CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC CHUẨN BỊ THI CÔNG
XÂY DỰNG DỰ ÁN NHÀ Ở
1.1 . DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
1.1.1 Khái niệm
Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn vào một lĩnh vực sản xuất, kinh doanh
hay dịch vụ nhằm thu được lợi nhuận. Các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch
vụ này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ môi trường bên ngoài : môi trường
chính trị, kinh tế - xã hội…hay còn được gọi là “ môi trường đầu tư ”. Mặt khác,
các hoạt động đầu tư là các hoạt động cho tương lai, do đó nó chứa đựng bên trong
nhiều yếu tố bất định. Đó chính là các yếu tố làm cho dự án có khả năng thất bại,
làm xuất hiện các yếu tố rủi ro, không chắc chắn và đồng thời nó cũng là nguyên
nhân làm cho các nhà đầu tư có vốn lựa chọn hình thức đầu tư gián tiếp thông qua
các tổ chức kinh doanh tiền tệ, mặc dù họ biết lãi suất thu được từ hình thức đầu tư
gián tiếp thấp hơn so với hình thức đầu tư trực tiếp.
Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ
thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư
phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những
kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong tương lai.
Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội
cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị. Sự chuẩn bị này được thể hiện trong
việc soạn thảo các dự án đầu tư với chất lượng tốt.
Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu tư xây dựng công trình, được
Luật Xây dựng Việt Nam ngày 26-11-2003 giải thích như sau: “Dự án đầu tư xây
dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng
mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển,
1
1
DỰ ÁN XÂY DỰNGKẾ HOẠCH + TIỀN + THỜI GIAN + ĐẤTCÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn
nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần
thiết kế cơ sở.” Như vậy, có thể hiểu dự án xây dựng bao gồm hai nội dung là đầu

nhiên xã hội khu vực. Một khu vực có vị trí thuận lợi trong đi lại, gần trung tâm,
các khu thương mại dịch vụ, an ninh khu vực lẫn môi trường an toàn sẽ thu hút
được người dân tập trung đầu tư xây dựng hơn những nơi không đảm bảo được
những điều kiện đó.
Từ các đặc điểm trên, khi chuẩn bị xây dựng công trình cần phải được làm
thật tốt và quản lý chặt chẽ nhằm giảm thiểu các rủi ro cho dự án.
1.1.3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình
a. Phân loại theo quy mô dự án :
- Dự án nhóm A
- Dự án nhóm B
- Dự án nhóm C
b. Phân loại theo tính chất
- Nhà chung cư
- Nhà biệt thự
- Nhà xây liên kế
3
3
c. Phân loại theo cấp quản lý
- Nhà nước – địa phương
- Tổ chức doanh nghiệp
- Cá nhân
d. Phân loại theo nguồn vốn đầu tư
Theo nguồn vốn đầu tư, các dự án được chia thành bốn loại :
- Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước
- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh
- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của Doanh nghiệp Nhà nước
- Dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp
nhiều nguồn vốn.
 Việc phân loại dự án theo quy mô và tính chất dự án giúp ta quản lý dự án
được tốt và nhằm mục đích :

1.2. VỊ TRÍ VÀ NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG
DỰ ÁN TRONG CHU KỲ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
1.2.1. Vai trò của giai đoạn chuẩn bị thực hiện thi công dự án trong chu kỳ dự
án đầu tư
Một dự án đầu tư xây dựng luôn trải qua 3 bước : Chuẩn bị đầu tư – Thực
hiện đầu tư – Kết thúc đầu tư. Sau khi đã lập và đưa ra một bản dự án được thẩm
định, thì Chủ đầu tư bắt tay vào công tác chuẩn bị, hoàn thiện hồ sơ thủ tục tiến tới
việc thực hiện thi công dự án đó. Đây là giai đoạn rất quan trọng để đưa dự án từ
bản thảo thành một công trình hoàn thiện. Khi thực hiện tốt công việc này, dự án
xây dựng đó hoàn toàn được đẩy nhanh theo đúng tiến độ, sẽ tiết kiệm được các
chi phí phát sinh không đáng có, đưa công trình nhanh vào sử dụng.
5
5
GIAI ĐOẠN TRƯỚC DỰ ÁNNguyên nhân làm xuất hiện dự ánCác ý rưởng ban đầu
GIAI ĐOẠN SAU ĐẦU TƯKhai thác, sử dụngVận hành, bảo trì
GIAI ĐOẠN I – CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
GIAI ĐOẠN II – THỰC HIỆN ĐẦU TƯ
GIAI ĐOẠN III – KẾT THÚC ĐẦU TƯ
KẾT THÚC DỰ ÁNHết thời hạn sử dụngSự cố, hỏng không sử dụng đượcThanh lý tài sản ( phá dỡ… )
1.2.2. Quy trình giai đoạn thực hiện dự án :
Riêng đối với giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng, ta thường thực
hiện theo các bước sau :
6
6
B1- Đăng kí đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư ( bao gồm cả thủ tục
đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tế )
B2- Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng thực hiện dự án
B3- Chọn thầu tư vấn khảo sát thiết kế. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế mỹ
thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán và tổng dự toán.
B4- Thẩm định và phê duyệt thiết kế cơ sở và môi trường

d) Tổng vốn đầu tư;
đ) Thời hạn thực hiện dự án;
e) Tiến độ thực hiện dự án đầu tư;
g) Xác nhận các ưu đãi và hỗ trợ đầu tư (nếu có).
1.3.2. Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng
• Giao nhận đất
- Chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoặc thuê
đất theo quy định của pháp luật;
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ xin giao đất
hoặc thuê đất không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
- Việc thu hồi đất , giao nhận đất đai tại hiện trường thực hiện theo quy định
của pháp luật về đất đai.
• Chuẩn bị mặt bằng xây dựng
Trong nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường, việc tìm kiếm địa điểm
xây dựng rõ ràng không thể tiến hành theo những trình tự, thủ tục cứng nhắc. Trên
cơ sở quy hoạch xây dựng đô thị được duyêt, Nhà nước chỉ lo lựa chọn và quyết
định những địa điểm xây dựng công trình có tầm quan trọng đặc biệt về kinh tế,
8
8
văn hóa, phục vụ đời sống xã hội và cơ sở hạ tầng chung cho đô thị mà trong các
Quy hoạch chung, Quy hoạch công nghiệp, Quy hoạch chi tiết chưa làm rõ được,
ví dụ như các khu sứ quán, tháp truyền hình, làng văn hóa dân tộc, các dự án đầu
tư xây dựng khu dân cư tập trung, các dịch vụ công cộng… Đối với các công trình
khác, các chủ đầu tư có thể tìm đất xây dựng thông qua các công ty đầu tư phát
triển cơ sở hạ tầng cho các khu đất xây dựng tập trung giới thiệu, tiếp thị thông qua
các phương tiện thông tin đại chúng, hoặc thông qua việc tự giao dịch mua bán,
bán nhà, chuyển giao sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Đối với các dự án đầu tư và xây dựng có tính chất sản xuất, kinh doanh,
chủ đầu tư chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân địa phương để thống nhất phương
án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh phí, tiến độ và việc thanh quyết

mức đầu tư cũng như sơ bộ đánh giá hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự
án.
- Khảo sát để lập Dự án đầu tư xây dựng công trình là thu thập những tài liệu
để xác định sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn hình thức đầu
tư, xác định vị trí cụ thể, quy mô công trình, lựa chọn phương án công trình tối ưu,
đề xuất các giả pháp thiết kế hợp lý, tính tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu
tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.
- Khảo sát để lập Thiết kế kỹ thuật là thu thập những tài liệu cần thiết trên
phương án công trình đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt ( dự án đầu tư xây
dựng công trình ) để lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán, dự toán công trình
cũng như lập hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu hay chỉ định thầu.
10
10
- Khảo sát để lập Thiết kế bản vẽ thi công được thực hiện để phục vụ cho thi
công các công trình cầu, hầm, cảng, đường bộ... theo các phương án công trình đã
được phê duyệt khi thiết kế kỹ thuật và đấu thầu xây dựng.
- Đối với những công trình xây dựng nhà ở khảo sát phục vụ Thiết kế kỹ thuật
thi công thì trong này mọi công việc khảo sát của các bước thiết kế kỹ thuật và
khảo sát thiết kế bản vẽ thi công được phối hợp thực hiện cùng trong một bước.
Trong giai đoạn chuẩn bị thi công, khâu khảo sát chủ yếu phục vụ cho thiết
kế kỹ thuật thi công, thiết kế bản vẽ thi công các dự án nhà ở.
1.3.4. Thiết kế trong xây dựng
Thiết kế là một hoạt động thuộc lĩnh vực đầu tư và xây dựng mô tả hình
dáng kiến trúc, nội dung kỹ thuật và tính kinh tế của các công trình xây dựng tương
lai thích ứng với năng lực sản xuất sản phẩm hay dịch vụ và công dụng đã định.
Các văn bản, hồ sơ đồ án thiết kế một công trình là một tài liệu kinh tế - kỹ
thuật tổng hợp phản ánh ý đồ thiết kế thông qua các bản vẽ, các giải pháp kinh tế -
kỹ thuật về công trình tương lai với những luận chứng, tính toán có căn cứ khoa
học.
Thiết kế cơ sở là các tài liệu thể hiện trên thuyết minh và bản vẽ nhằm cụ thể