: Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở nước ta
Hơn 510 năm trước đây, Vua Lê Thánh Tông đã ban hành Luật Hồng Đức
là bộ luật đầu tiên của nước ta nhằm điều chỉnh các quan hệ về đất đai, đồng thời
cũng là lần đầu tiên ở nước ta cho thành lập hệ thống địa bạ để quản lý đất đai (địa
bạ Hồng Đức) và cho đo đạc thành lập bản đồ quốc gia để quản lý địa giới hành
chính (tập bản đồ Hồng Đức). Như vậy, cả lĩnh vực quản lý đất đai và đo đạc bản
đồ ở nước ta đều có lịch sử hơn 500 năm, điều đó chứng tỏ công tác quản lý đất
đai đã được chú trọng từ rất lâu đời.
Hơn 100 năm trước đây, khi thực dân Pháp đặt chân tới Đông Dương đã đưa
phương pháp luận và kỹ thuật mới vào lĩnh vực đất đai, tạo cơ sở cho xây dựng hệ
thống địa chính hiện đại. Hệ thống pháp luật của Pháp đã thay thế Luật Gia Long,
hệ thống bản đồ địa chính được đo lại và áp dụng giấy chứng nhận (bằng khoán)
thay thế cho địa bạ ở đô thị. Xây dựng lưới toạ độ- độ cao quốc gia và hệ thống
bản đồ địa hình tỉ lệ 1/100.000. Mục đích nhằm quản lý toàn bộ đất đai ở khu vực
Đông Dương.
Ngành địa chính cách mạng được xây dựng bắt đầu thực hiện kế hoạch 5
năm lần thứ nhất. Mục đích quản lý thống nhất các loại đất đai, quản lý và triển
khai công tác đo đạc bản đồ. Thực hiện Luật đất đai 1993 với bẩy nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai. Nhiệm vụ chính của ngành địa chính hiện nay là hoàn
chỉnh hệ thống pháp luật đất đai, xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, nâng cao
năng lực hệ thống tổ chức địa chính 4 cấp ở nước ta. Tập trung vào công tác đo
đạc bản đồ để xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất.
Điểm lại quá trình lịch sử trên có thể nói rằng, công tác đo đạc bản đồ, lập
hồ sơ địa chính đã được chú trọng từ lâu song ta thấy đến nay cả nước ta chưa có
bộ hồ sơ địa chính hoàn chỉnh phục vụ công tác quản lý đất đai. Nguyên nhân là
các hệ thống hồ sơ địa chính ở mỗi thời kỳ có đặc điểm khác nhau phục vụ công
tác quản lý đất đai ở mỗi thời kỳ do đó để thành lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy
đủ phục vụ công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới cần tìm hiểu thực trạng
công tác hồ sơ địa chính qua các thời kỳ để từ đó rút ra quy luật trong việc thực
hiện công tác này đồng thời đề ra biện pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa
chính phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp với tình hình phát triển

nhiều chế độ điền địa khác nhau:
+ Chế độ điền thổ tại Nam kỳ .
Từ năm 1925 Chính Phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền
thổ thống nhất theo sắc lệnh năm 1925, thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương
tồn tại song hành trước đây. Sắc lệnh này được triển khai áp dụng tại Nam Kỳ.
Nét nổi bật của chế độ này là: bản đồ giải thửa được đo chính xác; sổ điền thổ thể
hiện mỗi trang sổ cho một lô đất của mỗi chủ trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ
lạc, biến động tăng, giảm của lô đất, tên chủ sở hữu điều liên quan đến chủ sở hữu
cầm cố và để đương.
+ Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ.
Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của toà Khâm sứ Trung
kỳ(gọi tắt là bảo tồn điền trạch). Năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh.
Tài liệu theo chế độ này gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ bộ và
tài chủ bộ
+ Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ.
Nhà cầm quyền có chủ trương đo đạc địa chính xác lập sổ địa bộ để thực
hiênj quản thủ địa chính. Do đặc thù đất đai ở Bắc bộ manh mún nên bộ máy
chính quyền lúc đó đã cho triển khai song song cùng một lúc hai hình thức: đo đạc
chính xác, đo đạc lập bản đồ giản đơn 1/1000, lập sổ sách tạm thời để quản lý.
Đối với đo lược đồ đơn giản hồ sơ gồm: bản lược đồ giải thửa, sổ địa chính
lập theo thứ tự thửa ghi diện tích, loại đất, tên chủ; sổ điền chủ ghi tên chủ và số
liệu các thửa của mỗi chủ; sổ khai báo ghi chuyển dịch đất đai .
Đối với đo vẽ chi tiết bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục
các thửa và mục lục điền chủ, sổ khai báo để ghi các khai báo văn tự.
2. Công tác lập hồ sơ địa chính ở miền Nam Việt Nam từ năm 1954-1975
Dưới thời này kế thừa và tồn tại 3 chế độ quản thủ điền địa trước đây.
- Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 chế độ điền thổ được đánh giá là
chắt chẽ và có hiệu quả nhất thời Pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ thiết lập theo chế độ
này gồm: bản đồ giải thửa, sổ điền thổ ghi rõ diện tích, nơi toạ lạc, giáp ranh, biến
động tăng, giảm, tên chủ sở hữu, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các

sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống tài liệu đất đai
chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạp cải tiến và sổ
mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về tên chủ sử dụng và tên
người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không truy cứu đến
cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất. Nhiệm vụ chủ yếu trong giai đoạn này là tổ
chức cuộc thanh tra về đất để Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích đất đai phục vụ
cho việc phát triển nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã.
-Từ năm 1980 đến sau khi có Luật đất đai năm 1988.
Sau khi Hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữUBND đất đai Nhà
nước quan tâm tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Ngày 1/7/1980 Chính Phủ có quyết định 201/CP về công tác quản lý đất đai
trong cả nước, Chỉ thị 299/TTG ngày 10/11/1980. Thực hiện yêUBND cầu này
Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành văn bản đầu tiên quy định: thủ đăng ký
thống kê ruộng đất theo quy định 56/ĐKTK ngày 5/11/1981,các tài liệu hệ thống
hồ sơ theo QĐ56/ĐKTK gồm:
+ Biên bản xác định ranh giới hành chính
+ Sổ dã ngoại
+ Biên bản và kết quả chi tiết đo đạc ngoài đất, trong phòng.
+ Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất
+ Bản kê khai ruộng đất của tập thể
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp lý
+ Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể, cá nhân
+Sổ mục kê
+ Biểu tổng hợp diện tích
+ Bản thống kê diện tích ruộng đất
+ Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Biên bản thông báo công khai hồ sơ đăng ký.
Việc ban hành các văn bản này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc đăng ký đất
đai, lập hệ thống hồ sơ. Tuy nhiên, trong thực hiện công tác đăng ký đất đai còn
tồn tại nhiều vướng mắc chưa giải quyết được: do chất lượng hệ thống hồ sơ thiết

hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục địa chính
hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.Đây là văn bản mới nhất hướng dẫn công tác lập và quản lý hồ sơ địa
chính.Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính thực hiện theo văn bản này quy
định rất cụ thể tại Mục II của Thông tư 1990 bao gồm:
1 Hồ sơ địa chính
2 Lập hồ sơđịa chính
3 Phân cấp quản lý hồ sơ địa chính
4 Chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính .
Ngoài ra còn quy định rất cụ thể các mẫu sổ sách cũng các mẫu tài liệu liên
quan,
4. Đánh giá tình hình hồ sơ địa chính hiện nay.
Hệ thống đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là hạt nhân của hệ thống quản lý đất đai, cần được thiết lập cho được
hệ thống đăng ký ban đầu đối với từng thửa đất, sau đó tiếp tục đăng ký biến động
khi có sự thay đổi về thửa đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, giá đất và
thuế đất. Hệ thống này được thiết lập đầy đủ thì người dân mới có đủ điều kiện
thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất và Chính Phủ có đủ điều
kiện để quản lý chặt chẽ đất đai. Từ năm 1989 đến năm 1994 ngành địa chính đã
lựa chọn hệ thống phù hợp với hoàn cảnh riêng của nước ta. Đến năm 1995 hệ
thống đã được định hình và triển khai đại trà cho đất nông nghiệp; sau đó triển
khai đại cho đất ở khu dân cư nông thôn, đất ở khu vực đô thị, đất lâm nghiệp và
một số loại đất chuyên dùng. Đến nay công việc đăng ký và lập hồ sơ địa chính đã
đạt được kết quả quan trọng: hoàn thành cho 95% đất nông nghiệp; 55% đất lâm
nghiêp; 50% đất ở nông thôn; 30% đất đô thị. Nếu được đầu tư thoả đáng thì
chúng ta sẽ sớm hoàn thành công tác này. Tuy nhiên, do hệ thống chính sách đất
đai đang trong quá trình thay đổi; quy định mẫu hồ sơ địa chính sửa đổi khôn theo
kịp sự phát triển của chính sách đất đai; thêm vào đó là khó khăn về tài chính,

