết luận,
đánh giá và các đề xuất để góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn
nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê
Phân tích, thống kê các số liệu về tỷ lệ các loại đất trong khu vực nghiên cứu
để đối chiếu với quy chuẩn xây dựng và định mức sử dụng đất.
- Phương pháp so sánh
Qua việc so sánh kết quả thực hiện việc sử dụng đất ở KĐT mới Đại Kim –
Định Công với các nhóm chỉ tiêu, quy chuẩn xây dựng và định mức sử dụng đất ở
đô thị để chỉ ra những ưu điểm, tồn tại cần khắc phục từ đó có cơ sở để đánh giá
những ưu điểm và những mặt còn hạn chế cần khắc phục.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá
Trên cơ sở số liệu, tài liệu điều tra, thu thập được học viên phân loại số liệu

3


và tổng hợp theo các chỉ tiêu cần sử dụng để phân tích, đánh giá kết quả thực hiện
theo yêu cầu nghiên cứu của đề tài.

chủ yếu về một mặt nào đó như: công nghiệp, cảng, du lịch, nghỉ ngơi, đầu mối giao
thông...(thành phố Việt Trì, thành phố Hải Phòng, thành phố Huế, thị xã Sầm Sơn,
thị trấn Sa Pa...).
Việc xác định đô thị là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành còn
phải căn cứ vào vị trí của đô thị đó trong một vùng lãnh thổ nhất định. Phạm vi của
đô thị bao gồm nội thị và ngoại thị. Các đơn vị hành chính của nội thị bao gồm
quận, phường; các đơn vị hành chính của ngoại thị bao gồm huyện, xã.
- Cơ sở hạ tầng đô thị
Cơ sở hạ tầng đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh
hoạt của người dân theo lối sống đô thị. Cơ sở hạ tầng đô thị gồm:
+ Hạ tầng kỹ thuật như: Giao thông, điện, nước, cống rãnh thoát nước, năng

5


lượng và thông tin, vệ sinh môi trường...
+ Hạ tầng xã hội như: Nhà ở tiện nghi, các công trình dịch vụ công cộng văn
hoá, xã hội, giáo dục, y tế, nghiên cứu khoa học, cây xanh, vui chơi giải trí...
Cơ sở hạ tầng đô thị được xác định dựa trên chỉ tiêu đạt được của từng đô thị
ở mức độ tối thiểu. Ví dụ: Mật độ đường phố (km/km2), tỷ lệ tẩng cao xây dựng…
* Khái niệm KĐT mới
Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định hướng quy
hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các
tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật [23].
“Khu đô thị mới” là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu tư phát triển
hạ tầng kỹ thuật và phát triển nhà hoàn chỉnh, đồng bộ của toàn khu, được gắn bó
với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới và
chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt [8].
Như vậy, KĐT mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới

+ Ðất đặc biệt
- Cơ cấu chức năng tổng hợp có tính chất lý thuyết được biểu hiện theo 4
chức năng cơ bản của đô thị:
+ Khu đất dân dụng
+ Khu đất sản xuất công nghiệp
+ Khu đất cây xanh nghỉ ngơi, giải trí
+ Khu đất giao thông đối ngoại
Mối quan hệ cơ bản của các loại đất tạo thành một cơ cấu thống nhất, hài hoà
và hỗ trợ cho nhau cùng phát triển [2].
Cây xanh tập trung
Khu Dân Dụng

Cây xanh cách ly

Khu Công nghiệp

Giao thông đối ngoại

Hình 1.1: Mối quan hệ giữa các chức năng đất đai [2]

7


* Khái niệm quy hoạch đô thị
Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ
thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi
trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ
án quy hoạch đô thị [23].
+ Quy hoạch đô thị gồm các loại sau đây:
+) Quy hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành

nhiên và các khu chức năng khác;
+ Bố trí hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian và các biện
pháp bảo vệ môi trường;
+ Định hướng phát triển các công trình chuyên ngành;
+ Xác định đất dự trữ để phục vụ cho nhu cầu phát triển; sử dụng đất có hiệu quả.
* Quy hoạch xây dựng đô thị
Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian kiến trúc và bố trí
công trình trên một khu vực lãnh thổ trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho việc
chuẩn bị đầu tư xây dựng, quản lý xây dựng và phát triển kinh tế xã hội. Quy hoạch
xây dựng đô thị gồm: quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị [9].
- Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng
kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển
kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.
Quy hoạch chung xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian đô thị, các công
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng, an ninh của
từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ.
Nội dung quy hoạch chung xây dựng đô thị gồm:
+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải bảo đảm xác định tổng mặt bằng sử
dụng đất của đô thị theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch; phân khu chức
năng đô thị; mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật khác
của từng khu chức năng và của đô thị; bố trí tổng thể các công trình hạ tầng kỹ thuật
đô thị, xác định chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ của các tuyến đường giao thông
chính đô thị, xác định cốt xây dựng khống chế của từng khu vực và toàn đô thị.

