BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH


LÝ NGUYỆT TRÂN

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC SO VỚI
PHI CHÍNH THỨC
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG
MÃ SỐ: 60.31.14

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS HUỲNH THẾ DU
Th.S JAY ROSENGARD

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011


1

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn
đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Nội dung
bài viết không nhất thiết phản ánh quan điểm của trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí
Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Lê Nguyệt Trân

Thành phố Hồ Chí Minh

nghiệp tại Công ty Cổ phần M&C cũng như bạn đồng môn tại Chương trình đã giúp sức
trong quá trình tìm kiếm thông tin và đưa ra những tư vấn, hỗ trợ và góp ý thiết thực.

Lê Nguyệt Trân | [email protected]


3

NỘI DUNG TÓM LƯỢC
Hai mươi năm sau đổi mới, thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là Thành phố hoặc
TPHCM) là nơi chứng kiến những thành tựu kinh tế và xã hội nổi bật nhất tại Việt Nam.
Cùng với quá trình phát triển kinh tế đó, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng và rộng khắp. Dự
báo về một siêu đô thị trong tương lai không xa khiến Thành phố phải đối mặt với viễn
cảnh đô thị rộng lớn đi cùng những thách thức nan giải về nhà ở trong mối liên hệ với sự
phát triển không gian đô thị, cơ sở hạ tầng và các vấn đề về xã hội. Hiện tượng phân cực và
phân hóa về cả không gian lẫn xã hội giữa các nhóm dân cư đang định hình ngày càng rõ
rệt. Mặt khác, nhà ở cũng được các nhà kinh tế học tin rằng tạo ra ngoại tác tích cực cho xã
hội, điều này tạo nên một cơ sở mạnh mẽ khác biện luận cho sự can thiệp của nhà nước vào
thị trường nhà ở.
Trên thực tế, Thành phố đã và đang phải đối mặt với các thách thức vừa nêu. Chúng đã và
đang xảy ra như là nguyên nhân và hệ lụy của vấn đề nhà ở không phù hợp khả năng. Thị
trường nhà chính thức tại TPHCM không cung cấp đủ và đúng nhu cầu của đại đa số người
dân là lý do mà những người có mức thu nhập trung bình đến thấp và người nghèo buộc
phải lựa chọn nhà ở phi chính thức (vốn thiếu thốn tiện ích công cộng cơ bản, ảnh hưởng
đến chất lượng sống cá nhân và làm trầm trọng thêm các vấn đề giao thông, vệ sinh đô thị
và môi trương) như là phương cách duy nhất và cuối cùng.
Chính sách nhà ở hiện tại đang đặt ra những mục tiêu có phần giới hạn (chỉ tập trung vào
một số đối tượng) do vậy chưa giải quyết vấn đề về nhà ở một cách toàn diện và rốt ráo.
Người nghèo không đủ khả năng chi trả cho nhà ở với chất lượng tiêu chuẩn đành chọn
giải pháp khác để đáp ứng nhu cầu nhà ở của bản thân song có thể gây ra những hệ lụy cho

bài viết tập trung vào giải pháp tăng cung nhà ở để không chỉ tìm kiếm câu trả lời cho bài
toán “nhà ở cho mọi người” mà còn đồng thời giải quyết các vấn đề về đô thị và xã hội.
Cũng với mục tiêu này, giảm cung phi chính thức trở thành một giải pháp song hành cần
thiết khác.
Với mục tiêu tăng cung, có nhiều yếu tố có thể can thiệp. Trên thực tế các chính sách nhà ở
hiện tại đã và đang can thiệp vào nhiều yếu tố chi phí cốt lõi của nhà ở như hỗ trợ đất, tín
dụng, thuế, v.v. (tuy về kết quả thực thi cho đến nay vẫn chưa khả quan). Các kiến nghị đề
xuất sẽ không bàn luận lại các vấn đề này mà sẽ thảo luận thêm một số yếu tố cốt lõi khác
có thể giúp giảm chi phí đáng kể nhưng hiện vẫn chưa được quan tâm đúng mức, bao gồm
hai yếu tố diện tích nhà ở tối thiểu và vấn đề tạo nguồn cầu thực lớn giúp giảm chi phí.
Với mục tiêu giảm cung phi chính thức, vấn đề nội hóa ngoại tác cần phải được xem xét một
cách thấu đáo với các chính sách hợp lý, kịp thời và có tính khả thi. Bên cạnh đó chiến lược
tiếp cận nhà ở (nên chọn giữa chiến lược phổ quát hay chiến lược mục tiêu?) trong sự

