Cơ sở lí luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính
I. Khái quát về công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người thông qua lao động
và trí tuệ của chính bản thân mình mà con người tác động vào đất làm ra sản
phẩm nuôi sống mình.
Đất đai là tài nguyên, tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý và là một trong những điều kiện không thể thiếu được trong tất
cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội. Do đó quản lý và sử dụng đất đai
một cách hợp lý, có hiệu quả đòi hỏi cần thực hiện công tác quản lý Nhà nước về
đất đai
Để thấy được rõ sự cần thiết của công tác này ta đi tìm hiểu vai trò đất đai
trong sự nghiệp phát triển đất nước.
1. Vai trò đất đai trong phát triển kinh tế – xã hội
1.1. Vai trò đất đai trong sản xuất, đời sống.
Con người sinh ra đã gắn liền với đất, tồn tại được là nhờ vào sản phẩm từ
đất và đế khi nhắm mắt xuôi tay con người lại trở về với đất. Đất gắn bó với sự
tồn tại và phát triển của con người. Không chỉ có vậy mà trên phương diện kinh tế
xã hội thì đất đai là tài nguyên, tài sản của mỗi quốc gia tạo nên của cải vật chất
cho xã hội. Thật vậy, đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người,
không phải do con người làm ra. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người,
con người và đất đai ngày càng gắn bó với nhau. Con người khai thác nguồn của
cải vô tận này để tạo lên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là sản phẩm cuả tự
nhiên, con người khai phá chiếm hữu nó do vậy đất đai chứa đựng yếu tố lao
động. Như vậy, đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành tài sản của xã hội. Không
chỉ có vậy xét trong đời sống và sản xuất thì đất đai là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, là tư liệu sản xuất đặc biệt
đối với nông, lâm, ngư nghiệp.
Luật đất đai 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân

thác rừng cần thực hiện quy hoạch, phủ xanh đất trống đồi núi trọc. Có như vậy
mới phát triển bền vững được như vậy đất đai có vai trò quan trọng trong sự
nghiệp bảo vệ môi trường.
Trong giai đoạn hiện nay đô thị hoá đang là xu thế tất yếu do đó các khu
công nghiệp tập trung được hình thành. Vấn đề đặt ra là cần quy hoạch các khu
công nghiệp ở đâu và với quy mô như thế nào cho có lợi nhất trên mặt bằng phân
tích tổng hợp kinh tế – xã hội của tỉnh, vùng, cả nước. Điều này bắt nguồn tù việc
cân đối kinh tế trong quy hoạch sử dụng đất. Để thực hiện quy hoạch sử dụng đất
cần điều tra, khảo sát đo đạc bản đồ, tìm hiểu hiện trạng sử dụng đất như vậy cần
làm tốt công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính bởi nó là căn cứ pháp lý và
khoa học thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Trong mọi thời đại thì vấn đề nhà ở và đất ở luôn được quan tâm, đặc biệt
trong giai đoạn hiện nay dân số tăng lên đất chặt người đông, đất ở trở thành nhu
cầu bức xúc. Nhà ở không chỉ là tài sản quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình
mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển
kinh tế –xã hội của mỗi nước và đánh giá mức độ công bằng và trình độ văn minh
của xã hội. Do vậy cần có chính sách đất đai hợp lý cho việc xây dựng nhà ở,
nhanh chóng thực hiện công tác đăng kí đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để bảo vệ cho người dân.
Ơ nước ta, khi chuyển sang nền kinh tế thị trường thì một hệ thống các loại
thị trương được hình thành và phát triển, trong đó có thị trường bất động sản –
một lĩnh vực nhạy cảm và phức tạ. Thị trường tuy mới được hình thành nhưnh đã
thu hút lượng vốn không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cung cấp hành
hoá thiết yếu cho nhân dân, đáp ứng nhu cầu kinh doanh bất động sản của các
thành phần kinh tế... Nó được coi như lĩnh vực kinh tế quan trọng do đó cần phát
triển thị trường này. Muốn vậy cần có chính sách đất đai hợp lý, cần nhanh chóng
hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính để cung cấp thông tin xác thực về hàng hoá
bất động sản để lành mạnh hoá thị trường bất động sản và Nhà nước có thể kiểm
soát được thị trường này. Việc phát triển thị trường này góp phần hình thành đồng
bộ các loại thị trường là điều kiện để thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất

nhau. Vì vậy ta cần tìm hiểu quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam để thấy được
công tác quản lý Nhà nước về đất đai qua các thời kỳ. Từ đó nhận thức quan hệ
đất đai trong thời đại ngày nay.
2. Quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam
Bất kỳ một quốc gia nào, Nhà nước nào cũng có một quỹ đất đai nhất định
được giới hạn bởi biên giớ quốc gia mà thiên nhiên ban tặng.
Đất đai là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia vì vậy Nhà nước muốn tồn tại
và phát triển được thì phải quản lý chặt, nắm chắc tài nguyên đất đai. Mỗi thời kỳ
với chế độ chính trị khác nhau đều có chính sách quản lý đất đai đặc trưng của
thời kỳ đó.
2.1) Thời kỳ đầu lập nước
Trong thời kỳ này đất đai là của chung và đó chính là khởi thuỷ của ruộng
đất công.
Khi nhà nước Văn Lang ra đời thì toàn bộ ruộng đất trong đó là của chung
và cũng là của nhà vua. Sau khi đất đai bị xâm chiếm thì các vua Hùng tổ chức
chống cự dần dần hình thành khái niệm sơ khai đất đai là sở hữu của nhà vua.
2.2) Thời kỳ phong kiến
Trong hơn 1000 năm Bắc thuộc, hình thức sở hữu tối cao phong kiến về
ruộng đất chi phối xã hội Việt Nam. Nhà Đường đã áp dụng nhiều chính sách về
đất đai để tạo nguồn thu cho nhà nước đô hộ.
Khi giành được độc lập tự chủ, Đinh Bộ Lĩnh làm vua xây dựng nhà nước
Đại Cồ Việt – quyền sở hữu tối cao về nhà vua được xác lập.
Dưới thời Lý – Trần, nhà vua chấp nhận ba hình thức sở hữu: sở hữu nhà
vua, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Nhưng tất cả người sử dụng đất đều phải nộp
công quỹ cho nhà vua.
Đến thời nhà Hồ, Hồ Quý Ly đã ban hành chính sách cải cách ruộng đất
(1397) thực hiện chế độ hạn điền (mỗi người không quá 10 mẫu ruộng) để thu hồi
đất đai cho nhà nước.
Vào năm 1428 Lê Lợi lên ngôi đã phong đất cho các quần thần và thực hiện
kiểm kê đất đai để lập sổ sách (địa bạ) từ đó có chính sách phân phối lại ruộng

tính thuế. Đến năm1930 đã đo đạc xong bản đồ giải thửa. Thực hiện tu chỉnh địa
bộ thời Minh Mạng và thực hiện lưu trữ ở phong quản lý địa bộ.
- Trung kỳ: Tiến hành đo đạc giản đơn để có căn cứ tính thuế. Ngày
26/4/1930 Khâm sứ Trung kỳ ban hành Nghị định số 1385 lập sổ bảo tồn điền
trạch sau đổi thành Sở quản thủ địa chính.
- Bắc kỳ: Tiến hành lập bản đồ bao đạc và thành lập bản đồ địa chính
chính quy. Đồng thời lập lược đồ giản đơn nhanh chóng nắm bắt được diện tích
đất đai. Mở lớp đào tạo trên 6000 thư ký đạc điền đồng thời quy định chuyển dịch
ruộng đất phải nộp lệ phí theo quy định.
Như vậy, có thể nói dưới chế độ thực dân phong kiến, các mối quan hệ đất
đai ở nước ta được xác lập chỉ nhằm mục đích khai thác nguồn tài nguyên này của
thực dân Pháp. Việc lập bản đồ, thành lập Sở địa chính, Ty địa chính là phục vụ
cho việc thu thếu đất và nắm bắt nguồn tài nguyên này.
2.4) Chính sách đất đai ở miền Nam thời kỳ Mỹ Nguỵ (1954-1975)
Trong thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất đó là chính sách ruộng
đất của chính quyền cách mạng và chính sách ruộng đất của Mỹ- Ngụy.
Chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng mà nội dung xuyên suốt
trong quá trình đấu tranh giành độc lập dân tộc là: Ruộng đất về tay người cày
song điều này chỉ thực hiện được ở vùng giải phóng.
Còn chính sách ruộng đất ruộng đất của Mỹ –Ngụy nằm trong chính sách
xâm lược vì vậy thực hiện chính sách “cải cách điền địa ” của chính quyền Ngô
Đình Diệm và luật “người cày có ruộng ”của chính quyền Nguyễn Văn Thiệu
nhằm lôi kéo, giành giật nông dân. Luật người cày có ruộng bao gồm 6 chương 22
điều trong đó việc cấp “chứng khoán ” ruộng đất cho nông dân khẳng định quyền
sở hữu ruộng đất của nông dân nhưng chính quyền Thiệu lại ép nông dân nhận
“chứng khoán ”.
2.5) Quan hệ đất đai ở nước ta từ sau cách mạng tháng 8/ 1945.
Đất đai là một trong hai mục tiêu quan trọng của cách mạng Việt Nam “làm
tư sản dân quyền cách mạng và thổ địa cách mạng”. Vì vậy ngay sau khi cách
mạng tháng 8 thành công Nhà nước ta đã ban hành thông tư, chỉ thị nhằm tăng

