BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN MINH DIỆP THẢO

ĐÔ THỊ HÓA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ
TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI
TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN MINH DIỆP THẢO

ĐÔ THỊ HÓA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ
TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
Chuyên ngành: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)
Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
TS. NGUYỄN HOÀNG BẢO

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

6.5. Phương pháp phân tích .....................................................................................6
7. Kết cấu của luận văn ...........................................................................................7
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI ................................... 8
1.1. Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai ............................................................8
1.1.1. Khái niệm về đô thị hóa ................................................................................8
1.1.2. Khái niệm về đất đai ...................................................................................10
1.1.3. Khái niệm đất đô thị ....................................................................................10
1.1.4. Phân loại đất đô thị ......................................................................................11
1.1.5. Khái niệm đất ở dân cư tại đô thị ................................................................11
1.2. Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai .................................................................12
1.2.1. Ý nghĩa của giá trị .......................................................................................12
1.2.2. Giá trị của đất đai ........................................................................................13
1.3. Các phương pháp xác định giá đất .................................................................14


1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp ...................................................................15
1.3.2. Phương pháp thu nhập.................................................................................18
1.3.3. Phương pháp chiết trừ .................................................................................20
1.3.4. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ................................22
1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị .....................................................23
1.5. Giá trị tăng thêm của đất đai ..........................................................................24
1.6. Cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai trong
quá trình đô thị hóa. ..............................................................................................25
1.6.1. Vị trí tự nhiên ..............................................................................................25
1.6.2. Quy hoạch sử dụng đất ................................................................................26
1.6.3. Đầu tư cơ sở hạ tầng....................................................................................28
1.6.4. Do yếu tố thị trường ....................................................................................28
1.6.5. Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án ...................................28
1.7. Mô hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng các yếu tố đến giá trị

đất. .........................................................................................................................61
3.3.3. Điều tiết giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng và phát sinh thu
nhập. ......................................................................................................................61
Kết luận chương 3 .................................................................................................62
PHẦN KẾT LUẬN ............................................................................................... 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1
PHỤ LỤC 2
PHỤ LỤC 3
PHỤ LỤC 4


DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU

Trang
Bảng 2.1. Tóm tắt giá trị của Z ................................................................................ 45
Bảng 2.2. Số mẫu trong vùng nghiên cứu ............................................................... 46
Bảng 2.3. Thống kê mô tả các biến .......................................................................... 47
Bảng 2.4. Kết quả hồi quy mô hình ........................................................................ 50
Bảng 2.5. Tóm tắt mô hình....................................................................................... 51
Bảng 2.6. Phân tích ANOVA ................................................................................... 51
Bảng 2.7. Kiểm định đa cộng tuyến ......................................................................... 52
Bảng 2.8. Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey ........................................................ 53


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

1

UBND


7

BĐS

Bất động sản

8

ĐBSCL

Đồng bằng sông Cửu Long


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất
quan trọng để tạo ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người. Tuy nhiên, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, nên việc quản lý,
sử dụng một cách hiệu quả là vấn đề mà toàn xã hội quan tâm và được bảo vệ chặt
chẽ bằng pháp luật.
Quá trình đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng trên cả nước như
hiện nay. Đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và ở gần các thành phố lớn: Diện tích
đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất khu vui chơi giải trí và đất sử dụng cho nhiều
mục đích khác tăng lên mạnh mẽ. Quá trình đô thị hóa tất yếu dẫn đến sự thay đổi
mục đích sử dụng đất, do đó đã làm tăng giá trị tăng thêm của đất đai, nhất là đất ở
vùng ven đô, đất nông nghiệp.
Cần Thơ là một trong bốn tỉnh thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm của
Đồng bằng sông Cửu Long, được thiên nhiên ưu đãi từ khí hậu, cảnh quan đến thổ

Đồng thời cũng giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về giá trị thực của bất
động sản để có giải pháp đầu tư và kinh doanh hiệu quả.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
Thứ nhất, cung cấp thông tin thực tế về giá đất đai trong phạm vi nghiên cứu
của đề tài;
Thứ hai, phân tích thực trạng giá đất của các quận, huyện trên địa bàn thành
phố Cần Thơ;
Thứ ba, xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất
đai do đô thị hóa mang lại để giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai được thuận lợi
và chính xác. Góp phần giúp cho chính quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu để
định giá đất thích hợp, từ đó tiến tới việc quản lý thị trường đất đai hiệu quả hơn,
bằng việc phát huy các yếu tố tác động tích cực và hạn chế đến mức thấp nhất các
yếu tố tiêu cực;