9


+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải được thiết kế theo quy chuẩn, tiêu



thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của điểm dân cư nông thôn.
Nội dung quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn gồm:
+ Xác định các khu chức năng, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội, hướng phát triển cho từng điểm dân cư, thiết kế mẫu nhà ở phù hợp với điều
kiện tự nhiên, phong tục, tập quán cho từng vùng để hướng dẫn nhân dân xây dựng.
+ Quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm xã phải xác định vị trí, diện tích
xây dựng của các công trình: trụ sở làm việc của các cơ quan, tổ chức, các công trình
giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ và các công trình khác.
+ Đối với những điểm dân cư nông thôn đang tồn tại ổn định lâu dài, khi
thực hiện quy hoạch xây dựng thì phải thiết kế cải tạo, chỉnh trang các khu chức
năng, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội [20].
1.1.2. Vai trò của đất đô thị và quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.1.2.1. Vai trò của đất đô thị
Trong đời sống xã hội đất đai đô thị có giá trị to lớn hơn các loại đất khác do
chức năng và tính chất sử dụng của nó.
- Đất đai đô thị là tài sản quốc gia quý giá, là thành phần môi trường sống,
phân bố dân cư và xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Đất đai đô thị là tài sản quốc gia giao cho đô thị quản lý với chức năng ở và
các chức năng khác.
Theo kinh nghiệm của các chuyên gia kinh tế thế giới đã tổng kết cho thấy
đất đai là một thị trường có giá và luôn luôn biến động cùng với quá trình phát triển
kinh tế xã hội và khoa học kỹ thuật.
Việc chuyển đổi chức năng sử dụng đất đai từ nông thôn sang đô thị làm cho
giá đất đã tăng vọt, ở các trung tâm đô thị lớn Việt Nam có nơi giá đất đã lên tới
hàng trăm triệu đồng/m2 trong những năm gần đây. Vì vậy, việc đánh giá đúng mức
giá trị đất đai cho từng mục đích sử dụng ở đô thị là hết sức quan trọng và cần thiết
đối với mỗi đồ án quy hoạch xây dựng cho phát triển đô thị [2].
Đô thị mang tính chất đầu tàu trong phát triển kinh tế - xã hội trong quá khứ,

tầng. Giá đất đô thị lại phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng vào vị trí thửa đất, không phụ
thuộc vào độ phì nhiêu của đất. Đất đô thị không chỉ là tài nguyên, mà đã là tài sản
có giá trị trong quyền sử dụng đất. Việc định giá đất đô thị theo phương pháp luận
thống nhất thích ứng với cơ chế thị trường.

12


Thị trường đất đô thị được hình thành trên cơ chế nhà nước là đại diện chủ sở
hữu đất đai có quyền giao, cho thuê có thu tiền đối với các đối tượng sử dụng.
Người sử dụng có quyền thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng… quyền sử dụng. Khi
đất đai có giá trị tài sản làm cho giá đất đô thị tăng lên không ngừng, đất đai trở
thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị. Sự biến động thị trường đất đai
đô thị mang tính xã hội có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế - xã hội. Nguồn thu
từ giao đất, cho thuê đất, thuế, các loại phí có liên quan đến đất đai, là những yếu tố
rất quan trọng trong tạo lập nguồn tài chính của chính quyền đô thị. Tùy theo quy
mô, vị trí của đô thị, nguồn thu này có thể chiếm từ 30-70% của ngân sách chính
quyền đô thị.
Phát triển kinh tế làm cho giá đất đô thị tăng cao là động lực quan trọng nhất
để sử dụng tiết kiệm đất đô thị, còn là cách khai thác tốt nhất hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội hiện có, làm tăng giá trị sử dụng đất. Giá trị đất đô thị không ngừng
tăng cao do nhu cầu phát triển, do sự hạn chế về không gian sử dụng, mặt khác khi
thay đổi mục đích sử dụng thì phải tăng chi phí đầu tư. Vì thế, khai thác không gian
đô thị không những cả chiều sâu và chiều cao, mà còn có xu hướng lấn đất nông
nghiệp vào mở rộng đô thị.
1.1.2.2. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất đô thị
"Quy hoạch" ta có thể hiểu chính là việc xác định một trật tự nhất định bằng
những hoạt động như: phân bố, xắp xếp, bố trí, tổ chức. ...
"Đất đai" là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạc đất,
mảnh đất, miếng đất...) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên

biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm, điều
kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế -xã hội của
mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm định hướng cho
các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết
của mình; Xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai;
Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an
ninh lương thực, phục vụ nhu cầu dân sinh, văn hoá- xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai,
tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông

14