Lê Nguyệt Trân | [email protected]


5

liên nối với các vấn đề nhà phi chính thức và sự hình thành mới các khu ổ chuột cùng các
hệ lụy của nó cũng cần được phân tích và giải quyết một cách thấu đáo.

Lê Nguyệt Trân | [email protected]


6

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................................



Mục tiêu và Câu hỏi nghiên cứu .......................................................................................

12

1.3.

Bố cục luận văn ................................................................................................................

12

CHƯƠNG 2 KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở...........

14

2.1.

Khung phân tích ...............................................................................................................

15

2.2.

Các tiếp cận của chính sách nhà ở .....................................................................................

17

CHƯƠNG 3 THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI
CHÍNH THỨC ............................................................................................................................


4.1.

Phân tích các yếu tố chi phí đầu vào .................................................................................

36

4.2.

Cung cấp nhà ở theo cơ chế thị trường và thông qua trợ cấp .............................................. 41

4.3.

So sánh chi phí nhà ở giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức ........................................ 42

4.4.

Tóm tắt các kết quả phân tích ...........................................................................................

45

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH ................................................

47

5.1.

Kết luận ...........................................................................................................................

48


Cục Thống kê TPHCM

DSCR

Debt Service Coverage Ratio (Chỉ số an toàn nợ vay)

DTZ

DTZ Consulting & Research

DTCB

Diện tích Cơ bản

DTSD

Diện tích Sử dụng

GTGT

Giá trị Gia tăng

IHC

International Housing Coalition

IRR

Internal Rate of Return


Tổng cục Thống kê Việt Nam (General Statistics Office)

TNDN

Thu nhập Doanh nghiệp

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UN–HABITAT

The United Nations Human Settlements Programme (Chương trình Định cư

Con người của Liên Hiệp Quốc)
UNPFA

United Nations Population Fund (Quỹ Dân số của Liên Hiệp Quốc)

USD

U.S. Dollar (đô la Mỹ)

VND

Vietnam Dong (đồng Việt Nam)

Lê Nguyệt Trân | [email protected]



Thị trường nhà ở với yếu tố ngoại tác

Hình 3.1.

Tỉ lệ các hộ gia đình chất lượng sống thấp tại TPHCM phân theo quận (ngoại trừ
huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Hình 3.2.

Tỷ lệ người nhập cư vào TPHCM từ các tỉnh thành khác theo quận/huyện (ngoại trừ
huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Hình 3.3.

Lượng cung căn hộ chính thức và lượng cầu nhà ở tại TPHCM qua các năm

Hình 3.4.

Thị trường nhà ở tại TPHCM hiện nay – cung mới, cầu mới, các mức giá và khả năng
chi trả

Hình 4.2.

Mẫu bố trí căn hộ nhà ở giá rẻ diện tích 30 m2

Hình 4.3.

Phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – tiến trình tăng cung

Hình 4.4.


Đặt vấn đề

Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở được thực hiện mười năm một lần, tỉ lệ tăng
trưởng bình quân của nhà ở xây mới của thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1999 – 2009
vào khoảng 6,05% mỗi năm, gấp đôi tỉ lệ tăng dân số chính thức. Đến thời điểm hiện tại,
nhu cầu về số lượng căn hộ mới hàng năm của Thành phố đã lên đến hơn 100 nghìn căn.
Ước tính, trong giai đoạn 2005 – 2011 lượng cầu nhà ở vào khoảng 683 nghìn căn. 1 Đây rõ
ràng là một nhu cầu khổng lồ.
Các nhà cung cấp chính thức tại TPHCM chỉ đáp ứng được một phần khá hạn chế so với
nhu cầu này. Giai đoạn 2005 – 2011, số lượng căn hộ chung cư xây mới chính thức ước
tính vào khoảng 108 nghìn căn, 2 tương đương 1/6 nhu cầu nhà ở. Không có số liệu về
lượng biệt thự và nhà liên kế được cung cấp trong cùng giai đoạn nhưng có thể ước đoán
rằng con số này không thể vượt quá số lượng căn hộ chung cư. Các chương trình nhà ở của
Thành phố giai đoạn 2000 – 2010 đã cung cấp mới được 7.422 nhà ở xã hội (trước năm
2006), 10% nhu cầu về nhà lưu trú công nhân, 29% nhu cầu về ký túc xá sinh viên và 1 dự
án (180 căn hộ) nhà ở thu nhập thấp được khởi công trong số 12 dự án đăng ký và 5 dự án
được chấp thuận chủ trương (Sở Xây dựng, 2010).
Sự chênh lệch giữa cầu và cung chính thức cho thấy từ trước đến nay việc xây dựng mới
nhà ở tại TPHCM chủ yếu là do người dân tự làm. Trong đó, chắc hẳn một bộ phận không
nhỏ được xây dựng tự phát, không có giấy tờ hợp pháp, hay ít nhất là các thủ tục không
hoàn chỉnh. Nguyên nhân chủ yếu là do thu nhập hạn chế của phần lớn các hộ gia đình tại
TPHCM (và Việt Nam nói chung). Nếu căn cứ vào mức thu nhập từ Khảo sát Mức sống Hộ
gia đình năm 2008 của Tổng cục Thống kê (TCTK) thì 80% dân số chỉ có thể mua nhà
trong mức giá từ 128 đến 271 triệu đồng, cách rất xa so với mức giá của một căn hộ tiêu
chuẩn trung bình trên thị trường chính thức hiện nay vào khoảng 600 – 800 triệu đồng. 3
Đây là một thách thức rất lớn đối với phát triển đô thị tại TPHCM, hay Việt Nam nói chung
và cũng là thách thức chung của một số nước đang phát triển khác.
Arnott, một học giả về lĩnh vực nhà ở và phát triển đô thị, đã chỉ ra rằng chính phủ các nước
đang phát triển nằm trong tình thế tiến thoái lưỡng nan đối với vấn đề nhà ở phi chính

phát triển mà đã trở thành hiện tượng toàn cầu (Gordon, 2009).
Việt Nam có lẽ khó thoát khỏi vết xe đổ nếu chính sách nhà ở không xây dựng những mục tiêu
thích đáng và chiến lược phù hợp. Waibel, học giả người Đức với nhiều nghiên cứu về phát
triển đô thị và nhà ở tại Việt Nam, đã phân tích về hiện tượng phân cực và phân tách không
gian, xã hội tại TPHCM và cho rằng “sự phát triển các khu đô thị mới đã làm trầm trọng thêm
vấn đề bất bình đẳng nhà ở” và làm “gia tăng tình trạng phân hóa về mặt xã hội và không gian
giữa các nhóm xã hội trong khu vực đô thị” (Waibel, 2007). Không khó để bất kỳ người dân
nào sinh sống lâu năm tại TPHCM có thể nhận thấy sự phân tách về không gian đô thị đã dần
hình thành trong hai mươi năm qua. Các khu vực Phú Mỹ Hưng (năm 2008 được công nhận là
“khu đô thị kiểu mẫu” của Việt Nam), Nam Sài Gòn, An Phú – An Khánh, Thảo Điền nay được
định vị là khu vực của những người giàu có và trở

4 Mục 3.1.1. sẽ trình bày cụ thể về định nghĩa cũng như một số đặc tính của “nhà ở phi chính thức”.
5 Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất đã cho phép nhà được xây sau ngày 01/07/2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực) mà không có giấy phép xây dựng
nhưng phù hợp quy hoạch vẫn được cấp sổ hồng. Trên thực tế, đến đầu 2010, TPHCM có trên 50.000 căn nhà thuộc diện
này đã bị treo không xử lý được từ năm 2004, thì đến lúc này đã có thể được hợp pháp hóa, theo Lao Động (2009).
6Thuật ngữ “gated community” và “slum”. Các thuật ngữ khác như “spatial fragmentation”, “social segregation” và
“polarization” cũng thường được sử dụng để nói về cùng một vấn đề.
7 Đã có các nghiên cứu về vấn đề này tại Hyperabad (Ấn Độ) và Cape Town (Nam Phi), xem Krank (2008), Lemanski và
Oldfield (2009).

