ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DOÃN HƯNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠCH SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DOÃN HƯNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠCH SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN – 2016

Quảng Ninh; Ban lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Kinh tế,
UBND Thành phố Cẩm Phả, UBND các xã, phường trong thành phố Cẩm
Phả đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài
trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã
luôn động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để tôi
hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Doãn Hưng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4

2.4.3. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 31
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin, phân tích, xử lí số liệu và
biểu đạt kết quả nghiên cứu ............................................................................ 32
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 33
3.1. KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH ..................................................................................... 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ............. 33
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........ 35
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 37
3.1.4. Sơ lược công tác quản lí nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả,
tỉnh QuảngNinh ............................................................................................... 40
3.2. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015 ... 42
3.2.1. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 42


v
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2011-2015 ............................................................................... 46
3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH
PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015 ...................... 50
3.3.1. Thực trạng cung về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2011-2015 ............................................................................... 50
3.3.2. Thực trạng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2011-2015 ............................................................................... 53
3.3.3. Thực trạng hoạt động môi giới thị trường bất động sản tại thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 ........................................... 56
3.3.4. Đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại

Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2011-2015 ........................................................................................ 47
Bảng 3.7. Hiệu quả kinh tế từ đấu giá QSD đất. ............................................. 49
Bảng 3.8. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh thực
hiện năm 2015 trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ............... 51
Bảng 3.9. Mục đích mua Bất động sản của người dân ................................... 55
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ..................................................................... 55
Bảng 3.10. Kết quả hoạt động các loại hình môi giới trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 ..................................................................... 57
Bảng 3.11. Kết quả lựa chọn của người dân khi mua bất động sản thông qua
các hình thức môi giới bất động sản ............................................................... 58


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Mức cung thay đổi khi giá thay đổi ................................................ 14
Hình 1.2. Sự dịch chuyển cung bất động sản .................................................. 15
Hình 1.3. Mối quan hệ thu nhập và cầu nhà ở ................................................ 17
Hình 1.4. Mối quan hệ giữa lượng cầu đất và trình độ sản xuất ..................... 18
Hình 1.5. Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất .................................. 18
Hình 1.6. Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở .................................................. 19
Hình 3.1: Kết quả giao dịch bất động sản trong giai đoạn 2011-2015 ........... 44
Hình 3.2. Tỷ lệ giao dịch bất động sản theo loại đất giai đoạn 2011-2015 .... 46


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề

phương. Đây là một thách thức lớn đối với các nhà quản lý. Vì vậy, để có
cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở luận cứ khoa học và
nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản
tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015. Mức độ cung, cầu bất động sản
trên thị trường. Sự tác động của các dịch vụ môi giới đến thị trường bất động
sản của thành phố, đánh giá kết quả hoạt động của thị trường bất động sản. Từ
đó, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong phát triển thị trường bất
động sản và đưa ra giải pháp để thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả hoạt động của thị trường bất động sản tại thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2011-2015.
- Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh (lượng cung, lượng cầu, lượng giao dịch) diễn ra trong
giai đoạn 2011-2015.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất được các giải
pháp góp phần phát triển và quản lí thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa của đề tài
Ngoài việc đánh giá được thực trạng của thị trường bất động sản tại
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2011-2015; Đề tài còn
là cơ sở để dự báo sự biến động của thị trường bất động sản trong thời gian
tới. Từ việc đánh giá được những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản,


3

dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch
vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất
động sản nhằm mục đích sinh lợi [13]. Đây là một lĩnh vực kinh doanh lớn,
đòi hỏi vốn và sự am hiểu sâu rộng về thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị trường bất
động sản tại tỉnh Quảng Ninh nói riêng, trong thời gian qua qua đã có những
chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất
nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất


5

kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao
hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại là một thị trường không hoàn
hảo, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Đã có những giai đoạn mà thị trường
bất động sản ở nước ta rơi vào ngưỡng “đóng băng”, tức là lượng giao dịch
trên thị trường xuống rất thấp, kéo theo sự “đóng băng” của một lượng tiền
lớn trên thị trường . Cũng có những giai đoạn lại trở nên sôi động, số lượng
giao dịch tăng mạnh, vốn đầu tư được luân chuyển một cách nhanh chóng,
đem lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước. Vì vậy, cần phải nghiên
cứu, tìm hiểu và đánh giá được thực trạng hoạt động của thị trường bất động
sản để đưa ra những giải pháp hợp lý góp phần thúc đẩy hoạt động của thị
trường bất động sản.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế của quốc gia.
- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn được huy

phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Nghị định Số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
về Quy định về giá đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
về Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.


