ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

–––––––––––––––––––––––

ĐINH QUANG CHIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

–––––––––––––––––––––––

ĐINH QUANG CHIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2011-2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03


của ban lãnh đạo và các cán bộ chuyên môn ở huyện Đoan Hùng - Tỉnh Phú
Thọ đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn nghiên cứu của mình.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo và các giảng
viên của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dậy,
giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường, đặc biệt là sự hướng dẫn, chỉ
bảo tận tình của cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn này.
Qua đây tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã thường xuyên giúp đỡ, tạo điều kiện và dành cho tôi sự động viên
quý báu trong suốc quá trình học tập, nghiên cứu của mình.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành tới
những tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình
học tập.

Thái Nguyên, ngày 12 tháng 8 năm 2015
Tác giả luận văn

Đinh Quang Chiến


iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................... i
Lời cảm ơn .......................................................................................................ii
Mục lục ............................................................................................................iii
Danh mục các chữ viết tắt ............................................................................vii
Danh mục các bảng ......................................................................................viii
Danh mục các hình......................................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1.5.5. Tình hình hoạt động của của VPĐKQSDĐ .................................. 31
1.5.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ........... 33
1.6. Tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Phú Thọ ........................................................................................................... 35
1.6.2. Về chức năng nhiệm vụ................................................................. 36
1.6.3. Về nguồn nhân lực, phượng tiện, trang thiết bị của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất..................................................................... 36
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................... 37
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 37
2.2. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 37
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội củă huyện Đoan Hùng, tỉnh
Phú Thọ.................................................................................................... 37
2.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Đoan Hùng.............................................................................. 37
2.2.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt dộng của Văn
phòng đăng ký quyền sủ dụng đất........................................................... 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 38
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát ..................................................... 38


v
2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu............................................ 39
2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan ............................. 39
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................... 39
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 40
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.... 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên......................................................................... 40
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội............................................ 44

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNTH

: Công nghệ tin học

ĐK

: Đăng ký

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCN

: Giấy chứng nhận

HSĐK

: Hồ sơ đăng ký

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

UBND


Bảng 3.4. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký QSDĐ ........................... 57
Bảng 3.5. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đoan Hùng ....... 61
Bảng 3.6. Tình hình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế
QSDĐ của Văn phòng đăng ký QSDĐ Đoan Hùng....................... 62
Bảng 3.7. Tình hình giải quyết trường hợp cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ
của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đoan Hùng ........................ 63
Bảng 3.8. Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp và xoá thế chấp QSDĐ của
văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ.......... 64
Bảng 3.10. Chỉnh lý biến động QSDĐ sau khi thực hiện chuyển nhượng,
cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình,
cá nhân huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ....................................... 67
Bảng 3.11. Chỉnh lý biến động do đăng ký và xoá thế chấp QSDĐ của
các hộ gia đình, cá nhân huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ ............. 69
Bảng 3.12. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Đoan Hùng .................. 71
Bảng 3.13. Mức độ ứng dụng Công nghệ tin học của cán bộ văn phòng
đăng ký QSDĐ huyện Đoan Hùng ................................................. 72
Bảng 3.14. Mức độ công khai thủ tục hành chính .......................................... 73
Bảng 3.15. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK .............................. 74
Bảng 3.16. Tổng hợp ý kiến đánh giá về mức độ hướng dẫn ......................... 75
Bảng 3.17. Trình độ của các hộ được điều tra ................................................ 78
Bảng 3.18. Nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính của các hộ ........................ 79


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam..................................... 24
Hình 1.2. Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Phú Thọ......... 35
Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Đoan Hùng .............................................. 41

triển kinh tế - xã hội của huyện. Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện
trong những năm qua đã đạt một số kết quả nhất định đặc biệt là khi Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập. Tuy nhiên, trong quá


2
trình hoạt động Văn phòng còn gặp nhiều khó khăn do địa bàn rộng, trình
độ dân trí thấp, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đáp ứng được yêu
cầu. Việc tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện là cần thiết, góp
phần không nhỏ trong việc quản lý Nhà nước về đất đai.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ
giai đoạn 2011-2014” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các
giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất
đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Cung cấp cái nhìn tổng quan về hệ thống đăng ký đất đai và hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đồng thời đánh giá thực trạng hoạt
động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú
Thọ qua đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Để đạt được mục tiêu chung của Luận văn, các mục tiêu cụ thể cần đạt
được như sau:
- Đưa ra khái niệm, cơ sở pháp lý về hoạt động đăng ký đất đai và bấ

vệ phù hợp. Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử
dụng để trồng trọt và chăn nuôi mà còn được sử dụng để phát triển các ngành
nghề khác như công nghiệp và dịch vụ. Hoạt động của con người càng đa
dạng thì vai trò của đất đai càng mở rộng. Trên cơ sở lao động của con người,
đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành
tài sản của mọi cá nhân và mọi quốc gia.
Có thể khẳng định trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực
cho sự thịnh vượng và phát triển bền vững.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc
gia, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ
quyền quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng
đất, vùng nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn
và đầy đủ của quốc gia. Lãnh thổ quốc gia là cơ sở vật chất để một quốc gia
tồn tại và phát triển, duy trì một ranh giới quyền lực Nhà nước trong cộng
đồng dân cư nhất định, là nền tảng của trật tự pháp lý quốc tế nhất định. Bảo


5
vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ quyền quốc gia. Dù
nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị xã hội là rất lớn bởi
đất đai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới có thể
tạo lập, bảo vệ và giữ gìn.
Trong phạm vi nội bộ quốc gia, đất đai và các chính sách đất đai là mối
quan tâm hàng đầu của Nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn đến tình hình chính
trị xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách đất đai phù hợp không những
đảm bảo được sự bình ổn về an ninh, chính trị mà còn tạo điều kiện thúc đẩy
kinh tế phát triển và ngược lại. Với tầm quan trọng, ảnh hưởng rộng khắp của
mình, vấn đề đất đai luôn là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi Nhà nước trong từng
thời kỳ phải có sự cân nhắc, lựa chọn hướng đi từng bước cho phù hợp.
Tầm quan trọng của đất đai còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh

thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, đất đai có thể được định nghĩa đầy đủ như sau: “ Đất là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển
ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất,
các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và
đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái
đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và
những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và
hiện tại tạo ra”[5].
1.1.2. Bất động sản
Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;
nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định”.[16]
Theo các quy định về bất động sản thì bất động sản bao gồm đất đai,
vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc.
Bất động sản có những đặc tính sau đây: tính cá biệt và khan hiếm; tính bền
lâu; tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau; tính thích ứng …Cụ thể:


7
Do diện tích bề mặt trái đất là có hạn, diện tích đất đai của từng miếng
đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ đều có giới hạn và cố định, không di
rời được cho nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Đồng thời đất là một
loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng không thể bị hủy hoại có tính ổn định
tương đối trừ khi bị thiên tai, xói lở, vùi lấp vì vậy hàng hóa bất động sản
không bị mất đi, không bị thanh lý sau quá trình sử dụng, có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau. Mặt khác các bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn
nhau, giá trị của một bất động sản này, có thể bị tác động của một bất động

quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Đây là một nội dung có
nhiều sửa đổi, bổ sung mới trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước
về đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích cho người sử dụng đất .
Việc đăng ký này được thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất
kể cả trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN hay các trường hợp được
giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất. Mục đích của việc đăng ký
không còn bó hẹp trong việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm
xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như trước đây. Đây là
một điểm mới trong Luật đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 bởi lẽ
trước đây chỉ có những trường hợp có đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì
người sử dụng đất mới có thể được đăng ký đất đai. Điều này dẫn đến tình
trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai và không quản lý được các giao dịch
chuyển nhượng không theo quy định [17].
1.2.1.2. Đặc điểm của đăng ký đất đai
Thứ nhất: Đăng ký đất đai là bắt buộc. Cụ thể theo quy định Luật Đất
đai năm 2013 đăng ký đất đai là bắt buộc đối với mọi đối tượng sử dụng
đất tại Điều 5 hay được giao đất tại Điều 8. Như vậy, đăng ký đất đai là bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu.


9
Thứ hai: Đăng ký đất đai được thực hiện với một đối tượng đặc biệt là
đất đai. Đặc điểm này xuất phát từ đặc tính đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Người được đăng ký đất chỉ có quyền
sử dụng đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước về phần đất được giao.
Do đó người sử dụng chỉ được ghi nhận quyền sử dụng đất mà không được
trao quyền sở hữu đất.
Thứ ba: Đăng ký đất đai phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi địa

chủ quyền và chủ thể có chủ quyền, diện tích… đối với đất đai, bất động sản.
Hồ sơ đất đai, bất động sản đuợc lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và
phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm
bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp
lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp [15].
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Điều kiện để quyền của chủ thể được tôn trọng và được bảo đảm thực
hiện bằng các biện pháp pháp lý là phải được pháp luật công nhận. Như vậy
để đảm bảo quyền của người sử dụng đất và để phục vụ cho công tác quản lý
đất đai nói chung và bất động sản nói riêng, pháp luật nước ta đã quy định cụ
thể các vấn đề về đăng ký đất đai và bất động sản.
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật


11
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý [5].
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh
hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng

hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có
thể không có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán
có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng
được đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất
và nội dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao
dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia vào những điều khoản
đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng
định chủ quyền đối với đất đai có hợp hay không. Do vậy, để đảm bảo an toàn
cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm
nguồn gốc quyền lợi đối với diện tích đất mà mình mua.
1.2.3.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền và các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Đăng ký quyền là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng ký đất
đai là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất, các quyền, lợi ích và cả
những hạn chế về quyền của họ đối với đất, những thông tin về thửa đất,
nghĩa là mối quan hệ pháp lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói
cách khác, nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao
dịch) thì đăng ký quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó.
Trong đăng ký quyền, đất đai được chia thành những đơn vị đất đai (có thể là
thửa đất) được xác định rõ trên bản đồ địa chính. Chủ sở hữu/sử dụng và chủ


13
quyền của họ (quyền lợi, nghĩa vụ những hạn chế về quyền) đối với thửa đất
được ghi nhận trong sổ đăng ký. Tên của chủ sử dụng/sở hữu đất được đăng
ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất được
đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất

hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm
vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành.
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số
299-TTg, Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành Quyết định số 201/DKTK
ngày 14/7/1989 ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và thông tư 302/DKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quy định này.
Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện năm 1990, tạo ra sự chuyển
biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết
định 201/DKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên
bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính.
Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước
đó, rà soát khắc phục tồn tại. Chỉ có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là thủ tục mới chưa được thực hiện. Hơn nữa, do hồ sơ đất đai trước đây
chỉ phản ánh hiện trạng, còn nhiều thiếu sót, không xác định chính xác nguồn
gốc pháp lý và quyền của người sử dụng đất, đồng thời do chính sách đất đai
có nhiều biến động nên thực tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn
nhiều hạn chế.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương, nhất
là các tỉnh phía Bắc và Duyên Hải miền Trung, do sự phân tán, manh mún
của đất đai nên thực hiện rất chậm. Hết năm 1993, cả nước mới cấp giấy
chứng nhận cho khoảng 1,6 triệu hộ nông dân (chiếm 40%) ở khoảng 1.500
xã chủ yếu tại các tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long. Nhiều địa phương (14