mới bắt đầu được triển khai. So với hai loại mẫu trên thì nhìn chung mẫu theo
quyết định này đã có đầy đủ các thông tin đất đai cần thiết đáp ứng yêu cầu quản
lý đất đai hiện này, bao gồm: thông tin về tình hình tự nhiên, thông tin về kinh tế,
thông tin về pháp lý. Tuy nhiên, việc đảm bảo tính thống nhất của hồ sơ lưu trong
quá trình chỉnh lý biến động là khó khăn vì lưu hồ sơ địa chính tại ba cấp.
+ Mẫu theo Công văn 434/CV_ĐC: đã lập ở khoảng 1700 xã. Mẫu này nói
chung cũng đáp ứng được quản lý đất đai và việc theo dõi cập nhật một số biến
động có thể thực hiện được. Song so với mẫu chính thức hiện nay có một số khác
biệt về hình thức và một vài nội dung.
+ Mẫu sổ sách địa chính(dự thảo) sử dụng trong đô thị có bổ sung thêm
thông tin về sở hữUBND nhà ở đã được ứng dụng tạm thời tại một số tỉnh, thành
phố và một số địa phương khác. Loại này có vài nhược điểm đang được tiếp tục
hoàn thiện.
+ Mẫu theo Thông tư 1990/2001 –TT-TCĐC: đây là mẫu quy định mới
nhất. Do khi kinh phí có hạn và tổ chức bộ máy địa chính thay đổi do đó công tác
này mới bắt đầu triển khai.
+ Bốn là, hệ thống hồ sơ thiết lập trên cơ sở đo đạc tạm thời bằng các giải
pháp: chỉnh lý bản đồ giải thửa, đo theo CT299/TTG từ năm 1980; khai thác các
nguồn số liệu giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp được đo vẽ đơn giản bằng thước
dây hay khoanh vẽ trên bản đồ địa hình; sử dụng ảnh hàng không chưa nắn…
chiếm tới 2/3 số xã. Như vậy, hồ sơ địa chính thiét lập từ nguồn số liệu rất hạn
chế, quá cũ, quá thô sơ, không phản ánh kịp sự thay đổi trong sử dụng đất hoặc
phản ánh không chính xác, chưa đủ. Do vậy Tổng cục địa chính đã có chủ trương
chỉ đạo công tác đo đạc lập bản đồ địa chính mới thay thế cho các tư liệu trên ở
các nơi đã hoàn thành cấp giấy chứng nhận(hiện đã đo đạc được khoảng 3000xã,
phường, thị trấn).
Từ thực trạng trên, cho ta thấy rằng việc hoàn thiện hồ sơ địa chính đã được
thiết lập ở các địa phương là hết sức cần thiết, cấp bách nhằm nâng cao chất lượng
pháp lý của hệ thống hồ sơ địa chính đã lập, đáp ứng yêUBND cầu khai thác sử
dụng trong quản lý biến động đất đai thường xuyên.

Sự ra đời các văn bản trên là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai
diễn ra trên địa bạn thành phố Hà Nội, đưa công tác quản lý đất đai thành nề nếp
thường xuyên. Kết quả ban hành các văn bản trên là cơ sở để thành phố thực hiện
các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác lập hồ sơ địa