khi giao đất, cho thuê đất, tính giá tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt hại khi
thu hồi đất.
- Tuỳ theo mục đích sử dụng, loại đất, đối tượng sử dụng đất mà Nhà
nước quy định hạn mức, thời hạn sử dụng.
- Nhà nước khuyến khích khai hoang vỡ hoá mở rộng diện tích sử dụng
đất, sử dụng bãi bồi đất trống đồi núi trọc và sử dụng đất phải đi đôi với cải tạo
bồi bổ đất.
Như vậy, chính sách đất đai hiện nay ở nước ta thể hiện chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện
cho việc sử dụng đất hợp lý có hiệu quả, phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế-xã
hội.
Trên đây ta đi nghiên cứu quan hệ đất đai qua các thời kỳ, ta thấy rằng đất
đai ở mọi thời kỳ đều được quan tâm, tất cả các chế độ khác nhau đều muốn nắm
giữ nguồn tài nguyên này, quản lý và sử dụng triệt để nguồn tài nguyên này để
phục vụ mục tiêu của các thời kỳ.
Việc đi sâu nghiên cứu vai trò của đất đai cũng như những quan hệ đất đai
qua các thời kỳ để ta nhận thức rằng luôn luôn và cần thiết phải có quản lý Nhà
nước về đất đai và tuỳ theo từng thời kỳ, từng điều kiện hoàn cảnh khác nhau mà
ta thực hiện quản lý sao cho có lợi nhất phục vụ được mục tiêu của từng thời kỳ.
Trong tình hình hiện nay để thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá- hiện đại
hoá đất nước thì nội dung quản lý Nhà nước về đất đai như sau.
3)Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ các quy phạm pháp luật điều
chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước đối với đất
đai.
Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai bắt nguồn từ nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm các hoạt động
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện quyền sở hữu Nhà nước và bảo
đảm quyền sở hữu đó về đất đai. Nó bao gồm các hoạt động của Nhà nước trong
việc nắm chắc tình hình sử dụng đất đai, hoạt động của Nhà nước về phân phối lại