7

- Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 của
Thủ tướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây
dựng thành phố Cẩm Phả đến năm 2020.
- Quyết định số 857/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 03 năm 2006 của
UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 08 năm 2014 của
UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn
mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái quát về thị trường

Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá,
thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất
hàng hoá theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng.
- Chức năng thông tin
Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh
doanh (môi giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất
lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận .v.v... Khi
trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin
của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén.
- Chức năng liên hệ kinh tế
Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các
ngành, địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của
nền kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu.
Tóm lại thị trường là hệ thống mở [3].
1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản
1.2.2.1. Khái niệm về bất động sản và động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn
gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên


9

mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng…và tất
cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai [8].
Theo Luật dân sự 2005, tại Điều 174: “Bất động sản và động sản” quy
định rõ: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định. [1].

giao dịch đất đai – bất động sản. Thị trường bất động sản có thể được hiểu
theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, Thị trường bất động sản
là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý
nhất định, trong mot khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường
bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
bất động sản. Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu tành quan trọng của
nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo định hướng
XHCN như ở nước ta. [25].
- Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản [8].
- “Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất
động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên
quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo
lập BĐS [26].
1.2.3.2. Phân loại thị trường bất động sản
Căn cứ để phân loại thị trường bất động sản:


11

* Căn cứ vào khu vực có bất động sản. Bao gồm 2 khu vực:
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương
mại, thị trường bất động sản công cộng...

được mua hoặc thuê [8].
1.2.3.3. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ
thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh. Thị trường bất động sản có một số vai trò
quan trọng sau đây:
- Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa
sản xuất và tiêu dùng
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận
với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi.
Việc xây dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết
của bản tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS
có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất
- Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
chủ thể kinh doanh BĐS.
Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu
dùng thực hiện việc mua bán. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được
chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị
trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái
giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thê kinh
doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự
hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với
một quốc gia.
- Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động
quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình
công cộng và các cơ sở kinh tế khác


13

Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung,


nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường
bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao
đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong
tương lai.
- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô
hình liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm
hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu
dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất
cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại [6].
1.2.4. Quy luật cung, cầu trong thị trường bất động sản
1.2.4.1. Khái quát về cung trong thị trường bất động sản
Khái niệm: Cung trong thị trường bất động sản được hiểu là một
lượng bất động sản có khả năng, sẵn sàng đưa ra trao đổi mua bán trên thị
trường tại một thời điểm xác định với một mức giá xác định.
* Những nhân tố ảnh hưởng đến cung về BĐS
Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều
hướng tăng hoặc giảm (tỷ lệ thuận).

Hình 1.1. Mức cung thay đổi khi giá thay đổi
Khi không có những thay đổi về các tác nhân của cung về BĐS thì
lượng cung sẽ vận động trên đường cung định trước. Vì cầu nhà ở có độ co
giãn cao đối với giá cả nên đường cầu thường có độ dốc nhỏ. Vì vậy, trong
khi cung thay đổi theo đường cung có độ dốc lớn thì chỉ cần một sự thay nhỏ
về lượng cung sẽ dẫn đến sự thay đổi đáng kể về mức giá cả.


15


phản ánh nhu cầu tiêu dùng, nhưng cầu không thống nhất với nhu cầu, vì
không phải ai có nhu cầu cũng đủ khả năng thanh toán để tạo nên lượng cầu
hoàn chỉnh trong thị trường bất động sản [8].
- Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
- Sự thay đổi về thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cũng một giá
nhưng số lượng người mua tăng lên.
- Sự thay đổi giá cả hàng hóa có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán
nhà tăng, giá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu của nhà cho thuê.
- Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở,
về đất đai và quy hoạch cũng làm biến đổi mối quan hệ cung cầu trong thị
trường bất động sản. Hay Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất
đai khi có sự thay đổi quy hoạch sử dụng đất [8].
- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân
số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về đất đai
và nhà ở tăng lên.
- Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về bất động sản: Khi
thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn duy trì sự tồn
tại của con người. Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã được bảo
đảm thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do
vậy khi thu nhập tăng lên, cầu về nhà ở và đất ở tăng lên khá rõ nét [26].
* Phương pháp xác định cầu và độ co giãn của cầu bất động sản
- Phương pháp xác định cầu về BĐS
Cầu về đất đai cho sản xuất trong nhiều trường hợp, nhu cầu về đất đai
cho sản xuất được đáp ứng thông qua các điều chỉnh không phải quan hệ thị