Lê Nguyệt Trân | [email protected]


12

thành hình ảnh của một thành phố Hồ Chí Minh hoa lệ, bên cạnh hình ảnh đối lập về một
cuộc sống khác, cơ cực và thiếu thốn tại các khu vực rộng lớn ngoại vi thành phố, của phần

như sau.

Lê Nguyệt Trân | [email protected]


13

Chương Hai. Giới thiệu khung phân tích và các cách thức tiếp cận của chính sách nhà ở.
Chương này sẽ trình bày cơ sở lý thuyết và kinh nghiệm các nước về các cơ sở can thiệp
cũng như các cách thức tiếp cận cho chính sách nhà ở và phân tích chúng trong bối cảnh
thực tế của TPHCM.
Chương Ba. Tìm hiểu về thực trạng nhà ở tại TPHCM trong mối liên hệ với sự phát triển
mạnh mẽ về dân số lẫn không gian đô thị, cũng như vấn đề nhà ở phi chính thức. Chương
này cũng sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quát về thị trường nhà ở TPHCM hiện nay.
Chương Bốn. Phân tích các yếu tố chi phí đầu vào của nhà ở chính thức để xem xét các khả
năng và mức độ giảm giá thành nhà ở thông qua việc cung cấp theo cơ chế thị trường và
cung cấp với sự trợ cấp của nhà nước. Chương này cũng sẽ tiến hành so sánh chi phí nhà ở
giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức để cho thấy: một mặt, nhà ở giá rẻ chính thức có
thể cạnh tranh tương đối ngang bằng với nhà phi chính thức về mặt giá cả mà vẫn đảm bảo
được các tiêu chuẩn về chất lượng sống và môi trường cơ bản; mặt khác, nhà ở phi chính
thức bằng việc trốn tránh một số chi phí đã tạo ra một số ngoại tác tiêu cực cho xã hội. Nội
dung căn bản của chương này là thiết lập một mô hình tài chính trên một tình huống dự án
cụ thể, sử dụng cách tiếp cận yếu tố chi phí và phương pháp phân tích tài chính dự án để
phân tích khả năng cung cấp nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp và người nghèo nói
chung tại TPHCM cũng như tìm hiểu các yếu tố chi phí chủ yếu tác động đến giá thành nhà
ở nhằm làm cơ sở cho tư duy giải pháp. Dự án tình huống được sử dụng là một dự án nhà ở
tương tự đang được tiến hành khảo sát, phân tích và thiết kế sơ bộ để đưa vào thực hiện tại
tỉnh Bình Dương (tuy vậy, các yếu tố chi phí được ước tính phù hợp với thị trường
TPHCM) nhằm phục vụ cho những người thu nhập thấp nói chung.
Chương Năm. Kết luận và các khuyến nghị chính sách.

