THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
I. KHÁI QUÁT NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY ĐỊNH
GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
1. Quá trình hình thành và phát triển của công
Thành lập và phát triển Tiền thân của Công ty Dịch vụ và định giá tài
chính là Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính. Trung tâm thẩm định giá
được thành lập từ Trung tâm Thông tin và thẩm định giá trực thuộc Ban Vật Giá
Chính Phủ, được thành lập từ tháng 02 năm 1998. Trung tâm là đơn vị đầu tiên
về lĩnh vực thẩm định giá được thành lập tại Việt Nam. Từ tháng 8 năm 2003,
Trung tâm là Đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Bộ Tài chính và được đổi tên
như hiện nay. Trung tâm hoạt động theo Quyết định số 38/2004/QĐ-BTC ngày
16/4/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế tổ chức và
hoạt động của Trung tâm Thẩm định giá. Ngày 06/9/2007 Bộ trưởng tài chính
ký quyết định số 3004/ QĐ – BTC Phê duyện phương án chuyển Trung tâm
thẩm định giá - Bộ Tài Chính thành Công ty Định gía và Dịch vụ tài chính Việt
Nam, hoạt động theo Luật Doanh Nghiệp.
Tại các khu vực miền Nam, Đông Bắc, Việt Bắc, Tây Bắc Công ty đều có
các chi nhánh và các văn phòng đại diện tại đó.
Hiện nay, Công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển
thông qua qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, các Văn phòng đại diện ở
một số địa phương khác. Hiện nay, Công ty đang tham gia vào Ban chấp hành
của hội thẩm định giá Việt Nam, đồng thời cũng là thành viên của Hiệp hội
thẩm định giá ASEAN. Công ty đã được tổ chức chứng nhận chất lượng quốc tế
của Vương quốc Anh cấp chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu
chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005.
2. C cu t chc v chc nng nhim v.
2.1. C cu t chc.
2.2. Chc nng nhim v
- Kinh doanh dch v:
+ nh giỏ cỏc ti sn, bt ng sn, ng sn v cỏc d ỏn u t ca t

Văn
phòng
Các chi nhánh Các văn phòng đại diện
+ Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất và
tiêu dùng.
- Tư vấn
+ Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá.
+ Tư vấn đầu tư, mua – bán doanh nghiệp
+ Tư vấn đấu giá tài sản
+ Tư vấn Marketing.
- Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và được pháp luật
cho phép.
II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
1. Hoạt động định giá của công ty
1.1. Mục đích định giá
Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính là công ty hoạt động trong lĩnh
vực định giá và định giá bất động sản là hoạt động phát triển mạnh nhất trong
công ty. Công ty là đơn vị đầu tiên trong cả nước cung cấp dịch vụ định giá bất
động sản cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân với các mục đích sau:
- Cổ phần hoá, mua bán doanh nghiệp;
- Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp;
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng;
- Xử lý tài sản trong các vụ án;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước…..
1.2. Loại tài sản định giá
Công ty định giá hầu hết các loại bất động sản như: Quyền sử dụng đất;
khu đất dự án; nhà ở; nhà xưởng; trung tâm thương mại cao ốc văn phòng;
chung cư; trang trại….
1.3. Tiêu chuẩn định giá bất động sản của công ty

kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp để định giá những bất động sản có
khả năng tạo ra thu nhập hoặc có tiềm năng phát triển.
1.5. Quy trình định giá bất động sản của Công ty Định giá và Dịch vụ tài
chính Việt Nam
Tiếp nhận yêu cầu
Phân tích yêu cầu
Triển khai thẩm định
Lựa chọn phương pháp
Thu thập thông tin
Kết quả sơ bộ
Trình lãnh đạo duyệt
Phát hành chứng thư
Phản hồi, tiếp nhận ý kiến khách hàng
Bộ phận đảm bảo chất lượng
Ý kiến chuyên gia
Tài liệu pháp lý
Ngân hàng dữ liệu
Kết thúc
2.Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tại công ty
- Sự phát triển của thị trường bất động sản
Định giá bất động sản là một dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất
động sản, nó góp phần làm minh bạch hoá các hoạt động trên thị trường bất
động sản. Do nó là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản, nên sự
phát triển của thị trường bất động sản sẽ có ảnh hưởng lớn tới hoạt động định
giá. Nếu thị trường sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát triển mạnh;
ngược lại nếu thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động định
giá, nó làm cho hoạt động định giá của Công ty nói riêng, của các doanh nghiệp
định giá nói chung trở nên khó khăn.
- Những quy định của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản
Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, các

