Thị trường BĐS
CHƯƠNG IV
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. KHÁI NIỆM CHUNG
1.1. Mục đích của việc định giá bất động sản
Mục đích của việc định giá bất động sản trong bất cứ một xã hội nào trước hết là nhằm
phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh
thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài
chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người có
quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong việc thực hiện các chuyển
đổi, chuyện nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền
bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản .v.v... bất động sản có
nhiều loại, có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở) có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu
lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào công sở, trường học .v.v...
1.2. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản
Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương
đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc
trưng sau:
+ Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;
+ Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai;
+ Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc bằng giá cho thuê;
+ Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại,
quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;
+ Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất
động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người
mua và người bán;
+ Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài
nguyên đất đai là có hạn.
- Các loại hình giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân loại
thông dụng sau đây:

công trình cho đến lúc tiêu thụ xong.
Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ
tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi,
đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí
tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng.
Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận,
hoàn thiện hoạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh .v.v...
Giá cả bất động sản thường biến động do chị ảnh hưởng của các nhân tố hành chính -
chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng,
trang thiết bị, phong thuỷ ...)
I.4. Mục tiêu và trình tự định giá
Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Mục
tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau.
Sách lược định giá thực ra sơ bộ hình thành khi quyết định định vị thị trường. Chẳng
hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giàu có thì đã ngụ ý
rằng sẽ bán cho họ với giá cao, nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ bán trả góp cho
người thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù
hợp với sức mua của họ.
Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình.
Mục tiêu đó có thể là:
- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh
quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v... Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục
tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người đầu tư có thể hạ giá bán, miễn
có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ
không thể lâu bền. Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị của bất động sản để
hấp dẫn người mua;
- Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt, tận dụng cơ hội thuận lợi vừa xuất hiện để bán
giá cao. Nên chú ý rằng mục tiêu này có thể không phù hợp với lợi ích lâu dài, gây ra phản ứng
của đối thủ cạnh tranh và thậm chí vượt quá sự khống chế của pháp luật;
- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu". Nhiều nhà đầu tư tin rằng đạt

Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi của
thị trường và yêu cầu của sách lược tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.
II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
II.1. Khái niệm chung
Chúng ta biết rằng giá quá cao thì không ai mua, giá quá thấp thì không có lãi, vì vậy
trên lý thuyết thì khi định giá cần phải xem xét ba yếu tố là : giá thành sản phẩm, giá trị cảm
nhận được của người mua và giá cả cuả đối tượng cạnh tranh. Thế nhưng trên thực tế, người
đầu tư chỉ đi sâu xem xét một nhân tố nào đó thôi, do đó mà có 3 xu hướng định giá bất động
sản là hướng vào giá thành, hướng vào người mua và hướng cạnh tranh. Mỗi xu hướng bao
gồm vài ba phương pháp định giá.
II.1.1. Định giá hướng vào giá thành
- Phương pháp giá thành : định giá bằng cách cộng lợi nhuận vào giá thành, nói cách
khác là người đầu tư muốn kiếm được tỷ lệ lợi nhuận cố định. Đây là phương pháp cơ bản nhất
biểu thị bằng công thức sau (quy về đơn vị diện tích) :
Giá cả đơn vị = giá thành đơn vị + lợi nhuận đơn vị
Nhưng thông thường lợi nhuận đơn vị được tính sau khi đã nộp thuế, cho nên : Lợi
nhuận ĐV sau thuế = giá cả ĐV- giá thành ĐV-tiền thuế đơn vị
Nếu gọi giá cả đơn vị là P, giá thành đơn vị là C, R là tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%) và T là
tỷ lệ thuế đơn vị (%), thay vào công thức (1) ta có :
RC = P - C - TP (2)
Từ đó suy ra giá cả đơn vị :
Khoa Đất và Môi trường
3
Thị trường BĐS
T
RC
P
−
+
=

Trên đồ thị, tung độ đường biểu diễn tổng giá thành bao gồm hai phần : Phần giá thành
cố định Kc (mua đất, xây dựng nhà) và phần giá thành biến thiên, phụ thuộc vào lượng tiêu thụ.
Tại điểm H nơi giao cắt của hai đường tổng giá thành và tổng doanh thu thì tổng giá thành và
tổng doanh thu bằng nhau, tức là không có lợi nhuận. Điểm H gọi là điểm hoà vốn và lượng
tiêu thụ L
o
ứng với nó gọi là lượng hoà vốn .
Tại điểm H ta có :
Tổng doanh thu = tổng giá thành (Tổng chi phí)
PL
o
= Kc + CL
o

Vậy lượng hoà vốn L
o
là :
CP
K
L
c
o
−
=
Trong đó: K
c
: Giá thành cố định
Khi lượng tiêu thụ L>L
o
thì thu được tổng lợi nhuận. Theo định nghĩa thì :

này. Quy trình định giá thể hiện hình 11
Hình : 11 Quy trình định giá nhận biết giá trị
Sự thành công của phương pháp định giá này dựa vào kết quả đánh giá đúng đắn sự
nhận biết giá trị sản phẩm của người mua. Nếu đánh giá sai thì giá cả định ra sẽ quá cao hay
quá thấp. Nguyên tắc định giá là "giá cả cao, giá trị cao".
Thương hiệu có ảnh hưởng rất lớn đến sự nhận biết giá trị sản phẩm của người mua.
Nếu người mua tin tưởng vào thương hiệu của bất động sản thì giá dù có cao người mua vẫn
vui vẻ tìm mua. Do vậy doanh nghiệp cần chú trọng quảng cáo thương hiệu và hình ảnh của
doanh nghiệp.
Khoa Đất và Môi trường
5
Thị trường
mục tiêu
Lựa chọn sản phẩm
Chất lượng Giá
cả
Điều tra thị trường
Nhận biết
lượng
giá trị tiêu
Quyết định đầu tư
Huỷ kế
hoạch SX
Tính toán lợi nhuận
Kế hoạch sản xuất
Giá th nh là ượng
vốn
sản phẩm cần
Thị trường BĐS
- Phương pháp định giá giá trị: và phương pháp định giá nhận biết giá trị có cùng quy

thì càng không thể dùng phương pháp định giá so sánh.
II.2. Một số phương pháp định giá đất và BĐS
Bất động sản có nhiều loại và đặc biệt là chúng được sử dụng vào rất nhiều mục đích
khác nhau; có mục đích nhằm tạo ra lợi nhuận và ngược lại cũng có nhiều bất động sản được sử
dụng vào các mục đích không nhằm tạo ra lợi nhuận (để ở hoặc làm công sở, nhà thờ .v.v... ).
Vì vậy việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp cho mỗi loại bất động sản để có được kết
quả định giá gần với giá trị thực của bất động sản là vấn đề quan trọng đối với người định giá.
Hiện nay một số phương pháp định giá đất và bất động sản đang được áp dụng phổ biến như
sau :
II.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
II.2.1.1. Cơ sở lý luận
Đây là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá
đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của mảnh đất tương tự (về loại
đất, diện tích, hạng đất, hình dạng thửa đất, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá
của thửa đất, loại đất cần xác định phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất
Khoa Đất và Môi trường
6