CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Một số khái niệm liên quan đến bất động sản
1.1. Bât động sản
Theo điều 172 Bộ Luật Dân Sự quy định: “ tài sản bao gồm: vật có thực,
tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền về tài sản. Trong đó các quyền
về tài sản bao gồm quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu cũng có nghĩa
là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền lợi và lợi ích nhất định khi
làm chủ tài sản đó ”
1
.
Có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, tuy nhiên có thể thống
nhất ở khái niệm về bất động sản tại điều 181 – Bộ Luật Dân Sự 1995: “ Bất
động sản là những tài sản không thể di dời đuợc bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật ”
2.
1.2. Khái niệm định giá bất động sản
“ Định giá bất động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, có cân
nhắc đến tất cả đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn ”
3.

Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất,
nên định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn
liền với đất. Trong đó:
- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho

cứ quan trọng cho các bên giao dịch mua - bán bất động sản. Trong các giao
dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất động
sản với mức giá cao hơn mức dự kiến. Ngược lại, người mua thường có xu
hướng trả giá thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản. Do vậy, hoạt động
định giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua – bán trên thị trường diễn ra
thuận lợi hơn.
- Dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay
Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần được
khẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phần vốn
vay mà bất động sản là tài sản đảm bảo. Hoạt động định giá góp phần xác định
chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế được những rủi ro
có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng.
- Xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản
Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản. Việc không
nắm được giá trị thị trường bất động sản sẽ dẫn tới việc thất thu thuế. Hoạt động
định giá sẽ làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản được
tính toán chính xác và thoả đáng hơn.
- Xác định các khoản đền bù thiệt hại bất động sản
Khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá nhân, tổ chức để xây dựng các
công trình công cộng thì việc xác định giá trị thị trường những bất động sản bị
thu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực hơn.
Trong các trường hợp khác, khi chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sản của
họ thì việc xác định giá trị thị trường bất động sản cũng là cần thiết.
II. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa
theo những quy luật có tính đặc thù: đó là một thị trường không hoàn hảo, bị
chia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại,
du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác nhau. Vì vậy, định giá bất động
sản cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Những nguyên tắc cơ bản
trong định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, luôn đi với nhau và bổ

Việc đánh giá đó được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá
trị của từng yếu tố. Trong quá trình đánh giá ta thường đưa giá trị của từng yếu
tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống nhất về mặt giá
trị. Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu tố đó để xác định đúng
giá trị của bất động sản đang định giá.
4. Nguyên tắc nhất quán
Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ
sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó (cả địa điểm và
công trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng). Trên
thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau:
như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ…vì thế, một bất động sản cùng
một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinh doanh
thương mại- dịch vụ…
“ Nhất quán ” được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất và
mục đích đầu tư công trình. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính
pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bất
động sản. Vì vậy, khi định giá bất động sản không được lẫn lỗn với các mục
đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất
động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất.
5. Nguyên tắc cân đối
Nguyên tắc cân đối chơ rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ đạt
ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn và
quản lý đạt tới trạng thái cân đối. Cân đối trong thị trường bất động sản được
hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất
động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực để giá trị thu được từ
chúng đạt ở mức cao nhất.
6. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường bất động sản không
bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã
hội, môi trường luôn tác động đến bất động sản tạo ra các thay đổi như: thay đổi

giá trị của bất động sản nói chung.
9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liên
tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố
định, thì thu nhập ròng sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng
liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai. Nghĩa
là phần sinh lợi không tăng lên đồng đều khi tăng yếu tố đầu tư.
Vì vậy, khi định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợi
nhuận ở trong tương lai.
10.Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể bất động sản luôn có
sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản. Sự tác động qua lại đó làm tăng
hoặc giảm giá trị thực của bản thân bất động sản. Những bất động sản có giá trị
thực thấp nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị
cao, thì giá trị thị trường của bất động sản đó có chiều hướng tăng so với giá trị
thực của chính nó. Và ngược lại, một bất động sản có giá trị thực cao nhưng
nằm trong một khu vực mà giá trị của những bất động sản ở đó đa phần thấp, thì
giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực.
11.Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một bất động sản
chủ thế có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một bất động sản thay thế
khác tương tự về giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện không có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó. Một người mua cẩn trọng
sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trường mở.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá
bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu
nhập.
III. PHUƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Trong định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp cơ
bản sau đây: