một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà đất ở Hà
nội.
Thị trường BĐS – nhà đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung có vị trí rất
lớn, có tầm quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển của thị
trường này kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển theo. Có thể nói đó là
“hàn thử biểu” của nền kinh tế, khi nó phát triển là cả nền kinh tế bừng phát triển
sôi động – biểu hiện của nền kinh tế tăng trưởng, phát triển, đất nước phồn thịnh,
khi nó suy thoái thì thị trừơng nói chung và cả nền kinh tế đất nước sẽ đóng băng,
tiêu điều, đình đốn (trừ trường hợp nền kinh tế bong bóng).
Thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung đã có từ
lâu, có thể khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời.
Thị trường BĐS - nhà đất Hà Nội đã phát triển qua các giai đoạn sau:
 Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán với nhau bằng sự thoả thuận
và bằng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước.
 Những năm 1974 – 1975 Hà Nội bán nhà cho dân trả dần thí điểm đầu tiên
tại các khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… với khoảng 600-700
căn hộ. Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước thực
hiện, rất tiếc sau đó vì chiến tranh đã phải dừng lại.
 Những năm 1986 – 1993 Hà Nội phát triển mạnh thị trường kinh doanh
BĐS nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất
trong khuôn viên mà giá trị chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá trị đất
được ẩn trong đó và lúc này mới được bán nhà xây thô hoặc nhà hoàn
thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao. Thị trường nhà đất chưa được
Nhà nước công nhận và sự trao đổi mua bán diễn ra rất ít. Nó bị khống chế
bởi cơ quan quản lý đất đai và sự am hiểu về kinh tế thị trường còn hạn
chế. Cơ chế quản lý đất: “Đất đai là thuộc quyền sở hữu Nhà nước, do Nhà
nước thống nhất quản lý theo kế hoạch chung”. Năm 1991 Nghị quýêt Đại
hội Đảng lần thứ 7 thông qua cương lĩnh chính trị tiếp tục khẳng định
1
đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong bối cảnh đó tính năng
động và bắt kịp chủ trương, các thành phần kinh tế trong thành phố phát

diện tích nhà ở dành cho cán bộ công nhân viên chức
khoảng 30% (1 triệu m
2
), xây dựng nhà ở cho sinh viên là 100.000 m
2
, xây dựng
nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung là 100.000 m
2
, di dời giải
toả nhà ở kênh rạch, các khu nhà ổ chuột là 2000 căn hộ (Nguồn: Chương trình
2
phát triển nhà đô thị năm 2001 – 2005), do đó trong tương lai thị trường BĐS –
nhà đất sẽ phát triển mạnh.
Chính vì vậy để thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trường BDS –
nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp toàn diện và đồng bộ là vấn đề
mang tính thời sự và bức xúc.
Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường
đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế, để thị trường năng động, có
hiệu quả, có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh là nội dung
quan trọng của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 2001 – 2010. Văn kiện Đại
hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và
từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan
tâm tới các thị trường quan trọng hiện nay chưa có hoặc còn sơ khai như: thị
trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường BĐS, thị trường khoa học
công nghệ”.
Tại quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 94/2002/QĐ-TTg ngày
17/7/2002 Thủ tướng đã giao cho Bộ xây dựng chủ trì cùng một số bộ ngành liên
quan xây dựng để án: “Thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS – nhà đất”

Đứng trên góc độ nền kinh tế thị trường, nước ta là một nền kinh tế đang

những nước có mật độ dân số cao nhất thế giới. Xét về mọi phương diện kinh tế,
đất là nguồn lực quý nhất tại Bangladesh.
Tốc độ đô thị hoá nhanh của Bangladesh là một hiện tượng tương đối mới.
Mặc dù, chỉ có khoảng 20% tổng dân sống tại vùng đô thị (khoảng 23 triệu). Điều
này đã làm cho vấn đề quản lý nhà đất trở thành vấn đề được quan tâm hơn bao
giờ hết.
ở đây có thể nêu một số mặt trong quá trình quản lý đất đô thị tại Bangladesh.
a. Can thiệp của khu vực nhà nước vào phát triển đô thị.
Tại Bangladesh, hầu hết đất đô thị do tư nhân sở hữu và sử dụng. Cho dù đất
tư nhân hoặc Nhà nước là chủ sở hữu, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đều
có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến việc quản lý và phát triển đất đô thị.
Các cơ quan và Nhà nước xây dựng và thông qua chính sách đất để sắp xếp,
chỉ đạo và điều phối các hoạt động sau:
• Quyền sở hữu, hưởng dụng và chuyển giao đất.
• Định giá và đánh giá BĐS.
• Kiểm soát sử dụng đất.
• Chỉnh đốn chuyển nhượng và lưu thông.
• Quy định thủ tục hành chính và dịch vụ về đất đô thị.
• Cung cấp mạng lưới cơ sở hạ tầng.
• Xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội.
• Quy định về tài chính, tiêu dùng đối với phát triển và đầu tư BĐS.
• Xây dựng những dự án phát triển đất cho những mục đích sử dụng đặc thù.
• Thông tin đất đai.
• Đào tạo bồi dưỡng nhân lực chuyên nghiệp và lành nghề.
• Quy định các quyền sử dụng đất của Nhà nước.
- Với 12 nội dung trên, có thể phân thành những nhóm hoạt động chính sau
đây:
• Can thiệp định hướng quy hoạch
• Can thiệp liên quan đến vấn đề phát triển.
6

- Quyền hưởng dụng đất đô thị
Quyền hưởng dụng đất đô thị là một công cụ quan trọng nhằm quản lý đất đô
thị và có tác dụng đến kết cấu đô thị.
Quyền hưởng dụng dần dần phải được quy định thành luật nhằm đem lại cho
cá nhân quyền hợp pháp để sở hữu và sử dụng đất đô thị. Những loại hình hưởng
dụng đất đô thị ở Bangladesh là quyền thái ấp, quyền thuê có hợp đồng, quyền sở
hữu cộng đồng, quyền sở hữu tập thể v.v…Thông qua các loại hình này, cá nhân
hay tổ chức hưởng các quyền lợi về đất. Tuy nhiên, Nhà nước có quyền tiên mãi
đất để sử dụng vào mục đích chung, sau khi có đền bù thoả đáng.
- Quy hoạch và quy định sử dụng đất:
Quy định sử dụng đất là nội dung quan trọng của quản lý đô thị, đặc biệt tại
những thành phố lớn. Tuy nhiên, Bangladesh hiện vẫn thiếu quy định về sử dụng
đất và phát triển đô thị đựoc chi phối một cách tự phát bởi các lý do sau:
• Hầu hết các thành phố và cơ quan đều không xây dựng quy hoạch tổng thể
• Có nơi được xây dựng kế hoạch, nhưng kế hoạch không cập nhật kịp thời
với các biến động kinh tế xã hội.
• Nhiều cơ quan có trách nhiệm nhận thấy khó hay vô ích khi thực hiện
nhiều quy định không phù hợp, nhưng thiếu một chính sách quản lý chung để điều
chỉnh kịp thời.
• Một số quy định quá cứng nhắc không thể áp dụng được.
- Hệ thống thông tin quản lý đất:
Những hoạt động về đất rất đa dạng và nhiều tổ chức, cơ quan tham gia quản
lý những hoạt động này nhưng không có cơ quan nào đơn phương chịu trách
nhiệm hoàn toàn điều hành các hoạt động về đất.
Những nội dung dưới đây đựoc xem là công cụ sở hữu hiệu để quản lý đất
đai.
8
• Kiểm soát địa chính (vẽ bản đồ, hồ sơ về chủ sở hữu, lập hồ sơ về các
quyền)
• Đăng ký đất.

