ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH THẮNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2007 - 2014
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH THẮNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2007 - 2014
TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. PHAN THỊ THU HẰNG

THÁI NGUYÊN - 2015


mong nhận được những đóng góp quí báu của quí thầy cô và các bạn.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Học viên

Nguyễn Mạnh Thắng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản .......................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản ........................................................... 5
1.1.3. Vai trò thị trường bất động sản ............................................................... 7
1.1.4. Sự vận động của thị trường bất động sản ................................................ 9
1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản .................................. 19
1.2.1. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất
động sản .......................................................................................................... 19

3.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý thị trường bất
động sản của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014......................... 39
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2007 - 2014 và triển vọng phát triển kinh tế .......................................... 41
3.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý thị trường bất
động sản của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2007 - 2014 ........................... 45


v
3.2. Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản Thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 51
3.2.1. Hiện trạng cung - cầu hàng hóa bất động sản ....................................... 51
3.2.2. Khối lượng giao dịch hàng hóa trên thị trường bất động sản thành
phố Thái Nguyên ............................................................................................. 54
3.2.3. Mức biến động giá cả bất động sản tại thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2007 - 2014 ...................................................................................... 58
3.2.4. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường Bất động sản trên
địa bàn Thành phố Thái Nguyên ..................................................................... 62
3.3. Một số giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản
thành phố Thái Nguyên ................................................................................... 72
3.3.1. Có kế hoạch hợp lý và khoa học đối với nguồn cung đất đai cho
thị trường bất động sản.................................................................................... 72
3.3.2. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất ..................................................... 72
3.3.3. Định giá đất ........................................................................................... 72
3.3.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 73
3.3.5. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát
triển thị trường bất động sản ........................................................................... 73
3.3.6. Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất
động sản........................................................................................................... 74

:

Xã hội chủ nghĩa


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1.

Tình hình sử dụng đất qua các năm 2007- 2010 ................................ 45

Bảng 3.2.

Tình hình sử dụng đất qua các năm 2011- 2014 ................................ 46

Bảng 3.3.

Tình hình cấp giấy chứng nhận một số loại đất ở thành phố
Thái Nguyên........................................................................................... 48

Bảng 3.4.

Tình hình giao đất thực hiện quy hoạch các khu dân cư, khu
đô thị mới và các khu tái định cư tại thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2007- 2014............................................................................. 49

Bảng 3.5.


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1.

Mức cung cố định với mọi mức giá thay đổi ................................ 12

Hình 1.2.

Mức cung thay đổi khi giá thay đổi .............................................. 13

Hình 1.3.

Sự dịch chuyển cung bất động sản ................................................ 13

Hình 1.4.

Mối quan hệ thu nhập và cầu nhà ở .............................................. 17

Hình 1.5.

Mối quan hệ giữa lượng cầu đất và trình độ sản xuất .................... 18

Hình 1.6.

Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất ................................ 18

Hình 1.7.

Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở ................................................ 19

Hình 3.1.

Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là
một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường bất
động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Phát triển
và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình
thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư
cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông
thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị
trường này chưa có điều kiện phát triển nhưng khi chuyển sang thực hiện phát
triển nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản ở nước ta đã từng bước
hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng
trưởng kinh tế đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường
bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ
thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về
giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định hướng
xã hội chủ nghĩa của thị trường.


2
Thái Nguyên là một thành phố đã hình thành từ lâu. Sự tồn tại của nhiều
trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp trên địa bàn đã tạo nên sự
sầm uất cho Thành phố. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nhanh
chóng về mật độ dân số thì nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, đã có rất nhiều
doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất đất động sản tạo lên một diện mạo mới
cho thị trường này.
Thực tế cho thấy, nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường bất
động sản sẽ rạo ra những kết quả to lớn:
- Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất.
- Thị trường bất động sản dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ
phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được xoá bỏ.

học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Do giới hạn về thời gian và phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sỹ,
đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu thị trường bất động sản là đất đai của
thành phố Thái Nguyên - một thành phố có lịch sử phát triển lâu đời và hứa hẹn
nhiều tiềm năng phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường bất động sản là nghiên cứu
các yếu tố cơ bản của thị trường đất như: cung, cầu, giá cả đất và mối quan hệ
giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá đất
cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp
phần phát triển thị trường đất đạt hiệu quả cao.


4
Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi tổng
hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường BĐS thì khái niệm về thị
trường bất động sản như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên
có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian,
môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý
Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại
tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và

đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực
tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất
động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4. Các tính chất khác
a. Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động
sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được
những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh
và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so
với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất
phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng
quản lý thích hợp và tương xứng.