3
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở cho việc dự báo trong quá trình đô thị
hóa cùng với việc quy hoạch sử dụng đất, quản lý thị trường bất động sản phát triển
bền vững đúng hướng, tiến tới từng bước Nhà nước nắm vai trò điều tiết cơ cấu bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng theo quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh
tế xã hội.
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu trên, luận văn tiến hành trả lời các câu hỏi
nghiên cứu sau:
Phương pháp thẩm định giá đất đai như thế nào là phù hợp để đưa ra mức giá
tương đương với thực tế hiện nay tại Cần Thơ?
Tình hình biến động giá đất của các quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần
Thơ trong thời gian gần đây như thế nào? Và sự khác biệt lớn nhất hiện nay giữa
khung giá đất do nhà nước qui định và giá đất thị trường là gì?
Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai trong quá trình đô

đai được nghiên cứu. Trong quá trình hoàn thành đề tài, việc thu thập số liệu phục
vụ cho công việc nghiên cứu gặp không ít khó khăn, do đó có thể luận văn không
tránh khỏi những hạn chế.
6. Phương pháp nghiên cứu
6.1. Sử dụng khung giá đất do nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích
Khung giá đất do UBND thành phố Cần Thơ ban hành theo quyết định số
32/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 về việc Ban hành Bảng giá các
loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ năm 2014.
6.2. Xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa
Với mục đích của nghiên cứu là xác định rõ các yếu tố làm gia tăng giá trị
của đất đai, tác giả sử dụng phương pháp chọn khung giá đất điều tra theo các nhóm
đất như sau: Đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại
nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương
mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị.


5
6.3. Nguồn số liệu
Sử dụng bộ số liệu điều tra khảo sát giá đất thị trường trong giai đoạn 2012 2014.
Do đối tượng nghiên cứu là các hộ dân ở 09 quận, huyện và 64 thị trấn,
phường, xã có phạm vi phân bổ rộng nên tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu
phi xác suất, cụ thể là phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Kích thước mẫu cụ thể
như sau:
Quận, huyện

Thị trấn, Phường, Xã

Số mẫu


Quận ven
trung tâm

Ô Môn

Châu Văn Liêm, Trường Lạc, Long
Hưng, Phước Thới, Thới An

31

Quận ven đô

Thốt Nốt

Tân Hưng, Tân Lộc, Thuận Hưng, Thốt
Nốt, Thới Thuận, Trung Kiên, Trung
Nhứt

34

Quận ven đô

Phong Điền

Phong Điền, Mỹ Khánh, Nhơn Nghĩa,
Trường Long, Giai Xuân

32



Thạnh Thắng, Vĩnh Bình, Vĩnh Thạnh,
Vĩnh Thạnh Thạnh An, Vĩnh Trinh, Thạnh Lộc,
Thạnh Quới, Thạnh Tiến
9
64

465

Nguồn: nghiên cứu của tác giả


6
6.4. Phương pháp trích dữ liệu
Khung giá đất do nhà nước qui định dùng để so sánh với giá thị trường của
các loại đất: đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại
nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương
mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị. Sau khi tính toán giá đất theo thị trường cần thẩm
định về giá trị thực để có thể so sánh với các yếu tố khi đô thị hóa làm tăng giá trị
tăng thêm của đất đai.
6.5. Phương pháp phân tích
Sau khi được mã hóa và làm sạch, số liệu sẽ được sử dụng để phân tích như
sau: Thống kê mô tả, phân tích tương quan giữa các biến trong mô hình, phân tích
hồi qui bội.
Thống kê mô tả (Descriptive Statistics): dùng để thống kê các giá trị như số
trung bình, trung vị, giá trị lớn nhất, nhỏ nhất, độ lệch chuẩn của biến phụ thuộc và
các biến độc lập.
Phương pháp Bình phương bé nhất (Ordinary Least Squares - OLS): dùng để


8
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐẤT ĐAI,
CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI
Trong chương này, tác giả trình bày cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
của luận văn. Về cơ sở lý thuyết, tác giả trình bày các khái niệm về đô thị hóa và đất
đai, giá trị của đất đai, các phương pháp xác định giá trị đất đai, cơ sở lý luận về giá
trị tăng thêm của đất đai, các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai. Dựa
trên cơ sở lý thuyết, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu, các biến ảnh hưởng đến giá
trị tăng thêm của đất đai. Tiếp theo là trình bày kinh nghiệm của các nước trên thế
giới liên quan đến giá trị đất đai trong quá trình đô thị hóa.
1.1. Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai
1.1.1. Khái niệm về đô thị hóa
Ở Việt Nam, đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ cao, đặc biệt ở thành phố trực
thuộc trung ương và thủ đô Hà Nội. Quá trình này vốn đã có từ lâu trong lịch sử
nhưng thật sự tăng tốc từ những năm đổi mới, 1986 đến nay. Tốc độ đô thị hóa càng
về sau càng lớn. Tuy vậy, việc nghiên cứu về đô thị hóa chưa thực sự quan tâm
đúng mức. Trong những công trình đã có, thường ít nghiên cứu lý thuyết mà đa số
mô tả, tổng kết thực trạng đô thị hóa ở một số thành phố.
Theo Đàm Trung Phường (1995) thì đô thị hóa là quá trình chuyển dịch hoạt
động nông nghiệp phân tán sang hoạt động phi nông nghiệp tập trung trên một số
địa bàn thích hợp. Mặt khác, cũng theo tác giả này, đô thị hóa cũng bao gồm quá
trình di cư từ nông thôn ra thành thị, tập trung ngày càng nhiều dân cư trong những
vùng lãnh thổ hạn chế, gọi là đô thị. Về điểm này, tác giả Nguyễn Thanh Thủy
(2007) làm rõ thực chất đô thị hóa là một quá trình thay đổi hình thức cư trú của con
người, từ hình thức sống ở nông thôn tiến lên hình thức sống ở thành thị theo yêu
cầu của công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu
quốc tế khi mở rộng quy mô các đô thị cũ hoặc xây dựng các đô thị mới.
Bên cạnh đó, theo báo cáo của Viện nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội

trước hết là cư dân vùng được đô thị hóa, hai là dân cư di chuyển từ nội thành ra
vùng ven do vùng nội thành quá tải hoặc đến vùng ven lập nghiệp phát triển kinh tế.


10
Một luồng dân cư rất lớn chảy về từ nông thôn tất cả các vùng trong cả nước. Do
đó, về mặt dân cư có thể xem đô thị hóa là một quá trình phức tạp bố trí lại dân cư,
sắp xếp lại lao động. Đô thị hóa nhanh chóng làm cho đô thị ổn định nhanh lại phải
tiếp tục mở rộng không gian ra vùng ven. Đó là một quá trình liên tục, quá trình này
chỉ kết thúc khi đô thị đã đi vào ổn định.
1.1.2. Khái niệm về đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
Theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993: “Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng
địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khóang sản
trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thóat nước, đường sá, nhà cửa…).
Đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất
và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con
người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và
động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng,
đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa
hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một
người có thể chiếm với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng
như những quyền theo tập quán không thành văn. (Hay Sinh và cộng sự, 2013)
1.1.3. Khái niệm đất đô thị

Đất ở dân cư tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công
trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp
với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Nguồn gốc đất ở dân cư tại đô thị có thể là đất thổ cư (có sẵn và phù hợp với
quy hoạch để xây dựng nhà ở); đất trồng CLN khác, CHN khác, đất nuôi trồng thủy
sản,… được chuyển mục đích thành đất ở theo quy định của nhà nước; đất được nhà


12
nước giao, cấp, cho thuê. Đất ở dân cư tại đô thị thường gắn liền với mục đích xây
dựng nhà để ở nhằm phục vụ cho sinh hoạt của cá nhân và hộ gia đình.
Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng
các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và
cảnh quan đô thị hiện đại. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở
tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
Diện tích đất ở tại đô thị bao gồm phần diện tích thuộc hạng mức (là diện
tích nằm trong giới hạn quy định phù hợp quy hoạch xây dựng do UBND cấp
tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành cho từng khu vực nhất định) và phần
diện tích đất ngoài hạng mức (là diện tích nằm ngoài hạng mức quy định của nhà
nước). UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào quy hoạch xây
dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia
đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất
theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Việc chuyển đất ở sang đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị và tuân thủ các quy
định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị. (Hay Sinh và cộng sự, 2013).
1.2. Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai
1.2.1. Ý nghĩa của giá trị
Trong cuộc sống hàng ngày, từ giá trị được dùng với nhiều biểu hiện như giá
trị thị trường, giá trị hợp đồng, giá trị bảo hiểm, giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư,

chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính
vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa
chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để
thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá
trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế cho
các trường hợp quy định của Luật Đất đai.


14
Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có
thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người
mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một
thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường là số tiền đồng Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần
chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các
yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình
trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống;
Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái
tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà
nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất
lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp
lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất
trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng

được sử dụng để định giá đất hàng loạt. (Hay Sinh và cộng sự, 2013)
Trong phạm vi đề tài này, tác giả sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp thu nhập và phương pháp chiết trừ để tiến hành thẩm định giá đất tại
các tuyến đường thuộc 09 quận huyện trên địa bàn thành phố Cần Thơ.
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
“Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá” (Khoản 1, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014).
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp được tiến hành theo các
bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin


16
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây
dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu
thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở
khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được
chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá
nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên
sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần
định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý
và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất
với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.

khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần
định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính

Giá chuyển nhượng

của thửa đất, khu = quyền sử dụng đất
đất cần định giá

Mức tiền điều chỉnh về giá hình
±

thành từ những yếu tố khác biệt

của từng thửa đất,

của từng thửa đất, khu đất so sánh

khu đất so sánh

với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí
đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng
thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh
về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có