xây dựng quy hoạch tổng thể nhưng họ không đủ khả năng thực hiện các công
việc này vì thiếu kỹ thuật và tài chính. Vì vậy, Ban quản lý quy hoạch thành thị và
nông thôn tại các tiểu bang theo truyền thống đã thực hiện nhiệm vụ xây dựng
quy hoạch tổng thể.
- Luật của uỷ ban mỹ thuật đô thị Delhi 1973: luật này đựơc thực thi nhằm
kiểm soát chất lượng thẩm mỹ của môi trường đô thị. Ngoài việc khuyến khích
chất lượng thẩm mỹ trong môi trường đem lại giá trị cho cộng đồng, một trong
những mục tiêu của uỷ ban là bảo tồn đặc tính và chất lượng di sản bằng việc duy
trì tính toàn vẹn của khu vực này.
- Luật kiểm soát tiền thuê: luật này được thực thi tại nhiều thành phố nhằm
ngăn chặn việc bóc lột người nghèo. Nhưng luật này cũng chính là cản trở lớn cho
hoạt động của thị trường nhà ở. Những luật này không chỉ làm mất đi động cơ đầu
tư vào nhà ở, vào thời điểm khi sự thiếu hụt nhà ở rất lớn mà còn là nguyên nhân
dẫn đến nghịch lý nhiều nhà trống nhưng các chủ sở hữu không cho thuê dù giá
nhà tăng cao.
Từ những điểm nêu trên thể hiện tình hình bất cập không phải do thiếu luật
nhằm phát triển đô thị theo quy hoạch mà ngược lại là quá nhiều. Nhiều luật trong
số này khó hiểu, khi áp dụng bị vướng mắc, thường làm trở ngại tiến trình phát
triển thay vì tạo điều kiện thúc đẩy tiến trình này, do vậy phủ nhận chính mục
đích của đạo luật ban hành. Cần phải phân tích các luật này một cách toàn diện và
đơn giản chúng thành một hệ thống luật thống nhất, đơn giản nhằm đảm bảo thực
hiện đựơc dễ dàng.
10
b. Phương pháp cải tổ công tác quản lý BĐS ở ấn Độ.
Bao gồm các vấn đề sau:
• Hoàn thiện hồ sơ đất và hệ thống đăng ký giao dịch kinh doanh đất đai.
• Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt và phù hợp
với thực tế sử dụng đất.
• Tiến hành quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt phù hợp với
thực tế vấn đề sử dụng đất.

(Bappenas) và các sở thuộc ngành. Quy hoạch mặt bằng ở cấp quốc gia đựơc xây
dựng thông qua một sắc lệnh tổng thống. Đây là cơ quan liên ngành và chức năng
chính của nó là xây dựng chính sách phát triển. Cơ quan này do Bộ trưởng Nhà
nước về quy họach phát triển quốc gia làm chủ tịch đồng thời cũng là người đứng
đầu Bappenas.
Các chính quyền tỉnh ở cấp thứ 2, thực hiện xây dựng các kế hoạch ngành
(kinh tế – xã hội) cũng như các quy họach mặt bằng tại vùng của địa phương
mình. Những kế họach này được thực hiện dưới sự phối hợp của Uỷ ban quy
hoạch phát triển vùng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappeda
Tingkat I). Trong khi cấp thứ 3, chính quyền địa phương, Bappeda Tingkat II chịu
trách nhiệm phối hợp quy hoạch toàn thể, cả mặt bằng lẫn ngành.
Một quy hoạch bao gồm môt loạt các chương trình phát triển được nêu rõ
dưới dạng tổng thể, bao trùm không chỉ kinh tế mà còn cả khía cạnh khác như:
chính trị, xã hội, văn hoá, tôn giáo, mặt bằng… Nhưng việc quy hoach mặt bằng
chú trọng hơn là phát triển mặt bằng, thậm chí cho dù tất cả các mặt khác của phát
triển cũng được xem xét một cách toàn diện.
12
Hệ thống quy họach Indo sử dụng cả tiến trình quy họach tập trung quy trình
quy hoạch phân cấp. Hai cấp của chính quyền địa phương (tỉnh và thành phố) có
trách nhiệm xây dựng quy họach “ngành” và mặt bằng cho địa phương. Về
nguyên tắc, cơ cấu hiện tại nhằm vào việc thực hiện kết hợp của các cơ chế dưới
lên và trên xuống. Tuy nhiên, vì cơ cấu hành chính coi trọng quyền hành tập
trung, nên trong thực tế, quy hoạch trên xuống phổ biến hơn. Các chính quyền đô
thị hoạt động dưới sự chỉ đạo của Bộ nội vụ.
Vì thế, hệ thống quy họach phức tạp. Hệ thống quản lý đất đai tại Indo được
hướng dẫn và kiểm soát bởi các công cụ của các kế hoạch mặt bằng mang tính
pháp lý. Những kế hoạch này sẽ kiểm soát các chương trình phát triển đô thị. Tất
cả các lọai giấy phép liên quan đến phát triển đất hay sử dụng đất phải được dựa
trên cơ sở những kế hoạch mặt bằng này. Văn phòng điạ phương của Tổng cục địa
chính được phép cấp giấy phép thuận địa điểm phát triển khu dân cư hay công