+ Chính phủ chỉ đạo việc tổ chức lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm
vi cả nước. Cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương ban hành quy trình kỹ thuật,
quy phạm xây dựng bản đồ địa chính.
+ ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo tổ chức
việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình.
+ Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
+ Bản đồ địa chính gốc được lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh,
huyện, quận, thị xã và UBND phường, thị trấn.
3.2) Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất.
Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai một cách cụ thể về số
lượng, chất lượng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các
mục đích kinh tế, xã hội. Kế hoạch hoá đất đai là sự xác định các chỉ tiêu về sử
dụng đất đai thông qua việc khoanh định mục tiêu sử dụng từng vùng đất cho từng
thời kỳ nhỏ trong thời gian quy hoạch. Kế hoạch còn điều chỉnh mục đích sử dụng
đất cho phù hợp với phương án quy hoạch và điều kiện thực tế của đất đai.
Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch có ý nghĩa to lớn. Nó
giúp việc sử dụng đất đai đúng mục đích đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà
nước quản lý chặt chẽ đất đai. Chính vì vai trò quan trọng vậy Luật đất đai năm
1993 đã có những điều khoản quy định về nội dung quy hoạch đất đai (điều 17);
quy định về nội dung lập và xét duyệt quy hoạch đất đai (điều 16); quy định về
thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3.3) Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Các văn bản quản lý Nhà nước nói riêng và các tài liệu khác nói chung luôn
luôn được sản sinh do nhu cầu cầu của xã hội nhất định. Từ các hiện tượng kinh tế
– xã hội có liên quan tới quan hệ đất đai, các cơ quan địa chính cần tổng hợp lại
thành quy luật trong các địa phương mình đề nghị xây dựng các văn bản pháp luật
nhằm điều chỉnh pháp luật đất đai và các chính sách đất đai.
Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó là trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước, các cơ quan
quản lý đất đai ở các cấp. Trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai ở trung ương

thuộc TW về việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục
đích khác.
+Chính Phủ quyết định cho các tổ chức quốc tế, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất
+Chính Phủ giao đất trên diện tích quy định cho UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc TW theo quy định ở khoản 3 điều 23.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW được giao thẩm quyền quyết
định giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông, lâm nghiệp.
Cụ thể:
+ Từ 1ha trở xuống đối với đất nông nghhiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất
khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 2 ha trở xuống đối với đất trống đồi núi
trọc cho mỗi công trình không theo tuyến.
+ Từ 3 ha trở xuống đối với đất ông nghhiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất
khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 5 ha trở xuống đối với đất trống đồi núi
trọc cho mỗi công trình đường bộ, đường sắt, đường điện, đê điều và từ 10 ha trở
xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình xây dựng hồ chứa nước
- Giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để hộ gia đình, cá nhân làm
nhà ở, đất chuyên dùng để sử dụng vào mục đích chuyên dùng khác hoặc để làm
nhà ở, đất ở đô thị theo định mức do Chính Phủ quy định.
+ Giao đất khu dân cư nông thôn để UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở
+ Giao đất để sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp cho các tổ chức
+ Quyết định mức đất giao cho mỗi hộ gia đình sử dụng để làm nhà ở theo
quyết định của Chính Phủ đối với từng vùng
+ Quyết định giao đất cho các nhà thờ, nhà chùa, thành thất đang sử dụng
- UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có các thẩm quyền sau:
+ Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp
+ Giao đất khu dân cư nông thôn cho hộ gia đình và cá nhân làm nhà ở trên
cơ sở quy hoạch đã được xét duyệt của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW
+ Giao đất chưa sử dụng cho cá tổ chức và cá nhân có thời hạn hoặc tạm

Đăng kí đất đai là việc cung cấp thông tin về quan hệ đối với đất đai để thiết
lập lên hồ sơ địa chính nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà
nước và Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.
Lí do để thực hiện đăng kí đó là thông tin đất đai luôn thay đổi dẫn đến quan
hệ đất đai thay đổi vậy cần thực hiện nghĩa vụ đăng kí để xác lập quan hệ thường
xuyên tương ứng loại thông tin đó.
Đăng kí lần đầu là việc đăng kí lần đầu tiên thực hiện một cách thống nhất
trên toàn q uốc kết quả tạo hồ sơ ban đầu.
Khi thông tin thay đổi thì tiến hành đăng kí biến động đất đai. Khi phát sinh
thay đổi thông tin về đất đai thì chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đăng kí những
thay đổi này với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai kết quả hình thành hồ sơ
cập nhật về các biến động của đất đai.
Đăng kí đất đai là nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ sử dụng đất và của
cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai.
Điều 33 Luật đất đai quy định.
“Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép thay đổi
mục đích sử dụng đất phải đăng kí tại UBND xã, phường, thị trấn”. Người đang
sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng kí tại xã, phường, thị trấn đó
UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng kí vào sổ địa
chính đất chưa sử dụng và sự biến động về sử dụng đất
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ
hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng
đất
Điều 36 Luật đất đai quy định
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở TW
phát hành
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền quyết
định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Chính Phủ giao
đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định cấp giấy chứng nhận