ngoại tác tích cực của nhà ở tại Phụ lục 3). Ngoại tác tích cực của nhà ở bao gồm các tác
động kinh tế trực tiếp (tạo việc làm, thu nhập, thúc đẩy chi tiêu và tạo nguồn thuế) lẫn gián
tiếp (thúc đẩy sự lưu chuyển lao động và năng suất) bên cạnh những tác động xã hội khó
ước lượng nhưng không khó để nhận biết (tiện nghi, an toàn, sức khỏe, thời gian, tiếp cận
tiện ích xã hội và cơ hội kinh tế, tiềm năng thu nhập, tăng trưởng tài sản). Các tác giả hoặc
tài liệu về chủ đề này có thể kể đến như: Wardrip và đ.t.g. (2011), Meen và đ.t.g (2001),
DTZ (2006), NAHB (2009), NACCA (2005), Cohen (2007), và PADCO (2006). Mặt khác,
tại một số nước (đặt biệt là các nước đang phát triển) do giá nhà trở nên đắt đỏ với một bộ
phận (lớn) dân số, thị trường nhà ở phi chính thức đã hình thành và phát triển để cung cấp
nhà ở cho phân khúc thấp hơn với chất lượng (thường là) kém hơn (Arnott, 2010;
Boothroyd và Pham Xuan Nam, 2000). Không thể phủ nhận vai trò rất lớn của khu vực phi
chính thức trong việc cung cấp nhà ở với mức giá phải chăng cho hầu hết người dân, tuy
vậy việc phát triển phi chính thức (gắn liền với tính tự phát, thiếu quy hoạch, thiếu điều
kiện hạ tầng cơ bản và quy mô nhỏ lẻ) thông thường dẫn đến nhiều hệ lụy về chất lượng
sống (sức khỏe và an toàn) cho chính người cư ngụ và các thách thức cho phát triển đô thị
(phân bố không gian, đất đai, cơ sở hạ tầng mà đặc biệt là giao thông và vệ sinh – môi
trường đô thị), xã hội (phân cực giữa các nhóm thu nhập) và sự phát triển của nền kinh tế
(nền kinh tế phi chính thức) (UNFPA, 2007; Gurby và đ.t.g.,

Lê Nguyệt Trân | [email protected]


16

2009; và Waibel, 2005). Chính những điều này làm giảm lợi ích kinh tế của nhà ở và thậm
chí tạo ra những hệ lụy lâu dài cho đô thị và nền kinh tế.
Hình 2.1. mô tả cung và cầu sản phẩm nhà ở khi không và khi có tính đến yếu tố ngoại tác
dựa trên quy luật cung cầu cơ bản của kinh tế học.
Hinh 2.1. Thị trường nhà ở với yếu tố ngoại tác


D

(MSBI)

(D) ≡ (MPB)
QF

QI QO

Q (căn)

Nguồn: dựa trên kiến thức cơ bản của kinh tế học vi mô.

Trong hình, (SF) là đường cung nhà ở của thị trường chính thức, giả định đường (S F) cũng
M

chính là đường chi phí xã hội biên (MSC) của nền kinh tế. (S ) là đường cung nhà ở của
toàn thị trường (bao gồm chính thức và phi chính thức). Nhà ở phi chính thức do trốn tránh
một số loại chi phí nhất định nên có chi phí sản xuất thấp hơn nhà ở chính thức và cũng
thấp hơn chi phí xã hội biên, do vậy chi phí sản xuất của toàn thị trường cũng thấp hơn chi
M

F

phí xã hội nghĩa là (S ) nằm dưới đường (S ) hay (MSC).
Đường cầu (D) thể hiện nhu cầu của toàn xã hội và cũng là lợi ích tiêu dùng biên của cá
nhân (MPB). Như đã đề cập ở trên về ngoại tác, nhà ở tạo ra ngoại tác tích cực do vậy tạo
ra tổng lợi ích cho toàn xã hội còn cao hơn so với lợi ích trực tiếp của người mua nhà.
Đường lợi ích xã hội (SB) vì thế mà nằm trên đường cầu (D). Tuy nhiên, nhà ở chính thức


trong khi người dân chỉ có khả năng chi trả tại P do vậy một sự trợ cấp từ chính phủ là cần
thiết, tuy vậy vấn đề này sẽ không nằm trong nội dung của luận văn này. Luận văn sẽ

