http://www.ebook.edu.vn 71
CHƯƠNG VII
CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Các quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng và
xác lập quyền sử dụng đất do được người khác theo quy
định của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
1.2. Các nguyên tắc về chuyển quyền sử dụng đất
Khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên
tắc sau:
- Chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụ
ng đất hợp pháp mới được
phép chuyển quyền sử dụng đất. Luật pháp không thừa nhận dùng đất lấn, chiếm không
thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi chuyển quyền.
- Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ
đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụ
ng đất đai có hiệu quả. Quản lý chặt chẽ
và hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp vào các mục đích khác.
- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn phải sử dụng
vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển được sử dụng hết thời hạn
đó.
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực t
ế của hai bên.
- Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng -
khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.
1.3. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý r

- Đất không có tranh chấp. Trong trường hợp đất đang có tranh chấp thì sau khi giải
quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn và các tồn tại trong quan hệ tranh chấp thì mới được
phép chuyển quyền sử dụng đất.
1.4. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại đ
iều 691 Bộ luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất đai
giữa hộ gia đình và cá nhân với nhau phải lập thành văn bản có chứng thực của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Như vậy việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp
giữa hộ gia đình và cá nhân phải thực hiện thông qua hợp đồng, về mặt hình thức đây là
điề
u kiện bắt buộc.
Sau khi được phép của cơ quan nhà nước, hộ gia đình cá nhân phải làm các thủ tục
bắt buộc theo quy định của pháp luật đất đai.
http://www.ebook.edu.vn 73
Riêng về thừa kế quyền sử dụng đất thì đây được coi như một dạng đặc biệt của
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có khác chăng đó là việi chuyển quyền từ người
chết sang cho người thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật. Cho nên, mọi cá nhân có
quyền sử dụng đất có quyền lập di chúc để định đoạt di sản của mình là quyề
n sử dụng
một mảnh đất cụ thể hoặc để lại quyền sử dụng của mình cho người thừa kế theo quy
đinh của pháp luật trên cơ sở một quyết định của toà án.
1.5. Giá chuyển quyền sử dụng đất
Theo tinh thần của luật đất đai năm 2003 thì đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt.
Tiền sử dụng đất được coi là m
ột quyền tài sản, được phép chuyển quyền, được để lại
thừa kế. Vì vậy, khi chuyển quyền phải quy định rõ giá cả khi thực hiện hợp đồng. Giá
chuyển quyền sử dụng đất phải trên cơ sở giá trị, khả năng sinh lợi của đất phù hợp với
luật đất đai và Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
quy định phương pháp xác đị
nh giá đất và khung giá các loại đất. Ủy ban nhân dân các

Số thuế phải nộp = Thuế suất x Phần chênh lệch về trị giá đất
= (720m2 x 1.100 đ/m2) x 2% = 15.840 đồng.
Thí dụ 2: Chênh lệch về hạng đất:
Ông C có 1.080 m2 ruộng hạng 1; Ông D có 1.080 m2 ruộng h
ạng 2, hai ông đổi
ruộng cho nhau, như vậy ông C được nhận thêm một số tiền do chênh lệch về hạng đất và
ông C là người phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Theo Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ, giá đất ruộng hạng 1 là 1.100 đ/m2, ruộng hạng 2 là 920 đ/m2
thì ông C phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là:
Số thuế phải nộp = Thuế su
ất x Phần chênh lệch về trị giá đất
= (1.080m2 x 1.100 đ/m2) - (1.080m2 x 920 đ/m2) x 2% = 194.400 đồng x 2% =
3.888 đồng.
Thí dụ 3: Vừa chênh lệch về diện tích, vừa chênh lệch về hạng đất:
Ông E có 30 m2 đất loại 1 ở nội thành Hà Nội, ông F có 100m2 đất thuộc khu dân
cư ven thành phố, hai ông đổi đất cho nhau. Như vậy ông E nhận 100m2 đất của ông F và
nhận thêm 1 số tiền do chênh lệch và hạng đất, ông E là người phải nộp thuế chuyển
quy
ền sử dụng đất. Giả thiết theo Nghị định số 87/CP, giá đất đô thị loại 1 là 4.600.000
đ/m2, giá đất khu dân cư vùng ven đô thị là 600.000 đ/m2 thì ông E phải nộp thuế chuyển
quyền sử dụng đất là:
Số thuế phải nộp = Thuế suất x Phần chênh lệch về trị giá đất
= (30m2 x 4.600.000 đ/m2) - (100m2 x 600.000 đ/m2) x 4%
= 78.000.000 đồng x 4% = 3.120.000 đồng.

http://www.ebook.edu.vn 75
1.6. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền trái pháp luật
Theo quy định pháp luật đất đai, nhà nước nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng
trái pháp luật. Trong trường hợp các hợp đồng chuyển quyền sử dụng vi phạm về điều
kiện, nội dung, hình thức được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai thì

này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền tương ứng với mọi