Mặc dù tất cả các dịch vụ công ích xã hội, cơ sở hạ tầng căn bản và đất đai tại
những khu vực dân cư hiện tại được cung cấp và phát triển các hạng mục công ích
và xã hội và cơ sở hạ tầng căn bản là một trong những điều kiện tiên quyết để
Chính phủ phê duyệt những đề xuất phát triển bất cứ loại hình BĐS nào. Điều
kiện này được đưa vào giấy phép xây dựng.
Một phương pháp khác dùng để cung cấp các phương tiện và dịch vụ cơ sở hạ
tầng qua quản lý được gọi là tái điều chỉnh đất. Tái điều chỉnh đất đề cập đến việc
sắp xếp lại các lô đất, kể cả các quyền đất đai hoặc mục đích sử dụng đất đựơc
trang bị đường phụ, các phương tiện địa phương và những phương tiện hỗ trợ
khác theo yêu cầu. Điều kiện tiên quyết tối thiểu với tái điều chỉnh đất ít nhất 85%
chủ đất (đất của những người này chiếm trên 85% diện tích) đồng ý tái điều chỉnh
đất.
14
Việc thực hiện dự án tái điều chỉnh đất được thực hiện bằng các nhóm công
tác khác nhau:
- Nhóm chuyên trách thực hiện các đề xuất tái điều chỉnh đất ở cấp thành phố
và các đô thị tự trị.
- Nhóm công tác kiểm soát tái điều chỉnh đất cấp tỉnh.
Quá trình quản lý đất đai ở Indonexia được chia thành 2 phần: phần cứng và
phần mềm:
♦ Phần mềm bao gồm các nội dung sau:
• Chính sách đất đô thị
• Quy hoạch mặt bằng sử dụng đất đô thị
• Các thủ tục quy hoạch mặt bằng đô thị
• Luật và các quy định đất đai
• Các thủ tục cấp các loại giấy phép cần thiết
• Các thủ tục cấp đất
• Các thủ tục xác nhận quyền sở hữu sử dụng đất đai
• Các thể chế
♦ Phần cứng bao gồm các khía cạnh kỹ thuật:

• Thực hiện phân cấp hữu hiệu cho các bên khác nhau tham gia vào quản lý
đất đai.
• Có các chính sách tài chính thích hợp đặc biệt là các chính sách về giá để
bình ổn và quản lý thị trường.
• Sử dụng công nghệ thông tin để quản lý thị trường nhằm giảm bớt sự cồng
kềnh và chồng chéo của bộ máy quản lý nhà nước.
2. Nâng cao hiệu quả sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước đối với thị
trường đất đai ở đô thị.
16
Qua nghiên cứu kinh nghiệm của ba quốc gia ở trên cho thấy chính quyền, đặc
biệt là cơ quan trung ương giữ vai trò chủ đạo trong quá trình gỉai quyết đất đai.
Nhưng trên thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau như: có quá nhiều các quy
định chồng chéo nhau, hệ thống thông tin thường thiếu và không đầy đủ, thủ tục
hành chính rườm rà v.v...đã làm sự can thiệp của Nhà nước thường bất cập và kém
hiệu quả. Theo kinh nghiệm của một số nứơc, Nhà nước có thể can thiệp vào thị
trường đất đô thị dưới các hình thức sau đây:
• Can thiệp về chính sách
• Can thiệp thông qua định hướng quy hoạch
• Can thiệp các vấn đề liên quan đến phát triển đất đai
• Can thiệp qua pháp luật
• Can thiệp theo hướng ngăn chặn và hạn chế những hoạt động tiêu cực
trên thị trường nhà đất như: đầu cơ, sốt nhà đất giả tạo…
Ngoài ra Nhà nước cần có những biện pháp thúc đẩy phát triển hiệu quả các
vấn đề sau đây:
• Mở rộng quan hệ hợp tác hiệu quả giữa Nhà nước và các thành phần tư
nhân
• Thúc đẩy tính tự lực của cộng đồng và đẩy mạnh tính xã hội hoá trong
việc giải quyết đất đai và nhà ở tại các thành phố lớn.
• Tăng cường vai trò và năng lực của các chính quyền địa phương trên cơ
sở phân công, phân cấp hợp lý về các chức năng và quyền hạn.

18
Thị trường BĐS nh – à đất
- Các nhà phát triển BĐS – nhà đất Nhà nước của Nhà nước và các cơ
quan công quyền có liên quan: các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị
trường BĐS – nhà đất chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có
quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng. Các dự án do họ
phát triển có sự đầu tư một phần của ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng
chia sẻ rủi ro trong đầu tư với các doanh nghiệp này. Ngày nay, ở các nước phát
triển, hình thức liên doanh giữa các doanh nghiệp và tư nhân ngày càng tỏ ra có
hiệu quả và được Chính phủ tạo hành lang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả
đồng vốn, thời gian và sáng tạo. Các cơ quan trong lĩnh vực công có liên quan
đến thị trường BĐS – nhà đất đóng vai trò rất quan trọng nhưng hiện nay việc
chyển đổi ý thức quản lý từ hành chính Nhà nước đơn thuần sang cơ chế dịch
19
Nhóm
chủ đầu
tư
Nhóm
khách
h ngà
Nhóm
giám sát
Nhóm cung
cấp dịch
vụ BĐS –
nhà đất
Về kỹ thuật:
- Kiến trúc sư
- Kỹ sư
- Nh quy hà ọach

chủ động dự kiến các tình huống, cũng như các giải pháp quản lý theo hướng
tích cực và hiện đại hoá.
- Các nhà phát triển BĐS – nhà đất tư nhân: đây chính là lực lượng năng
động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng
sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Đối tượng
này là đối tượng khó kiểm soát nhất và cũng hay vi phạm pháp luật nhất do
thường đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Hiện tượng đầu cơ, giá đất lên xuống phần lớn
do sự lũng đoạn của đối tượng này vì vậy rất cần có một khung pháp lý để quản lý
đối tượng này.
- Kiến trúc sư: là người đóng vai trò cốt lõi trong quá trình phát triển BĐS –
nhà đất, là đạo diễn dự án về tính thẩm mỹ, tính an toàn của công trình, các rủi ro
về chính trị và thị trường. Ngày nay, vai trò của kiến trúc sư không đơn thuần là
thiết kế công trình mà còn chịu trách nhiệm các thủ tục về pháp lý quy hoạch và
thiết kế xây dựng là người có thể trao đổi dễ dàng hơn với các ban ngành chính
quyền có chuyên môn để dự án được phê chuẩn. Kiến trúc sư cũng là người giúp
nhà đầu tư quýêt định lựa chọn địa điểm phù hợp cho dự án.
- Kỹ sư: có nhiều kỹ sư thuộc các chuyên ngành khác nhau tham gia vào quá
trình phát triển BĐS – nhà đất nhằm đảm bảo tính an toàn cho sự vận hành của
các công trình đối với người sử dụng, đồng thời sự tính toán hợp lý của kỹ sư
cũng giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và tiền bạc. Các kỹ sư phải có chứng chỉ
hành nghề do cơ quan chuyên môn có thẩm quyền cấp.
20
- Nhà quy hoạch: tham gia chủ yếu về công tác quy hoạch tổng thể sao cho
đạt được giá trị sử dụng cao nhất. Nhà quy hoạch làm việc thường xuyên với chủ
đầu tư để kịp thời điều chỉnh quy hoạch, làm việc với cơ quan chính quyền có liên
quan và các nhà tư vấn khác để xác định sự phù hợp của khu đất đầu tư xây dựng
với mục tiêu của chủ đầu tư mong muốn.
- Nhà thầu xây dựng: là người chuyển đổi các thiết kế trên giấy thành các
công trình hiện thực. Tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà
thầu phụ thực hiện công việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa

• Liên doanh các đối tác hợp tác đầu tư cung cấp phần vốn bù đắp vào các
khoản thiếu hụt cả chi phí dự án và việc xây dựng, phần còn lại tất nhiên
do vốn chủ đầu tư bỏ ra.
• Nhà cung cấp tín dụng xây dựng thông thường là các ngân hàng thương
mại chịu trách nhiệm cung cấp tài chính cho việc xây dựng dự án, họ
quan tâm chủ yếu đến khả năng kinh tế phát triển dài hạn của dự án, khả
năng sinh lời của dự án mà cam kết cung cấp các khoản tài chính cho
việc xây dựng dự án theo đúng kế hoạch đã định.
• Nhà cung cấp các khoản vay tài chính thường xuyên không cam kết
thực hiện giá trị thị trường của sản phẩm hoàn thành rất quan trọng đối
với quyết định cho vay.
• Nhà đầu tư BĐS – nhà đất dài hạn là người ký hợp đồng mua sắm sản
phẩm hoàn chỉnh trước khi dự án bắt đầu xây dựng hoặc sau khi dự án
hoàn thành, thường đóng vai trò trong quá trình phát triển BĐS – nhà
đất và không chịu xẻ rủi ro.
22
- Nhà quản lý BĐS – nhà đất: tham gia vào chu trình phát triển BĐS khi việc
xây dựng sắp hoàn thành và đi vào hoạt động. Nhà đầu tư thông minh sẽ mời nhà
quản lý BĐS – tham gia ngay từ giai đoạn thiết kế xây dựng để hiệu quả quản lý
sau này càng có chất lượng cao nhất có thể được. Quyết định lựa chọn giữa thuê
mứơn nhân sự quản lý nội bộ hoặc ký hợp đồng thuê công ty dịch vụ quản lý bên
ngoài là rất quan trọng và tuỳ thuộc vào sản phẩm của dự án, quy mô dự án cũng
như địa điểm dự án đầu tư.
- Nhà nghiên cứu thị trường: nay là người đóng vai trò quan trọng mà căn
cứ vào sự tư vấn của họ, chủ đầu tư có thể đi đến quyết định đầu tư hay không.
Họ sẽ cho chủ đầu tư biết nhu cầu sản phẩm có hay không, quy mô như thế nào,
các đối thủ cạnh tranh là ai, tốc độ tiêu thụ là bao lâu.
- Nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại rất cần thiết cho sự tiêu thụ sản
phẩm dự án, họ là người tạo ra các chiến lược tiếp thị cho sản phẩm. Sự tham gia
của các nhân sự này ngay từ khi mới động thổ, kéo dài trong suốt qúa trình xây

Theo phương hướng cơ bản nêu trên, khi xây dựng và hoàn thiện môi trường
pháp lý cho phát triển thị trường BĐS ở nước ta cần chú trọng những nội dung cơ
bản sau đây:
∗ Sửa đổi Bộ luật dân sự
- Nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hơn các hình
thức sở hữu, các quyền năng của chủ sở hữu và của người không phải chủ
sở hữu đối với một tài sản trong đó có BĐS - nhà đất.
- Nghiên cứu, mở rộng khái niệm về BĐS bao gồm các quyền tài sản gắn
liền với đất.
- Hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng
ký giao dịch đảm bảo trong đó có tài sản bao đảm là BĐS.
24
- Bộ luật dân sự chỉ nên điều chỉnh những quan hệ giữa các chủ thể bình
đẳng với nhau trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thông qua các giao
dịch.
- Về bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS nói riêng cần được điều
chỉnh trong một văn bản thống nhất quy định về quy chế bán đấu giá tài
sản. Bán đấu giá phải được xác định là một loại hoạt động hỗ trợ tư pháp
và phải do các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.
∗ Pháp luật về đất đai:
- Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cũng cần nhanh
chóng có quy định phân biệt rõ hoạt động quản lý Nhà nước về giao dịch
đất đai và hoạt động dịch vụ công về đất đai, từ đó có quy định cụ thể về
thủ tục chuỷên quyền, trách nhiệm của các chủ thể.
- Về đăng ký giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần xem xét để
bỏ qua các quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS phải
được cơ quan có thẩm quyền cho phép, thay vào đó cần có quy định các
điều kiện được chuyển nhượng và bắt buộc người chuyển nhượng và người
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và BĐS phải đang ký chuyển
nhượng.