thảo luận về các phương cách để đạt đến mục tiêu cung cấp tại điểm O thông qua thị
trường chính thức, nghĩa là vừa hướng đến mục tiêu cung cấp nhà ở tại mức tối ưu, vừa
hướng đến mục tiêu phát triển nhà chính thức (thay vì phi chính thức) do các ngoại tác tiêu
cực cũng như những hệ lụy mà nó tạo ra cho nền kinh tế.
Về mặt lý thuyết, hai mục tiêu này được được thực hiện thông qua hai tiến trình riêng biệt
(xem Hình 2.1.). Tiến trình [1] “nội hóa ngoại tác” để thị trường phi chính thức cung cấp
nhà ở chính thức – đưa điểm M về điểm F, nhằm đảm bảo toàn thị trường cung cấp nhà ở
đúng với chi phí xã hội – (S M) tiến về (MSC), và tạo ra lợi ích xã hội đúng với mức nó có
thể – (MSBI) tiến về (MSBF). Tiến trình [2] thúc đẩy tăng lượng cung chính thức từ điểm F
đến điểm O, hay chính xác hơn là O’ (là điểm mà tại đó nhà ở được cung cấp ở mức sản
lượng tối ưu xã hội và giá nhà vẫn phù hợp với nhu cầu (thuộc đường cầu)).
2.2.

Các tiếp cận của chính sách nhà ở

8 Giao điểm của đường cung chính thức và đường cầu của thị trường.
9 Giao điểm của đường cung và đường cầu của thị trường.

10

Giao điểm của đường chi phí xã hội biên và đường lợi ích xã hội biên.

Lê Nguyệt Trân | [email protected]


18



Lê Nguyệt Trân | [email protected]


19

một chỗ ở phù hợp khả năng (tài chính). Nhìn chung, các chính sách can thiệp phía cầu
được cho là linh hoạt, tiếp cận đúng mục tiêu (đúng đối tượng và đúng ưu tiên) và hiệu quả
hơn trong việc cung cấp nhà ở thích hợp và giá phải chăng so với can thiệp phía cung bởi
khả năng điều chỉnh nhanh chóng với những thay đổi về thu nhập, giá cả và chi phí (lạm
phát) khi có biến động hoặc khủng hoảng (Arnott, 2010, tr.192 và ADB, 2009, tr.3– 4), mà
ở Mỹ là một ví dụ (Katz và đ.t.g., 2003, tr.86). Nó cũng được cho là hiệu quả hơn vì
khuyến khích sự lựa chọn của người tiêu dùng và tính tự lực của người nhận trợ cấp dưới
góc nhìn của kinh tế học phúc lợi (Arnott, 2010). Tuy vậy, hiệu quả của chính sách (phía
cầu) lại được cho là phụ thuộc vào tình hình nguồn cung (DTZ, 2004, tr.61). Điều này có
thể được giải thích dựa vào quy luật cung cầu cơ bản, một sự gia tăng của cầu nhà ở trong
bối cảnh nguồn cung không thể tăng tương ứng kịp thời (mà thường là có một độ trễ nhất
định) sẽ dẫn đến giá nhà tăng, do vậy làm cho hoặc người được hưởng trợ cấp vẫn lại
không thể đủ khả năng trang trải cho nhà ở hoặc ngân sách chi cho trợ cấp của chính phủ
tăng lên – điều này xảy ra ở New Zealand và Mỹ (DTZ, 2004, tr.61 và Katz và đ.t.g.,
2003). Một cách ngụ ý, hiệu quả còn phụ thuộc nhiều vào độ sâu và độ dài của chính sách.
Đối với Việt Nam, phần thảo luận trong nội dung chính phía sau cho thấy sự thiếu hụt
nghiêm trọng nguồn cung nhà ở giá rẻ chính thức chính là cơ sở mạnh mẽ cho việc chính
sách nhà ở cần tập trung trước tiên vào mục tiêu tăng cung chính thức. Bên cạnh đó, năng
lực tài chính của 80% dân số thu nhập thấp hơn là rất thấp (chỉ đủ khả năng mua căn hộ
128 – 271 triệu). Nếu chính sách trợ cấp trực tiếp cho người mua được áp dụng, gánh nặng
ngân sách sẽ trở nên rất lớn mà chắc chắn là TPHCM khó lòng thực hiện chính sách đủ
“sâu” và “lâu” để đảm bảo đạt được kết quả như bài học kinh nghiệm từ các nước. Thêm
vào đó, tương tự các nước đang phát triển khác, cách tiếp cận phía cầu là một thách thức lớn
đối với Việt Nam đơn giản vì thu nhập hộ gia đình (mà phần lớn là từ các hoạt động kinh tế phi

động lực giúp gia tăng đầu ra cho thị trường nhà ở (ADB, 2009, tr.4). Trong giới hạn về
nguồn lực và thời gian, đề tài sẽ đặt mục tiêu tăng cung nhà chính thức giá rẻ để đảm bảo
nhu cầu nhà ở cho đại đa số người dân. Để thực hiện mục tiêu này, ngoài việc làm sao để
khuyến khích thị trường tăng cung nhà ở giá rẻ chính thức, chính sách cũng nên và cần có
những giải pháp bổ trợ giúp nhà ở phi chính thức gia nhập vào khu vực chính thức, đương
nhiên không chỉ trên hình thức pháp lý mà còn trên bản chất thực sự của nhà ở về một cuộc
sống có chất lượng thỏa đáng và phù hợp khả năng.

Lê Nguyệt Trân | [email protected]


21

CHƯƠNG 3 THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH
THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC

Lê Nguyệt Trân | [email protected]


22

3.1.

Thực trạng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

3.1.1. Nhà ở phi chính thức phát triển trên diện rộng và có quan hệ ch ặt chẽ
với nghèo và nhập cư
Như là một hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng và sự phát triển mạnh của khu vực
phi chính thức, nhà ở phi chính thức


ở phi chính thức. Hơn nữa, đây cũng chính là khu vực chứng kiến sự mở rộng không gian
đô thị và sự gia tăng dân số đáng kể trong hơn mười năm trở lại đây (xem Phụ lục 4). Điều
11
12

Xem Phụ lục 1 về định nghỉa nhà ở phi chính thức.
Dù không hoàn toàn đồng nhất nhưng mức độ trùng khớp rất lớn.

Lê Nguyệt Trân | [email protected]


23

này càng tạo ra một cơ sở rõ ràng hơn cho nhận định về tình trạng chất lượng sống thiếu
thốn gắn liền với nhà ở phi chính thức, hay nói cách khác dường như có một mối liên hệ
chặt chẽ giữa ba yếu tố nghèo, nhập cư và phi chính thức. Nhận biết điều này sẽ giúp
chúng ta tạo dựng quan điểm và thái độ phù hợp để giải quyết vấn đề nhà ở phi chính thức.
Hinh 3.1. Tỉ lệ các hộ gia đinh chất lượng sống thấp tại TPHCM phân theo quận
(ngoại trừ huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Nguồn: FSP project 2007, trích trong Gurby, Le Thi Huong, Nguyen Thi Thieng, 2009.
Hinh 3.2. Tỷ lệ người nhập cư vào TPHCM từ các tỉnh thành khác theo quận/huy ện (ngoại trừ
huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Nguồn: MPEU project 2007, trích trong Gubry và đồng tác giả, 2010.

3.1.2. Thị trường nhà ở giá rẻ chính thức tại thành ph ố H ồ Chí Minh – Ngu ồn
cung hạn chế so với nhu cầu


ngoạn mục, năm sau tăng gấp đôi năm trước và dự báo xấp xỉ 40.000 căn hộ vào năm
2011. Từ số liệu này, ta có thể ước tính lượng cung căn hộ chính thức của TPHCM vào
khoảng trên 108 ngàn căn hộ mới trong giai đoạn 2005 – 2011.

13

Theo định nghĩa của Cục Thống kê TPHCM, nhà bán kiên cố là “loại nhà đươcc̣ xây dưngc̣ bằng các vâṭliêụ cóchất

lươngc̣ binh̀ thường như nhàtường xây hay ghép gỗ, khung gỗ, mái ngói, mái tôn hoặc xây dựng bằng các vật liệu tương đương
(không kểcóhay không cókhu phu c̣gắn liền với nhàơ))̉ để dùng riêng cho gia đình”.

Lê Nguyệt Trân | [email protected]