MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUẢN
LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VPBANK TRONG
THỜI GIAN TỚI
3.1. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá quản lý và xử lý
bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VPBank
Vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng VPBank nói riêng và các ngân hàng thường mại nói chung hiện nay đều
gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể. Không phải cho đến bây giờ ngành
ngân hàng mới đặt ra những vấn để về định giá bất động sản thế chấp và xử
lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, mà trong thời giân gần đây vấn đề này
ngày càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành, cơ quan chức
năng khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển cùng với sự phát
triển không ngừng của nền kinh tế. Ngân hàng VPBank đã có những thay đổi
đáng kể trong vấn đề định giá bất động sản thế chấp và cũng đã đạt được kết
quả rất khả quan, nhưng vẫn còn những khoảng cách khá lớn so với yêu cầu.
Sở dĩ như vậy là do định giá bất động sản là vấn đề còn khá mới mẻ ở nước
ta, cả về lý luận và thực tiển. Để hoàn thiện vấn đề này cần phải có sự đồng
tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng, cũng
như sự cố gắng của cán bộ tín dụng ngành ngân hàng. Trong thời gian thực
tập tại VPBank em đã nghiên cứu tìm hiểu về những vấn đề trên, trong bài
viết này em xin mạnh giạn đưa ra một số ý kiến. Các ý kiến có thể còn
nhiều bất cập nhưng em mong rằng đó sẽ là những ý kiến mang tính xây
dựng, góp phần tháo gỡ một phần nhỏ những khó khăn mà VPBank đang gặp
phải.
+ Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp
hiện nay ở Ngân hàng VPBank, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ
Giá cả bất động sản thế chấp
Thời giancho vay
Chu kỳ phát triển tín dụng
Xu hướng lạm phát
Mối quan hệ giưa chu kỳ phát triển tín dụng và diễn biến giá cả bất động sản thế chấp

ta quyết định cần phải quan tâm đến sự ảnh hưởng của chu kỳ tín dụng và thời
hạn cho vay tới sự biến động của giá cả bất động sản thế chấp
+ Trong giá trị bất động sản thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm tỷ
lệ tương đối nhỏ so với giá trị của quyền sử dụng đất. Tuy vậy không vì thế
mà coi nhẹ đánh giá hời hợt, qua loa giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác
gắn trên đất. Không như đất giá trị của nhà và tài sản gắn trên đất luôn bị hao
mòn và giảm theo thời gian, khi định giá nhà ta phải đề cập đến vấn đề này.
 Giá trị nhà được tính = Tổng diện tích sử dụng * tỷ lệ còn lại * đơn giá
 Giá trị của nhà phụ thuộc chủ yếu vào việc xác định giá trị còn lại của
nhà và đơn giá.
Để đảm bảo an toàn khi định giá nhà, em đề nghị nên tính và trừ đi cả
phần hao mòn của nhà trong thời gian thế chấp.
Ví dụ như: Một căn nhà có tuổi thọ thiết kế là 50 năm đã sử dụng được
7 năm, được thế chấp trong thời hạn 3 năm.
Lẽ ra tính phần hao mòn được tính là
%)14(14,0
50
7
≈=
tức là giá trị còn lại của nhà là 86%
Nhưng để an toàn em đề nghị nên tính lượng hao mòn là:
%)20(2,0
50
37
≈=
+
và giá trị còn lại của nhà là 80%
Ngoài việc xác định giá trị còn lại của nhà, thì việc xác định đơn giá
nhà cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Nếu người định giá sử dụng
hoá đơn chứng từ mua nguyên vật liệu khi xây dựng để xác định giá nhà thì

trong điều kiện thị trường không ổn định thì VPBank nên áp dụng thêm các
phương pháp khác nhằm làm giảm thiểu rủi ro tín dụng. Nên có sự phân
loại áp dụng từng phương pháp định giá phù hợp cho từng tài sản cụ thể.
Chẳng hạn: đối với bất động sản mang lại thu nhập như cửa hàng
buôn bán, trung tâm thương mại.... nên áp dụng phương pháp đầu tư để xác
định giá trị. Các tài sản đặc biệt như khách sạn, những tài sản khác mà gặp
khó khăn do giá trị phụ thuộc kảh năng sinh lời của tài sản thì nên áp dụng
phương pháp lợi nhuận.
- Thành lập một hệ thống thu thập, lưu trữ thông tin về định giá bất
động sản của VPBank.
3.2. Một số kiến nghị
3.2.1. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới.
Trên thị trường bất động sản, cung - cầu vận động hình thành nên
giá cả, đến lượt nó, giá cả lại tác động ngược trở lại cung - cầu và làm thay