3. Phương thức định giá bất động sản thực tế tại công ty
Phương thức tiến hành định giá bất động sản trên thực tế của công ty
được trình bày thông qua 2 hợp đồng định giá thực tế của công ty:
- Một là, hợp đồng định giá quyền sử dụng đất tại 11 Lê Phụng Hiểu -
Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội ( bất động sản 1 ).
- Hai là, hợp đồng định gía bất động sản tại số nhà 3, dãy A4, tổ 16 khu
tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội ( bất động sản 2 ).
3.1. Tiếp nhận và phân tích yêu cầu
Sau khi tiếp nhận yêu cầu, công ty tiến hành nghiên cứu, phân tích tài liệu
về bất động sản do khách hàng cung cấp và xác định cơ sở định giá. Cụ thể:
Đối với bất động sản 1
- Khách hàng đề nghị định giá: Nguyễn Văn Trung.
- Mục đích định giá: Kết quả định giá là cơ sở để chuyển quyền sử dụng
đất.
- Thời điểm định giá: 8/2006
- Căn cứ định giá: Căn cứ vào các văn bản hiện hành của Nhà Nước về
định giá:
+ Pháp lệnh Giá số 40/ 2002/ PL – UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002.
+ Nghị định số 170/ 2003/ NĐ – CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 quy
định chi tiết một số điều của Pháp lệnh giá.
+ Thông tư số 15/ 2004/ TT – BTC ngày 9/03/ 2004 hướng dẫn thực hiện
nghị định số 25/12/2003 của Chính Phủ.
+ Quyết định số 24/2005/ QĐ – BTC của Bộ Tài Chính ngày 18 tháng 4
năm 2005 về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
+ Nghị định số 188/2004/ NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Thông tư số 114/2004/ TT – BTC về việc hướng dẫn thực hiện Nghị
định 188/ 2004 / NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ.
+ Các hồ sơ giấy tờ liên quan tới mảnh đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu và
dựa vào thông tin thu thập được từ quá trình khảo sát thực tế.

- Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất số AB753926 do
UBND quận Ba Đình cấp ngày 22/08/2005.
Đặc điểm pháp
lý
- Bất động sản nằm tại số 11 Lê Phụng
Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn
Kiếm – Hà Nội.
- Đến thời điểm định giá bất động sản
thuộc sở hữu của khách hàng
- Bất động sản 1 đang sử dụng đúng mục
đích quy định, phù hợp với quy hoạch và
không có tranh chấp.
- Bất động sản nằm tại số nhà 3, dãy A4, tổ 16
khu tập thể xây lắp máy Liễu Giai Ba Đình Hà
Nội.
- Đến thời điểm định giá bất động sản thuộc sở
hữu của khách hàng Trần Thị Trang
- Bất động sản 2 đang sử dụng đúng mục đích
quy định, phù hợp với quy hoạch và không có
tranh chấp.
Nguồn: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam
- Xác định hiện trạng của bất động sản mục tiêu:
+ Đối với bất động sản 1:
- Vị trí: Vị trí số 11 Lê Phụng Hiểu - Phường Tràng Tiền - Quận Hoàn
Kiếm – Hà Nội. Lô đất nằm ở ngã tư, trên hai mặt đường Lê Phụng Hiểu và Lý
Thái Tổ. Mật độ xe lưu thông trên tuyến đường Lê Phụng Hiểu ở mức trung
bình, mật động xe lưu thông trên tuyến đường Lý Thái Tổ ở mức thấp. Mảnh
đất nằm gần trung tâm tài chính thương mại, văn hoá của Hà nội; nằm cách trụ
sở ngân hàng Nhà nước Việt Nam hơn 200m; cách nhà hát lớn và khu phố

Qua quá trình khảo sát thực trạng lô đất, chuyên viên định giá nhận thấy
trong phạm vi xung quanh lô đất tại số 11 Lê Phụng Hiểu có rất nhiều toà cao
ốc văn phòng cho thuê. Chẳng hạn như: Toà nhà trụ sở của Hội báo chí Việt
Nam và câu lạc bộ báo chí tại 59A – Lý Thái Tổ; Toà nhà cao 7 tầng tại 63A –
Lý Thái Tổ. .….Xuất phát từ đặc điểm này, chuyên viên định giá Nguyễn Thị
Minh Phương cho rằng trong quá trình ước tính giá trị lô đất tại số 11 Lê Phụng
Hiểu phải tính đến cả giá trị tiềm năng của mảnh đất đó. Nếu chỉ đơn thuần sử
dụng phương pháp so sánh sẽ không ước tính được chính xác giá trị mảnh đất.