7
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu
vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v... chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.[1]
1.1.3. Vai trò thị trường bất động sản
Một là: Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản thực hiện quá trình
phát triển sản xuất.
- Là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình
thái giá trị và từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật. Ta có thể thấy rằng

thì càng nhiều ngân sách được thu thêm, ngoài ra còn tạo điều kiện cho thị
trường chính thức họat hoạt động tốt đẹp
Bốn là: Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường
trong và ngoài nước.
Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại,
trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung
và thị trường bất động sản nói riêng không còn bị bó hẹp trong phạm vi quốc
gia. Thị trường bất động sản phát triển vượt khỏi mọi quốc gia chẳng những tạo
điều kiện cho tổ chức cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trên
lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát tiển sản xuất,
đầu tư kinh doanh bất động sản và họ có thể cư trú, sinh sống…
Năm là: Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống xã hội.
Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung
giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định đời sống xã hội. Thị trường bất
động sản, nhất là thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với
chính sách đất đai của một quốc gia. Một khi thị trường bất động sản phát
triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp thì xã hội ổn định.
Một khi thị trường bất động sản không hoạt động không hiệu quả dẫn đến
xã hội thiếu ổn định.


9
Sáu là: Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống dân cư.
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, cũng như các công trình phục vụ cho sinh hoạt
và đời sống trực tiếp của con người, nhu cầu cho văn hóa, xã hội, thể thao...
Bảy là: Thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách trong đó
có chính sách đất đai và chính sách về bất động sản.
Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước
tiếp tục đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị

nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề
có đóng góp gì cho việc tăng cung về bất động sản.
Chỉ cần một quyết định của Nhà nước về việc chuyển mục đích sử dụng thì
chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng
cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về Bất động sản trước hết phụ thuộc vào quỹ đất
được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết
định đến tổng cung về bất động sản, nhất là tăng cung về nguồn Bất động sản hợp
pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về bất động sản bất hợp pháp.
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về
Bất động sản. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của Bất
động sản hiện có, nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều
kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn. Một khu vực đất đai không có hệ
thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở
và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ,
khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa
đối với thị trường Bất động sản.
Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc
độ phát triển của ngành xây dựng nhà ở mạnh hơn; nếu giá cả các nguyên vật
liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với
giá hạ sẽ được mở rộng thêm.
Chính sách và pháp luật của Nhà nước.
Cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Nhà nước
về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản
đầu tư cho phát triển bất động sản.


11
Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng

12
+ Mối quan hệ giữa các khu vực cung cấp nhà ở: Thực tế tồn tại một
mối quan hệ và sự đan xen giữa các khu vực cung cấp nhà ở với nhau. Việc
phân định khu vực nhà ở tư nhân với khu vực nhà ở không chính thức tùy
thuộc vào thái độ và quan niệm của nhà nước. Một khu nhà ở hợp pháp được
nhà nước thừa nhận thì được coi thuộc khu vực tư nhân song nếu nhà nước
không thừ nhận tính hợp pháp, thì chính nhà ở đó được xếp ngay vào dạng mục
nhà ở không chính thức. Giữa nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng cũng không có
gianh giới rõ rang vì trong nhà ở tư nhân ít nhiều đều có sự kết tinh của các yếu
tố đầu tư ngân sách và ngược lại.
Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung bất động sản
+ Độ co giãn của cung về bất động sản: Sự thay đổi về cung trước hết
bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên. Cho
dù các yếu tố sản xuất có thay đổi theo chiều hướng nào thì số lượng đất đai
vẫn không thay đổi.

Hình 1.1. Mức cung cố định với mọi mức giá thay đổi
Như vậy tổng cung về đất đai nói chung là một dạng đường cung hoàn
toàn không co giãn. Trong trường hợp này, đường tổng cung về đất đai là một
đường thẳng đứng vuông góc với trục hoành.
Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả
hàng hoá đó tăng lên.


13

Hình 1.2. Mức cung thay đổi khi giá thay đổi
Như vậy, trong những phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về bất
động sản là một hàm co giãn đối với giá cả.
* Sự dịch chuyển đường cung bất động sản

hiện trên thị trường.
Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân loại
thành các nhóm sau đây:
- Cầu về đất đai cho sản xuất:
- Cầu đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng.
- Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất
động sản khác.
- Cầu giả tạo xuất hiện trong quan hệ thương mại do kỳ vọng của
những người kinh doanh buôn bán bất động sản.


15
Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số
là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về đất đai và
nhà ở tăng lên. Trước hết, tăng dân số làm gia tăng cầu về đất đai cho hoạt
động sản xuất, về đất ở và nhà ở, quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình
tăng lên. Bên cạnh đó tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại,
y tế, văn hoá giáo dục, nhất là tại các vùng trung tâm.
Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai: Sự thay đổi về
mục đích và tính chất sử dụng đất đai trong sản xuất.
Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về bất động sản: Khi thu
nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn duy trì sự tồn tại
của con người. Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì
phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do vậy khi thu
nhập tăng lên, cầu về nhà ở và đất ở tăng lên khá rõ nét. Thứ đến, tình trạng việc
làm và nghề nghiệp cũng có những yêu cầu về tính chất, đặc điểm của nhà ở phù
hợp với yếu cầu và tính chất của công việc.
Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị: Đô thị hoá là một quá
trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu